Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting INTERMARIS WOONDIENSTEN,
gevestigd te Hoorn,
APPELLANTE,
procureur: mr. P.P.C. den Bleker,
t e g e n
1. X,
wonende te [woonplaats],
2. Y,
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDEN,
procureur: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Appellante wordt hierna Intermaris genoemd. Geïntimeerden worden gezamenlijk geïntimeerden en afzonderlijk respectievelijk X en Y genoemd.
1.2. Bij dagvaarding van 5 oktober 2004, die tevens de grieven bevat, is Intermaris in hoger beroep gekomen van een vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank te Alkmaar op 9 september 2004 onder KG-nummer 320/2004 JJ heeft gewezen in het geding tussen Intermaris als eiseres en geïntimeerden als gedaagden.
1.3. Intermaris heeft, overeenkomstig de appèldagvaarding, zes grieven tegen het vonnis aangevoerd en geconcludeerd – zakelijk weergegeven – dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, haar vorderingen in eerste aanleg alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
1.4. Hierop hebben geïntimeerden bij memorie geantwoord en geconcludeerd – naar het hof verstaat – dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van Intermaris in de kosten van het geding in hoger beroep.
1.5. Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd.
2. Grieven
Voor de inhoud van de grieven wordt verwezen naar de appèldagvaarding.
3. Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.4 een aantal feiten in deze zaak tot uitgangspunt genomen. Deze feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
4.Beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
a. Met ingang van 19 maart 1996 huurt Y van Intermaris de woning aan [adres] te [woonplaats].
b. Op 13 juli 2004 heeft de politie op de tweede verdieping van de woning een hennepkwekerij aangetroffen, bij welke actie 96 hennepplanten in beslag werden genomen.
Vervolgens heeft Intermaris geconstateerd dat zonder haar toestemming X, zuster van Y, met haar dochtertje in de woning verbleef en dat X sedert 24 oktober 2001 in de gemeentelijke basisadministratie op dat adres stond ingeschreven. Tevens bleek Intermaris dat Y zich op 7 augustus 2003 heeft laten overschrijven naar een adres in Amsterdam.
c. Intermaris heeft hierop schriftelijk Y in overweging gegeven de huur op te zeggen teneinde een ontbindingsprocedure te voorkomen en X gemaand de woning te verlaten. Geïntimeerden hebben hieraan geen gevolg gegeven.
4.2. Bij de dit geding inleidende dagvaarding heeft Intermaris - kort gezegd – de ontruiming van de woning door geïntimeerden gevorderd met een nevenvoorziening.
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen.
4.3. De grieven worden gezamenlijk behandeld.
Intermaris heeft haar vordering tot ontruiming van de woning gegrond op de stelling dat X (met haar dochtertje) zonder recht of titel gebruik maakt van de woning en dat Y ernstig tekort is geschoten in diens verplichtingen als huurder, omdat (i) hij in strijd met art. 5 lid 2 van het huurreglement de woning niet meer zelf bewoont en deze aan X in gebruik heeft gegeven en (ii) in de woning een hennepkwekerij is aangetroffen, voor de aanwezigheid waarvan Y aansprakelijk is. Deze (ernstige) tekortkomingen rechtvaardigen volgens Intermaris de ontbinding van de overeenkomst. Zij stelt een spoedeisend belang te hebben bij een voorziening bij voorraad omdat 11.000 woningzoekenden staan te ‘springen’ om een woning en Intermaris tevens snel en adequaat wil optreden tegen doorkruising van het toewijzingsbeleid, het bewonen van een woning zonder recht of titel en het vestigen in een woning van een hennepkwekerij.
4.4. Wat het hiervoor onder (i) omschreven verwijt aan Y betreft, geldt het volgende. Y heeft gemotiveerd bestreden dat hij de woning niet meer tot hoofdverblijf heeft. De inschrijving in de GBA van de gemeente Amsterdam heeft volgens Y te maken met het feit dat hij in Amsterdam een bedrijfspand heeft en dat hij alleen als ingeschrevene in aanmerking kon komen voor een parkeervergunning. Dit verweer kan niet op voorhand als kansloos worden aangemerkt. Daarnaar zal nader onderzoek moeten plaatsvinden, waarvoor dit geding zich niet leent.
4.5. Ook van de juistheid van de stelling van Intermaris dat X zonder recht of titel in de woning verblijft, omdat Y haar de woning zonder toestemming van Intermaris in gebruik heeft afgestaan, kan voorshands niet worden uitgegaan. In dit geding heeft immers vooralsnog als uitgangspunt te gelden dat Y als huurder de woning tot hoofdverblijf heeft. Gezien de omstandigheden van dit geval moet er dan ook vooralsnog van worden uitgegaan dat X en haar dochtertje bij Y zijn ingetrokken en dat zij gedrieën een gemeenschappelijke huishouding zijn gaan voeren. Niet valt op voorhand in te zien dat Y daarmee de woning ‘geheel of gedeeltelijk in gebruik heeft afgestaan’ als bedoeld in art. 5 lid 2 van het huurreglement.
4.6. Naar aanleiding van de onder 4.3 onder (ii) weergegeven grond - de aanwezigheid van een hennepkwekerij - overweegt het hof als volgt.
4.7. Voorop wordt gesteld dat bedrijfsmatige teelt van hennep (en daarvan moet in dit geding worden uitgegaan) in een gehuurde woning een tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen oplevert. Bij de beoordeling van de in dit geding aan de orde gestelde vraag of de aanwezigheid van een hennepkwekerij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, dienen alle omstandigheden in aanmerking te worden genomen, zoals de wetenschap van de huurder van de aanwezigheid van de kwekerij, de omvang van de teelt, de duur daarvan, de eventuele overlast die de teelt heeft veroorzaakt, alsmede de vraag of de teelt tot bijzondere risico’s of schade heeft geleid en een vrees voor herhaling gerechtvaardigd is, een en ander afgewogen tegen de ingrijpende gevolgen die ontbinding van de huurovereenkomst voor de huurder doorgaans heeft.
4.8. Vast staat dat de hennepkwekerij inmiddels is verwijderd. Y ontkent van de aanwezigheid van de kwekerij op de tweede verdieping van de woning (naar het hof begrijpt: de zolder) op de hoogte te zijn geweest. Op basis van de stellingen van partijen over en weer kan niet worden uitgesloten dat dit verweer in een bodemprocedure zal slagen. Ook overigens kan het verweer van geïntimeerden dat de onderhavige tekortkoming in de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, niet op voorhand als kansloos worden aangemerkt. Ook hieromtrent is nader onderzoek aangewezen, waarvoor het onderhavige geding zich niet leent. Ten slotte zij opgemerkt dat de stellingen van Intermaris onvoldoende aanknopingspunt bieden om de gestelde vrees te rechtvaardigen dat op of in het gehuurde wederom een dergelijke kwekerij zal worden opgezet.
5. Slotsom
5.1 Op hetgeen hiervoor is overwogen stuiten de grieven af. Het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd.
5.2 Intermaris zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
6. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Intermaris tot betaling van de proceskosten van het geding in hoger beroep, tot op heden vastgesteld op € 1.182,-, op de voet van het bepaalde in art. 243 Rv te betalen aan de griffier van dit hof;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Ingelse, M. Westermann-van Rooyen en R.J.F. Thiessen en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2005.