Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[A],
wonende te [X], gemeente [...],
APPELLANT,
procureur: mr. A.J.F. de Jager,
t e g e n
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid BELANGENVERENIGING [B],
gevestigd te Nieuw Vennep, gemeente Haarlemmermeer,
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. B. Benjamins.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna [A] en [B] genoemd.
Bij dagvaarding van 27 juli 2005 is [A] in hoger beroep gekomen van het vonnis dat de kantonrechter te Haarlem in het kort geding tussen partijen ([B] als eiseres en [A] als gedaagde) onder zaak/rolnummer 273966 VV EXPL 05-149 heeft gewezen en dat is uitgesproken op 11 juli 2005. Het appelexploot bevat de grieven.
[A] heeft overeenkomstig de appeldagvaarding vijf grieven voorgesteld en geconcludeerd dat het hof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de vordering van [B] zal afwijzen, met veroordeling van [B] in de kosten van het geding in beide instanties.
Daarop heeft [B] geantwoord, de grieven bestreden, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en [A] zal veroordelen in de kosten van, naar het hof begrijpt, het geding in hoger beroep.
Partijen hebben de zaak doen bepleiten op 19 oktober 2005, [A] door mr. P.J. de Groen, advocaat te Sassenheim, en [B] door haar procureur, aan de hand van door ieder van partijen overgelegde pleitnotities. [A] heeft bij die gelegenheid foto's van het winkelcentrum [...] aan het hof getoond.
Nadat de zaak vervolgens naar de rol was verwezen teneinde de uitkomst van door partijen te voeren schikkingsonderhandelingen af te wachten heeft [B] tenslotte recht gevraagd op de stukken van beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd.
2. Grieven
Voor de grieven verwijst het hof naar de appeldagvaarding.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2, a tot en met c, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat tussen partijen geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. [B] behartigt de belangen van de exploitanten van de winkels in het winkelcentrum [...] te Nieuw Vennep. [A] drijft in het winkelcentrum een bloemenstand, waartoe hij op 1 augustus 1983 een huurovereenkomst met [B] had gesloten. Volgens deze overeenkomst betaalde [A] daarvoor aan [B] een vergoeding en was hij gehouden de standplaats iedere dag na gebruik weer leeg en schoon achter te laten. In een brief van 8 februari 1989 schreef [B] aan [A] onder meer:
"Het bestuur heeft de intentie u een nieuw en meer definitief contract (...) aan te bieden. Eerder heeft u ons als wens te kennen gegeven om een wat meer definitieve, en representatieve kiosk te willen plaatsen. Wij zijn het met dit initiatief volledig eens, en nodigen u uit om een schetsontwerp hiervoor bij het bestuur in te dienen. Wellicht wilt u ook op uw 'ontwerp' aangeven de marges buiten de kiosk om, welke u denkt nodig te hebben voor uw presentatie."
Op 1 november 1990 is tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 januari 1991 en eindigende op 1 januari 1996, met voortzetting daarna op dezelfde voorwaarden behoudens schriftelijke opzegging tenminste drie maanden voor afloop van deze periode. In deze overeenkomst is onder meer bepaald dat het [A] niet is toegestaan om de op de bijbehorende tekening aangegeven begrenzingen van de standplaats te overschrijden, dat hij zonder uitdrukkelijke toestemming geen voorwerpen aard- of nagelvast aan het winkelcentrum mag bevestigen, dat het inrichten respectievelijk het opbreken van de standplaats tussen 18.00 en 9.00 uur dient te geschieden en dat de huursom per 1 januari 1991 NLG 6.430,- excl. BTW per jaar bedraagt. Bij brief van 29 maart 2004 heeft [B] deze overeenkomst tegen 1 april 2005 opgezegd.
4.2. Bij de dit geding inleidende dagvaarding heeft [B] gevorderd, kort samengevat, [A] te veroordelen tot ontruiming van het winkelcentrum [...] en het aangrenzende nieuwe winkelcentrum [...], primair op grond van opzegging van de huurovereenkomst en subsidiair op grond van wanprestatie. Bij het vonnis waarvan beroep is het gevorderde op de primaire grondslag toegewezen, met dien verstande dat de ontruiming is bepaald op 1 september 2005, met veroordeling van [A] in de kosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering zijn de grieven gericht.
4.3. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis verwezen naar zijn beschikking van eveneens 11 juli 2005, waarbij tussen partijen is geoordeeld dat niet gezegd kan worden dat in de gegeven omstandigheden sprake is van een ruimte die bouwkundig gezien een onderdeel vormt van een gebouwd onroerend goed, aangezien de overeenkomst tussen partijen de huur betreft van 12 m2 vloeroppervlak dat onafgescheiden is gelegen in de overdekte ruimte buiten de winkels van het winkelcentrum. Derhalve, zo heeft de kantonrechter in het vonnis geoordeeld, betreft het door [A] van [B] gehuurde geen gebouwde onroerende zaak als bedoeld in zowel artikel 7:290 BW Pro als artikel 7:230a BW. Tegen dit oordeel komen de grieven I tot en met III op, die het hof tezamen zal behandelen.
4.4. [A] stelt zich op het standpunt dat hij een deel van een gebouwde onroerende zaak huurt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. In voormelde beschikking heeft de kantonrechter beslist op een verzoek op de voet van artikel 7:230a BW. Anders dan [B] aanvoert, betekent dit dat op de vraag of het hier bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro betreft nog niet bindend in een geschil dat op die rechtsvraag betrekking had door de bodemrechter is beslist. Voor zover de kantonrechter in zijn beschikking met het oog op de ontvankelijkheid van het verzoek tevens is ingegaan op de vraag of er sprake was van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in de artikelen 7:290 e.v. BW komt daaraan geen gezag van gewijsde toe.
4.5. Bij de beoordeling gaat het hof – naast de door de kantonrechter vastgestelde feiten – uit van de volgende feiten en omstandigheden, zoals over en weer gesteld en niet of onvoldoende betwist en mede blijkend uit overgelegde foto's van de situatie ter plaatse. Het door [A] gehuurde betreft een geplaveid oppervlak van circa 12 m2 in een overdekt winkelcentrum dat 's nachts wordt afgesloten met een rolluik waarvan sleutels aan [A] beschikbaar zijn gesteld. [A] exploiteert op het gehuurde een door hem ingerichte stand voor de bedrijfsmatige verkoop van bloemen en planten aan het winkelend publiek. De standplaats is door de verhuurder aangegeven op een bij de overeenkomst behorende plattegrond. Boven de aan [A] toegewezen ruimte in het winkelcentrum zijn een achttal speciaal op de bloemenstand gerichte verlichtingsspots aangebracht en stopcontacten met een schakelaar om de spots aan en uit te zetten. In de overeenkomst is bepaald dat aan [A] een bedrag aan servicekosten en afschrijving verlichting in rekening wordt gebracht.
4.6. Hiervan uitgaande valt niet bij voorbaat uit te sluiten dat de bodemrechter, indien daartoe geroepen, het gehuurde zal aanmerken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Dat partijen huur van bedrijfsruimte in deze zin voor ogen heeft gestaan zou voorts kunnen worden afgeleid uit de onder 4.1 aangehaalde brief van 8 februari 1989, waarin [B] schreef over een "representatieve kiosk" en een "meer definitief contract", en uit het feit dat dit contract in 1990 werd aangegaan voor de duur van vijf jaar met stilzwijgende verlenging. Steun hiervoor is ook te vinden in de overgelegde verklaring van juni 2005 van [C], voormalig bestuurslid van [B], inhoudende onder meer dat [B] "zich indertijd [heeft] geconformeerd aan de gebruikelijke huurtermijn voor dit soort bedrijfsruimte". Aan de kwalificatie van het gehuurde als bedrijfsruimte staat op zichzelf niet in de weg dat de overeenkomst aan [A] de verplichting oplegt om de bloemenstand aan het eind van iedere dag op te breken, aan welke verplichting trouwens, blijkens de over en weer betrokken stellingen, in de praktijk niet de hand werd gehouden.
4.7. Uit het vooroverwogene vloeit voort dat de grieven I tot en met III slagen. Ingevolge het mogelijk op de rechtsverhouding tussen partijen toepasselijke regime van de artikelen 7:290 e.v. BW moet evenzeer rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de opzegging van de huurovereenkomst zonder gevolg is gebleven. Daarmee ontvalt aan de vordering tot ontruiming in kort geding de primaire grondslag.
4.8. Subsidiair heeft [B] zich beroepen op wanprestatie van [A] wegens herhaaldelijk tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst. De door [B] gestelde tekortkomingen (onder meer het door [A] aanbrengen van voorzieningen aan zijn stand, het in strijd met hetgeen tussen partijen was overeengekomen niet dagelijks afbouwen daarvan en het overschrijden van de begrenzingen van het gehuurde) zijn door [A] gemotiveerd betwist en kunnen zonder nader onderzoek, waarvoor dit kort geding zich niet leent, niet worden vastgesteld. Daar komt bij dat voorshands niet met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter de gestelde tekortkomingen, indien bewezen, in het licht van de verdere omstandigheden van het geval zodanig ernstig zal oordelen dat deze een opzegging kunnen rechtvaardigen.
4.9. Grief IV is subsidiair voorgedragen voor het geval geen sprake zou zijn van een gebouwde onroerende zaak. Deze grief behoeft na het voorgaande geen bespreking meer. Het slagen van de eerste drie grieven brengt mee dat de vordering van [B] alsnog niet toewijsbaar moet worden geacht. Dit brengt mee dat het vonnis zal worden vernietigd, zodat ook grief V, die tegen het dictum is gericht, slaagt.
5. Slotsom
De grieven I tot en met III en grief V slagen, grief IV behoeft geen behandeling. Het vonnis waarvan beroep wordt vernietigd en het hof wijst de vordering van [B] alsnog af. [B] wordt als de in het ongelijk gestelde partij verwezen in de kosten van de beide instanties.
6. Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en doet opnieuw recht;
wijst de vordering van [B] af;
verwijst [B] in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van [A] in eerste aanleg begroot op
€ 360,- en in hoger beroep tot op heden begroot op € 3.011,60;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Ingelse, N. van Lingen en E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2006 door de rolraadsheer.