Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 7 april 2022
Dossiernummer: GP 11.808
Beschikking
in de zaak van:
[verpachter],
wonende te [adres], [woonplaats],
hierna te noemen: verpachter,
gemachtigde: mr. A.A.M. van Beek van Staal Makelaars B.V. te Made,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidRhali B.V.,gevestigd aan [adres], [vestigingsplaats],hierna te noemen: pachtster.
Het verdere geding in hoger beroep
1. De Centrale Grondkamer heeft op 13 maart 2020 een tussenbeschikking gegeven.
2. Na die tussenbeschikking hebben deskundigen onderzoek gedaan. Van dat onderzoek hebben zij een rapport gemaakt. Een kopie van dat rapport is aan deze beschikking gehecht.
3. Bij brief van 23 april 2021 is een kopie van het rapport naar partijen gestuurd. Daarbij is meegedeeld dat binnen vier weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt kunnen worden of een verzoek om een mondelinge behandeling kan worden gedaan.
4. De Centrale Grondkamer heeft vervolgens alleen van verpachter een bericht ontvangen, op
17 mei 2021. Verpachter heeft de Centrale Grondkamer meegedeeld dat hij zich niet kan verenigen met het rapport en heeft om een mondelinge behandeling verzocht.
5.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2021. Daarbij waren aanwezig verpachter, zijn gemachtigde en de directeur van pachtster (de heer [naam directeur]), de laatste bijgestaan door [naam A]. Ook was aanwezig ing P. Kerkstra, een van de deskundigen die het rapport heeft opgesteld, om vragen te beantwoorden. Partijen hebben bij die gelegenheid hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van verpachter mede aan de hand van pleitaantekeningen.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 oktober 2021. Daarbij waren aanwezig verpachter, zijn gemachtigde en de directeur van pachtster (de heer [naam directeur]), de laatste bijgestaan door [naam A]. Ook was aanwezig ing P. Kerkstra, een van de deskundigen die het rapport heeft opgesteld, om vragen te beantwoorden. Partijen hebben bij die gelegenheid hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van verpachter mede aan de hand van pleitaantekeningen.
De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep
1.
Verpachter is het er niet mee eens dat de grondkamer de tussen partijen overeengekomen pachtprijs heeft verlaagd tot € 55.350,- per jaar. Volgens verpachter moet de door partijen overeengekomen pachtprijs van € 100.000,- worden goedgekeurd omdat die aansluit bij de waardering van het gepachte volgens het pachtprijzensysteem.
Verpachter is het er niet mee eens dat de grondkamer de tussen partijen overeengekomen pachtprijs heeft verlaagd tot € 55.350,- per jaar. Volgens verpachter moet de door partijen overeengekomen pachtprijs van € 100.000,- worden goedgekeurd omdat die aansluit bij de waardering van het gepachte volgens het pachtprijzensysteem.
2. De deskundigen hebben in hun rapport vermeld wat volgens hen de pachtwaarde van het gepachte is. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen in hun rapport in voldoende mate en op juiste wijze gelet op wat partijen hebben meegedeeld. Naar aanleiding van de bezwaren die partijen tijdens de mondelinge behandeling op 21 oktober 2021 tegen het rapport hebben geuit, overweegt de Centrale Grondkamer nog het volgende.
3. Verpachter stelt dat de deskundige, die tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer aanwezig was en register-taxateur is, in het rapport niet heeft getaxeerd en gerapporteerd volgens de op hem toepasselijke normen als register-taxateur. Verpachter verwijst daarbij naar normen in het “Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT” en in “De Praktijkhandleiding landelijk en agrarisch vastgoed van het NRVT”. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer gaat die stelling eraan voorbij dat die normen niet van toepassing zijn op deze situatie. De deskundige heeft zijn onderzoek en rapport uitgevoerd als een door de Centrale Grondkamer benoemde deskundige. Hij moet binnen het kader van de geldende pachtregelgeving een onderzoek doen en een rapport maken zoals voorgeschreven in de artikelen 23 en 24 van de Uitvoeringswet grondkamers gelezen in verband met artikel 37 lid 6 van de Uitvoeringswet grondkamers. Voor die situatie geldt de systematiek zoals voorgeschreven in de pachtregelgeving. De NRVT-regels hebben daar - als zelfregulering van de branche - geen plaats in.
4. Naar aanleiding van de opmerkingen van verpachter over de door deskundigen in het rapport genoemde gebruikswaarde merkt de Centrale Grondkamer het volgende op. De gebruikswaarde is een gesubjectiveerde waarde, waarbij van belang is wat het gepachte waard is voor de pachter. Daarbij zijn onder meer de volgende factoren van belang: de ligging van het gepachte, de schaarste, de technische staat van de opstallen en installaties. De deskundigen hebben met een en ander voldoende rekening gehouden. De Centrale Grondkamer ziet geen aanleiding uit te gaan van andere afwaarderingspercentages dan die in het rapport zijn genoemd.
5. Volgens verpachter moet niet worden uitgegaan van 2% als vergoeding voor het gebruik van de ondergrond en is in het rapport ten onrechte voor het percentage verwezen naar artikel 3 van het Pachtprijzenbesluit 2007, omdat dat artikel niet van toepassing is. Volgens verpachter moet worden uitgegaan van 5% als vergoeding voor het gebruik van de ondergrond. De Centrale Grondkamer merkt op dat uit het pachtprijzensysteem volgt dat bij de waardering van los land een maximum van 2% als aftopping geldt. Daaruit leidt de Centrale Grondkamer af dat dit percentage in het algemeen wordt gezien als een redelijke benadering van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor los land. Voor de door verpachter genoemde 5% ziet de Centrale Grondkamer geen aanknopingspunten. Gelet ook op het feitelijke gebruik van het gepachte acht de Centrale Grondkamer 2% voor de ondergrond in dit geval passend.
6.
Aan de stellingen van partijen over de investeringen in het gepachte die na het sluiten van de pachtovereenkomst zijn of hadden moeten worden gedaan, gaat de Centrale Grondkamer voorbij. Die stellingen zijn namelijk niet van belang voor het antwoord op de vraag of de pachtprijs in de aan de orde zijnde pachtovereenkomst kan worden goedgekeurd.
Aan de stellingen van partijen over de investeringen in het gepachte die na het sluiten van de pachtovereenkomst zijn of hadden moeten worden gedaan, gaat de Centrale Grondkamer voorbij. Die stellingen zijn namelijk niet van belang voor het antwoord op de vraag of de pachtprijs in de aan de orde zijnde pachtovereenkomst kan worden goedgekeurd.
7. Al met al zal de Centrale Grondkamer het rapport volgen. De deskundigen komen in hun rapport tot een pachtwaarde voor het gepachte van € 71.949 met de hierna te noemen bepalingen. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de pachtprijs moet worden bepaald op dat bedrag met die bepalingen zoals hierna te vermelden.
8. De conclusie is dat het hoger beroep van verpachter in zoverre gegrond is dat het (alleen) leidt tot een hogere pachtprijs dan de grondkamer had bepaald. Voor het overige is het hoger beroep van verpachter niet gegrond. Gelet daarop zal de Centrale Grondkamer de beschikking van de grondkamer hierna gedeeltelijk vernietigen en in zoverre opnieuw beschikken en voor het overige bekrachtigen (dat wil zeggen: in stand laten).
9. Verpachter heeft verzocht om veroordeling van de pachter in de kosten van deze procedure. Voor een veroordeling in de kosten is in een procedure als deze echter geen plaats.
De beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking van de grondkamer Zuid van 12 juli 2019 voor zover daarin de overeengekomen pachtprijs wordt verlaagd tot € 55.350,- per jaar en in zover opnieuw beschikkende:
wijzigt de pachtovereenkomst in die zin dat de pachtprijs wordt verlaagd tot € 71.949,-, met de volgende bepalingen:
de pachtprijs kan vermeerderd worden met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld;
indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door
de verpachter 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachtster
doorberekend worden met een maximum van € 25,00 per ha per jaar;
indien de geldelijke lasten welke de verpachter door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachter ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen;
bekrachtigt die beschikking van de grondkamer Zuid voor het overige.
Deze beschikking is gegeven op 7 april 2022 door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en
L.R. van Harinxma thoe Slooten en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.
L.R. van Harinxma thoe Slooten en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.