Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
A,
wonende te Amsterdam,
APPELLANTE,
procureur: mr.J. de Wit,
t e g e n
1. B,
wonende te Amsterdam,
2. C,
verblijvend te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDEN,
procureur: mr.J.W.M.Sengers.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna ook A en B c.s. genoemd.
Bij dagvaarding van 13 februari 2003 is A in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank te Amsterdam, locatie Amsterdam, van 10 december 2002, in deze zaak onder het rolnummer 02/8298 gewezen tussen haar als eiseres en B c.s. als gedaagden.
A heeft van grieven gediend en daarbij bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vordering van A alsnog zal toewijzen, met uitvoerbaar bij voorraad kosten.
Daarop hebben B c.s. geantwoord en bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met kosten.
Vervolgens heeft A nog bij akte een productie in het geding gebracht.
Ten slotte zijn de stukken van beide instanties overgelegd en is arrest gevraagd.
2. Grieven
A heeft drie grieven voorgesteld waarvoor wordt verwezen naar de desbetreffende memorie.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2a tot en met 2h een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Beoordeling
4.1 Bij een huurovereenkomst gedateerd 17 januari 1992, aangegaan tussen Capelle Makelaars- en Assurantiekantoor B.V. (hierna: Capelle Makelaars) als lasthebber van de toenmalige eigenaar D en B c.s. hebben B c.s. een woning ..... te Amsterdam gehuurd, hierna ook aan te duiden als het gehuurde. G.H. D is op 27 december 1998 overleden, met achterlating van A en haar zuster E als zijn enige erfgenamen. Bij een akte van verdeling verleden op 30 januari 2002 voor notaris mr.J.L.F. Bakker te Amsterdam is het gehuurde toegescheiden aan A.
Met brieven gedateerd 8 februari 2002 gericht aan ieder van de geïntimeerden heeft de raadsman van A namens haar aan B c.s. de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2002 op grond van dringend eigen gebruik door A wegens medische redenen. A woont op de tweede etage van het perceel ........... te Amsterdam, in welk perceel geen lift aanwezig is, en door haar ziekte is het traplopen voor haar bezwaarlijk.
4.2 De kantonrechter heeft de vordering afgewezen omdat A naar haar oordeel niet voldoet aan het vereiste dat zij drie jaar voorafgaande aan de opzegging van de huur de rechtsopvolging als verhuurder ter kennis van B c.s. heeft gebracht.
4.3 Tegen dit oordeel komt A op in de eerste twee door haar voorgestelde grieven, die gezamenlijk kunnen worden behandeld.
Uitgangspunt in deze zaak is dat een schriftelijke kennisgeving van de rechtsopvolging door A, zoals artikel 7A:1623e, lid 5 BW vereist, niet tenminste drie jaar vóór 8 februari 2002, de datum waarop A middels de eerdergenoemde brieven van haar raadsman de huur heeft opgezegd, aan B c.s. is gedaan. A heeft een aantal brieven van Cappelle Makelaars aan B c.s. overgelegd, maar daarin is een dergelijke kennisgeving niet te lezen.
4.4 A voert verder aan dat B c.s. er langs andere kanalen van op de hoogte waren dat de oorspronkelijke verhuurder was overleden en dat A en haar zuster als zijn erfgenamen de opvolgende verhuurders waren. Daarom kunnen B c.s. in de zienswijze van A zich niet te goeder trouw beroepen op het ontbreken van een schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7A:1623e, lid 5 BW.
Dienaangaande overweegt het hof dat inderdaad omstandigheden denkbaar zijn waarin een beroep van de huurder op die wetsbepaling moet worden gepasseerd, maar daarvan zal alleen dan sprake kunnen zijn indien de identiteit van de nieuwe verhuurder tijdig, ondubbelzinnig en voor geen twijfel vatbaar langs een andere weg dan de voorgeschreven schriftelijke kennisgeving ter kennis van de huurder is gekomen.
4.5 Zodanige omstandigheden zijn in dit geval echter niet gesteld of gebleken. A wijst erop dat andere huurders in de naast elkaar gelegen panden, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, wel wisten dat de vader van A was overleden en dat zij en haar zuster die panden hadden geërfd, maar, ook als B c.s. daarvan eveneens op de hoogte waren, zoals A aanbiedt te bewijzen, is dat niet op één lijn te stellen met de door de wet verlangde schriftelijke kennisgeving in die zin dat de huurder zich er niet meer te goeder trouw op kan beroepen dat die kennisgeving ontbreekt. Daarbij is ook in aanmerking te nemen dat de verdeling van de nalatenschap, waardoor A de ongedeelde eigendom van het gehuurde verkreeg, eerst op 30 januari 2002 heeft plaatsgevonden. In het midden kan blijven of het van belang is dat tussen A en haar zuster voordien al vaststond dat A de opvolgende verhuurster zou zijn en dat zij in dat geval B c.s. daarover een schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7A:1623e, lid 5 had kunnen doen toekomen, aangezien A niets heeft gesteld waaruit zou kunnen volgen dat B c.s. ook van dit gegeven, bij gebreke van een schriftelijke kennisgeving, duidelijk en ondubbelzinnig op de hoogte waren.
4.6 Dit leidt tot de conclusie dat de eerste twee grieven moeten worden verworpen. De derde grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de overige door partijen aangevoerde argumenten niet tot een andere beslissing kunnen leiden. Uit hetgeen met betrekking tot de eerste twee grieven is overwogen volgt dat ook deze derde grief faalt.
5. Slotsom
Alle grieven moeten worden verworpen. Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, met veroordeling van A in de kosten van het hoger beroep.
6. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verwijst A in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van B c.s. gevallen, op € 976,43 (verschotten € 205,- en salaris procureur € 771,43.
Dit arrest is gewezen door mrs. Ruitinga, Huijzer en Scheltema en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2004.