Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[huurder],
wonende te [Y],
APPELLANT IN HET PRINCIPAAL APPÈL,
GEÏNTIMEERDE IN HET VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPÈL,
procureur: mr. S.L. Schram
t e g e n
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
WONINGBOUWVERENIGING HET OOSTEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE IN HET PRINCIPAAL APPÈL,
APPELLANTE IN HET VOORWAARDELIJK INCIDENTEEL APPÈL,
procureur: mr. D.L. van Praag.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna aangeduid als [huurder] en Het Oosten.
Bij dagvaarding van 25 mei 2004 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis onder het rolnummer CV02/17833 gewezen door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam tussen Het Oosten als eiseres en [huurder] als gedaagde en uitgesproken op 25 februari 2004 (in dat vonnis is als datum van de uitspraak vermeld 25 februari 2003, maar dat is een kennelijke verschrijving). Het Oosten heeft vervolgens een anticipatie-exploit doen uitbrengen.
[Huurder] heeft bij memorie twee grieven aangevoerd, stukken in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Het Oosten alsnog zal afwijzen met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van Het Oosten in de kosten van de beide instanties.
Het Oosten heeft de grieven bij memorie bestreden, eveneens stukken in het geding gebracht en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis van 25 februari 2004, met veroordeling van [huurder] in de kosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep. Daarbij heeft Het Oosten van haar kant voorwaardelijk – voor het geval dat de door [huurder] voorgedragen grieven zouden slagen – incidenteel geappelleerd tegen het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 9 juli 2003 en tegen dat tussenvonnis vier grieven aangevoerd en geconcludeerd, samengevat, dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, haar oorspronkelijke vordering tot ontruiming van de na te noemen bedrijfsruimte met nevenvorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [huurder] in de kosten van de beide instanties.
[Huurder] heeft bij memorie de grieven in het voorwaardelijk incidenteel appèl bestreden, wederom bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het incidenteel appèl zal afwijzen, met veroordeling van Het Oosten in de kosten daarvan.
Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 9 juli 2003 onder 1.1 tot en met 1.5 een aantal feiten als tussen partijen vaststaand opgesomd. Over die feiten bestaat geen geschil zodat ook het hof daarvan uitgaat.
3. Beoordeling
3.1. Het gaat in deze zaak om een huurovereenkomst die Het Oosten als verhuurder en [huurder] als huurder op 28 september 2000 hebben gesloten met betrekking tot een als winkel te gebruiken bedrijfsruimte aan de [...] te Amsterdam (hierna: het gehuurde). Die huur is ingegaan op 1 oktober 2000 voor een duur van 23 maanden, derhalve tot en met 31 augustus 2002. Op de huurovereenkomst is van toepassing het tot 1 augustus 2003 geldende huurrecht.
3.2. De naastgelegen winkelruimte, [...] te Amsterdam, was al eerder door Het Oosten aan [huurder] verhuurd. Hij dreef daarin een groentewinkel en de ruimte aan de [...] diende voor [huurder] als uitbreiding van die groentewinkel.
3.3. Het Oosten, die eigenares is van meerdere aangrenzende panden, wenste over te gaan tot de sloop van die panden ten behoeve van nieuwbouw. Bij brief van 10 augustus 1999 heeft zij [huurder], die toen dus nog alleen de winkelruimte aan de [...] in gebruik had, van die plannen op de hoogte gesteld en zij heeft hem nader over de voorgenomen sloop geïnformeerd bij brief van 2 mei 2001.
3.4. De huurovereenkomst voor het gehuurde is getiteld 'TIJDELIJKE HUUROVEREENKOMST'. Artikel 3 van Pro die overeenkomst luidt als volgt:
‘Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 23 maanden ingaande op 01 oktober 2000 en lopende tot en met 31 augustus 2002.
3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst van rechtswege beëindigd.
3.3 Gedurende de in 3.1 en 3.2 genoemde perioden kunnen partijen de overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Voor beëindiging bij afloop van deze periode is opzegging overeenkomstig 3.5 nodig.
3.4 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden.
3.5 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven.
3.6 Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is mogelijk in een omstandigheid als genoemd in 7 van de algemene bepalingen.’
3.5 [Huurder] is het gehuurde ook na 31 augustus 2002 blijven gebruiken. Een medewerker van Het Oosten heeft een bespreking met [huurder] belegd over dat gebruik, welke bespreking heeft plaatsgevonden op 30 september 2002. Bij brief van 21 oktober 2002 heeft Het Oosten [huurder] gesommeerd het gehuurde voor 1 november 2002 ontruimd op te leveren. Aan die sommatie heeft [huurder] niet voldaan, waarna Het Oosten hem bij dagvaarding van 19 november 2002 in rechte heeft betrokken met een vordering tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na het gevraagde vonnis. Tegen die vordering verweert [huurder] zich op de grond dat de overeenkomst krachtens artikel 7A:1630 tweede lid BW (oud) na 31 augustus 2002 van rechtswege van kracht is gebleven voor de termijn van vijf jaar vanaf 1 oktober 2000, allereerst omdat Het Oosten de – voor 23 maanden en dus minder dan twee jaar – aangegane overeenkomst niet heeft opgezegd, en daarnaast omdat hij ook na de voltooiing van de in artikel 7A:1630 eerste lid BW (oud) genoemde termijn van twee jaar het gebruik van het gehuurde heeft behouden.
3.6 In het tussenvonnis heeft de kantonrechter het verweer van [huurder] gehonoreerd op grond van zijn oordeel dat het hiervoor in 3.2. weergegeven artikel 3 van Pro de overeenkomst aldus moet worden gelezen dat de overeenkomst niet van rechtswege per 31 augustus 2002 was geëindigd, maar dat daarvoor een opzegging door Het Oosten was vereist.
Het Oosten had ook, subsidiair, aangevoerd dat [huurder], ook indien zijn vorenbedoelde verweer zou slagen, in redelijkheid geen beroep mocht doen op het mogelijk aan hem toekomende recht tot verlenging van de huur-overeenkomst omdat hij, als huurder van de belendende winkel aan de [...], al lang van tevoren, en dus ook bij het aangaan van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, bekend was met de plannen van Het Oosten om tot sloop van de desbetreffende panden over te gaan. In verband met dat verweer heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Tijdens en na deze comparitie hebben partijen over en weer voorstellen gedaan om tot een minnelijke regeling te geraken, waarbij als uitgangspunt zou gelden dat [huurder] het gehuurde één of enkele maanden voorafgaand aan de sloop zou ontruimen. Deze voorstellen hebben echter niet tot overeenstemming geleid. In het eindvonnis oordeelde de kantonrechter dat het beroep van [huurder] op huurbescherming in de onderhavige omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was en heeft hem veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, met dien verstande dat Het Oosten niet eerder dan twee maanden voor de aanvang van de sloop van die veroordeling gebruik kan maken. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd.
3.7 Met zijn eerste grief in het principaal appèl betwist [huurder] dat Het Oosten, naar zij stelt, hem binnen twee jaar na de aanvang van de huur heeft gesommeerd het gehuurde te ontruimen. Met zijn tweede grief bestrijdt hij het oordeel van de kantonrechter dat zijn beroep op voortzetting van de overeenkomst na 31 augustus 2002 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De vier door Het Oosten in het voorwaardelijk incidenteel appèl aangevoerde grieven strekken alle ten betoge dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2002 is geëindigd. Het hof verstaat de over en weer aangedragen grieven aldus dat partijen het geschil daarmee in zijn volle omvang aan het hof voorleggen. Daartoe zal het hof allereerst onderzoeken of de huurovereenkomst al dan niet op 31 augustus 2002 is geëindigd en daarbij mede acht slaan op hetgeen Het Oosten in het voorwaardelijk incidenteel appèl heeft aangevoerd.
3.8 Met de kantonrechter is ook het hof van oordeel dat de hierboven in 3.4 weergegeven tekst van artikel 3 van Pro de overeenkomst weliswaar voor tweeërlei uitleg vatbaar is – de overeenkomst eindigt van rechtswege op 31 augustus 2002, dan wel eindigt alleen op die datum indien daaraan een opzegging volgens artikel 3.4 van de overeenkomst is voorafgegaan – maar dat die tekst er eerder op lijkt te wijzen dat voor beëindiging wel degelijk een opzegging was vereist. In artikel 3.4 wordt immers uitdrukkelijk vermeld dat opzegging met inachtneming van een termijn van tenminste 12 maanden dient plaats te vinden, en in artikel 3.5 wordt bepaald hoe die opzegging moet worden ingekleed – bij deurwaardersexploit of per aangetekende brief. De in artikel 3.2 gebezigde term 'van rechtswege' legt daartegenover minder gewicht in de schaal. Dat de tekst in 3.4 en 3.5 abusievelijk in de overeenkomst is opgenomen, zoals Het Oosten aanvoert, is daarbij van geen belang, te meer nu Het Oosten die overeenkomst zelf heeft opgesteld.
3.9 Het Oosten wijst er ook op dat [huurder] allang, onder meer door de twee hiervoor in 3.3 genoemde brieven, op de hoogte was van de sloopplannen en daarmee van de tijdelijke aard van de overeenkomst, zoals ook uitgedrukt in de titel TIJDELIJKE HUUROVEREENKOMST. Die wetenschap aan de zijde van [huurder] is op zichzelf echter niet voldoende om ervan uit te gaan dat ook [huurder] moet hebben begrepen dat de overeenkomst hoe dan ook op 31 augustus 2002 zou eindigen en dat dus het vereiste van een opzegging volgens artikel 3.4 van de overeenkomst op een misverstand moest berusten. Dat zou wellicht anders zijn geweest indien in september 2000, bij het aangaan van de overeenkomst, al zou hebben vastgestaan dat kort na 31 augustus 2002 een aanvang zou worden gemaakt met de sloopwerkzaamheden (en indien ook [huurder] daarvan op de hoogte zou zijn geweest), maar dat is niet het geval. In haar brief van 10 augustus 1999 schreef Het Oosten: 'Het moment dat de sloop echt gaat starten is nu gepland in 2003' en in de brief van 2 mei 2001 wordt meegedeeld: 'Verwacht wordt dat die sloop medio 2003 zal plaatsvinden' en voorts:
‘Vooruitlopend hierop willen wij de huurders van de woningen op de hoogte brengen welke regelingen bij sloop van woningbouw gelden. Voor u als huurder van een bedrijfsruimte geldt een andere regeling. Deze regeling is afhankelijk van het gestelde in uw huurovereenkomst. Op dit moment bestaat er nog geen duidelijkheid over de procedure die zal worden gevolgd om de ondernemers uit te plaatsen. Mocht hier meer duidelijkheid over zijn dan nemen wij, ruim voor aanvang sloop, contact met u op.’
In haar memorie van antwoord (genomen ter zitting van het hof van 2 december 2004) deelt Het Oosten mee dat het 'thans de planning (is) dat de sloop rond maart 2005 zal aanvangen'. Dit alles betekent dat [huurder] bij het aangaan van de overeenkomst er wel rekening mee moest houden dat hij vroeger of later het gehuurde zou moeten ontruimen, maar dat het geenszins duidelijk was wanneer dit zou plaatsvinden en dat het dus goed mogelijk was, zoals achteraf ook is gebleken, dat hij het gehuurde voor een aanzienlijk langere dan de oorspronkelijk overeengekomen periode kon blijven gebruiken.
De conclusie is dan ook dat Het Oosten de huurovereenkomst alleen door tijdige opzegging tegen 31 augustus 2002 had kunnen beëindigen en dat, nu zij dat niet heeft gedaan, de huurovereenkomst volgens het bepaalde in artikel 7A:1630 lid 2 BW is voortgezet voor het resterende gedeelte van de termijn van vijf jaar, dus tot 30 september 2005. Dat brengt ook met zich dat [huurder] geen belang heeft bij zijn eerste grief, nu de daarin door hem betwiste sommatie om het pand te verlaten geen rechtsgevolg zou hebben gehad.
3.10 In het eindvonnis onder 6 overweegt de kantonrechter dat het beroep van [huurder] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is. Tegen dat oordeel is de tweede grief in het principaal appèl gericht.
Zoals blijkt uit hetgeen hiervoor in 3.8 en 3.9 is overwogen moet het uitgangspunt zijn dat de overeenkomst van rechtswege van kracht is gebleven voor de termijn eindigende op 30 september 2005. Bij de beoordeling van de vraag of het [huurder], alle omstandigheden van het onderhavige geval in aanmerking genomen, al dan niet vrijstond om van zijn rechten uit die overeenkomst gebruik te maken komt het hof tot een ander oordeel dan de kantonrechter.
3.11 Zoals hiervoor al is geconstateerd waren de plannen tot sloop van Het Oosten al geruime tijd voor de aanvang van de overeenkomst aan [huurder] bekend, maar is nog gedurende lange tijd onzekerheid blijven bestaan over het tijdstip van uitvoering van die plannen. Het was niet alleen in het belang van [huurder], maar ook in het belang van Het Oosten dat [huurder] het gehuurde zo lang mogelijk zou blijven gebruiken, enerzijds wegens de voortgezette huurbetalingen en anderzijds om leegstand en een eventueel kraakrisico uit te sluiten. Er was dus geen sprake van een eenzijdig voordeel aan de zijde van [huurder], dat hem in de schoot was geworpen uitsluitend en alleen wegens onoplettendheid van Het Oosten bij het redigeren van de huurovereenkomst, dan wel wegens het niet in acht nemen van de opzegtermijn of anderszins.
3.12 Ook toen partijen ter comparitie bij de kantonrechter, en nadien naar aanleiding van die comparitie, voorstellen hebben gedaan om alsnog een voor beide partijen passende regeling te treffen, steeds met als uitgangspunt dat [huurder] één of enkele maanden voor de aanvang van de sloop het gehuurde zou ontruimen, heeft [huurder] naar het oordeel van het hof niet op een zodanige wijze gebruik gemaakt van zijn rechten uit de overeenkomst dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Met name was het niet onredelijk om tegenover de van hem gevraagde toezegging om het gehuurde op het door Het Oosten gewenste moment te ontruimen een tegenprestatie te verlangen in de vorm van een reductie op de huurprijs en een vergoeding van onkosten. Dat partijen bij die onderhandelingen niet tot overeenstemming zijn gekomen omdat Het Oosten uiteindelijk wel accoord wilde gaan met de door [huurder] gevraagde korting op de huurprijs, maar niet tegemoet wilde komen aan de door hem tevens gestelde voorwaarde van vergoeding van onkosten, is daarbij niet van belang.
3.13 Dit alles leidt tot de conclusie dat de tweede grief in het principaal appèl slaagt. Dat heeft tot gevolg dat aan de voorwaarde voor het incidenteel hoger beroep is voldaan. De door Het Oosten voorgedragen grieven A tot en met D, die alle zijn gericht tegen het in het tussenvonnis uitgesproken oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst niet per 31 augustus 2002 is geëindigd, stuiten echter af op hetgeen hiervoor onder 3.8 en 3.9 is overwogen. Daaruit volgt dat vordering van Het Oosten niet toewijsbaar is.
4. Slotsom
De tweede grief in het principaal appèl slaagt. [Huurder] heeft geen belang bij de behandeling van zijn eerste grief. In het incidenteel appèl falen alle grieven. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die nader onderzoek of bewijslevering nodig maken, ook niet in eerste aanleg. Het tussenvonnis zal worden bekrachtigd. Het eindvonnis zal worden vernietigd en de vordering van Het Oosten tot ontruiming zal worden afgewezen. De proceskosten van de eerste instantie en van het hoger beroep dienen ten laste te komen van Het Oosten als de in het ongelijk gestelde partij.
5. Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussenvonnis van 9 juli 2003;
- vernietigt het eindvonnis van 25 februari 2004, en opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen van Het Oosten af;
- veroordeelt Het Oosten in de proceskosten van de eerste instantie en van het hoger beroep, voorzover aan de zijde van [huurder] tot op heden gevallen begroot op € 476,- voor de eerste instantie en op € 1.652,40 voor het hoger beroep;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, L.C. Heuveling van Beek en W.P. Scheltema, en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2005.