Uitspraak
Gerechtshof te Amsterdam
Kenmerk: P99/2196
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het Hoofd afdeling Onroerende Zaken en Belastingen van de gemeente Velsen, verweerder.
1 Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 14 juli 1999, (..).
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 8 juni 1999, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld op ¦ 2.240.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ¦ 1.460.717.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 29 mei 2000 zijn verschenen (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de onroerende zaak a-straat 1 te Z. Het betreft een in 1996 gesticht sportcomplex, bestaande uit voetbalvelden, kantine- en kleedaccommodatie, overdekte zittribune, lichtmasten, parkeerterrein en overige grond. De kadastrale oppervlakte bedraagt 52.800 m2. Bij beschikking van 28 februari 1999 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het sportcomplex naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ¦ 2.240.000. Na bezwaar is deze waarde gehandhaafd.
2.2. De gecorrigeerde vervangingswaarde is als volgt vastgesteld:
kantine- en kleedaccommodatie (exclusief grond) ¦ 900.855
overdekte zittribune (exclusief grond) ¦ 51.862
lichtmasten (6 x ¦ 6.000 = ) ¦ 36.000
vier speelvelden incl. aanlegkosten(28.000 m2 x ¦ 18 =) ¦ 504.000
grond kantine (2.180 m2 - waarvan 670 m2 ondergrond - x ¦ 125 =) ¦ 272.500
grond tribune (375 m2 - waarvan 135 m2 ondergrond - x ¦ 25 =) ¦ 9.375
parkeerterrein met verhardingen (6200 m2 x ¦ 50 =) ¦ 310.000
overige grond (16.045 m2 x ¦ 10 =) ¦ 160.450
totaal ¦ 2.245.042
afgerond ¦ 2.240.000
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de gecorrigeerde vervangingswaarde van de speelvelden (inclusief lichtmasten) en de overige gronden. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen is niet in geschil.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
Kort en zakelijk samengevat heeft belanghebbende daarin gesteld:
a. Er is onvoldoende rekening gehouden met de waardedrukkende last van het bestemmingsplan. Andere sportverenigingen in de gemeente Velsen huren hun velden voor ¦ 3.250 per veld (inclusief lichtmasten) per jaar. Bij een rendement van 5% levert dat een gekapitaliseerde waarde van de grond op van ¦ 65.000. Voor de vier speelvelden van belanghebbende levert dat een waarde op van ¦ 260.000.
b. De grond van de kantine- en kleedaccommodatie bedraagt 670 m2 en niet 2.180 m2. Aanlegkosten, zoals verharding en parkeervoorzieningen, worden blijkens vraag 187 van de Vraagbaak waardebepaling Wet WOZ niet meegenomen. Alle gronden die niet als speelveld worden gebruikt dienen te worden gewaardeerd op ¦ 10 per m2, in totaal ¦ 248.000.
c. Gelet op de bestemming van het sportcomplex zijn daarvoor slechts een beperkt aantal gegadigden. De waarde in het economische verkeer is dan ook aanmerkelijk lager dan ¦ 2.240.000.
De slotsom is dat de waarde moet worden vastgesteld op ¦ 260.000 (speelvelden inclusief lichtmasten) + ¦ 248.000 (overige gronden) + ¦ 900.855 (opstal kantine- en kleedacommodatie) + ¦ 51.862 (opstal tribune) = ¦ 1.460.717.
Verweerder heeft daartegenover gesteld:
a. Bij de waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde, welke waarderingsmethode voor alle sportcomplexen in de gemeente is toegepast, komt de rendementsmethode of een referentiestelsel niet aan de orde. Dat de waarde van het sportcomplex van belanghebbende hoger is dan van andere sportcomplexen in de gemeente komt door de jonge leeftijd van het complex.
b. De waardering en onderverdeling van de overige gronden is geschied met inachtneming van de geldende regelgeving en waarderingsinstructies. Aan de kantine- en kleedaccommodatie is ook enige bijgelegen grond toe te rekenen. De verhardingen en de lichtmasten zijn apart gewaardeerd.
Ter zitting is daaraan toegevoegd:
namens belanghebbende:
Onzerzijds bestaat geen behoefte aan inbreng van de akte waarbij de grond in het kader van een soort ruil aan belanghebbende is uitgegeven.
namens verweerder:
Belanghebbende is niet anders behandeld dan andere sportverenigingen.
Verhardingen en parkeervoorzieningen mogen bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wel worden meegeteld.
De uitgifte van de gronden aan belanghebbende is op een speciale wijze geschied. Er is een soort ruil geweest met de grond waar belanghebbende voorheen speelde en waarop de gemeente woningen wilde bouwen. Daarom is belanghebbende nu eigenaar van de grond en zijn de andere verenigingen alleen gebruikers.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Voor zover belanghebbende stelt dat de waarde in het economische verkeer van het sportcomplex lager moet worden vastgesteld omdat er op grond van het geldende bestemmingsplan slechts een beperkt aantal sportverenigingen gegadigden zullen zijn, miskent zij dat het in casu niet gaat om de waarde in het economische verkeer maar om de - naar niet in geschil is: hogere - gecorrigeerde vervangingswaarde op de voet van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ.
5.2. De vervangingswaarde van grond is gelijk aan de prijs die zou moeten worden betaald om vergelijkbare grond (van dezelfde aard en met dezelfde bestemming) in eigendom te verwerven. Daarbij pleegt voor grond waarop gebouwd mag worden een hoger bedrag te moeten worden opgeofferd dan voor grond zonder bouwbestemming, ook indien het te bebouwen gedeelte daarvan minder is dan de gehele oppervlakte. Er dient immers, naar verweerder terecht stelt, ook rekening te worden gehouden met bijgelegen grond ten behoeve van bijvoorbeeld verkeer en stalling. Verweerder heeft daarom aan de kantine- en kleedacommodatie een groter oppervlak kunnen toerekenen dan enkel de ondergrond.
5.3. Bij het bepalen van de vervangingswaarde dient voorts niet alleen rekening te worden gehouden met het voor de verwerving van de grond op te offeren bedrag, doch tevens met de aanlegkosten van sportvelden, parkeerterreinen, verhardingen en dergelijke. Zulks kan geschieden door die aanlegkosten naast de grondprijs afzonderlijk te vermelden, doch ook - zoals verweerder in casu kennelijk heeft gedaan - door de grondprijs te verhogen met die aanlegkosten. Ook de vervangingswaarde van lichtmasten kan daarbij niet buiten beschouwing blijven.
5.4. Voor het bepalen van de vervangingswaarde van de speelvelden - het voor vergelijkbare velden op te offeren bedrag - komt geen betekenis toe aan de huurprijzen die de gemeente in rekening brengt aan andere sportverenigingen en een op basis daarvan gekapitaliseerde rendementswaarde.
Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat speelvelden konden worden verworven tegen de door haar berekende rendementswaarde. Zulks ligt ook niet voor de hand nu aan sportverenigingen in rekening te brengen huurprijzen door gemeenten niet marktconform plegen te worden vastgesteld gelet op het belang dat aan sportbeoefening wordt toegekend.
Namens verweerder is voorts gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van overigens vergelijkbare, gehuurde sportcomplexen op dezelfde wijze is bepaald als in het geval van belanghebbende. Belanghebbende heeft die stelling niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.
Waar belanghebbende stelt dat op sportvelden niet wordt afgeschreven, miskent zij dat de aanlegkosten zich wel voor afschrijving lenen.
5.5. Namens verweerder is een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de vervangingswaarde van de gronden is vastgesteld met als uitgangspunt de reële uitgifteprijs die rondom de waardepeildatum door de gemeente werd (of zou worden) gehanteerd bij uitgifte van grond met de desbetreffende bestemming op een vergelijkbare locatie.
De grondslagen waarop deze taxatie berust, zijn in overeenstemming met hetgeen het Hof hierboven heeft overwogen.
Belanghebbende heeft de uitkomsten van de taxatie en de grondslagen waarop zij berust - behoudens de hierboven verworpen stellingen - niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Met name heeft zij ook niet gemotiveerd betwist, bijvoorbeeld aan de hand van de akte waarbij de grond aan haar is uitgegeven, dat de in het taxatierapport gehanteerde gronduitgifteprijs onjuist is.
5.6. De slotsom luidt dat het gelijk aan verweerder is.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk is gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 27 oktober 2000 door mrs. Schaap, Kwantes en Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.