ECLI:NL:CG:2021:4

• Datum uitspraak: 9 september 2021
• Publicatiedatum: 26 juni 2024
• Zaaknummer: GP 11.825
• Instantie: Centrale Grondkamer
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H.L. Wattel; L.R. van Harinxma thoe Slooten; B.J.H. Hofstee; E. Oostra; C.R.M. van Wijk-Francissen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Herziening van pachtprijs en toepasselijkheid van de bandbreedteregeling in het pachtrecht

In deze zaak heeft de Centrale Grondkamer op 9 september 2021 uitspraak gedaan in hoger beroep over de herziening van de pachtprijs van een perceel landbouwgrond. De pachtster, vertegenwoordigd door mr. A.A.M. van Beek van Staal Makelaars B.V., had hoger beroep ingesteld tegen een eerdere beschikking van de grondkamer Zuid, waarin de pachtprijs was herzien op basis van een taxatierapport. De Centrale Grondkamer oordeelde dat bij de beoordeling van het herzieningsverzoek moet worden uitgegaan van de onherroepelijke herzieningsbeschikking van de grondkamer, tenzij er sprake is van gewijzigde omstandigheden. In dit geval erkende de pachtster dat de omstandigheden niet waren veranderd, waardoor de eerdere beschikking als uitgangspunt moest dienen.

De Centrale Grondkamer bevestigde de eerdere beslissing van de grondkamer Zuid, waarin de pachtprijs was vastgesteld op € 8.837,- per jaar, ingaande 1 november 2016. De pachtster had verschillende grieven ingediend, maar deze werden ongegrond verklaard. De Centrale Grondkamer benadrukte dat de toepasselijkheid van de bandbreedteregeling in het Pachtprijzenbesluit 2007 niet in de weg staat aan de herziening van de pachtprijs, zelfs niet als deze onder de 90% van de zogenoemde regionorm ligt. De Centrale Grondkamer ging niet mee in het betoog van de pachtster dat redelijkheid en billijkheid zich verzetten tegen een verhoging van de pachtprijs tot de hoogst toelaatbare prijs, aangezien deze aspecten al in de eerdere beschikking waren meegenomen.

De uitspraak bevestigt de noodzaak om bij herziening van pachtprijzen de bestaande juridische kaders en eerdere beslissingen in acht te nemen, en dat de Centrale Grondkamer niet afwijkt van de geldende regels tenzij er duidelijke en onbetwiste redenen zijn om dat te doen. De Centrale Grondkamer heeft de beschikking van de grondkamer Zuid bevestigd, waarmee de pachtster in het ongelijk werd gesteld.

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 9 september 2021
Dossiernummer: GP 11.825

Beschikking

in de zaak van:

maatschap [naam maatschap] , met als vennoten

1. [vennoot 1],

2. [vennoot 2],

3. [vennoot 3] ,

gevestigd te [vestigingsplaats], [adres] ([postcode]),
-hierna te noemen: pachtster-
gemachtigde: mr. A.A.M. van Beek van Staal Makelaars B.V. te Made,

-tegen-

1. Stilte-Stichting Landgoed Den Bosch,

kantoorhoudende te [plaats, adres],

2. [verpachter 2], wonende te [woonplaats], [adres] ([postcode]),

-hierna te noemen: verpachters 1 en 2-
gemachtigde: T. Houwen van Van Hoven en Oomen te Ulvenhout,

en

3. [verpachter 3],wonende te [woonplaats], [adres] (postcode]),

-hierna te noemen: verpachter 3-.

Het geding in eerste aanleg

De (rechtsvoorgangster van) verpachter 1 en de verpachters 2 en 3 verpachten aan pachtster vanaf 1986 respectievelijk 2004 verschillende percelen, samen groot 17.72.69 ha, kadastraal bekend in de gemeente [gemeente in de provincie Noord-Brabant]. Pachtster heeft bij de grondkamer Zuid twee verzoeken tot herziening van de pachtprijs ingediend. Het eerste verzoek gaat over herziening met ingang van 1 november 2018 en het tweede verzoek gaat over herziening met ingang van 1 november 2019. De grondkamer Zuid heeft bij beschikking van 16 oktober 2020 de verzoeken afgewezen met de constatering dat de jaarlijkse pachtprijs met ingang van 1 november 2018 van rechtswege is herzien tot € 8.775,- en met ingang van 1 november 2019 tot € 9.214,-.
Een afschrift van die beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht.

Het geding in hoger beroep

Pachtster is bij op 14 december 2020 ontvangen beroepschrift in hoger beroep gekomen tegen de beschikking van de grondkamer Zuid van 16 oktober 2020 (verzonden op 18 november 2020). Pachtster wil dat de Centrale Grondkamer de bestreden beschikking vernietigt.

Bij op 13 januari 2021 ontvangen brief van die datum heeft verpachter 3 meegedeeld dat hij zich refereert aan het oordeel van de Centrale Grondkamer.

Bij op 19 januari 2021 ontvangen brief van die datum hebben verpachter 1 (als rechtsopvolgster van de voormalige medeverpachter [naam medeverpachter], zijnde een van de erven van [naam erflater]) en verpachter 2 meegedeeld dat zij zich kunnen vinden in de bestreden beschikking. Zij hebben de Centrale Grondkamer verzocht die beschikking in stand te laten. Zij hebben meegedeeld geen behoefte te hebben aan een mondelinge behandeling van het beroepschrift.

Pachtster heeft verzocht om een mondelinge behandeling van het beroepschrift. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 juni 2021. Daarbij waren aanwezig namens pachtster haar vennoot [vennoot 3] en haar gemachtigde. Verpachter 3 heeft vooraf bericht dat hij niet bij die mondelinge behandeling aanwezig zou zijn.

Beoordeling van het geschil in hoger beroep

1. Volgens vaste rechtspraak van de Centrale Grondkamer gaat, indien hoger beroep wordt ingesteld van een beschikking van de grondkamer betreffende een herziening van de pachtprijs van land en in het grondkamerdossier zich een eerdere onherroepelijke op een taxatierapport van deskundigen van de grondkamer gebaseerde herzieningsbeschikking van die grondkamer bevindt, de Centrale Grondkamer in hoger beroep uit van die onherroepelijke herzieningsbeschikking. De Centrale Grondkamer heeft ook geoordeeld dat dit alleen geldt in die gevallen waarin sprake is van nadien ongewijzigde (productie)omstandigheden van het desbetreffende land. Op de regel dat een dergelijke eerdere onherroepelijke herzieningsbeschikking tot uitgangspunt wordt genomen, heeft de Centrale Grondkamer een uitzondering aanvaard in een geval waarin zo’n onherroepelijke herzieningsbeschikking op onjuiste uitgangspunten was gebaseerd. In dat geval was in de onherroepelijke herzieningsbeschikking geen onderscheid gemaakt tussen de voor landbouw en bijzondere teelten respectievelijk voor de teelt van bloembollen verpachte gedeelten, terwijl dat wel had gemoeten. ^[1]

2. Bij onherroepelijke beschikking van 13 april 2018 heeft de grondkamer Zuid (naar aanleiding van een verzoek van verpachters 1 en 2) de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 8.837,- per jaar, ingaande 1 november 2016. Die beschikking is gebaseerd op een taxatierapport van deskundigen van de grondkamer. Bij de beoordeling van de twee in dit hoger beroep aan de orde zijnde herzieningsverzoeken van pachtster moet die onherroepelijke herzieningsbeschikking tot uitgangspunt worden genomen. Pachtster heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep immers erkend dat de (productie)omstandigheden niet zijn veranderd en dat er geen sprake is van een uitzondering zoals hiervoor onder 1 is omschreven.

3. De grondkamer Zuid heeft die onherroepelijke beschikking in haar beschikking van 16 oktober 2020 ook tot uitgangspunt genomen bij haar (berekening leidend tot de) herziening van de pachtprijs. Waar pachtster met grief I betoogt dat dat niet zo is, is die grief ongegrond.

4. De grondkamer heeft de pachtprijs herzien overeenkomstig de daarvoor geldende wettelijke regels.

Wat pachtster daar (in de toelichting op haar grieven II en III) anders over heeft bepleit, is ongegrond. De Centrale Grondkamer zal dat hierna toelichten.

5. Anders dan pachtster stelt, kan de toepasselijkheid op grond van artikel 2 lid 2 en artikel 2a Pachtprijzenbesluit 2007 (Ppb 2007) van de zogenoemde bandbreedteregeling bij de herziening van de tegenprestatie door de grondkamer er wel degelijk toe leiden dat een pachtprijs van beneden de 90% van de zogenoemde regionorm uiteindelijk wordt gebracht binnen de bandbreedte van 20% (10% minus en 10% plus) ten opzichte van die regionorm. Artikel 2a lid 1 Ppb 2007 houdt in dat ten aanzien van land waarvoor een pachtprijs geldt die buiten de bandbreedte ligt (waarbij de pachtprijs dus tenminste 10% hoger onderscheidenlijk lager dan de regionorm is), de veranderpercentages slechts worden toegepast voor zover die toepassing niet leidt tot een stijging onderscheidenlijk daling van de pachtprijs voor het desbetreffende land. Als de geldende pachtprijs meer dan 10% lager is dan de regionorm, betekent dat dus dat het veranderpercentage slechts wordt toegepast voor zover die toepassing niet leidt tot een daling van de pachtprijs voor het desbetreffende land. In dat geval vindt het veranderpercentage dus alleen toepassing als dat percentage voor het desbetreffende pachtprijsgebied positief is. Artikel 2a lid 2 Ppb 2007 houdt vervolgens in dat, als toepassing van het veranderpercentage leidt tot een pachtprijs die buiten de bandbreedte ligt (dus tenminste 10% hoger onderscheidenlijk lager dan de regionorm ligt), de pachtprijs geldt die 10% hoger onderscheidenlijk lager is dan de regionorm, tenzij al een pachtprijs gold die buiten de bandbreedte ligt. Volledigheidshalve merkt de Centrale Grondkamer daarbij nog op dat op grond van artikel 3 Ppb 2007 het maximum blijft gelden van 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende land.

6.
De Centrale Grondkamer gaat niet mee in het betoog van pachtster dat redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat de bestaande pachtprijs wordt verhoogd tot de hoogst toelaatbare pachtprijs. Pachtster heeft ter onderbouwing van die stelling gewezen op de rapporten van de deskundige van de grondkamer en van haar eigen deskundige Staal over de eigenschappen van het gepachte. Daaruit volgt dat onder meer sprake is van een slechte waterhuishouding, een vorm met grillige grenzen en schaduw door bomen. Met die eigenschappen van het gepachte is echter al rekening gehouden in de onherroepelijke beschikking van 13 april 2018. Die eigenschappen zijn dus onvoldoende voor de conclusie dat redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat de bestaande pachtprijs wordt verhoogd tot de hoogst toelaatbare pachtprijs.

7. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft pachtster nog gewezen op het onderscheid dat de wetgever heeft gemaakt bij de regeling van de herziening van de tegenprestatie tussen pachtovereenkomsten van vóór 1 september 2007 en vanaf 1 september 2007. Dit leidt er volgens haar ten onrechte toe dat bij herziening van een historisch lage pachtprijs bij een pachtovereenkomst van vóór 1 september 2007 niet en bij een pachtovereenkomst van vanaf
1 september 2007 wel (meer) rekening wordt gehouden met die historisch lage pachtprijs en met maatwerk. De Centrale Grondkamer merkt over dit laatste op dat, wat daar ook van zij, het onderscheid en de gevolgen daarvan samenhangen met door de wetgever gemaakte keuzes. Tot een andere beslissing op de aan de orde zijnde herzieningsverzoeken leidt het door pachtster gestelde niet.

8. Uit wat hiervoor staat, volgt dat het beroep van pachtster ongegrond is. De Centrale Grondkamer zal de beschikking, waarvan beroep, daarom bevestigen.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

bevestigt de beschikking, waarvan beroep.

Deze beschikking is gegeven op 9 september 2021 door mr. H.L. Wattel, mr. L.R. van Harinxma thoe Slooten en mr. B.J.H. Hofstee en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.

Voetnoten

1. Centrale Grondkamer 10 december 2020, GP 11.818 (met verwijzing naar Centrale Grondkamer 2 september 2013, GP 11.683 en 11.684, TvAR 2014/5750; Centrale Grondkamer 20 december 2011, GP 11.681, TvAR 2012/5695 en Centrale Grondkamer 2 september 2013, GP 11.683 en 11.684, TvAR 2014/5750).