Uitspraak
97/21892
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de directeur Gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 10 december 1997, aangevuld bij brief van 21 februari 1998. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 30 oktober 1997, betreffende een ten name van belanghebbende op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking van 10 maart 1997. Bij die beschikking is voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 de waarde van de onroerende zaak a-weg 120 te Amsterdam (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 1992 vastgesteld op ƒ 275.000. Na bezwaar tegen de beschikking is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en uiteindelijk tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van - naar het Hof verstaat - primair ƒ 202.500 (90% van ƒ 225.000) en subsidiair ƒ 225.000.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Op 3 juli 1998 is ter griffie een als pleitnota aangeduid stuk van verweerder ontvangen en op 14 juli 1998 een vervolg op dit stuk. Op 15 maart 1999 is ter griffie een als conclusie van repliek aangeduid stuk van belanghebbende ontvangen. Belanghebbende onderscheidenlijk verweerder hebben deze stukken eveneens ontvangen en hebben er tijdens de na te noemen zitting op kunnen reageren. Het Hof beschouwt ze als ter zitting overgelegd en rekent ze tot de gedingstukken.
Ter zitting van 26 maart 1999 zijn verschenen belanghebbende en namens verweerder mr. A en B, taxateur van de dienst Gemeentebelastingen te Amsterdam. Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgedragen en met bijlagen overgelegd. Het Hof rekent dit stuk tot de gedingstukken. Verweerder heeft kennis kunnen nemen van de bijlagen bij de pleitnota en heeft zich daarover kunnen uitlaten.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. De woning is gelegen in Amsterdam-Noord in de nieuwbouwwijk "C". Het betreft een in 1995 gebouwde eengezinswoning met tuin. De oppervlakte van het hoofdgebouw is 130 m². Het perceel grond waarop de woning staat heeft een oppervlakte van 155 m². Deze grond is in erfpacht uitgegeven door de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente).
2.2. Belanghebbende heeft de woning bij een in september 1994 opgemaakte akte gekocht voor ƒ 295.000. Dit bedrag is inclusief een afkoopsom van de erfpachtcanon voor een periode van 50 jaar ten bedrage van ƒ 74.908 exclusief omzetbelasting. Belanghebbende heeft de woning op 15 januari 1996 in gebruik genomen.
2.3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, dat op 3 april 1998 is opgemaakt door B voornoemd. Daarin wordt de waarde van de woning getaxeerd op ƒ 275.000. Voorts heeft verweerder de navolgende gegevens verstrekt betreffende verkopen van andere woningen:
A-weg 118, verkocht op 1 september 1994 voor ƒ 295.000;
B-straat 30, verkocht op 15 november 1991 voor ƒ 214.000;
C-straat 215, verkocht op 21 december 1993 voor ƒ 310.000;
D-straat 98, verkocht op 1 april 1996 voor ƒ 300.000;
E-straat 28, verkocht op 15 april 1996 voor ƒ 267.000;
F-straat 54, verkocht op 6 oktober 1995 voor ƒ 360.000;
G-straat 76, verkocht op 21 september 1995 voor ƒ 350.000;
H-straat 33, verkocht op 15 maart 1993 voor ƒ 320.000;
I-straat 14, verkocht op 31 juli 1996 voor ƒ 450.000;
J-straat 8, verkocht op 6 mei 1992 voor ƒ 345.000;
K-straat 23, verkocht op 2 november 1993 voor ƒ 450.000;
L-weg 24, verkocht op 24 juli 1996 voor ƒ 405.000 en
L-weg 28, verkocht op 2 september 1994 voor ƒ 367.000.
2.4. De woning a-weg 112 is op 20 maart 1996 voor ƒ 330.000 verkocht. Bij uitspraak van 26 februari 1999 van de Derde Enkelvoudige Belastingkamer van het Hof is de waarde van de woning a-weg 114 per 1 januari 1992 gesteld op ƒ 264.900.
2.5. De woning bevindt zich op een afstand van ongeveer 15 km. van de start- en landingsbanen van de luchthaven Schiphol. De aanvliegroutes naar deze luchthaven zijn na 1 januari 1992 gewijzigd, waardoor er sindsdien boven het gebied waarin de woning is gelegen meer vliegverkeer plaatsvindt.
2.6. In de wijk "C" bevinden zich in de m-straat woningen, welke zijn opgeleverd omstreeks dezelfde datum als de woning en waarvan de koopprijs destijds ƒ 320.000 bedroeg. In het kader van de Wet WOZ heeft de gemeente de waarde van deze woningen naar de waardepeildatum 1 januari 1992 vastgesteld op ƒ 245.000.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil
a. of verweerder de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 1992 op het juiste bedrag heeft vastgesteld en
b. of verweerder die waarde op grond van het gelijkheidsbeginsel lager had behoren vast te stellen, gelet op de waarde welke is toegekend aan de onder 2.6 bedoelde woningen in de m-straat.
4. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Belanghebbende heeft ter zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Aan gegadigden voor de aankoop van een nieuwbouwwoning in deze wijk is destijds niet duidelijk gemaakt dat er een vliegroute lag. Als dat wel was gebeurd waren er minder gegadigden geweest. De woning ligt onder het brede gedeelte van de op bijlage 11 van de pleitnota aangeduide vliegroute.
Het meerwerk is nauwelijks waardeverhogend. Het betreft voornamelijk het plaatsen van een groter keukenblok, andere tegels in de keuken en het aanbrengen van een buitenkraan en een extra stopcontact. Wegens ondeugdelijk schilderwerk heb ik in 1998 van de aannemer ƒ 2.926 terugontvangen.
De gemeente heeft alle woningen in de m-straat die zijn gelegen aan de kant van de a-weg op hetzelfde bedrag getaxeerd.
4.3. Namens verweerder is ter zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Het bepalen van de waarde van de woning op dezelfde wijze als het Hof dat heeft gedaan bij het pand a-weg 114 leidt tot de volgende berekening. De koopprijs ad ƒ 295.000 en het meerwerk ad ƒ 14.929 bedragen te zamen ƒ 309.929. Dit leidt tot een waarde op 1 januari 1992 van (100/125 van ƒ 309.929 =) ƒ 247.943, vermeerderd met ƒ 18.500 ( verschil tussen de waarde van de grond en het bedrag van de afkoop erfpacht), dat is ƒ 266.443. Het verschil met de bij de beschikking vastgestelde waarde is ƒ 8.557, dat is ruim 3%. Dit verschil is te klein om te kunnen stellen dat de taxatie onjuist is. Bovendien moet op grond van de marktontwikkeling in het gebied waarin de woning is gelegen worden teruggerekend met 8% per jaar, dat is 22% voor de gehele periode. De waarde van de woning komt dan uit op ƒ 272.500, dat is minder dan 1% lager dan het bedrag waarop deze is vastgesteld.
Het grondbedrijf van de gemeente hanteert als waarde van de grond ƒ 71.656, kennelijk als rekengrondslag bij de uitgifte ervan in erfpacht. De werkelijke waarde van de grond is aanmerkelijk hoger.
Een taxatiefout is in deze wijk alleen gemaakt bij woningen in de m-straat.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Aangezien de bouw van de woning in 1995 is voltooid dient, gelet op het bepaalde in artikel 41, tweede lid, in verbinding met artikel 19 van Pro de Wet WOZ, de waarde van de woning te worden vastgesteld naar de staat ervan op 1 januari 1996 en naar het waardepeil op 1 januari 1992.
5.2. Het bepalen van de waarde van een woning op de voet van de Wet WOZ dient zo mogelijk te geschieden aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen. In het door verweerder overgelegde taxatie-rapport worden zodanige verkopen niet genoemd. Wel heeft verweerder de onder 2.3 vermelde gegevens betreffende verkopen van andere woningen verstrekt. Voorzover die verkopen hebben plaatsgevonden in 1993 of later acht het Hof de verkochte woningen, gelet op het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de verkoopdata, minder geschikt als vergelijkingsobjecten. Van de beide dan overblijvende referentie-woningen is het pand b-straat 30 meer dan 15% kleiner dan de woning en - gelet op de door verweerder meegezonden foto van dat pand - van een enigszins andere bouwaard, bouwstijl en uitstraling. Het pand j-straat 8 is gelegen in het zuiden van Amsterdam, derhalve in een geheel andere omgeving dan de woning. Om deze redenen zijn ook de beide laatstgenoemde panden minder geschikt als vergelijkingsobjecten.
5.3. Nu verweerder niet of nauwelijks geschikte referentieverkopen heeft aangevoerd en belanghebbende zijn woning minder dan drie jaar na de waardepeildatum heeft gekocht, is het Hof van oordeel dat een waardebepaling op basis van de door belanghebbende betaalde koopprijs de voorkeur verdient boven een op basis van referentieverkopen. Aan het door verweerder overgelegde taxatierapport kan bij de waardebepaling van de woning geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, aangezien de daarin getaxeerde waarde niet nader is onderbouwd.
5.4. Tussen partijen staat vast dat belanghebbende de woning in september 1994 heeft gekocht voor ƒ 295.000. Verweerder heeft aanvankelijk aangevoerd dat die prijs kan worden herleid tot de waarde op 1 januari 1992 met behulp van de percentages, waarmee de bouwkosten tussen die datum en de aankoopdatum van de woning zijn gestegen. Verweerder heeft tegenover de gemotiveerde weerspreking van deze stelling door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt, dat de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen gedurende de eerste jaren na de bouw gelijke tred houden met de stijging van de bouwkosten. Het Hof verwerpt derhalve deze stelling.
5.5. Verweerder heeft ter zitting aangevoerd dat op grond van de marktontwikkeling in het gebied waarin de woning is gelegen de koopprijs moet worden teruggerekend met 8% per jaar. Het Hof acht deze stelling aannemelijk, gelet op de grafiek met betrekking tot eengezinswoningen, welke verweerder als bijlage C heeft gevoegd bij zijn stuk van 3 juli 1998. Het Hof acht voorts aannemelijk dat, hiervan uitgaande, de waarde van de woning ten tijde van de aankoop ervan door belanghebbende 22% hoger was dan deze zou zijn geweest op de waardepeildatum 1 januari 1992. De op deze wijze berekende waardestijging van de woning is nauwkeuriger dan wanneer die stijging zou worden berekend aan de hand van meer algemeen geldende en daardoor grovere indicatoren, zoals worden toegepast door de Rijksbelastingdienst en door de Vereniging Eigen Huis.
5.6. Belanghebbende is erfpachter van de woning. De erfpachtcanon is voor een periode van 50 jaar afgekocht. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Dit brengt mee dat wordt uitgegaan van de volle eigendom van de grond. Verweerder voert het beleid het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van het erfpachtrecht te benaderen door dit verschil te bepalen op de kosten van de afkoop van de erfpacht-canon voor een tijdvak van 100 jaar. Het Hof is van oordeel dat door een dergelijke benadering vorenbedoeld verschil, en daarmee de waarde van de woning, niet te hoog wordt bepaald. Nu de erfpachtcanon in dit geval voor een tijdvak van 50 jaren is afgekocht, dient het verschil tussen de waarde van het erfpachtrecht en de volle eigendom te worden bepaald op de kosten van afkoop van de canon over een aanvullend tijdvak van eveneens 50 jaren. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat deze kosten ten tijde van de verwerving van de woning door belanghebbende ƒ 18.729 bedroegen. Het Hof acht niet aannemelijk dat het door het grondbedrijf van de gemeente genoemde bedrag van ƒ 71.656 kan worden aangemerkt als een juiste weergave van de waarde van de grond in het economische verkeer ten tijde van de verkrijging door belanghebbende.
5.7. Belanghebbende heeft tijdens de bouw van de woning meerwerk laten uitvoeren tot een beloop van ƒ 14.929. Belanghebbende heeft aangevoerd dat dit meerwerk, mede gelet op de aard ervan, nauwelijks heeft geleid tot een waardestijging van de woning. Het Hof acht niet aannemelijk dat een waardestijging is opgetreden die gelijk is aan het aan meerwerk uitgegeven bedrag, maar is van oordeel dat het te ver zou gaan in het geheel geen waardestijging in aanmerking te nemen. Het Hof stelt die stijging in goede justitie op ƒ 5.000.
5.8. De waarde van de woning dient dus te worden bepaald uitgaande van de koopprijs ad ƒ 295.000 (zie onder 5.3), vermeerderd met ƒ 18.729 (zie onder 5.6) en met ƒ 5.000 (zie onder 5.7), dat is in totaal ƒ 318.729. Naar de waardepeildatum 1 januari 1992 komt dit, gelet op het onder 5.5 overwogene, neer op (100/122 van ƒ 318.729 =) ƒ 261.253. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de kwaliteit van het verfwerk van de kozijnen slecht was en dat hij in verband daarmee in 1998 van de aannemer ƒ 2.926 heeft terugontvangen. Hiermee rekening houdend bepaalt het Hof de waarde van de woning op ƒ 260.000. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om tot een lagere waarde te komen.
5.9. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning met 10% moet worden verminderd ten gevolge van het toegenomen gebruik van de aanvliegroute van Schiphol waaronder de woning is gelegen. Het Hof verwerpt deze stelling. Zoals blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 1999, nr. 34 313, BNB 1999/207*, laat artikel 4, tweede lid, van de in de gemeente geldende Verordening onroerende-zaakbelastingen 1995 niet toe bij de waardebepaling rekening te houden met de door belanghebbende gestelde na 1 januari 1992 opgetreden toename van de overlast van het vliegverkeer. Voor zover die toename zich zou hebben voorgedaan na 1 januari 1995 laat artikel 41, tweede lid, in verbinding met artikel 19, van de Wet WOZ evenmin toe daarmee bij de waardebepaling rekening te houden. De toename van het vliegverkeer kan niet worden aangemerkt als een wijziging als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak, vernietiging of verandering van bestemming van de zaak, in de zin van artikel 19, eerste lid, onder b, van de Wet WOZ en evenmin als een andere, specifiek voor de zaak geldende, bijzondere omstandigheid in de zin van onderdeel c van dat lid. Nu in casu sprake is van toegenomen vliegverkeer over de stad Amsterdam, kan deze omstandigheid niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onderhavige woning, die op 15 kilometer van Schiphol is gelegen, geldende bijzondere omstandigheid.
5.10. Met betrekking tot het onder 3, b omschreven geschilpunt overweegt het Hof het volgende. Belanghebbende heeft tegenover de weerspreking door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de reden, waarom de onder 2.6 bedoelde woningen in de m-straat lager zijn gewaardeerd dan uit de Wet WOZ voortvloeit, zou zijn gelegen in een door de gemeente ten aanzien van de rechthebbenden op die woningen gevoerd begunstigend beleid, dan wel in een oogmerk van begunstiging van die rechthebbenden. Voorts is ter zitting komen vast te staan dat de te lage waardering alleen betrekking heeft op de woningen in de m-straat die zijn gelegen aan de kant van de a-weg. Blijkens een als bijlage F bij het vertoogschrift gevoegde plattegrond gaat het hier om minder woningen dan de kennelijk vergelijkbare woningen aan de a-weg. Niet gesteld is dat ook een of meer van die laatstbedoelde woningen te laag zou zijn gewaardeerd. Derhalve kan niet worden gezegd dat in een meerderheid van vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel moet op grond van het voorgaande worden verworpen.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, nu niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
7. Beslissing
Het Hof
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt de bestreden uitspraak,
vermindert de bij de beschikking van 10 maart 1997 vastgestelde waarde tot ƒ 260.000 en
gelast verweerder het griffierecht van ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 29 oktober 1999 door mrs. Onnes, Kwantes en Van Loon, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Indien belanghebbende beroep in cassatie instelt bedraagt dit griffierecht ƒ 160. Indien verweerder beroep in cassatie instelt is een griffierecht van ƒ 630 verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.