Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 28 juli 2005 in de zaak onder rekestnummer 451/2004 NOT van:
MR. [X],
notaris te [plaats],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. G.J. Burgert,
t e g e n
[Y],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. H.A. Bravenboer.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 16 april 2004 ingekomen een verzoekschrift van de zijde van appellant, verder te noemen de notaris, waarbij hij tijdig hoger beroep heeft ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Dordrecht, verder te noemen de kamer, van 19 maart 2004, waarbij de klacht van geïntimeerde, verder te noemen de klager gegrond is verklaard en de notaris de maatregel van berisping is opgelegd.
1.2. Van de zijde van klager is op 10 juni 2004 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Op 17 maart 2005 is van de zijde van klager ter griffie een nader verweerschrift – met bijlagen - ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 24 maart 2005. Verschenen zijn klager en de notaris, vergezeld van hun gemachtigden. Zij hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de notaris dat hij zonder nader onderzoek en zonder klager daarover nader te hebben geïnformeerd een leveringsakte heeft opgesteld die afwijkt van de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst. Klager wijst er in dat verband op dat in de koopakte niet vermeld was dat op het pand vier aanschrijvingen krachtens de Woningwet rustten. Dit had voor de notaris aanleiding moeten zijn een nader onderzoek in te stellen, dan wel klager op het rechtsgevolg van die aanschrijvingen te wijzen.
4.2. Klager verwijt de notaris bovendien dat hij hem in elk geval tijdens het passeren van de leveringsakte op het bestaan van de vier aanschrijvingen had dienen te wijzen. Bij het aan hem toegezonden eigendomsbewijs/akte van levering ontbreken de bewuste aanschrijvingen.
4.3. Ten slotte verwijt klager de notaris dat hij de aanschrijvingen niet heeft vermeld in de hypotheekakten, waardoor de hypotheeknemer, in casu de Rabobank, verder te noemen de bank, niet is geattendeerd op de aanschrijvingen. Door de aanschrijvingen te vermelden had de bank wellicht zijn medewerking aan het passeren van de akte onthouden.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris betwist de stellingen van klager gedeeltelijk en verweert zich als volgt. De notaris heeft betoogd dat de koopakte buiten hem om tot stand is gekomen. Hierin staat vermeld dat de verkoper de koper op de hoogte heeft gebracht van alle lasten en beperkingen - waaronder de vier aanschrijvingen - van het registergoed die kenbaar zijn uit de openbare registers.
De notaris heeft voorts betoogd dat hij klager op de aanschrijvingen heeft gewezen ten tijde van het passeren van de leveringsakte. In dat verband wijst de notaris er op dat ten behoeve van de echtgenote van klager al hetgeen door de notaris is voorgelezen door een tolk is vertaald. Hierdoor heeft klager twee maal kennis kunnen nemen van de inhoud van de leveringsakte, waaronder de vermelding van de vier aanschrijvingen. Tijdens het passeren heeft klager er geen blijk van gegeven verrast te zijn door de vermelding van de aanschrijvingen.
5.2. Voorts wijst de notaris er op dat klager en de verkoper op de dag van het transport of een paar dagen daarvoor bij hem op kantoor zijn geweest om een vaststellingovereenkomst te doen opmaken, teneinde de schade wegens brand in het registergoed te regelen. Hierdoor moest klager op de hoogte zijn van de staat waarin het registergoed verkeerde en van de aanschrijvingen. Op grond hiervan meende de notaris dat er voor hem geen aanleiding was tot nader onderzoek, dan wel klager nader te informeren in verband met de in de leveringsakte opgenomen aanschrijvingen.
5.3. Ten slotte heeft de notaris erkend dat hij de aanschrijvingen niet tezamen met het eigendomsbewijs heeft toegestuurd aan klager. Klager had hierom niet verzocht. Een onderzoek had slechts geleid tot vaststelling van de vier aanschrijvingen.
5.4. De notaris biedt aan zijn stellingen te bewijzen met alle middelen rechtens, in het bijzonder door middel van getuigen.
6. De beoordeling
6.1 Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel andere beschouwingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Het hof voegt daar aan toe, nu de kamer zich daaromtrent niet heeft uitgelaten, dat het niet meezenden van de aanschrijvingen met de eigendomsakte niet zonder meer leidt tot gegrondheid van de klacht. In het algemeen behoort de notaris zich er van te overtuigen dat de koper weet welke rechten en in het bijzonder welke verplichtingen op hem overgaan. Nu de voorgeschreven werkzaamheden reeds waren uitgevoerd is de materiele inhoud van de aanschrijving voor klager niet van groot belang. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.3. Bovendien voegt het hof daar aan toe dat ter zake de niet–vermelding van de aanschrijvingen in de hypotheekakte de bank een eigen verantwoordelijkheid heeft de onderpandswaarde van het registergoed te (doen ) beoordelen. De notaris heeft hierin geen zelfstandige taak. Wel bestaat in het algemeen (in casu niet) de mogelijkheid dat een kostbare BWT-aanschrijving nog niet is uitgevoerd, maar de verplichting daartoe wel bestaat. De bank heeft er dan belang bij dit te weten. Hieruit volgt dat het belang bij de bank ligt en niet bij de onderzetter/hypotheekverlener, in casu klager. Het ontbreken van een dergelijk gegeven in de hypotheekakte is – in de onderhavige zaak - tuchtrechtelijk niet laakbaar. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.4. Ter terechtzitting in hoger beroep heeft de notaris, toen hem daarnaar werd gevraagd, toegegeven op zijn gevoel te zijn afgegaan en vervolgens niet te hebben doorgevraagd naar concrete feiten of omstandigheden die van belang zijn voor de rechtstoestand van het registergoed.
Het hof acht dit nalaten de notaris te verwijten en wel dusdanig dat het hof van oordeel is dat de door de kamer opgelegde maatregel van berisping een alleszins passende maatregel is en er derhalve geen termen aanwezig zijn - zoals door de notaris voorgesteld - om de minder zware maatregel van waarschuwing op te leggen.
6.5. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.6. Het hof zal het bewijsaanbod van de notaris passeren, reeds omdat dit onvoldoende onderbouwd dan wel niet ter zake dienend is.
6.7. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille en Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 28 juli 2005.
Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Dordrecht
Beslissing, na verwijzing, op de klacht van:
[Y],
wonende te [plaats],
klager,
gemachtigde V. Ramsoedh
t e g e n
Mr. [X],
notaris te [plaats],
raadsman mr. C.J. Burgert, advocaat te Rotterdam.
Procedure
? Klager heeft bij brief van 3 november 2003 met bijlagen een klacht ingediend bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) tegen de notaris. De KNB heeft vervolgens op schriftelijk verzoek van 21 november 2003 van klager diens klacht met bijlagen bij brief van 26 november 2003 toegestuurd aan de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam onder mededeling daarvan aan de notaris. Nadien heeft de president van het gerechtshof te Amsterdam op verzoek van de voorzitter van genoemde kamer van toezicht te Rotterdam bij beslissing ex artikel 98 lid 3 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) deze kamer belast met de behandeling van deze zaak.
? De raadsman van de notaris heeft, na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, bij brief van 12 januari 2004 met bijlagen, op de klacht gereageerd.
? De klacht is behandeld op 6 februari 2004. Bij die gelegenheid hebben de klager, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd, en de notaris, bijgestaan door zijn raadsman voornoemd, hun standpunten nader toegelicht en is vervolgens de uitspraak bepaald op heden.
Feiten
1. Bij de beoordeling van de klacht wordt van het navolgende uitgegaan.
2. Op 8 maart 2002 is tussen [F] als verkoper en klager samen met zijn echtgenote [G] als kopers een door verkoper geredigeerde koopovereenkomst gesloten. Ook de financiering (taxatie en aanvraag hypotheek was geheel door verkoper geregeld. De koopovereenkomst betrof een pand met ondergrond, gelegen te [plaats] aan de [adres], hierna te noemen: het registergoed. Het registergoed was en is bestemd voor belegging.
3. In de koopovereenkomst van 8 maart 2002 is onder meer onder Notariële akte van levering vermeld in artikel 1: “De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een van de notarissen ten kantore van Notaris [naam], hun plaatsvervanger(s) of opvolger(s) op 15 april 2002 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. Voorts is in deze overeenkomst onder Domiciliekeuze in artikel 17 opgenomen Pro: “Deze akte zal berusten ten kantore van de notaris, alwaar partijen ter zake van deze overeenkomst woonplaats kiezen.”
In de koopakte zijn de hierna te noemen aanschrijvingen niet vermeld.
4. Nadat daags tevoren de notaris de concept-transportakte aan klager heeft verstuurd heeft op 28 mei 2002 te 10.50 uur ten overstaan van de notaris het transport plaatsgevonden in aanwezigheid van een beëdigde tolk. Daarbij compareerden klager en zijn echtgenote in persoon en verkoper [F] bij volmacht. In de akte van levering is onder meer vermeld dat het registergoed is belast met vier (4) aanschrijvingen van de Woningwet en van welke aanschrijvingen kopieën aan de minuut zullen worden gehecht. Op genoemde datum is daaropvolgend te 11.10 uur eveneens ten overstaan van de notaris in aanwezigheid van klager en zijn echtgenote met bijstand van de beëdigde tolk de hypotheek/pandakte verleden. In deze akte is niet vermeld dat het registergoed is belast met een of meer aanschrijvingen.
5. Nadien heeft de notaris aan klager het eigendomsbewijs/akte van levering van 28 mei 2002 toegezonden. Afschriften van de vier bovengenoemde aanschrijvingen waren daarbij niet gehecht aan de akte.
6. Bij brief van 30 oktober 2003 van de gemeente [plaats] is klager gemaand tot betaling van een bedrag van € 146.885,15 wegens reeds ruim vóór de aankoop van het onderhavige pand door de gemeente uitgevoerde renovatiewerkzaamheden ter zake van bedoelde aanschrijvingen.
Klacht
7. De klacht strekt ertoe dat de kamer een passende maatregel treft tegen de notaris op grond van het navolgende.
8. Klager verwijt de notaris dat deze zonder nader onderzoek en zonder klager daarover te voren te informeren een leveringsakte heeft opgesteld welke afwijkt van de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst. In dit verband wijst klager erop dat in de koopakte niet was vermeld dat op het pand aanschrijvingen rustten, hetgeen voor de notaris aanleiding had moeten zijn tot nader onderzoek, althans klager daarop te wijzen. Klager is voorts van mening dat de notaris in ieder geval tenminste bij gelegenheid van het passeren van de leveringsakte klager en zijn echtgenote expliciet had moeten attenderen op de bewuste aanschrijvingen en omtrent de rechtsgevolgen daarvan had moeten informeren, hetgeen de notaris niet heeft gedaan. Door dit na te laten heeft de notaris zijn onderzoeks- c.q. informatieplicht ten opzichte van klager geschonden. Klager wijst er voorts op dat bij het aan hem toegezonden eigendomsbewijs/akte van levering de vier aanschrijvingen ontbraken.
9. Tenslotte verwijt klager de notaris ten onrechte de bedoelde aanschrijvingen niet te hebben vermeld in de hypotheekakte. Door dit na te laten is de hypotheeknemer (Rabobank) niet geattendeerd op de bestaande aanschrijvingen.Vermelding van deze aanschrijvingen had de bank aanleiding gegeven tot het weigeren van medewerking aan het passeren van de akte, aldus klager.
Verweer
10. De notaris is van mening dat hij jegens klager niet onzorgvuldig heeft gehandeld. Hij heeft hiertoe het navolgende aangevoerd.
11. De koopakte is buiten hem om tot stand is gekomen. In deze koopakte (artikel 6 lid Pro 2) is vermeld dat verkoper ([F]) koper (klager) mededeling heeft gedaan van kort gezegd alle lasten en beperkingen van het registergoed die kenbaar zijn uit de openbare registers. Hieronder vallen dan ook de uit juni 2000 daterende en in de concept-akte van levering opgenomen aanschrijvingen. Ook tijdens het passeren van de akte van levering en, na gedeeltelijke voorlezing daarvan, waaronder de vier opgenomen aanschrijvingen, heeft klager niet laten blijken hierdoor verrast te zijn en van deze aanwijzingen niet op de hoogte te zijn. De notaris staat nog bij dat klager tijdens het passeren van de akte in enig verband nog heeft meegedeeld dat verkoper ([F]) het pand onlangs geheel gerenoveerd of opgeknapt had. Voorts is tijdens het verlijden van de akte er niets maar dan ook niets voorgevallen, dat aanleiding zou hebben moeten geven tot aanhouding voor nader onderzoek, aldus de notaris.
12. De notaris betwist dat hij niet heeft gewezen op de aanschrijvingen en wijst in dit verband allereerst naar de inhoud van de door hem verleden transportakte, waarin deze aanwijzingen immers met zoveel woorden zijn vermeld. Op dezelfde voet staat vast, aldus de notaris, dat hij de akte beperkt heeft voorgelezen en dat hij hierbij gebruik heeft gemaakt van een tolk. De notaris stelt dat hij bij deze beperkte voorlezing in ieder geval onder het deel/paragraaf van de akte onder de kop “Levering, registergoed, gebruik”, waaronder de vier aanschrijvingen, heeft voorgelezen met behulp van de tolk.
13. Voorts wijst de notaris erop dat op de dag van het transport of daags tevoren partijen nog ten kantore van de notaris zijn verschenen teneinde bij overeenkomst te laten vaststellen dat bij inspectie van het verkochte onderhavige pand is gebleken dat schade wegens brand aan het pand is ontstaan, welke schade vervolgens onderling bij die overeenkomst is geregeld. Op grond hiervan hoefde de notaris er niet aan te twijfelen dat klager zich ter dege in de staat van het pand had verdiept, had vastgesteld dat verkoper [F] het pand had opgeknapt, van de aanschrijvingen op de hoogte was en dat er dientengevolge in termen van artikel 6 van Pro de koopakte van een ‘zwaardere belasting’ voor klager dus inderdaad geen sprake was, aldus de notaris. Er bestond dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek dan wel informatie aan klager in verband met de in de akte van levering opgenomen aanschrijvingen.
14. De notaris heeft erkend de aanschrijvingen niet tezamen met het eigendomsbewijs (het afschrift van de akte), te hebben toegestuurd. Naar de mening van de notaris bestond daartoe voor hem geen reden en klager had er tijdens het transport van de akte niet om verzocht. Recherche had geleid tot een viertal inschrijvingen, waarin sprake is van achterstallig onderhoud. Dit onderdeel van de klacht is daarom volgens de notaris niet relevant.
Beoordeling
15. Beoordeeld dient te worden of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de Wna.
16. Als uitgangspunt geldt dat van de notaris zorgvuldigheid mag worden verwacht bij het opstellen en passeren van akten. In het onderhavige geval heeft de notaris zonder (voldoende) informatie en toelichting aan klager een leveringsakte gepasseerd waarin hij in afwijking van de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst heeft opgenomen dat het registergoed is belast met vier aanschrijvingen. De kamer acht dit onzorgvuldig en overweegt daartoe het navolgende.
17. De kamer is van oordeel dat in casu reeds het ontbreken van enige mededeling met betrekking tot bedoelde aanwijzingen in de koopovereenkomst in het onderhavige geval voor de notaris aanleiding had moeten zijn zich ten tijde van het opstellen van de concept-transportakte, in ieder geval vóór het passeren van de leveringsakte te vergewissen van de stand van zaken met betrekking tot de onderhavige aanschrijvingen, zoals de uitvoering van de in verband daarmee te verrichten werkzaamheden, de eventuele doorhaling van de aanschrijvingen en de betaling van de kosten van de werkzaamheden. Anders dan de notaris meent komt het enkele (gedeeltelijke) voorlezen en doen vertalen van de leveringsakte daartoe onvoldoende voor, daar moet worden aangenomen dat klager als leek bij ondertekening van de akte onvoldoende heeft beseft wat de consequenties van het opnemen van de aanschrijvingen in de akte en het bestaan daarvan voor hem konden betekenen. Dit klemt te meer nu de concept-akte slechts daags voor de ondertekening, zonder verdere opmerkingen aan klager werd toegezonden. Voorts had de notaris zich er van dienen te vergewissen of klager als koper zich er van bewust was dat in geval de gemeente de werkzaamheden had uitgevoerd en verkoper de rekening (nog) niet had voldaan, klager als koper jegens de gemeente voor de kosten van herstel aansprakelijk was. De enkele constatering dat klager als koper heeft waargenomen dat de werkzaamheden waren uitgevoerd is daarvoor niet voldoende.
18. Reeds op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat de notaris zijn onderzoek- en informatieplicht tegenover klager niet, althans onvoldoende heeft nageleefd.
19. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft gelet op het vorenoverwogene verder geen bespreking meer.
20. De kamer acht de geconstateerde onzorgvuldigheid dusdanig ernstig dat de kamer ter zake daarvan de maatregel van berisping zal opleggen.
De beslissing
De kamer van toezicht:
- verklaart de klacht gegrond.
- legt de notaris de maatregel van berisping op.
- bepaalt dat de berisping zal worden uitgesproken door de voorzitter op een nader te bepalen datum en tijdstip.
- bepaalt dat de secretaris alsdan voor tijdige oproeping van de notaris zal zorgdragen.
De beslissing is gegeven door mrs. W. van Veen, voorzitter, C.H.Kemp-Randewijk,
F. Hoppel, W. van Ringelesteijn en J.H. Jochems, leden, en in het openbaar uitgesproken op vrijdag 19 maart 2004.