Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 14 juli 2005 in de zaak onder rekestnummer 1230/2004 NOT van:
[appellant],
wonende te [plaats],
APPELLANT,
t e g e n
geintimeerde,
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 8 oktober 2004 ter griffie ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder te noemen de kamer, van 17 september 2004, waarbij de door klager tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, ingediende klacht ten dele gegrond is verklaard, zonder oplegging van een maatregel aan de notaris, en de klacht voor het overige ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van klager is op 13 oktober 2004 nog een aanvullend beroepschrift ter griffie ingekomen.
1.3. Van de zijde van de notaris is op 12 november 2004 een verweerschrift ingekomen ter griffie.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 april 2005. Verschenen zijn klager en de notaris. Beiden hebben het woord gevoerd, klager aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. In hoger beroep heeft klager aangegeven dat enkele feiten onjuist dan wel onvolledig zijn weergegeven. De aanvulling dan wel verbetering van de feiten zal, voor zover noodzakelijk, bij de beoordeling door het hof worden meegewogen dan wel anderszins in het navolgende aan de orde komen.
4. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer, met uitzondering van de vaststelling van de feiten voor zover niet bestreden door klager, en zal deze beslissing derhalve in zoverre vernietigen.
5. Het standpunt van klager
5.1. Klager verwijt de notaris dat hij klager onvoldoende gelegenheid heeft geboden om van de inhoud van de conceptakte kennis te nemen door deze pas op vrijdagavond 21 december 2002 aan klager te doen toekomen, terwijl afgesproken was dat deze akte op maandag 24 december om 10.00 uur zou worden verleden. Klager voegt hieraan toe dat de notaris de opdracht op 16 december 2002 reeds had aangenomen.
5.2. Voorts wordt de notaris verweten dat hij de volgende onjuist gebleken verkopersverklaring in de koopakte heeft opgenomen:
“Het verkochte is heden niet opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) (voorgenomen) aanwijzing, aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving [...] door de gemeente [...] als beschermd monument.”
De notaris had moeten weten dat het registergoed voorkwam op een door de gemeenteraad van Amsterdam vastgestelde selectielijst van toekomstige gemeentelijke monumenten, gepubliceerd in het Amsterdams Gemeenteblad.
5.3. Ook verwijt klager de notaris dat hij de volgende onjuist gebleken verkopersverklaring in de koopakte heeft opgenomen:
“Het bovenhuis is sedert één maart negentienhonderd negentig, met bestemming woning, verhuurd [...]”
Inmiddels is gebleken, aldus klager, dat die datum naar alle waarschijnlijkheid 1 oktober 1988 moet zijn. Als de notaris de huurovereenkomst goed had bestudeerd had hij kunnen zien dat er ook een andere datum dan 1 maart 1990 werd genoemd.
5.4. Tevens wordt de notaris verweten dat hij de volgende onjuist gebleken verkopersverklaring in de koopakte heeft opgenomen:
“Het is hem (verkoper, hof) naar zijn beste weten en na deugdelijk onderzoek niet bekend dat het verkochte is opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving tot beschermd stads- of dorpsgezicht.”
Sinds 1999 is de binnenstad van Amsterdam een beschermd stadsgezicht. Het registergoed ligt in de binnenstad.
5.5. Bovendien stelt klager dat de notaris hem in een nadelige positie heeft gebracht door de volgende onjuist gebleken verkopersverklaring in de koopakte op te nemen:
“Het is hem (verkoper, hof) naar zijn beste weten en na deugdelijk onderzoek niet bekend dat met betrekking tot het verkochte een splitsingsvergunning, als bedoeld in artikel 33 van Pro de Huisvestingswet is aangevraagd.”
5.6. Ondanks het herhaald verzoek van klager om als hypotheekbedrag op te nemen € 1.000.000,= heeft de notaris het hypotheekbedrag van € 1.350.000,= in de akte opgenomen. Klager is van mening dat de notaris daarmee opzettelijk een onjuist feit in de openbare registers heeft doen inschrijven en dat de notaris klager hiermee in een nadelige positie heeft gebracht.
5.7. Eveneens wordt de notaris verweten dat hij klager heeft benadeeld en heeft gehandeld in strijd met het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering door ondanks het onder hem gelegde conservatoir beslag aan verkopers een bedrag van circa € 575.000,= uit te betalen, zijnde het verschil tussen de koopprijs en het bedrag waarvoor verlof tot beslaglegging was verleend.
5.8. Daarbij is klager van mening dat de notaris zijn commentaar op de verklaring derdenbeslag achterwege had dienen te laten. Volgens klager heeft de notaris hem ook hierdoor in een nadelige positie gebracht.
5.9. Ten slotte verwijt klager de notaris dat de inhoud van de koopakte niet overeenkomt met datgene wat partijen zijn overeengekomen. Overeengekomen is dat verkopers de garantie zouden geven dat het verkochte op de datum van totstandkoming van het koopcontract niet als monument opgenomen is in een voorgenomen of lopende adviesaanvraag voor aanwijzing, aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving. In de koopakte is echter de garantie opgenomen dat het verkochte op de datum van totstandkoming van het koopcontract niet als monument is opgenomen in een lopende adviesaanvraag voor voorgenomen aanwijzing, aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving. In de koopakte ziet “voorgenomen” slechts op de aanwijzing, aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving en niet, zoals de bedoeling was, mede op de adviesaanvraag.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. De notaris betwist ten dele de stellingen van klager en reageert als volgt.
Op of omstreeks 16 of 17 december 2002 heeft klager de opdracht voor het transport gegeven. De gegevens werden aan de notaris per e-mail verzonden op 17 december 2002, om 20.00 uur. Op 24 december 2002 is niet alleen de koopakte getekend maar ook de transportakte gepasseerd. Verkopers hadden er belang bij het transport op 24 december 2002 te laten plaatsvinden, zodat de werkzaamheden voor het transport in korte tijd moesten worden verricht. Het betrof bovendien geen standaardakte. Klager heeft de conceptakte ontvangen en op de datum van het transport wijzigingen voorgesteld. Daaruit blijkt volgens de notaris dat klager voldoende gelegenheid heeft gehad om de conceptakte door te nemen.
6.2. De notaris betwist dat het onderzoek in verband met de beantwoording van de vraag of een registergoed op de selectielijst toekomstige gemeentelijke monumenten staat, behoort tot de werkzaamheden van de notaris. De voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis van 14 augustus 2003 geoordeeld dat het aan verkopers – professionele partijen op de onroerend goedmarkt – was om te onderzoeken of het gebouw voorkwam op de op 7 juli 2000 door de gemeenteraad van Amsterdam vastgestelde lijst van toekomstige gemeentelijke monumenten en om koper hieromtrent te informeren. Overigens vraagt de notaris zich af wat de waarde van een partijgarantie is als het controleren van partijverklaringen op hun juistheid wordt gerekend tot de onderzoeksplicht van de notaris.
6.3. De huurovereenkomst draagt als datum 1 maart 1990, maar vermeldt in artikel 2 dat Pro de huur is aangevangen op 1 november 1988. De notaris erkent dat hij onnauwkeurig is geweest, doch merkt op dat klager bekend was met de inhoud van de huurovereenkomst en de notaris opmerkzaam had kunnen maken op de eerdere ingangsdatum.
6.4. De notaris kan erkennen dat hij een onjuiste verkopersverklaring omtrent de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht in de koopakte heeft opgenomen, overigens onopzettelijk, maar stelt dat daar geen consequenties aan verbonden zijn.
6.5. De notaris betoogt dat het voor hem niet rechercheerbaar is of voor een registergoed een splitsingsvergunning is aangevraagd, omdat het kadaster daar slechts melding van maakt indien men zelf een complexnummer aanvraagt.
6.6. Klager en de bank waren overeengekomen dat de hypotheek ingeschreven zou worden tot een bedrag van € 1.000.000,=. De schuldbekentenis die door klager is getekend bedraagt € 800.000,=. De verhoging tot
€ 1.350.000,= is de verhoging als bedoeld in artikel 3:263 BW Pro. De notaris heeft klager uitgebreid uitgelegd dat het vast gebruik van de banken is om deze opslag, die slechts de preferentie op de executieopbrengst voor niet betaalde rente en gemaakte kosten regelt, in de hypotheekakte op te nemen. De notaris stelt dat als klager had gewild dat deze opslag achterwege zou blijven, hij had moeten proberen dat met de Rabobank af te spreken.
6.7. De notaris beaamt dat hij de circa € 575.000,= niet aan verkopers had moeten uitbetalen. Het is de notaris naderhand duidelijk geworden dat bij een dergelijk beslag in het geheel geen betalingen behoren te worden gedaan.
6.8. De notaris acht het onbegrijpelijk op welke wijze zijn commentaar “dat het de vraag is of het beslag kleeft” klager in een nadelige positie heeft kunnen brengen.
6.9. De notaris heeft ten slotte betoogd dat er uitgebreid is gesproken over de plaatsing van het woord “voorgenomen” in de akte. Partijen waren het volgens hem eens over de plaatsing van het woord “voorgenomen” en uit de veranderingen die in het oorspronkelijke concept zijn aangebracht blijkt dat het woord op verzoek van klager is verplaatst naar de huidige positie.
7. De beoordeling van de klacht
7.1. Het eerste onderdeel van de klacht, de vraag of klager voldoende tijd heeft gehad om de conceptakte te bestuderen, wordt door het hof als volgt beantwoord. Het was de wens van partijen het transport op korte termijn te laten plaatsvinden in verband met de overdrachtsbelasting. Voorts betrof het geen standaardakte, maar een, in de praktijk van de notaris niet veel voorkomende, Groninger akte. Bovendien moesten ook volmachten worden verkregen van partijen die in het buitenland verkeerden. Gezien het feit dat de gegevens bij de notaris werden aangeleverd op de avond van 17 december 2002 en het algemeen bekende feit dat de decembermaand in het notariaat druk is, is het hof van oordeel dat het aanleveren van de conceptakte op vrijdagavond 21 december 2002 binnen een redelijke termijn is geschied. Dit gaf klager de gelegenheid om zich in het daarop volgende weekend over de akte te buigen. Met inachtneming van het feit dat klager vervolgens op maandag 24 december 2002 wijzigingen aan de notaris heeft doorgegeven is het hof van oordeel dat klager voldoende tijd om de akte te bestuderen is gegund en dat hij daar ook gebruik van heeft weten te maken. Het hof oordeelt dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
7.2. Het tweede onderdeel van de klacht behelst de vraag of de notaris had moeten onderzoeken of het registergoed voorkomt op de lijst van toekomstige gemeentelijke monumenten. Het hof is van oordeel dat in de notariële praktijk in het algemeen geen onderzoek wordt gedaan naar het voorkomen van een registergoed op deze lijst en dat dit geen tuchtrechtelijke laakbaarheid oplevert. Zoals vastgesteld door de kamer is dit anders voor het onderzoeken van de kwalificatie van een registergoed als rijksmonument. Door de desbetreffende aantekening in de openbare registers is dit kenbaar voor de notaris bij diens kadastrale recherche. Door klager zijn verder geen omstandigheden gesteld, noch is het hof van omstandigheden gebleken waaruit zou voortvloeien dat de notaris de partijverklaring op dit punt verder had moeten onderzoeken. Het hof oordeelt dan ook dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
7.3. Wat betreft het onderdeel van de klacht waarin de notaris wordt verweten dat hij een onjuiste datum in de akte heeft opgenomen voor de aanvang van de huurovereenkomst is het hof van oordeel dat dit verwijt terecht is. Ook de notaris zelf heeft erkend dat hij op dit punt onnauwkeurig is geweest. Het hof acht dit onderdeel van de klacht gegrond.
7.4. Ten aanzien van het onderdeel van de klacht betreffende het opnemen van de verklaring van verkopers inzake de status van beschermd stadsgezicht heeft de notaris erkend dat deze verklaring onjuist is. De notaris is afgegaan op hetgeen verkopers hieromtrent verklaarden. Nu het de notaris als notaris in [plaats] bekend had moeten zijn en, blijkens hetgeen de notaris heeft verklaard, ook bekend was dat de binnenstad van Amsterdam grotendeels is aangewezen als beschermd stadsgezicht en het verkochte daartoe behoort, zal het hof de klacht op dit onderdeel gegrond oordelen.
7.5. De verklaring omtrent de aanvraag van een splitsingsvergunning is, zonder dat dit een tuchtrechtelijk laakbaar verzuim oplevert, niet verder onderzocht door de notaris. Het is aan de makelaar of verkoper om dit te onderzoeken en hieromtrent te verklaren, vervolgens is het aan de koper om hieromtrent nader onderzoek te doen. Door klager zijn verder geen omstandigheden gesteld noch is het hof van omstandigheden gebleken waaruit zou voortvloeien dat de notaris de partijverklaring op dit punt verder had moeten onderzoeken. Het hof oordeelt dan ook dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
7.6. Wat betreft het opnemen van het hypotheekbedrag van € 1.350.000,= oordeelt het hof, evenals de kamer, dat niet is komen vast te staan dat klager met de bank is overeengekomen dat de gebruikelijke opslag achterwege zou blijven. Klager had bij het tekenen van de hypotheekakte de notaris kunnen verzoeken contact op te nemen met de bank over een mogelijke terzijdestelling van de bepaling van artikel 3:263 BW Pro. Dit heeft klager niet gedaan. Het hof oordeelt dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
7.7. Het onderdeel van de klacht dat het verwijt betreft dat de notaris, ondanks het onder hem gelegde conservatoir beslag, een bedrag heeft uitbetaald aan verkopers wordt door het hof als gegrond beoordeeld. De notaris heeft ook zelf erkend dat hij onjuist heeft gehandeld.
7.8. Het commentaar dat de notaris op de verklaring derdenbeslag heeft gegeven acht het hof onnodig. De notaris had dit beter achterwege kunnen laten. Het hof is evenwel van oordeel dat er geen sprake is van de overschrijding van een tuchtrechtelijke norm.
7.9. Tenslotte ziet het laatste onderdeel van de klacht op de plaatsing van het woord “voorgenomen” in de akte. Het is het hof gebleken dat de notaris hierover met klager heeft gesproken. Uiteindelijk is de tekst voorgelegd aan klager en klager heeft zijn handtekening hieronder geplaatst. Dat de redactie niet overeenkomt met de bedoeling van klager komt geheel voor rekening van klager en kan de notaris niet worden verweten. Het hof acht dit onderdeel van de klacht ongegrond.
7.10. Het hof komt tot het oordeel dat de klachtonderdelen zoals besproken in 7.3., 7.4. en 7.7. gegrond zijn. Het hof is evenwel van oordeel dat de overschrijding van de tuchtrechtelijke norm in deze gevallen niet dermate ernstig is dat moet worden overgegaan tot het opleggen van een maatregel.
7.11. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan, als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
7.12. Het vooroverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer van 17 september 2004, met uitzondering van de vaststelling van de feiten voor zover niet bestreden door klager, en opnieuw rechtdoende;
- verklaart de onderdelen van de klacht zoals besproken in 7.3., 7.4. en 7.7. gegrond zonder oplegging van een maatregel;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, P.J.N. van Os en A.D.R.M. Boumans en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 14 juli 2005.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE AMSTERDAM
BESCHIKKING van 17 september 2004 inzake de klacht nummer K 02/04 van
[X],
wonende te [plaats],
klager,
tegen:
mr. [Y],
notaris te [plaats],
beklaagde,
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klachtbrief van 6 februari 2004;
- aanvulling op de klachtbrief van 25 februari 2004;
- antwoordbrief met bijlagen van 8 maart 2004;
- repliek van 22 maart 2004;
- dupliek met bijlage van 27 april 2004.
De klacht is behandeld ter openbare zitting van 16 juli 2004, waar klager en de notaris zijn verschenen. Beide partijen hebben het woord gevoerd en hun standpunten nader toegelicht. Uitspraak is bepaald op 17 september 2004.
2. DE FEITEN
a. Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
b. Klager heeft op 24 december 2002 het pand [adres] en [adres] te [plaats] gekocht en geleverd gekregen. De koopprijs bedroeg € 1.010.000,=. Hij heeft de notaris opdracht gegeven de akte houdende koop en overdracht alsmede een akte van eerste hypotheek en een akte van tweede hypotheek op te maken en te passeren.
c. Klager heeft het eerste concept van de koopakte op vrijdagavond 20 december 2002 van de notaris ontvangen.
d. In de in de vorm van een Groninger Akte opgemaakte koopakte is, voorzover van belang, het volgende opgenomen:
Onder artikel 2 d “Het verkochte is heden niet opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) (voorgenomen) aanwijzing, aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving:
1. als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988;
2. door de gemeente of provincie als beschermd monument.”
”…”
Onder artikel 2 sub i ten Pro tweede “Het verkochte is sedert één maart negentienhonderd negentig, met bestemming woning, verhuurd voor wat betreft het gedeelte van het verkochte plaatselijk bekend als [adres]”
”…”
Onder artikel 5 aanhef Pro jo. sub b “Het is hem (kopers, KvT) naar zijn beste weten en na deugdelijk onderzoek niet bekend dat het verkochte is opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving tot beschermd stads- of dorpsgezicht.”
”…”
e. In de hypotheekakte is, voorzover van belang, opgenomen: “[de] hypotheek is verleend tot
een bedrag van één miljoen euro (€ 1.000.000,00), te vermeerderen met renten en kosten, welke renten en kosten te zamen worden begroot op een bedrag van driehonderd vijftigduizend euro (€ 350.000,00), derhalve tot een totaalbedrag van een miljoen driehonderd vijftigduizend euro (€ 1.350.000,00)[...].”
f. De koopsom van € 1.010.000,= is op 24 januari 2003 gestort op de kwaliteitsrekening van het kantoor van de notaris.
g. Op 27 januari 2003 heeft klager ten last van de verkopers voor een bedrag van € 435.000,= conservatoir derdenbeslag doen leggen onder de notaris.
h. Nadat klager conservatoir beslag onder hem had gelegd heeft de notaris aan verkopers een bedrag van circa € 575.000,= uitbetaald, zijnde het excedent van de koopsom na aftrek van de in het kader van het derdenbeslag begrote vordering.
i. De notaris heeft naar aanleiding van het onder g. genoemde beslag de verklaring derdenbeslag voorzien van zijn commentaar: ”Het is maar de vraag of het beslag kleeft.”
j. Bij vonnis van 14 augustus 2003 heeft de voorzieningenrechter Amsterdam beslist op de vordering van verkopers om het conservatoir beslag op te heffen in die zin dat de vordering van klager is herbegroot op € 230.000,=, inclusief rente en kosten, welke vordering alleen nog betrekking heeft op de geclaimde monumentschade.
3. DE KLACHT
3.1 De notaris heeft klager onvoldoende gelegenheid geboden om van de inhoud van de conceptkoopakte kennis te nemen door deze pas op vrijdag 21 december 2001 aan klager te doen toekomen.
3.2 De notaris heeft de volgende onjuist gebleken verkoperverklaring in de koopakte opgenomen: “Het verkochte is heden niet opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) (voorgenomen) aanwijzing, aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving [...] door de gemeente [...] als beschermd monument.”
3.3 De notaris heeft de volgende onjuist gebleken verkoperverklaring in de koopakte opgenomen: “Het bovenhuis is sedert één maart negentienhonderd negentig, met bestemming woning, verhuurd [...]”
3.4 De notaris heeft de volgende onjuist gebleken verkoperverklaring in de koopakte opgenomen: “Het is hem (verkopers, KvT) naar zijn beste weten en na deugdelijk onderzoek niet bekend dat het verkochte is opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving tot beschermd stads- of dorpsgezicht.”
3.5 Klager stelt dat de notaris hem in een nadelige positie heeft gebracht door de volgende onjuist gebleken verkoperverklaring in de koopakte op te nemen: “Het is hem (verkopers, KvT) naar zijn beste weten en na deugdelijk onderzoek niet bekend dat met betrekking tot het verkochte een splitsingsvergunning, als bedoeld in artikel 33 van Pro de Huisvestingswet is aangevraagd”.
3.6 Ondanks het herhaaldelijk verzoek van klager om als hypotheekbedrag op te nemen
€ 1.000.000,= heeft de notaris het hypotheekbedrag op € 1.300.000,= (dit moet zijn
€ 1.350.000,=, KvT) gesteld. Klager stelt dat de notaris daarmee opzettelijk een onjuist feit in de openbare registers heeft doen inschrijven en dat de notaris klager hiermee in een nadelige positie heeft gebracht.
3.7 De notaris heeft klager benadeeld en gehandeld in strijd met het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering door ondanks het onder hem gelegde conservatoir beslag aan verkopers een bedrag van circa € 575.000,= uit te betalen, zijnde het verschil tussen de koopprijs en het bedrag waarvoor verlof tot beslaglegging was verleend.
3.8 De notaris had zijn commentaar op de verklaring derdenbeslag achterwege dienen te laten. Volgens klager heeft de notaris hem hierdoor in een nadelige positie gebracht.
3.9 De notaris heeft in de koopakte iets anders opgenomen dan partijen waren overeengekomen. Overeengekomen was dat verkopers de garantie zouden geven dat het verkochte op de datum van totstandkoming van het koopcontract niet als monument opgenomen was in een voorgenomen of lopende adviesaanvraag voor aanwijzing, aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving. In de koopakte is echter opgenomen de garantie dat het verkochte op de datum van totstandkoming van het koopcontract niet als monument was opgenomen in een lopende adviesaanvraag voor voorgenomen aanwijzing, aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving. In de koopakte ziet “voorgenomen” slechts op de aanwijzing, aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving en niet, zoals de bedoeling was, mede op de adviesaanvraag.
4. HET VERWEER
4.1 Op 16 of 17 december 2002 heeft klager de opdracht voor het transport gegeven. Op 24 december 2002 is niet alleen de koopakte getekend maar ook de transportakte. Verkopers hadden er belang bij het transport op 24 december 2002 te laten plaatsvinden, zodat de werkzaamheden voor het transport in korte tijd moesten worden verricht. Het betrof bovendien geen standaardakte. Klager heeft de conceptakte ontvangen en op de datum van het transport wijzigingen voorgesteld. Daaruit blijkt volgens de notaris dat klager voldoende gelegenheid heeft gehad om de conceptakte door te nemen.
4.2 De notaris betwist dat het onderzoeken of panden op de selectielijst toekomstige gemeentelijke monumenten in het Amsterdam Gemeenteblad staan behoort tot de werkzaamheden van het notariaat. De voorzieningenrechter heeft in zijn vonnis van 14 augustus 2003 geoordeeld dat het aan verkopers – professionele partijen op de onroerend goedmarkt – was om te onderzoeken of het pand voorkwam op de op 7 juli 2000 door de gemeenteraad van Amsterdam vastgestelde lijst van toekomstige gemeentelijke monumenten, en om koper hieromtrent te informeren. Overigens vraagt de notaris zich af wat de waarde van een partijgarantie is als het controleren van partijverklaringen op hun juistheid wordt gerekend tot de onderzoeksplicht van de notaris.
4.3 De huurovereenkomst draagt als datum 1 maart 1990, maar vermeldt in artikel 2 dat Pro de huur is aangevangen op 1 november 1988. De notaris merkt op dat een kopie van het huurcontract aan klager ter hand is gesteld. Klager, die bekend was met de inhoud van de huurovereenkomst, had de notaris opmerkzaam kunnen maken op de eerdere ingangsdatum.
4.4 De notaris beaamt dat hij onopzettelijk een onjuiste verkoperverklaring omtrent de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht in de koopakte heeft opgenomen, maar stelt dat daar geen consequenties aan verbonden zijn.
4.5 De notaris stelt dat het voor hem niet rechercheerbaar is of voor een pand een splitsingsvergunning is aangevraagd, omdat het kadaster daar slechts melding van maakt indien men zelf een complexnummer aanvraagt.
4.6 Klager en de Rabobank waren overeengekomen dat de hypotheek ingeschreven zou worden tot een bedrag van € 1.000.000,=. De verhoging tot € 1.350.000,= is de verhoging als bedoeld in artikel 3:263 BW Pro. De notaris heeft klager uitgebreid uitgelegd dat het vast gebruik van de banken is om deze opslag, die slechts de preferentie op de executieopbrengst voor niet betaalde rente regelt, in de hypotheekakte op te nemen. De notaris stelt dat als klager had gewild dat deze opslag achterwege zou blijven, hij dat met de Rabobank had kunnen afspreken.
4.7 De notaris beaamt dat hij de circa € 575.000,= niet aan verkopers had moeten uitbetalen. Het is de notaris naderhand duidelijk geworden dat bij een dergelijk beslag in het geheel geen betalingen behoren te worden gedaan.
4.8 De notaris begrijpt niet hoe zijn commentaar dat het de vraag is of het beslag kleeft klager in een nadelige positie heeft kunnen brengen.
4.9 Volgens de notaris is uitgebreid gesproken over de plaatsing van het woord “voorgenomen”. Partijen waren het volgens hem eens over de plaatsing van het woord “voorgenomen”, en uit de veranderingen die in het oorspronkelijke concept zijn aangebracht blijkt dat het woord op verzoek van klager is verplaatst naar de huidige positie.
5. BEOORDELING VAN DE KLACHT
5.1 De vraag of de notaris klager onvoldoende tijd heeft verschaft om de conceptakte te bestuderen moet ontkennend worden beantwoord. In verband met de overdrachtsbelasting was het de wens van partijen dat het transport op korte termijn zou plaatsvinden. Het betrof geen standaardakte, zodat met de voorbereiding veel tijd was gemoeid. Daarnaast heeft klager een heel weekend de tijd gehad om de akte te bestuderen. Dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.
5.2 Het onderzoek naar de vraag of een pand een gemeentelijk monument is behoort bij uitstek tot de werkzaamheden van de verkoper of de makelaar. Het ligt niet op de weg van de notaris om daarnaar onderzoek te verrichten. Voor rijksmonumenten kan dat anders liggen omdat daarvan een aantekening in het kadaster wordt opgenomen waarmee de notaris door de kadastrale recherche bekend zal worden. Tenzij zich bijzondere omstandigheden voordoen, waarvan in dit geval niet is gebleken, kan niet worden gezegd dat de onderzoeksplicht van de notaris mede omvat de controle van partijverklaringen. Dit klachtonderdeel is eveneens ongegrond.
5.3 In de gegeven omstandigheden kan de notaris niet worden verweten dat hij als aanvangsdatum van de huur de datum van de huurovereenkomst heeft vermeld, te minder daar klager zelf in het bezit was van een kopie van die huurovereenkomst en de notaris op de verschillende data attent had kunnen maken. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.
5.4 De opname in de koopakte van de onjuist gebleken verkoperverklaring met betrekking tot het beschermd stadsgezicht lijkt een kennelijke vergissing van de notaris te zijn geweest. Er is echter geen sprake van schending van een tuchtrechtelijke norm, zodat dit klachtonderdeel eveneens ongegrond is.
5.5 Het ligt op de weg van de makelaar of verkoper om te onderzoeken of een splitsingsvergunning voor een pand is aangevraagd. De notaris heeft niet nalatig gehandeld door deze verkoperverklaring niet de controleren. De onderzoeks- en mededelingsplicht rust in beginsel op partijen. Zoals eerder vermeld omvat de onderzoeksplicht van de notaris niet de controle op de juistheid van partijverklaringen, tenzij zich bijzondere omstandigheden voordoen, waarvan in dit geval niet is gebleken. Dit klachtonderdeel is eveneens ongegrond.
5.6 Niet genoegzaam is komen vast te staan dat klager met de bank was overeengekomen dat de gebruikelijke opslag achterwege zou blijven. Overigens had klager bij het tekenen van de hypotheekakte de notaris kunnen verzoeken contact op te nemen met de bank over een mogelijke terzijdestelling van de bepaling van artikel 3:263 BW Pro, hetgeen hij heeft nagelaten. Dit klachtonderdeel is eveneens ongegrond.
5.7 De notaris heeft in strijd met het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering gehandeld door het verschil tussen de koopprijs en het bedrag waarvoor verlof tot beslaglegging was verleend, uit te betalen aan verkopers. Dit klachtonderdeel is gegrond.
5.8 De notaris had er verstandig aan gedaan zijn commentaar op de verklaring derdenbeslag achterwege te laten nu dit onnodig was. Er is echter geen sprake van schending van een tuchtrechtelijke norm, zodat dit klachtonderdeel ongegrond is.
5.9 In beginsel bepalen de partijen bij een overeenkomst wat in de akte wordt opgenomen. Tenzij een clausule zeer nadelig is voor één van de partijen hoeft de notaris niet na te gaan of partijen inderdaad overeenstemming hebben bereikt over alle bepalingen. Daarnaast is het onwaarschijnlijk dat bij het passeren van de akte het beding aangaande de mogelijke opname als monument niet aan de orde is geweest. Bij die gelegenheid had klager aan de notaris kenbaar kunnen maken dat hij niet akkoord ging met de plaatsing van het woord “voorgenomen”. Hoe dit alles zij: Klager heeft de tekst voorgelegd gekregen en daaronder zijn handtekening geplaatst en deze komt in de gegeven omstandigheden dan ook voor zijn verantwoording en niet voor die van de notaris. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.
5.10 De klachten, voorzover gegrond verklaard, zijn niet van zodanig ernstige aard dat een maatregel geboden is.
5.11 Gelet op het bovenstaande wordt beslist als volgt.
BESLISSING
De kamer van toezicht:
- verklaart de klacht met betrekking tot het klachtonderdeel 3.7 gegrond;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond;
- bepaalt dat de notaris geen tuchtrechtelijke maatregel wordt opgelegd.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2004 door mr. R. Orobio de Castro, voorzitter, mr. M. Bijkerk, mr. S.G. Ellerbroek, mr. A.J.H.M. Janssen en mr. S.J.J. Wiersema, leden, in tegenwoordigheid van mr. E. van Bennekom, secretaris.
mr. E. van Bennekom, mr. R. Orobio de Castro,
secretaris. voorzitter.
(Bij ontstentenis van de voorzitter getekend door het lid van de kamer mr. S.G. Ellerbroek)
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend
verzonden kennisgeving.