Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Zaandam, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het Hoofd afdeling heffing en invordering van de gemeente Zaanstad, ver-weerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 11 januari 2001, gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 4 december 2000.
Bij deze uitspraak heeft verweerder een verzoek tot herziening van de beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak a-laan 1 te Zaandam voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 was vastgesteld op ƒ 210.000, afgewezen.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde met ƒ 70.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestre-den uitspraak.
De zaak is behandeld ter zitting van 4 januari 2002. (…)
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-laan 1 te Zaandam (hierna: de woning), gebouwd in 1970. Bij beschikking van 25 februari 1997 heeft verweerder de waarde van de woning voor het tijdvak 1 januari 1997 t/m 31 december 2000 vastgesteld op ƒ 210.000, berekend naar de voor de gemeente Zaanstad als wetsfictiegemeente geldende waardepeildatum 1 januari 1992. Tegen deze beschikking is toen geen bezwaar gemaakt.
2.2. In de loop van het jaar 2000 heeft belanghebbende vernomen dat de betonnen vloer op de begane grond van zijn woning is aangetast door betonrot. Het betreft een betonnen systeem-vloer van de fabrikant Kwaaitaal die in de periode 1965 tot 1981 in woningen is toegepast.
Om het verhardingsproces te versnellen en daarmee de productiesnelheid te vergroten heeft deze fabrikant tijdens het productieproces in een aantal gevallen teveel calciumchloride (ver-harder) aan het betonmengsel toegevoegd. Als gevolg daarvan kan de wapening van de dra-gende delen van de vloer wegroesten en kan het beton afbrokkelen.
2.3. Naar aanleiding van een visuele inspectie is aan belanghebbende in juni 2000 een vrijblij-vende prijsopgave gedaan voor herstelkosten ad ƒ 21.371 exclusief BTW en exclusief lood-gieterswerk (stelpost ƒ 300 excl. BTW).
2.4. Belanghebbende heeft bij brief van 17 november 2000 aan de gemeente verzocht op grond van artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een nieuwe beschikking af te geven, waarbij rekening wordt gehouden met een vermindering van de vastgestelde waarde van de woning in verband met de geconstateerde betonrot. Dit verzoek is bij de bestreden uitspraak afgewezen.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning dient te worden verminderd en, zo ja, met welk bedrag en met ingang van welke datum.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
Kort samengevat hebben partijen daarin het volgende gesteld:
4.1. belanghebbende:
De gemeente was reeds in 1998 op de hoogte van betonrotschade door brieven van de VNG en het Ministerie van VROM; makelaars konden daarmee bekend zijn door een symposium in 1999. In juli 2000 heeft het Ministerie van VROM uitgebreide informatie aan de gemeente gezonden.
De snelheid van het oxidatieproces (betonrot) wordt bepaald door de hoeveelheid calcium-chloride en de wijze van dosering daarvan, de temperatuur en luchtvochtigheid in de kruip-ruimte en de porositeit van het betonelement. Betonrot is een voortschrijdend proces en zal uiteindelijk tot instorting van de vloer leiden.
Niet het bekend worden van de betonschade is een bijzondere omstandigheid, maar het aan-wezig zijn van betonschade. Dat was al op 1 januari 1992 het geval. Bij de bouw is teveel calciumchloride gebruikt die vanaf dat moment zijn werk heeft gedaan, waardoor betonrot onvermijdelijk was. Als dat in 1992 bekend was geweest, zou dat een waardedrukkend effect hebben gehad.
De waardedrukkende factoren zijn: de herstelkosten, de verminderde courantheid van de wo-ning, een negatief imago, onzekerheid over de beste reparatiemethode, onzekerheid hoe lang gewacht kan worden met reparatie, overlast en rompslomp ten gevolge van de reparatie, slechts tien jaar garantie op de reparatie, een vloer die nooit meer een goede vloer wordt als-mede een kruipruimte die zeer moeilijk toegankelijk wordt.
Aspirant-kopers kwamen pas door de publicatie in een regionaal dagblad in 2000 op de hoogte van betonrotproblemen in de wijk Hoornseveld. Uit verkoopcijfers blijkt dat de betonschade nadien een waardedrukkend effect heeft gehad.
De gemiddelde herstelkosten van de drie ter zitting behandelde gevallen bedragen, inclusief BTW, ruim ƒ 23.000 per woning.
Alleen doordat de betonrot pas later bekend is geworden, heeft belanghebbende niet eerder bezwaar kunnen maken. Met de waardevermindering dient voor het gehele WOZ-tijdvak re-kening te worden gehouden.
4.2. verweerder:
Duidelijkheid omtrent de aanwezigheid en de omvang van de betonrot is in de gemeente Zaanstad pas in de zomer van 2000 ontstaan. Aangezien de betonrot bij de bewoners en eventuele aspirant-kopers in de loop van 2000 bekend is geworden, komt aan een eventueel waardedrukkend effect met toepassing van artikel 19, eerste lid, onderdeel c, slotzin, van de Wet WOZ pas met ingang van 1 januari 2001 betekenis toe. Op die datum vangt een nieuw WOZ-tijdvak aan.
De nieuwe waarden voor het tweede WOZ-tijdvak liggen ruim beneden de gerealiseerde ver-koopprijzen van woningen in Hoornseveld in 1999 en 2000. Geringe verschillen in verkoop-prijzen behoeven niet per se aan de aanwezigheid van betonrot te liggen. De door belangheb-bende aangehaalde verschillen tussen verkoopprijzen van woningen met en zonder betonrot worden bestreden. Die verschillen worden met name veroorzaakt door andere factoren, zoals de oppervlakte en de inhoud van de woningen.
De herstelkosten van de betonvloeren wegens betonrot liggen tussen ƒ 3.000 en ƒ 20.000; volgens het ministerie van VROM liggen de kosten voor een algeheel herstel van de beton-vloer gemiddeld tussen ƒ 13.000 en ƒ 23.000.
De herstelwerkzaamheden geven weinig overlast.
Dat de betonrot reeds op 1 januari 1992 aanwezig was, is slechts een vermoeden. Welke wo-ningen toen betonrot hadden en welke niet, is niet te achterhalen. Lang niet alle woningen met een Kwaaitaalvloer hebben betonrot. Zelfs bij naast elkaar gelegen woningen kan de ene be-tonrot hebben en de andere niet, zo is in 2000 gebleken.
Ook als in 2000 betonrot is geconstateerd, hoeft dat op 1 januari 1992 nog niet aanwezig te zijn geweest.
De op grond van artikel 41, eerste lid, van de Wet WOZ vastgestelde waarde per 1 januari 1992 wordt geacht de waarde per 1 januari 1995 te zijn, tenzij belanghebbende op grond van de tegenbewijsregeling van het zesde lid bewijst dat de waarde per 1 januari 1995 lager was. In dat bewijs is belanghebbende niet geslaagd.
4.3. Voor hetgeen partijen ter zitting aan hun stellingen hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het aangehechte proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Voor zover belanghebbende stelt dat het bekend worden van de betonrot in de loop van het jaar 2000 moet worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 19, eerste lid, onderdeel c, (dan wel artikel 19, tweede lid, onderdeel c,) van de Wet WOZ, stelt verweerder terecht dat zulks ingevolge die bepalingen zou medebrengen dat met een waardeverandering ten gevolge van die bijzondere omstandigheid pas met ingang van 1 janua-ri 2001 rekening kan worden gehouden.
Het beroep van belanghebbende op de toepassing van artikel 19 van Pro de Wet WOZ faalt der-halve.
5.2.1. Het betoog van belanghebbende houdt echter tevens in dat de waarde van de woning voor het WOZ-tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 dient te worden bepaald op de prijs die gegadigden die bekend zouden zijn met de toestand van de woning zoals die naderhand is gebleken, op de waardepeildatum 1 januari 1992 bereid zouden zijn geweest te betalen. Belanghebbende verwijst daartoe onder meer naar het arrest Hoge Raad 7 mei 1997, nr. 32 237, BNB 1997/268.
Dit betoog slaagt, waartoe het Hof het navolgende overweegt.
5.2.2. Het betoog van belanghebbende impliceert dat hij tevens bezwaar maakt tegen de bij de beschikking van 25 februari 1997 vastgestelde waarde voor het tijdvak 1 januari 1997 t/m 31 december 2000. Tegen die beschikking is destijds geen bezwaar gemaakt. Belanghebbende stelt echter niet eerder bezwaar te hebben kunnen maken omdat de betonrot pas kort voor 17 november 2000 bekend is geworden. Verweerder heeft zulks niet bestreden.
Gelet op het bepaalde in artikel 6:11 van Pro de Algemene wet bestuursrecht kan onder die om-standigheden naar 's Hofs oordeel redelijkerwijze niet worden geoordeeld dat belanghebbende ten aanzien van het op 17 november 2000 ingediende bezwaarschrift in verzuim is geweest en dient niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar tegen de beschikking wegens termijnover-schrijding achterwege te blijven.
5.2.3. In de woning van belanghebbende is reeds bij de bouw in 1970 op de begane grond een Kwaaitaalvloer aangebracht die zoveel calciumchloride bevatte dat daardoor betonrot is ont-staan. Deze toestand, het teveel aan calciumchloride, was ook reeds op de waardepeildatum 1 januari 1992 aanwezig. Het Hof acht aannemelijk dat een begin van betonrot toen ook reeds bij onderzoek had kunnen worden geconstateerd, zich uitend in nog lichte roestplekjes in het beton, gelijk belanghebbende ter zitting heeft gesteld. Naar belanghebbende voorts heeft ge-steld en het Hof aannemelijk acht, heeft de aanwezigheid van teveel calciumchloride tot ge-volg dat op een zekere termijn, afhankelijk van de temperatuur en de vochtigheid van de kruipruimte, in enigerlei mate betonrot zal optreden, hetgeen tot herstelwerkzaamheden noopt.
Dat vorenbedoelde toestand eerst in de loop van 2000 is gebleken, neemt niet weg dat daar-mee, zoals onder meer in genoemd arrest is overwogen, reeds op de peildatum rekening dient te worden gehouden.
5.2.4. Het vorenstaande betekent dat voor de waarde van de woning op 1 januari 1992 bepa-lend is de prijs die gegadigden bereid zouden zijn geweest te betalen indien zij bekend zouden zijn met de aanwezigheid van teveel calciumchloride in de vloer van de begane grond, zich reeds uitend in lichte roestplekjes. Zodanige gegadigden zouden naar 's Hofs oordeel er bij hun bod rekening mee houden dat zulks te eniger tijd en in enigerlei mate tot herstelwerk-zaamheden zou nopen.
5.2.5. Nu het teveel aan calciumchloride - en de daardoor in concreto ontstane gevolgen - pas in de loop van 2000 bekend is geworden, kan niet aan de hand van gerealiseerde verkoopcij-fers en vergelijking daarvan met de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen zonder beton-rot worden vastgesteld, welke waardedrukkende invloed daaraan op 1 januari 1992 dient te worden toegekend. Ook belanghebbende is begrijpelijkerwijze daartoe niet in staat en heeft ter zitting erkend dat het in het beroepschrift vermelde bedrag van ƒ 70.000 nattevingerwerk is en niet in staat te zijn de juiste waardedruk per 1 januari 1992 te bepalen. Ook de door belang-hebbende aangevoerde verkoopcijfers uit 1999 en 2000 van woningen met en zonder betonrot bieden daartoe onvoldoende houvast, nu daarbij behalve het tijdsverloop sedert 1992 ook an-dere factoren, zoals oppervlakte en inhoud, een rol spelen.
Een en ander noopt het Hof de waardedruk naar de toestand op 1 januari 1992, zoals die ach-teraf is gebleken, bij wege van schatting vast te stellen. Het Hof stelt deze in goede justitie op ƒ 15.000. Het Hof neemt daarbij in acht dat de waardedruk, behalve door de op termijn te ma-ken herstelkosten en enige met dat herstel gepaard gaande overlast, mede wordt veroorzaakt door het negatieve imago van een woning met een nog onbekende mate van betonrot.
5.2.6. Niet is aannemelijk geworden dat zich tussen enerzijds de aldus vastgestelde waarde naar de toestand en de waarde per 1 januari 1992 en anderzijds de waarde naar de toestand op of na 1 januari 1995 en berekend naar de waardepeildatum 1 januari 1992, op grond van feiten en omstandigheden als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet WOZ een verdere waardeverminde-ring van ten minste ƒ 25.000 heeft voorgedaan. Het bepaalde in artikel 41, tweede lid, van de Wet WOZ leidt derhalve niet tot een lagere vaststelling van de waarde.
5.2.7. Evenmin is aannemelijk geworden dat een waardering met toepassing van de hoofd-stukken III en IV van de Wet WOZ tot een lagere dan de door het Hof vastgestelde waarde zou leiden, zodat het bepaalde in artikel 41, zesde lid, van de Wet WOZ eveneens buiten toe-passing blijft.
5.3. Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat de bij de beschikking van 25 februari 1997 vast-gestelde waarde van de woning ad ƒ 210.000 met ƒ 15.000 dient te worden verminderd tot ƒ 195.000 ( = € 88.487).
6. Proceskosten en griffierecht
Nu belanghebbende in het gelijk is gesteld, acht het Hof termen aanwezig verweerder te ver-oordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof begroot de vergoeding op € 72 (4 uren à € 18) wegens verletkosten van de gemach-tigde voor het bijwonen van de zitting. Nu aldaar drie zaken gelijktijdig zijn behandeld dient in de onderwerpelijke procedure € 24 te worden toegekend. Van overige volgens het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
Tevens dient het betaalde griffierecht ad ƒ 60 (= € 27,23) aan belanghebbende te worden ver-goed.
7. Beslissing
Het Hof
n verklaart het beroep gegrond;
n vernietigt de uitspraak van verweerder;
n wijzigt de beschikking voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak a-laan 1 te Zaandam wordt vastgesteld op ƒ 195.000 (= € 88.487);
n veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 24 aan proceskosten en wijst de gemeente Zaanstad aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
n gelast de gemeente Zaanstad het betaalde griffierecht ad € 27,23 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 8 februari 2002 door mrs. Schaap, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Rentenaar-Groot als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechts-hof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proces-kosten.