ECLI:NL:CG:2020:6

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 9 oktober 2020

Dossiernummer: GP 11.802

Beschikking

in de zaak van:

[verpachter],
wonende te [adres], [woonplaats],

hierna te noemen: verpachter,

-tegen-

[pachter],

wonende te [adres], [woonplaats],

hierna te noemen: pachter,
gemachtigde: mr. P. Stehouwer van Bout Advocaten te Groningen,

maatschap [maat A] en [maat B],
gevestigd te [adres], [vestigingsplaats],

hierna te noemen: belanghebbende,

gemachtigde: mr. P. Stehouwer van Bout Advocaten te Groningen.

Het geding in eerste aanleg

Bij pachtovereenkomst heeft verpachter aan pachter verpacht een ligboxenstal en een jongveestal exclusief inventaris en putten onder de sleufsilo, inclusief betonplaten voor kuil en maïs, putten onder de ligboxenstal en ondergrond, plaatselijk bekend [woonplaats], [adres], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], [kadastrale aanduiding] (deels), groot 1 hectare. De pachtovereenkomst is gesloten op 23 juni 2008 voor de duur van zes jaren, van 20 juli 2007 tot en met 19 december 2013, en is met inachtneming van het bepaalde bij beschikking van 2 maart 2009 goedgekeurd door de grondkamer Noord.

Pachter heeft op 9 april 2018 bij de grondkamer een verzoek gedaan om herziening van de pachtprijs van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. De grondkamer Noord heeft bij beschikking van 4 februari 2019 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 13.000,- per jaar, ingaande 20 december 2017.

Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 13 februari 2019. Die beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en voor de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.

Het geding in hoger beroep

Verpachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 4 maart 2019 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht de taxatie door de grondkamer ongegrond te verklaren.

Pachter en belanghebbende hebben hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 18 april 2019 heeft ontvangen. Zij hebben de Centrale Grondkamer verzocht de beslissing van de grondkamer te bevestigen.

De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het gepachte een onderzoek laten instellen door deskundigen. Van dat onderzoek is een rapport gemaakt dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.

Bij brieven van 13 februari 2020 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen drie weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, of een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, en dat, mocht binnen de gestelde termijn geen bericht zijn ontvangen, de Centrale Grondkamer aanneemt dat partijen tegen het rapport geen bezwaren hebben, althans zich daarbij neerleggen.

De Centrale Grondkamer heeft binnen de gestelde termijn geen bericht ontvangen van pachter en belanghebbende. Verpachter heeft bij brief, die de Centrale Grondkamer op 20 februari 2020 heeft ontvangen, bezwaren aangevoerd en meegedeeld een mondelinge toelichting te willen geven.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 september 2020. Verschenen zijn:

- verpachter,
- pachter, mede namens belanghebbende, bijgestaan door hun gemachtigde,

- mr. ing. H.J. Vinke als informant, zijnde één van de deskundigen die het rapport hebben opgesteld.

De grieven

Verpachter heeft in hoger beroep, kort gezegd, de volgende bezwaren (grieven) aangevoerd.
Hij heeft als particulier-niet agrariër de pachtovereenkomst met pachter gesloten en wist niet dat deze aan de grondkamer is voorgelegd. De pachtovereenkomst is door pachter(s accountant) opgemaakt en pachter weet voor welke prijs hij getekend heeft. Volgens de website van de grondkamer worden geliberaliseerde pachtcontracten niet getoetst. De taxatie door deskundigen van de grondkamer heeft buiten medeweten van de verpachter plaatsgevonden. Na die taxatie heeft verpachter telefonisch gesproken met een van de deskundigen, die, anders dan hij had toegezegd, geen verslag daarvan aan het dossier heeft toegevoegd. Er heeft dus geen hoor en wederhoor en geen eerlijke taxatie plaatsgevonden bij de grondkamer. De deskundigen van de grondkamer hebben niet goed onderbouwd waarom de waarde van de stal zo laag is. De waarde van de stal is in 2008 veel hoger gewaardeerd en ook recent is de boerderij door een agrarisch makelaar veel hoger getaxeerd dan de waarde in 2007. Anders dan pachter beweert, is de inboedel eigendom van verpachter. De schade aan de mestkelder is veroorzaakt door pachter en deze is daarvoor door verpachter aansprakelijk gesteld. Niet duidelijk is waarom de pachtprijs met terugwerkende kracht vanaf 2017 geldt. De stal is uitermate geschikt voor de stalling van jongvee, is niet verouderd maar gerenoveerd in 2005.

Beoordeling van het geschil in hoger beroep

1. De pachtovereenkomst van partijen is volgens de beschikking van de grondkamer van 2 maart 2009 een reguliere pachtovereenkomst. Daarom moet het verzoek om herziening van de pachtprijs worden getoetst. De Centrale Grondkamer moet zich in hoger beroep zelfstandig een oordeel vormen over dat verzoek. Naar aanleiding van de bezwaren van verpachter tegen de bestreden beschikking, het verweer van pachter en belanghebbende daartegen, het rapport van de deskundigen en de opmerkingen van partijen daarbij, merkt de Centrale Grondkamer het volgende op.

2. Bij beoordeling van de bezwaren van verpachter over de procedure bij de grondkamer (met name over het gebrek aan hoor en wederhoor bij de taxatie door de deskundigen) heeft verpachter geen belang meer. De Centrale Grondkamer heeft in hoger beroep namelijk een nieuw onderzoek van het gepachte door deskundigen laten instellen en bij dat onderzoek, en ook nadien, hebben partijen hun standpunten naar voren kunnen brengen.

3. De stellingen van verpachter dat pachter zich niet aan de pachtovereenkomst heeft gehouden (door het onderverhuren van de stal, het laten ontstaan van betalingsachterstanden, het ontvreemden van spullen, het veroorzaken en niet herstellen van schade en het niet plegen van onderhoud) zal de Centrale Grondkamer niet beoordelen. Deze stellingen zijn namelijk niet van belang bij de beoordeling van het herzieningsverzoek. Die stellingen moeten zo nodig ter beoordeling worden voorgelegd aan een pachtkamer. Datzelfde geldt voor de stellingen van verpachter over de totstandkoming van de pachtovereenkomst.

4. Pachter heeft binnen een jaar na de inwerkingtreding op 1 juli 2017 van een wijziging van de in artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde regeling (de Uitvoeringsregeling pacht) verzocht om herziening. Gelet op artikel 7:333 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek gaat de herziening dan in met ingang van het pachtjaar volgend op 1 juli 2017, dus in dit geval op 20 december 2017.

5. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen in hun rapport in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op het door partijen aangevoerde. De Centrale Grondkamer zal het rapport dan ook volgen.
6. De deskundigen komen in hun rapport tot een pachtwaarde voor de gebouwen van € 15.456,-.
De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de pachtprijs moet worden bepaald op dat bedrag per
20 december 2017 (met de hierna te noemen bepalingen). De bezwaren van verpachter zijn dus in zoverre gegrond dat de pachtprijs hoger wordt vastgesteld dan de grondkamer heeft gedaan. De beschikking waarvan beroep zal daarom worden vernietigd zoals hierna te vermelden.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

vernietigt de beschikking, waarvan beroep, voor zover daarin is opgenomen “de pachtprijs wordt bepaald op € 13.000,- per jaar, ingaande 20 december 2017” en in zoverre opnieuw beschikkende:

de pachtprijs wordt bepaald op € 15.456,- per jaar, ingaande 20 december 2017;

de pachtprijs kan vermeerderd worden met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld;

indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachter 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,- per ha per jaar;

indien de geldelijke lasten welke de verpachter door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachter ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.

Deze beschikking is gegeven op 9 oktober 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, L.M. Croes en
M.S.A. van Dam en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.