Uitspraak
98/0746
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te P, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de chef bureau Heffingen van de gemeente Amersfoort, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen
op 25 februari 1998, aangevuld bij brief van 30 april 1998.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedag-tekend 16 januari 1998, betreffende de blijkens de kennisgeving
ten name van belanghebbende als eigenaar en als gebruiker gelijktijdig genomen beschikkingen van 10 maart 1997, waarbij voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te P naar de waardepeildatum 1 januari 1995 is vastgesteld op f a,-.
Na bezwaar tegen de beschikkingen zijn - naar het Hof verstaat -beide beschikkingen bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de bij de beschikkingen vastgestelde waarde tot een waarde van f b,-.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en bevestiging van de uitspraak.
Met toestemming van de voorzitter van de Meervoudige Belastingkamer heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend; verweerder heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
Ter zitting van de Eerste Enkelvoudige Belastingkamer van 12 januari 1999 zijn verschenen namens verweerder C., D. en S. Belanghebbende, opgeroepen bij aangetekende brief van 15 december 1998, is niet ter zitting verschenen.
Bij brief van 7 januari 1999, ingekomen op 8 januari 1999, heeft belanghebbende een reactie gegeven op de conclusie van dupliek.
Na verwijzing naar de Vierde Meervoudige Belastingkamer is het beroep behandeld ter zitting van 8 oktober 1999, alwaar zijn verschenen belanghebbende en namens verweerder P., 1e medewerker van het bureau belastingen, E., taxateur en S., coördinator van het bureau belastingen.
Ter zitting is aan verweerder eerdergenoemde brief van belanghebbende van 7 januari 1999 overhandigd. Verweerder heeft daarvan kunnen kennis nemen en heeft zich erover kunnen uitlaten.
Verweerder heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en - met bijlagen - overgelegd.
De inhoud van de brief van 7 januari 1999 en van de pleitnota van verweerder geldt als hier ingelast.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te P (hierna: de woning), gelegen in de nieuwbouwwijk Q.
Het betreft een woning, die staat op een perceel met een oppervlakte van 270 m2. De inhoud van de woning bedraagt 448 m3 (inclusief garage 505 m3). De woning bestaat uit de begane grond, een verdieping met drie slaapkamers en een zolderverdieping met een slaapkamer. In het jaar 1996 is een houten tuinhuis bijgebouwd.
2.2. Belanghebbende heeft de woning in december 1994 gekocht voor een bedrag van f c,- vrij op naam. De woning is in de loop van 1995 gebouwd en is medio december 1995 opgeleverd. Belanghebbende heeft de woning in januari 1996 betrokken.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of
1. de waardevaststelling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) dient te geschieden naar de staat van de woning per 1 januari 1996 of die per 1 januari 1997;
2. de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld;
3. de regelgeving betreffende waardevaststelling voor woningen die gebouwd zijn na de waardepeildatum strijdig is met het bepaalde in artikel 26 van Pro het Internationaal Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten van 16 december 1966 (hierna: BUPO-verdrag).
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Ter zitting van 12 januari 1999 is namens verweerder nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd:
Op 1 januari 1995 was er slechts sprake van bouwrijpe grond. Bouwverkeer waarvan belanghebbende rept is er nog steeds.
Bij toepassing van artikel 19 van Pro de Wet Woz wordt de staat van het object opnieuw bezien. Als de waarde van het object opnieuw
wordt vastgesteld, wordt ook uitgegaan van nieuwe omgevingsfactoren.
4.3. Ter zitting van 8 oktober 1999 heeft belanghebbende nog het
volgende aan zijn stellingen toegevoegd:
De vele bijlagen die verweerder thans ter zitting heeft overgelegd dienen buiten beschouwing blijven. Er worden daarin nog meer referentiewoningen aangedragen. Ik heb geen mogelijkheid daarop te reageren. De woningen a-straat 10 en 11 ken ik wel.
In reactie op de brief van de gemeente betreffende de snelheid van het verkeer merk ik op, dat geen sprake is van een vergelijkbare situatie. De a-straat heeft slechts aan een zijde woningen. Dat oogt weidser, waardoor men geneigd is harder te rijden. De b-straat kent aan beide zijden woningen. Dat lijkt enger. Ik verzoek bij deze dat de meting alsnog op de a-straat wordt uitgevoerd. De omgevingsfactoren die van tijdelijke aard genoemd kunnen worden - zoals onder meer vuiloverlast, geluidsoverlast, onveiligheid door hard rijden op een provisorisch geasfalteerde weg etc - spelen mijns inziens wel degelijk een rol bij deze waarderingszaak. Van een 4 jaar durend referentietijdvak hebben wij 2,5 jaar last gehad van deze zogenoemde tijdelijke omgevingsfactoren. De prijs van de woning wordt door de duur en de intensiteit van deze factoren in negatieve zin beïnvloed.
De woning is per 15 december 1995 opgeleverd. In 1996 is er niet een schuur, maar een tuinhuisje bijgebouwd.
Mijn grief betreffende de heuvel baseer ik op de verkoopbrochure. Daarin was een vlak plantsoen geprojecteerd zonder heuvel.
Over de verkeersoverlast merk ik op dat ook bij de c-kade door bewoners telkens op gevaarlijke situaties werd gewezen en eerst na 4 jaar - nu het te laat is - wordt er een aanpassing aangebracht.
Ter zitting van 8 oktober 1999 is namens verweerder nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd:
De woning van belanghebbende ligt tussen de rotonde en de bocht, waar zeker niet harder gereden kan worden dan 70 á 80 km per uur.
De afdeling verkeer en de projectleider hebben mij desgevraagd verklaard dat er daar ter plaatse geen onveilige situatie is.
Bij de jaarwisseling 1995/1996 was de woning gereed. In het jaar 1996 is aan de woning een houten schuur toegevoegd.
Er is bij de waardering rekening gehouden met de nieuwbouwontwikkelingen in de zin van arikel 19, eerste lid, onderdeel c van de Wet Woz. Ik bestrijd evenwel dat de negatieve invloed daarvan zodanig is dat de waarde van de woning op f b,- gesteld moet worden. Ik wijs in dit verband op de woningen a-straat 10 en 11, die gelijktijdig met de woning van belanghebbende zijn opgeleverd en in begin 1997 respectievelijk medio 1997 zijn verkocht voor f m,- respectievelijk f n,- (circa een ton meer dan het bedrag waarvoor belanghebbende de woning heeft gekocht).
In het vertoogschrift is vermeld dat de woningen aan de a-straat, waarvan de woning van belanghebbende deel uitmaakt, zijn gewaardeerd per 1 januari 1997 naar de waardepeildatum 1 januari 1995. Als het gaat om de waardering per 1 januari 1996 kan uitgegaan worden van de waarde genoemd in het taxatierapport omdat in die taxatie de in 1996 toegevoegde schuur niet is meegenomen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De stelling van belanghebbende, dat hij - naar het Hof begrijpt - in zijn verdediging geschaad is door de kwantiteit van de door verweerder eerst ter zitting van 8 oktober 1999 overgelegde stukken is in zoverre terecht, dat het Hof van oordeel is dat - met uitzondering van de ter zitting overgelegde pleitnota - de overgelegde bijlagen niet in de beoordeling (dienen te) worden betrokken.
5.2.1. Artikel 19, eerste lid, van de Wet Woz (tekst 1997) houdt in:
Indien een onroerende zaak na de waardepeildatum die behoort bij het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een andere onroerende zaak dan wel in meer onroerende zaken, of
b. wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, welke wijziging een verandering in de waarde van ten minste 5 percent met een minimum van
f 25 000 ten gevolge heeft dan wel van f 250 000 of meer, of
c. een verandering in waarde ondergaat van ten minste 5 percent met een minimum van f 25 000 dan wel van f 250 000 of meer als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandig-
heid, wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de in de onderdelen a of b bedoelde feiten geheel of ten dele hun beslag hebben gekregen dan wel de in onderdeel c bedoelde omstandigheid heeft plaatsgevonden of is gebleken.
5.2.2. De vaststelling van de waarde van de woning dient volgens belanghebbende te geschieden naar de staat van de woning op 1 januari 1996 (het moment waarop hij de woning heeft betrokken), terwijl verweerder het standpunt verdedigt dat die vaststelling naar de staat op 1 januari 1997 dient te geschieden.
Nu ter zitting van 8 oktober 1999 is komen vast te staan dat de bouw van de woning medio december 1995 zijn beslag heeft gekregen, dient de waarde van de woning - met inachtneming van voormeld artikel - in beginsel bepaald te worden naar de staat daarvan op 1 januari 1996.
Er is onvoldoende gesteld of gebleken omtrent wijzigingen van de onroerende zaak die in 1996 hebben plaatsgevonden en die, met toepassing van eerdervermeld artikel, zouden dienen te leiden tot een waardering van de woning naar de staat op 1 januari 1997.
5.3. Tot de stukken behoren
a. een door verweerder overgelegd taxatierapport, op 30 december
1997 opgemaakt door E., taxateur onroerende zaken, waarin de waarde in het economische verkeer van de woning van belanghebbende naar de peildatum van 1 januari 1995 is bepaald op
f a,-. In het rapport wordt verwezen naar de verkooprijzen van de hierna genoemde woningen:
adres datum prijs kavel inhoud
i-straat 10 mrt 1995 f r,- 302m2 * 535m3
j-weg 14 sep 1994 f h,- 275m2 565m3
k-pad 17 dec 1994 f h,- 176m2 579m3
o-kade 25 mei 1995 f a,- 269m2 * 543m3
(* inclusief garage)
b. een door verweerder overgelegde tabel met de volgende gegevens:
adres prijs inhoud waarde prijs per m3 1-1-1995 in m3 hoofdgebouw
i-straat 10 f r,- 535* f i,- f v
j-weg 14 f h,- 565 f j,- f w
k-pad 17 f h,- 579 f k,- f x
o-kade 25 f s,- 543 * f o,- f y
5.4. Bij een op de voet van hoofdstuk IV van de Wet Woz genomen beschikking dient de waarde van de onroerende zaak te zijn vastgesteld overeenkomstig de ingevolge Hoofdstuk III van die wet in acht te nemen regelingen inzake de waardebepaling. Bij die waardebepaling zijn in het bijzonder van belang de verkoopprijzen welke rond de waardepeildatum 1 januari 1995 zijn gerealiseerd bij verkopen van vergelijkbare woningen.
Het Hof acht aannemelijk dat - naar verweerder onvoldoende weersproken heeft gesteld - de in punt 5.3. vermelde
woningen en die van belanghebbende vergelijkbare woningen zijn in de zin van evenbedoelde regelingen. Het Hof heeft geen reden om aan te nemen dat de verkoopprijzen van deze woningen hoger zijn dan de in hoofdstuk III van de Wet Woz bedoelde waarde.
5.5. Gelet op de (gemiddelde) verkoopprijs van de in punt 5.3. genoemde woningen, de daaruit door verweerder afgeleide waarden per m3 van het hoofdgebouw, zoals vermeld onder 5.3, sub b en de uit de waardering van de woning van belanghebbende afgeleide waarde per m3 van het hoofdgebouw ad f z,-, acht het Hof voorshands aannemelijk dat op 1 januari 1995 de bij de thans bestreden beschikkingen vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende niet hoger is dan de op de voet van hoofdstuk III van de Wet Woz te bepalen waarde van die woning.
5.6.1. De (gemiddelde) verkoopprijs van de in punt 5.3. genoemde woningen is hoger dan de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende.
Door het verschil in omgevingsfactoren bestaat er - zo verstaat het Hof belanghebbendes stelling - een discrepantie tussen de verkochte woningen en de woning als gevolg waarvan sprake zou moeten zijn van een groter verschil tussen evenbedoelde (gemiddelde) verkoopprijs en de vastgestelde waarde.
De verkochte woningen bevonden zich rond de peildatum in een reeds bestaande wijk met groenvoorzieningen, met winkels en sportaccomodatie op loopafstand. Daarentegen hadden begin 1996 tot medio 1998 rondom de woning de bouwactiviteiten van de
wijk Q plaats. Gedurende die tweeëneenhalf jaar ging de opbouw van die wijk met veel vuil- en geluidsoverlast en verkeersonveiligheid gepaard. Groenvoorzieningen, winkels en sportgelegenheden waren niet in de naaste omgeving aanwezig. Achter de woning zijn goedkopere woningen gebouwd. De woning is gebouwd met vurenhout, dat een kortere levensduur heeft en onderhoudsgevoelig is. Het uitzicht vanuit de woning wordt belemmerd door een zogenaamde uitzichtheuvel. Al deze factoren beïnvloeden volgens belanghebbende de waarde in negatieve zin.
Verweerder heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd weersproken.
5.6.2. Het Hof kan de stellingen van belanghebbende niet volgen.
Bij de koop van een nieuwbouwwoning, die als een van de eersten wordt opgeleverd, is bekend althans kan bekend zijn dat bouwactiviteiten in een nieuwbouwwijk hinderlijke gevolgen met zich brengen die - naar van algemene bekendheid is - weliswaar enige tijd in beslag nemen, maar van tijdelijke aard zijn.
Het vorenoverwogene geldt evenzeer voor de (aanvankelijke) afwezigheid van groenvoorzieningen, winkels en sportaccomodatie.
Naar verweerder heeft gesteld en het Hof aannemelijk acht wordt een en ander door de eerste eigenaar en ook door eventueel spoedig na oplevering reeds optredende opvolgende verkrijgers
'op de koop toegenomen'. Een vergelijking met woningen die zijn gelegen in wijken die reeds zijn voltooid is daarom toch gerechtvaardigd.
Dat het gebruik van vurenhout een negatieve invloed heeft op de waarde heeft belanghebbende, naar 's Hofs oordeel, niet althans onvoldoende onderbouwd.
5.6.3. Met het taxatierapport (ook al zijn daarin enkele onzorgvuldigheden geslopen), de verwijzing naar de verkoopprijzen van de onder 5.3. genoemde woningen en de nadere onderbouwing door verweerder met de prijs per m3 van de verkochte woningen en die van belanghebbende acht het Hof de waarde van de woning dan ook niet op een te hoog bedrag vastgesteld.
Hierbij neemt het Hof in aanmerking de niet weersproken stelling van verweerder dat de indentieke woningen a-straat 10 en 11 in begin 1997 respectievelijk medio 1997 zijn verkocht voor
f m,- respectievelijk f n,-. Met deze verkopen is naar 's Hofs oordeel aannemelijk gemaakt dat er - anders dan belanghebbende heeft gesteld - sprake was van een stijgende waardeontwikkeling in een periode dat de bouwactiviteiten nog in volle gang waren.
5.7. Belanghebbende heeft gesteld dat de omstandigheid dat bij woningen waarvan de bouw wordt voltooid na 1 januari 1995 de waardering ingevolge de bepalingen van de Wet Woz plaatsvindt naar de toestand van het object per 1 januari 1997, en dat zulks een verboden discriminatie oplevert.
Hij voert in dit verband aan dat bij een object dat wordt gerealiseerd op 29 december 1994 bij de waardering per 1 januari 1995 wél rekening wordt gehouden met de omgevingsfactoren die samenhangen met het plaatsvinden van nieuwbouw en dat bij een object
dat wordt gerealiseerd op 29 januari 1995 de invloed van deze factoren wordt gemitigeerd doordat de waardering alsdan plaatsvindt naar de toestand op 1 januari 1997.
Het Hof merkt daarover het volgende op. Vooropgesteld zij dat in het door belanghebbende gekozen voorbeeld in het laatste geval de woning op grond van de onder 5.2.1. aangehaalde wettekst niet wordt gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 1997, maar naar de toestand op 1 januari 1996. Het wettelijke systeem, dat inhoudt dat wordt gewaardeerd naar de staat van het object bij het begin van het kalenderjaar dat volgt op het jaar waarin (naar in casu speelt) de oplevering heeft plaatsgevonden, impliceert inderdaad dat in het ene geval wordt gewaardeerd naar de staat elf maanden na oplevering en in het andere geval naar de staat enkele dagen na de oplevering.
Een dergelijk gevolg is nu eenmaal verbonden aan een peildatumsysteem. Het stond de wetgever evenwel vrij om voor een dergelijk systeem te kiezen in plaats van een door belanghebbende voorgestaan systeem van waarderen naar de staat bij realisatie van het object. Immers, vaak is met de oplevering van een woning nog niet de uiteindelijke staat bereikt, aangezien door nadere afwerking en aanpassing en verfraaiing het object verder wordt verbouwd of verbeterd. Mede om geschillen te voorkomen over de vraag op welke datum een object moet worden aangemerkt als voltooid, is het aansluiten bij vaste peildata alleszins gerechtvaardigd.
5.8. De vastgestelde waarde van andere onroerende zaken staat thans niet ter beoordeling van het Hof. Voor zover belanghebbende met de verwijzing naar de waardevaststelling van de woning a-straat 5 bedoelt te stellen dat verweerder op grond van enig beginsel van behoorlijk bestuur gehouden is de waarde van de woning van belanghebbende lager vast te stellen dan voortvloeit uit het bepaalde in de Wet Woz, merkt het Hof op dat voor deze stelling tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder onvoldoende onderbouwing is gegeven.
Gesteld noch gebleken is dat de (lage) waardevaststelling van a-straat 5 voortvloeit uit een beleid van verweerder of een bij hem bestaand oogmerk van begunstiging. Aan een in een enkel geval begane onjuistheid kan belanghebbende geen recht ontlenen.
5.9. Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat het beroep ongegrond is. Het overigens door belanghebbende gestelde - onder andere met betrekking tot de verkeerssituatie en de uitzichtheuvel - doet daar niet, althans onvoldoende, aan af en behoeft mitsdien geen verdere beoordeling.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskosten-veroordeling op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep ongegrond,
- bevestigt de uitspraak van verweerder.
De uitspraak is vastgesteld op 20 december 1999 door
mrs. Holdert, Onnes en Van Loon, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier en de beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht genomen worden:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Indien belanghebbende beroep in cassatie instelt, bedraagt dit griffierecht f 160. Indien verweerder beroep in cassatie instelt, is een griffierecht verschuldigd van f 630.
Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.