Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 12 september 2024
Dossiernummer: GP 11.848
Beschikking
in de zaak van:
[naam BV] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats], gemeente [gemeente],
hierna te noemen: pachtster,
gemachtigde: mr. drs. ing. A.P.G. Hendrix, van De Lorijn raadgevers o.g. in Heteren,
-tegen-
Gemeente Bergen,
zetelend in Bergen (Limburg),
hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: mr. J.W.M. Hagelaars, van Dirkzwager in Nijmegen.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
De Centrale Grondkamer heeft in haar tussenbeschikking van 29 juni 2023 partijen in de gelegenheid gesteld om de Centrale Grondkamer te informeren over de hoogte van de waterschapslasten voor de woning en de gebouwen en te reageren op de in de tussenbeschikking genoemde bedragen en berekeningen.
De Centrale Grondkamer:
- blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in de tussenbeschikking van 29 juni 2023;
- bepaalt de pachtprijs op € 183.527 per jaar met ingang van 1 januari 2021.
Hierna legt de Centrale Grondkamer de beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1 wat er na de tussenbeschikking van 29 juni 2023 in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 2 staan de (verdere) redenen voor de beslissing. Onder 3 staat de beslissing in juridische woorden.
1.De verdere procedure bij de Centrale Grondkamer
1.1.
De Centrale Grondkamer heeft op 29 juni 2023 een tussenbeschikking gegeven.
1.2.
In die tussenbeschikking heeft de Centrale Grondkamer geoordeeld dat partijen op basis van de tekst van artikel 5.3 lid 3 van de pachtovereenkomst en de omstandigheden van het geval, geen herziening mochten verzoeken voor de gebouwen (inclusief de woning). Verder heeft de Centrale Grondkamer geoordeeld dat partijen wel pachtprijsherziening voor de landbouwgrond mochten verzoeken.
1.3.
Partijen zijn in hun pachtovereenkomst een totale jaarlijkse pachtprijs overeengekomen van € 223.765 inclusief 50% de waterschapslasten, terwijl de overige gebruikerslasten voor pachtster zijn. Omdat de overeengekomen pachtprijs niet is opgesplitst, heeft de Centrale Grondkamer in haar tussenbeschikking de pachtprijs uitgesplitst in:
- € 5.888 voor de woning;
- € 70.000 voor de gebouwen;
- een bedrag X voor de landbouwgrond;
- de jaarlijkse waterschapslasten voor de landbouwgrond.
Omdat de hoogte van de waterschapslasten voor de woning en de gebouwen niet bekend zijn, heeft de Centrale Grondkamer partijen in de gelegenheid gesteld de Centrale Grondkamer hierover te informeren. Partijen zijn verder in de gelegenheid gesteld te reageren op in de tussenbeschikking genoemde bedragen en berekeningen.
1.4.
In een brief van 25 juli 2023 heeft pachtster zich uitgelaten over de tussenbeschikking. Verpachtster heeft in een brief van 27 juli 2023 gereageerd.
1.5.
Op 3 mei 2024 hebben partijen een brief van de griffier van de Centrale Grondkamer ontvangen over een wissel in het voorzitterschap van de Centrale Grondkamer, waarbij partijen in de gelegenheid zijn gesteld om binnen twee weken na dagtekening van de brief een nadere mondelinge behandeling te verzoeken. De Centrale Grondkamer heeft van partijen geen nadere reactie ontvangen. De Centrale Grondkamer ziet ook geen aanleiding ambtshalve een nadere mondelinge behandeling te bepalen.
2.De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.1.
Het hof blijft bij wat is overwogen en beslist in de tussenbeschikking van 29 juni 2023, voor zover hierna niet anders wordt overwogen of beslist.
Herziening mogelijk?
2.2.
De Centrale Grondkamer zal allereerst ingaan op het standpunt van pachtster (zo begrijpt de Centrale Grondkamer haar) dat zij het niet eens is met het oordeel in de tussenbeschikking dat herziening voor de gebouwen (inclusief de woning) niet mogelijk is. Zij wijst daarbij in haar brief van 25 juli 2023 op een schrijven van mr. Harbers (ingediend als bijlage 4) . Mr. Harbers is bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst betrokken geweest. De Centrale Grondkamer ziet in het standpunt van pachtster en de brief van mr. Harbers echter geen aanleiding tot een ander oordeel te komen en blijft bij haar overwegingen zoals genoemd in de tussenbeschikking van 29 juni 2023, omdat ook met de door mr. Harbers beschreven achtergrond van de relevante contractsbepalingen verpachtster de pachtovereenkomst zo mocht begrijpen dat de matige onderhoudstoestand van de gepachte gebouwen geen aanleiding zou geven tot een vermindering van de pachtprijs, ook niet via herziening.
Pachtprijs bedrijfsgebouwen
2.3.
De Centrale Grondkamer is in haar tussenbeschikking voor de bedrijfsgebouwen uitgegaan van een bedrag van € 70.000. Uit de brieven van 25 en 27 juli 2023 volgt dat partijen het hiermee niet eens zijn. Volgens partijen is er geen sprake van overeenstemming over de pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen. Pachtster meent dat partijen bewust aan de grondkamer hebben overgelaten om de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen te bepalen. Verpachtster meent dat voor de bedrijfsgebouwen moet worden uitgegaan van de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs van € 98.133 dan wel € 96.983,02.
2.4.
De Centrale Grondkamer gaat voorbij aan de bezwaren van partijen en gaat uit van een pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen van € 70.000 per jaar. Daarbij acht de Centrale Grondkamer de inhoud van het arrest van de pachtkamer van het gerechtshof van 14 februari 2017 van doorslaggevend belang. In die procedure lag de vraag voor hoe de verschillende overeenkomsten, waaronder de geliberaliseerde pachtovereenkomst uit 2013, moesten worden gekwalificeerd. In dat kader heeft pachtster aangevoerd dat in de pachtprijs per hectare, zoals genoemd in de geliberaliseerde pachtovereenkomst, een vergoeding is begrepen voor het gebruik van de gebouwen. Volgens pachtster is voor de gebouwen uitgegaan van een vaste, marktconforme huur van € 70.000 (zie rechtsoverweging 4.5 van het arrest). Daarover heeft de pachtkamer van het gerechtshof geoordeeld dat verpachtster – als professionele partij – niet gemotiveerd heeft betwist dat de genoemde pachtprijs voor de gebouwen marktconform is (rechtsoverweging 4.6). De pachtkamer van het hof heeft in zijn arrest voor recht verklaard dat de overeenkomst tussen partijen moeten worden aangemerkt als een pachtovereenkomst voor een hoeve. Partijen zijn vervolgens eind 2019 na het arrest een reguliere pachtovereenkomst voor een hoeve aangegaan. Pachtster beroept zich er in haar beroepschrift (randnummer 13) op dat een bedrag van € 70.000 aan huur voor de gebouwen is ‘versleuteld’ in de pachtprijs. Uit het verslag van de zitting van 6 april 2023 blijkt dat mr. Hendrix op vragen van de voorzitter heeft geantwoord dat mr. Harbers, die bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst betrokken is geweest, heeft bevestigd dat de pachtprijs is overgenomen uit de oude overeenkomst. In dat licht is de betwisting door pachtster van dit bedrag onvoldoende. Met een en ander kan pachtster ook niet worden gevolgd in haar stelling dat partijen de bepaling van de pachtprijs voor de gebouwen aan de grondkamer hebben overgelaten. Het argument van verpachtster dat acht moet worden geslagen op de prijs die de grondkamer voor de gebouwen heeft vastgesteld (€ 98.133) wordt gepasseerd, omdat het beroep van de gemeente dat herziening van de pachtprijs voor de gebouwen is uitgesloten, is toegewezen. Het gevolg daarvan is dat moet worden vastgesteld wat partijen destijds over de pachtprijs voor de gebouwen zijn overeengekomen. Op dat punt heeft de gemeente ook thans het bedrag van € 70.000 onvoldoende gemotiveerd weersproken. Gelet op het voorgaande ziet de Centrale Grondkamer aanleiding vast te houden aan een pachtprijs voor de bedrijfsgebouwen van € 70.000.
Waterschapslasten
2.5.
Beide partijen geven aan dat in de tussenbeschikking van 29 juni 2023 een onjuist bedrag aan waterschapslasten voor de grond voor het jaar 2022 genoemd staat. Op basis van de informatie van partijen komt de Centrale Grondkamer tot de volgende waterschapslasten voor de grond.
jaartal
bedrag per ha
totaal afgerond
2019
€ 41,67
€ 8.725
2020
€ 51,02
€ 10.682
2021
€ 55,24
€ 11.566
2022
€ 55,74
€ 11.671
2.6.
Uit de informatie van partijen volgt dat voor de waterschapslasten voor de gebouwen ([adres 1] en [adres 2]) kan worden uitgegaan van de volgende gegevens.
jaartal
bedrag
2021
€ 193,56
2022
€ 189,69
2023
€ 174,19
Partijen zijn overeengekomen dat voor het jaar 2020 uitgegaan moet worden van het bedrag voor 2021, dus € 193,56.
2.7.
In de tussenbeschikking van 29 juni 2023 heeft de Centrale Grondkamer uiteengezet dat voor de pachtprijsherziening vastgesteld moet worden welk bedrag van de oorspronkelijk overeengekomen pachtprijs aan de gronden moet worden toegerekend. De Centrale Grondkamer heeft vastgesteld dat dit bepaald kan worden door de formule: een bedrag X van (€ 223.765 -/- € 5.888 -/- € 70.000 -/- (50% van de waterschapslasten)). Het gaat daarbij om de waterschapslasten 2020, omdat deze berekening ziet op het eerste jaar van de pacht 2020. Dit komt neer op € 223.765 -/- € 5.888 -/- € 70.000 -/- (50% van € 10.682, + 50% van € 193,56) = afgerond € 142.439. De aldus berekende pachtprijs voor de gronden hoger is dan ook hoger dan, zoals in de tussenbeschikking al was verondersteld, de hoogst toelaatbare pachtprijs per ha voor die grond, namelijk € 101.759.
2.8.
Om de definitieve pachtprijs te berekenen moet nog worden vastgesteld wat de waterschapslasten in 2021 waren, omdat de pachtprijsherziening per 1 januari 2021 ingaat. Het gaat dan om € 11.566 voor de grond en € 193,56 voor de gebouwen, in totaal: € 11.759,56. De helft daarvan is: € 5.879,78, afgerond: € 5.880.
Conclusie
2.9.
Met inachtneming van het voorgaande en de tussenbeschikking van 29 juni 2023 komt de hoogst toelaatbare pachtprijs per 1 januari 2021 op:
- de woning € 5.888 (zelfde bedrag als in 2019)
- de landbouwgrond € 101.759 (regionorm Zuidelijk Veehouderijgebied 2020)
- de bedrijfsgebouwen € 70.000 (zelfde bedrag als in 2019)
- waterschapslasten € 5.880 (50% van de waterschapslasten 2021)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
totaal € 183.527
2.10.
De hoogst toelaatbare pachtprijs is lager dan de pachtprijs die door de grondkamer na herziening van de tegenprestatie is bepaald. De Centrale Grondkamer zal de beschikking, waarvan beroep, daarom in het kader van het beroep van partijen vernietigen en opnieuw beschikken zoals hierna wordt vermeld.
3.De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
herziet de tegenprestatie en bepaalt de pachtprijs op € 183.527 per jaar, ingaande 1 januari 2021.
Deze beschikking is gegeven op 12 september 2024 door mrs. M.S.A. van Dam, W.F. Boele en B.J.H. Hofstee en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en B.Th.W. Lamers, in tegenwoordigheid van mr. M. Knipping-Verbeek als griffier.