Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Achttiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de directeur gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder, gedagtekend 24 juni 2002, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 6 januari 2003.
Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 370.000 (€ 167.898); en
- gelast de gemeente Amsterdam het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak A-straat 1, postcode …, te Z. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 15 maart 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 427.000. Belanghebbende heeft een bezwaarschrift ingediend, dat op 14 maart 2001 door verweerder is ontvangen. Belanghebbende is met dagtekening 6 mei 2002 in beroep gekomen tegen het niet tijdig doen van uitspraak op dit bezwaarschrift. Met dagtekening 24 juni 2002 heeft verweerder alsnog uitspraak gedaan en daarbij de vastgestelde waarde verminderd tot € 186.000. Het beroep wordt geacht mede te zijn gericht tegen deze uitspraak.
2.1. De onder 1 vermelde onroerende zaak (hierna: de woning) is een appartement met een oppervlakte van ongeveer 107 m², gelegen in een appartementengebouw gebouwd in 1998. Bij het huis behoort een parkeerbox. De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen.
2.2. In opdracht van verweerder heeft een taxateur de woning getaxeerd. Daarbij is de waarde van de woning op 1 januari 1999 getaxeerd op € 186.000 (ƒ 409.890). Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen A-straat 2, B-straat 2 en C-straat 3, welke objecten enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht.
3. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van Pro de Wet waardering onroerende zaken op 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend primair op € 186.000 en subsidiair op ƒ 370.000. Belanghebbende stelt dat die waarde ƒ 305.600 bedraagt. Belanghebbende heeft zijn standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
4.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft zich daartoe beroepen op de onder 2.2 vermelde taxatie.
4.2.1. Belanghebbende wijst erop dat hij de woning op 19 januari 1998 heeft gekocht voor ƒ 305.600, waarvan ƒ 41.359 voor de afkoop van de erfpachtcanon gedurende 50 jaar. Hij stelt dat de betaalde prijs overeenkomst met de waarde van de woning op 1 januari 1999. Verweerder stelt daartegenover dat het gaat om een nieuw gestichte woning, dat de koopprijs aanzienlijk lager is dan die van verkopen van vergelijkbare woningen en dat daarom moet worden aangenomen dat er omstandigheden zijn geweest waardoor de transactie van belanghebbende geen volwaardige afspiegeling is van de marktwaarde. Voorts heeft verweerder gesteld dat hij niet de vrijheid heeft de waarde van de woning te bepalen volgens een andere methode dan de vergelijkingsmethode.
4.2.2. Naar het oordeel van het Hof moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak ten tijde van het sluiten van een koopovereenkomst overeenstemt met de daarvoor overeengekomen prijs. Dat is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en, bij betwisting, aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Dit uitgangspunt geldt naar 's Hofs oordeel voor eenieder die de waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ van een onroerende zaak moet vaststellen, dus ook voor de in artikel 1, tweede lid, en artikel 22 van Pro de Wet WOZ bedoelde ambtenaar. Verweerder heeft in dit verband gewezen op de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, maar daaruit volgt nog niet dat de door belanghebbende overeengekomen koopsom niet de waarde van zijn woning weergeeft. Verweerder heeft geen omstandigheden gesteld die op die koop betrekking hebben en die grond zouden kunnen zijn voor het oordeel dat de door belanghebbende overeengekomen koopsom niet de waarde van de woning weergeeft. Het Hof acht dan ook aannemelijk dat de door belanghebbende overeengekomen koopsom de waarde weergaf van de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.
4.2.3. Verweerder stelt subsidiair dat als wordt uitgegaan van de door belanghebbende betaalde koopprijs, deze nog moet worden verhoogd met het verrichte meerwerk, wat, naar belanghebbende ter zitting heeft verklaard, ƒ 1.400 bedroeg. Het Hof volgt verweerder daarin.
4.2.4. Voorts moet, aldus verweerder, rekening worden gehouden met de omstandigheid dat belanghebbende niet de volle eigendom van de woning heeft gekocht, maar het daarop betrekking hebbende erfpachtsrecht. Nu belanghebbende de verschuldigde erfpachtcanon voor 50 jaar heeft afgekocht, moet de waarde - aldus heeft verweerder onweersproken gesteld - worden verhoogd met ƒ 10.000. Ook hierin volgt het Hof verweerder. Aldus acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de woning van belanghebbende ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (ƒ 305.600 + ƒ 1.400 + ƒ 10.000 =) ƒ 317.000 bedroeg.
4.2.5. Verweerder stelt verder dat nog rekening moet worden gehouden met een prijsstijging tussen het tijdstip van sluiten van de koopovereenkomst en de waardepeildatum 1 januari 1999, welke stijging voor woningen als die van belanghebbende 16 à 17% bedraagt. Het Hof acht de gestelde prijsstijging aannemelijk. De waarde van de woning van belanghebbende moet dan worden gesteld op ƒ 370.000.
4.2.6. Verweerder heeft er nog op gewezen dat de onroerende zaak A-straat 2 een vrijwel identieke woning is als de woning van belanghebbende, dat die woning in januari 2000 is verkocht voor € 228.818 (ƒ 504.250) en dat deze verkoopprijs zich slecht laat rijmen met een waarde van de woning van belanghebbende van ƒ 370.000. Belanghebbende heeft evenwel onweersproken gesteld dat deze prijs - afgezien van de prijsstijging door het tijdsverloop tussen de waardepeildatum 1 januari 1999 en de verkoop van die woning in januari 2000 - een 'uitschieter' was en kan worden verklaard vanuit de omstandigheid dat de koper van die woning goed 'in de slappe was zat', op korte termijn een huis wilde hebben en die woning in het bijzonder aan zijn wensen voldeed. Niet gesteld of gebleken is dat een dergelijke omstandigheid zich rond de waardepeildatum ten aanzien van de woning van belanghebbende voordeed. Het Hof acht deze door verweerder aangevoerde verkoop onder deze omstandigheden niet onverenigbaar met een waarde van de woning van belanghebbende van ƒ 370.000.
4.3. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat de waarde van de woning van belanghebbende moet worden vastgesteld op ƒ 370.000.
Proceskosten
Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht vermelde, voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
De uitspraak is gedaan op 20 januari 2003 door mr. Van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Thijssen als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal door het lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het Gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.