Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 16 april 2020
Dossiernummer: GP 11.791
Beschikking
in de zaak van:
Vereniging tot behoud van Natuurmonumenten in Nederland,
gevestigd te ‘s-Graveland, Noordereinde 60 (1243 JJ),
-hierna te noemen: verpachter-
gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers te Arnhem,
-tegen-
[pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-.
Het geding in hoger beroep
1. Verwezen wordt naar de beschikking van de Centrale Grondkamer van 10 januari 2019. Daarin heeft de Centrale Grondkamer bepaald dat deskundigen de hoogst toelaatbare pachtprijs van de aan de orde zijnde percelen land (percelen 1 t/m 5) met ingang van 1 mei 2017 zullen taxeren en dat zij hun bevindingen ter kennis van partijen zullen brengen.
Het onderzoek
1. De deskundigen hebben op 29 oktober 2019 hun bevindingen neergelegd in een rapport (hierna te noemen: het rapport) dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.
2. Bij brieven van de griffier van 6 november 2019 is een afschrift van het rapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen een maand bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. Daarna is van verpachter een brief van 3 december 2019 en van pachter een brief van 4 december 2019 ontvangen.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Naar aanleiding van de bezwaren van verpachter en pachter in de brieven van 3 en 4 december 2019 merkt de Centrale Grondkamer het volgende op.
2. De deskundigen hebben in het rapport op blz. 5, onder 14 rekening gehouden met bijzondere aftrekposten vanwege voorwaarden die het gebruik beperken. De deskundigen hebben daarbij blijkbaar het oog op de gebruiksbeperkingen die tussen partijen gelden op grond van de toepasselijke beheervoorschriften, deels ook wel algemene voorwaarden genoemd, in de in het rapport, blz. 3, onder 4 genoemde pacht(wijziging)overeenkomsten van 1997, 2012 en 2016. Zij hebben geen rekening gehouden met de beperkingen die voortvloeien uit de subsidievoorwaarden. De Centrale Grondkamer is het eens met de deskundigen op blz. 4 onder 12 in het rapport dat zij binnen het wettelijk systeem geen grondslag zien om bij de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs rekening te houden met de door de pachter ontvangen subsidies, waaronder de Centrale Grondkamer ook de subsidievoorwaarden, de beheervoorschriften die samenhangen met de subsidie, begrijpt.
3.
Aangenomen dat door de subsidiebeheervoorschriften, zoals pachter schrijft, de afzonderlijke percelen van het gepachte een verschillende opbrengst behalen, levert dat dus niet een omstandigheid op die van invloed is op de hoogst toelaatbare pachtprijs volgens het wettelijk systeem.
Aangenomen dat door de subsidiebeheervoorschriften, zoals pachter schrijft, de afzonderlijke percelen van het gepachte een verschillende opbrengst behalen, levert dat dus niet een omstandigheid op die van invloed is op de hoogst toelaatbare pachtprijs volgens het wettelijk systeem.
4. Verpachtster voert aan dat er geen wettelijke grondslag is voor toepassing van een aftrek van 73%. De Centrale Grondkamer is het daar niet mee eens en onderschrijft wat de deskundigen op blz. 5 onder 14, laatste twee zinnen in het rapport hebben geschreven, gelet op de beperkingen in het gebruik. Deze volgen uit de aanvullende bepalingen in de pachtovereenkomst van 2016. Het gaat dan om de bepalingen over het gebruik van bestrijdingsmiddelen (waaronder de Centrale Grondkamer ook MCPA begrijpt, waarover hierna onder 5 meer), wanneer moet worden gemaaid en de wijze van het gebruik. Verpachtster meent dat bij een eventuele aftrek rekening moet worden gehouden met de subsidie die wordt verstrekt voor de beperkingen die op de percelen rusten. Er is daarom geen reden om nogmaals een aftrek toe te passen bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs. De Centrale Grondkamer is van oordeel, zoals hiervoor ook al is overwogen, dat met die subsidie geen rekening behoort te worden gehouden bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs en dus ook niet bij de berekening van een eventuele aftrek.
In dit verband merkt de Centrale Grondkamer nog het volgende op. Verpachtster heeft aangevoerd dat zij vanwege de wijziging van het subsidiestelsel heeft bewerkstelligd dat de provincie Overijssel de subsidie met ingang van 1 januari 2017 rechtstreeks aan de pachter uitkeert, terwijl zij vroeger de subsidie ontving en doorbetaalde aan de pachter. Deze wijziging maakt geen verschil voor het oordeel dat de subsidie van de provincie niet meetelt bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs.
5. De deskundigen merken verder in het rapport op blz. 2 onder b op dat in de pacht(wijziging)overeenkomsten al uitgangspunt was dat het gebruik van bestrijdingsmiddelen zonder ontheffing van verpachtster niet is toegestaan. Dit volgt uit artikel 23 van de “Algemene voorwaarden 1996 pacht rietland (PR1996)” van de pachtovereenkomst van 1997 en het gegeven dat uit de stukken niet is gebleken dat dit uitgangspunt bij de latere pachtwijzigingsovereenkomsten is gewijzigd. Dat verpachtster het gebruik van MCPA op enig moment niet meer toestond, betekent blijkbaar dat ze voor dat gebruik geen ontheffing meer wilde verlenen. Dat is dus toegestaan op grond van de voorwaarden. In de pachtwijzigingsovereenkomst van 2016 is opgenomen dat het gebruik van alle vormen van bestrijdingsmiddelen onder alle omstandigheden is verboden. Vanwege de eerdere voorwaarde in artikel 23 brengt dat geen verandering in het oordeel van de Centrale Grondkamer dat bij de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs geen rekening moet worden gehouden met het feit dat verpachtster het gebruik van MCPA op enig moment niet meer toestond.
5. De deskundigen merken verder in het rapport op blz. 2 onder b op dat in de pacht(wijziging)overeenkomsten al uitgangspunt was dat het gebruik van bestrijdingsmiddelen zonder ontheffing van verpachtster niet is toegestaan. Dit volgt uit artikel 23 van de “Algemene voorwaarden 1996 pacht rietland (PR1996)” van de pachtovereenkomst van 1997 en het gegeven dat uit de stukken niet is gebleken dat dit uitgangspunt bij de latere pachtwijzigingsovereenkomsten is gewijzigd. Dat verpachtster het gebruik van MCPA op enig moment niet meer toestond, betekent blijkbaar dat ze voor dat gebruik geen ontheffing meer wilde verlenen. Dat is dus toegestaan op grond van de voorwaarden. In de pachtwijzigingsovereenkomst van 2016 is opgenomen dat het gebruik van alle vormen van bestrijdingsmiddelen onder alle omstandigheden is verboden. Vanwege de eerdere voorwaarde in artikel 23 brengt dat geen verandering in het oordeel van de Centrale Grondkamer dat bij de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs geen rekening moet worden gehouden met het feit dat verpachtster het gebruik van MCPA op enig moment niet meer toestond.
6. De door de deskundigen in het rapport op blz. 5 onder 13 gehanteerde vrije verkeerswaarde is volgens verpachtster te laag en volgens pachter te hoog. De Centrale Grondkamer vindt de onderbouwing van de deskundigen bij de bepaling van de vrije verkeerswaarde voldoende en zal dan ook uitgaan van de door hen genoemde vrije verkeerswaarde.
7. Pachter heeft naar aanleiding van het deskundigenrapport nog opgemerkt dat verpachtster na het aangaan van de overeenkomst heeft bepaald dat branden niet meer is toegestaan op bepaalde stukken land, dat in het rapport daarop niet is ingegaan en dat de inperking van de mogelijkheid tot branden (vanwege de daardoor ontstane extra beheerkosten) moet leiden tot een verlaging van de pachtprijs. In het midden gelaten of nog rekening kan worden gehouden met dit zo laat in de procedure door pachter aangevoerde, gaat de Centrale Grondkamer daaraan voorbij. Zonder toelichting, die ontbreekt, is namelijk niet duidelijk in welke pacht(wijziging)overeenkomst dat verbod op branden is opgenomen en dat dit moet leiden tot een grotere aftrek dan de deskundigen hebben toegepast.
8. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben deskundigen overigens in het rapport in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op het door partijen aangevoerde. De Centrale Grondkamer zal het rapport dan ook met inachtneming van het vorenstaande volgen.
9. Bij bespreking van de overige bezwaren (grieven) van verpachtster tegen de beschikking van de grondkamer bestaat, gelet op wat hiervoor is overwogen, geen belang meer.
10. De slotsom is als volgt. De hoogst toelaatbare pachtprijs volgens het rapport is lager dan de in de pachtovereenkomst van partijen genoemde pachtprijs maar hoger dan de pachtprijs die door de grondkamer na herziening van de tegenprestatie is bepaald. De Centrale Grondkamer zal de pachtprijs op een ander bedrag bepalen dan de grondkamer deed. De Centrale Grondkamer zal de beschikking, waarvan beroep, daarom (voor de duidelijkheid: in zijn geheel) vernietigen en opnieuw beschikken zoals hierna wordt vermeld.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
herziet de tegenprestatie en bepaalt de pachtprijs op € 1.122,68 per jaar, met ingang van 1 mei 2017;
de pachtprijs kan vermeerderd worden met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld;
indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachtster 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,00 per ha per jaar;
indien de geldelijke lasten welke de verpachtster door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachtster ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.
Deze beschikking is gegeven op 16 april 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en L.M. Croes en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.