ECLI:NL:CG:2021:6

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 15 april 2021

Dossiernummer: GP 11.819

Beschikking

in de zaak van:

1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KMN Beheer B.V.,gevestigd [vestigingsplaats],2. [verpachter 2],wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],hierna samen te noemen: verpachter,

gemachtigde: J.P.G. Bouwman, advocaat bij Taurus Advocaten te Naaldwijk,

tegen

1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam B.V.] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats], gemeente [gemeente],2. [pachter 2],wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],

hierna samen te noemen: pachter,
gemachtigde: mr. J.J.Y. Kleingeld, advocaat bij EBH Legal B.V. te Honselersdijk.

1.De procedure bij de grondkamer

1.1

Verpachter heeft bij de grondkamer Zuidwest een verzoek om goedkeuring van de pachtovereenkomst van partijen ingediend. Dat verzoek heeft de grondkamer Zuidwest ontvangen op 11 oktober 2019.

1.2

Bij die pachtovereenkomst heeft verpachter aan pachter verpacht “een perceel tuinland met daarop gevestigd een glastuinbouwbedrijf, met circa 19.968 m2 glasopstanden, bedrijfsruimten, installaties, en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres] te [plaats], gemeente [gemeente], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland], [kadastrale aanduiding] (gedeeltelijk) en [kadastrale aanduiding] (geheel) totaal groot circa 3 hectare 04 aren 60 centiaren”. Partijen hebben de pachtovereenkomst ondertekend op 8 oktober 2019.
Artikel 1 van de pachtovereenkomst vermeldt:
“1. Deze pachtovereenkomst wordt aangegaan op 1 augustus 2019 tot uiterlijk 31 juli 2020.2. Verpachter en pachter dient uiterlijk 10 maanden voor afloop van iedere pachttermijn aan te geven of hij de pachtovereenkomst wenst op te zeggen.

3. Indien verpachter of pachter niet opzegt conform het genoemde in lid 2 van dit artikel zal de pachtovereenkomst voor een periode van één jaar worden verlengd.”1.3 De grondkamer heeft bij beschikking van 6 maart 2020 de pachtovereenkomst gewijzigd in die zin dat de pachtduur is gewijzigd in de wettelijke duur van zes jaar, dat artikel 1 lid 1 van de pachtovereenkomst is gewijzigd in “Deze pachtovereenkomst wordt aangegaan op 1 augustus 2019 tot 31 juli 2025” en dat het bepaalde in het tweede en derde lid van artikel 1 van de pachtovereenkomst wordt geschrapt. De aldus gewijzigde pachtovereenkomst heeft de grondkamer bij die beschikking goedgekeurd.

1.4

Een afschrift van die beschikking is op 16 maart 2020 naar partijen gestuurd. Die beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Voor de procedure bij de grondkamer en voor de aan die beschikking ten grondslag gelegde motivering, wordt verwezen naar de beschikking van de grondkamer.

2.De procedure bij de Centrale Grondkamer

2.1

Verpachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 22 april 2020 heeft ontvangen, in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Verpachter heeft op 8 juni 2020 een aanvullend beroepschrift ingediend bij de Centrale Grondkamer. Verpachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht de pachtovereenkomst met een eenjarige duur goed te keuren.

2.2

Pachter heeft hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 9 juli 2020 heeft ontvangen. Volgens pachter is verpachter niet-ontvankelijk in het beroep.

2.3

De mondelinge behandeling van het beroep heeft op 19 november 2020 plaatsgevonden. Partijen en hun gemachtigden hebben toen de standpunten van partijen toegelicht. Pachter heeft zijn conclusie aangevuld. Hij wil subsidiair dat de Centrale Grondkamer de beschikking van de grondkamer bevestigt en meer subsidiair dat de Centrale Grondkamer de pachtduur bepaalt op minimaal drie jaar en de aldus gewijzigde pachtovereenkomst goedkeurt. De beschikking is aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen tussen partijen.

2.4

Verpachter heeft nadien laten weten dat geen schikking is bereikt en heeft de Centrale Grondkamer verzocht een beschikking te geven.

3.De motivering van de beslissing

De kern van de zaak en de beslissing

3.1

Verpachter komt in hoger beroep van een beslissing van de grondkamer, omdat de grondkamer de pachtovereenkomst van partijen heeft goedgekeurd na wijziging van de daarin vermelde eenjarige duur in de wettelijke duur. Volgens pachter is verpachter niet op tijd in hoger beroep gekomen. De Centrale Grondkamer oordeelt dat verpachter op tijd in hoger beroep is gekomen en dat de pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd voor de duur van een jaar.
Hierna legt de Centrale Grondkamer uit waarom.

De motivering

3.2

Verpachter heeft het gepachte op enig moment gekocht, terwijl pachter een deel daarvan al in gebruik had. Partijen hebben onderhandeld over een pachtovereenkomst en hebben uiteindelijk een pachtovereenkomst ondertekend waarin staat dat de pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar. De pachtovereenkomst is ter goedkeuring naar de grondkamer gestuurd. De grondkamer heeft als voorlopig oordeel aan partijen voorgesteld de pachtovereenkomst te wijzigen in die zin dat de pachtduur wordt gewijzigd in de wettelijke duur van zes jaar en heeft partijen de gelegenheid gegeven daarop te reageren. De grondkamer heeft daarbij overwogen dat op het verzoek van de grondkamer om een motivering te geven voor de overeengekomen korte duur van één jaar niet binnen de gestelde termijn is gereageerd. Partijen hebben ook niet gereageerd op het voorlopig oordeel. Daarna heeft de grondkamer bij beschikking de pachtovereenkomst goedgekeurd na wijziging van de duur in de wettelijke duur.

3.3

Verpachter voert aan dat hij de beschikking van de grondkamer heeft ontvangen en daarin las dat partijen niet hadden gereageerd op het voorlopig oordeel. Verpachter stelt dat hij dat voorlopig oordeel nooit van de grondkamer heeft ontvangen en daarom ook niet heeft kunnen reageren. Verpachter geeft alsnog een motivering voor de eenjarige duur en hij wenst dat de Centrale Grondkamer die duur alsnog goedkeurt.

3.4

Pachter voert aan dat verpachter niet-ontvankelijk is in zijn beroep, omdat het te laat is ingesteld. Voor het geval het beroep op tijd is ingesteld, heeft pachter aangevoerd dat hij het eens is met de beschikking van de grondkamer. Voor het geval de wettelijke duur niet blijft gehandhaafd wenst hij dat de Centrale Grondkamer een minimale duur van drie jaar goedkeurt.

3.5

De Centrale Grondkamer gaat hierna eerst in op de vraag of verpachter ontvankelijk is in zijn beroep. Die vraag zal de Centrale Grondkamer bevestigend beantwoorden. De redenen daarvoor staan hierna onder 3.6 en verder genoemd. Daarna gaat de Centrale Grondkamer, onder 3.11 en verder, in op de vraag of goedkeuring kan worden gegeven aan de in pachtovereenkomst vermelde duur. Die vraag zal de Centrale Grondkamer ook bevestigend beantwoorden. Onder 4 staat de beslissing in juridische woorden.

De ontvankelijkheid

3.6

Voor de beantwoording van de vraag of verpachter ontvankelijk is, zijn de volgende regels van belang.

3.6.1

Op grond van artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers staat, met uitzondering van het in lid 3 van dat artikel bepaalde (dat hier niet van belang is), aan partijen binnen een maand, nadat de beschikking aan hen is verzonden, beroep open bij de Centrale Grondkamer. Artikel 37 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers bepaalt dat het beroep wordt ingesteld door indiening van een beroepschrift bij de Centrale Grondkamer.

3.6.2

Op grond van artikel 28 lid 2 Uitvoeringsbesluit pacht geschiedt de verzending van beschikkingen van de grondkamer aan degenen die daarvan op grond van artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers beroep kunnen instellen bij aangetekende brief.

3.7

Verpachter heeft aangevoerd dat de beschikking ten onrechte niet per aangetekende brief naar hem is gezonden, als gevolg waarvan de beschikking volgens het recht als nog niet verzonden moet worden beschouwd. De Centrale Grondkamer zal in het midden laten (en dus niet verder uitzoeken) of de beschikking bij aangetekende brief aan verpachter is verzonden en of in verband daarmee de beroepstermijn al is gaan lopen. Ook als ervan zou moeten worden uitgegaan dat de beschikking wel bij aangetekende brief naar hem is verzonden, moet namelijk worden geoordeeld dat verpachter ontvankelijk is in zijn beroep en wel op grond van het volgende.

3.8

Verpachter heeft niet binnen een maand, nadat de beschikking aan hem is verzonden op
16 maart 2020, beroep ingesteld bij de Centrale Grondkamer. Verpachter heeft namelijk op 22 april 2020 beroep ingesteld. Daarmee is hij in beginsel niet-ontvankelijk in het beroep. Het beroep kan alleen dan toch ontvankelijk zijn en inhoudelijk worden beoordeeld als de termijnoverschrijding verschoonbaar is. Daarbij kan van belang zijn deomstandigheid dat binnen de beroepstermijn bij een onbevoegde instantie beroep tegen een beschikking van de grondkamer is ingesteld.^[1]

3.9

Bij de beantwoording van de vraag of de termijnoverschrijding verschoonbaar is, spelen de volgende omstandigheden een rol.

3.9.1

Verpachter heeft bij brief, die op 25 maart 2020 bij de grondkamer is ingekomen, aan de grondkamer laten weten dat het hem bevreemdt dat de grondkamer de pachtduur heeft gewijzigd naar zes jaar, omdat partijen een eenjarige duur waren overeengekomen. Bij die brief heeft verpachter gemotiveerd waarom de duur volgens hem eenjarig moet zijn en heeft hij verzocht de pachtovereenkomst nogmaals te beoordelen en de pachtovereenkomst alsnog met een eenjarige duur goed te keuren.

3.9.2

Bij e-mail van 22 april 2020 heeft een medewerker van de grondkamer aan verpachter bericht
dat verpachter een door partijen ondertekende overeenkomst kan opsturen waarin wordt verzocht om alsnog goed te keuren dat de pachtovereenkomst eindigt op 31 juli 2020, met vermelding van het motief voor de korte duur van één jaar, en dat nog makkelijker is als verpachter een nieuwe pachtovereenkomst sluit, waarmee de pachtovereenkomst vervalt.

3.9.3

Op 22 april 2020 heeft verpachter het beroepschrift bij de Centrale Grondkamer ingediend.

3.9.4

Uit de stukken van partijen en van de grondkamer (door de Centrale Grondkamer ontvangen op grond van artikel 39 van de Uitvoeringswet grondkamers) blijkt niet dat de grondkamer verpachter er duidelijk op heeft gewezen dat hij die brief van 25 maart 2020 niet bij de grondkamer maar bij de Centrale Grondkamer moest indienen om beroep tegen de beschikking van de grondkamer in te stellen. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer had de grondkamer dit wel moeten doen.

3.9.5

Die brief van 25 maart 2020 is wel binnen een maand na 16 maart 2020 bij de grondkamer ingekomen.

3.1

Onder die omstandigheden, die zich afspeelden in de tijd dat de overheidsmaatregelen vanwege het Corona-virus net waren ingegaan, is de termijnoverschrijding verschoonbaar. Verpachter is dus ontvankelijk in zijn beroep.

De duur van de pachtovereenkomst

3.11

De (reguliere) pachtovereenkomst van partijen is aangegaan voor de duur van een jaar en bevat een bepaalde einddatum (31 juli 2020). Die duur van een jaar is een kortere duur dan de wettelijke duur genoemd in artikel 7:325 lid 1 BW. Die kortere duur van een jaar behoeft op grond van artikel 7:325 lid 3 BW de goedkeuring van de grondkamer en in hoger beroep van de Centrale Grondkamer. Op grond van artikel 7:325 lid 4 BW kan alleen goedkeuring aan de kortere duur worden verleend op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Daarvoor zijn de omstandigheden ten tijde van het ingaan van de overeengekomen kortere duur (1 augustus 2019) bepalend.

3.12

Uit de stukken die de Centrale Grondkamer van partijen heeft ontvangen en uit wat partijen tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer (niet weersproken) hebben verklaard, leidt de Centrale Grondkamer het volgende af. Verpachter heeft het verpachte gekocht om daarop zijn eigen tuinbouwbedrijf, dat tegenover het verpachte ligt, in de toekomst te kunnen uitbreiden. Partijen hebben onderhandeld over de duur van de pachtovereenkomst (de eerder tussen partijen besproken drie jaar of één jaar), waarbij verpachter de intentie heeft uitgesproken dat voor drie achtereenvolgende jaren kon worden gepacht. Na de overeengekomen duur zou verpachter dan kunnen bekijken of hij het verpachte zelf nodig zou hebben voor zijn eigen tuinbouwbedrijf. Partijen hebben uiteindelijk een pachtovereenkomst met een duur van een jaar ondertekend.

3.13

De Centrale Grondkamer kan in het midden laten of de vermelding van de eenjarige duur in de pachtovereenkomst is veroorzaakt door verkeerd advies van de door verpachter ingeschakelde makelaar. Ter goedkeuring ligt de pachtovereenkomst voor zoals die op schrift is gesteld en de wet laat niet toe dat de grondkamer of Centrale Grondkamer de daarin vermelde kortere duur wijzigt in een duur van drie jaar, wat pachter wil.

3.14

De plannen van verpachter om zijn eigen tuinbouwbedrijf in de toekomst op het verpachte uit te breiden, zijn bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW. De algemene belangen van de landbouw worden niet geschaad door de gevraagde goedkeuring voor de kortere duur van een jaar. Gelet op een en ander behoort goedkeuring aan die kortere duur te worden verleend.

3.15

Tegen het schrappen van het tweede en derde lid van artikel 1 van de pachtovereenkomst is geen grief gericht. De beschikking van de grondkamer blijft wat dat betreft dus in stand.

Voor het overige

3.16

Gelet op wat hiervoor staat, kan de beschikking van de grondkamer niet in stand blijven. De Centrale Grondkamer zal die beschikking daarom (vanwege de duidelijkheid van de beslissing: in het geheel) vernietigen zoals hierna te vermelden.

4.De beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:

wijzigt de pachtovereenkomst in die zin dat het tweede en derde lid van artikel 1 van de pachtovereenkomst is geschrapt,

keurt de aldus gewijzigde overeenkomst met de daarin vermelde kortere duur goed.

Deze beschikking is gegeven op 15 april 2021 door mrs. Th.C.M. Willemse, L.R. van Harinxma thoe Slooten en S.B. Boorsma en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius,
in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.