ECLI:NL:CG:2020:11

• Datum uitspraak: 10 juli 2020
• Publicatiedatum: 4 juli 2024
• Zaaknummer: GP 11.807
• Instantie: Centrale Grondkamer
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Th.C.M. Willemse; B.J.H. Hofstee; D.H. de Witte; H.J. Vinke; H.B.M. Duenk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Herziening van de pachtprijs in een pachtovereenkomst met betrekking tot bloembollengrond

In deze zaak gaat het om een verzoek tot herziening van de pachtprijs van een pachtovereenkomst tussen pachter en de erven van de verpachters. De pachtovereenkomst betreft een perceel bloembollengrond van 1.76.15 hectare, gelegen in Zuid-Holland. De verpachters hebben in 2019 een verzoek ingediend om de pachtprijs te herzien, omdat zij van mening zijn dat de investeringen van de pachter in het gepachte ruimschoots zijn gecompenseerd door het niet opleggen van wettelijke verhogingen van de pachtprijs sinds 2005. De Centrale Grondkamer heeft in eerste aanleg de pachtprijs vastgesteld op € 6.004,- per jaar, ingaande 1 september 2018. Pachter is tegen deze beschikking in beroep gegaan en heeft verzocht de pachtprijs te verlagen naar € 3.171,60 per jaar.

In hoger beroep heeft de Centrale Grondkamer de zaak opnieuw beoordeeld. De deskundigen hebben ter plaatse onderzoek gedaan en een rapport opgesteld, waaruit blijkt dat de vrije verkeerswaarde van het gepachte lager is dan door pachter gesteld. De Centrale Grondkamer heeft vastgesteld dat de investeringen van pachter in het gepachte zijn meegenomen in de beoordeling. Uiteindelijk heeft de Centrale Grondkamer de beschikking van de grondkamer vernietigd en de pachtprijs vastgesteld op € 4.228,- per jaar, ingaande 1 september 2018, met aanvullende bepalingen over waterschapslasten en andere kosten.

De Centrale Grondkamer heeft geconcludeerd dat de bezwaren van pachter gegrond zijn, maar dat de pachtprijs lager moet worden vastgesteld dan eerder was gedaan. De beslissing is genomen op 10 juli 2020 door de Centrale Grondkamer, met inachtneming van de deskundigenrapporten en de argumenten van beide partijen.

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 10 juli 2020

Dossiernummer: GP 11.807

Beschikking

in de zaak van:

[pachter] ,
wonende te [adres], [postcode], [woonplaats],

hierna te noemen: pachter,

-tegen-

de erven van [naam erflater]:

1. [verpachter 1] ,

wonende te [adres], [postcode] [woonplaats],

2. [verpachter 2] ,

wonende te [adres], [postcode] [woonplaats],

hierna te noemen: verpachters,
gemachtigde: ing. J.G. Smits te Bennekom.

Het geding in eerste aanleg

Verpachters hebben een verzoek gedaan om herziening van de pachtprijs van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst. Bij die pachtovereenkomst hebben verpachters aan pachter verpacht los land, bestaande uit bloembollengrond, groot 1.76.15 ha, gelegen te [woonplaats] nabij de [straatnaam] in de [naam gebied], destijds kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland], [kadastrale aanduiding]. Het verzoek van verpachters is een verzoek zoals is bedoeld in artikel 7:333 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. De grondkamer Zuidwest heeft bij beschikking van 5 juli 2019 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 6.004,- per jaar, ingaande 1 september 2018.

Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 12 juli 2019. Die beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en voor de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.

Het geding in hoger beroep

Pachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 6 augustus 2019 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht de pachtprijs te herzien naar € 3.171,60 per jaar.

Verpachters hebben hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 25 september 2019 heeft ontvangen. Verpachters hebben de Centrale Grondkamer verzocht de beslissing van de grondkamer te bevestigen.

De grieven

Pachter heeft in hoger beroep, kort gezegd, de volgende bezwaren (grieven) aangevoerd.
De grondkamer had moeten uitgaan van een veel lagere vrije verkeerswaarde van het gepachte, namelijk van € 211.380,- voor het geheel. De grondkamer had er verder rekening mee moeten houden dat pachter, zoals hij was overeengekomen met verpachters, op zijn kosten een deel van de gepachte grond heeft verbeterd. Pachter heeft in 1987 8.800 m2 van het gepachte laten omdreggen.

Het onderzoek

De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het gepachte een onderzoek laten instellen door deskundigen. Van dat onderzoek is een rapport gemaakt dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.

Bij brieven van 15 april 2020 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen vier weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, of een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, en dat, mocht binnen de gestelde termijn geen bericht zijn ontvangen, de Centrale Grondkamer aanneemt dat partijen tegen het rapport geen bezwaren hebben, althans zich daarbij neerleggen.

De Centrale Grondkamer heeft binnen de gestelde termijn geen bericht ontvangen van pachter.
Bij e-mail van 4 mei 2020 hebben verpachters de Centrale Grondkamer bericht dat de Centrale Grondkamer de procedure kan afhandelen.

Beoordeling van het geschil in hoger beroep

1. De Centrale Grondkamer moet zich zelfstandig een oordeel vormen over het verzoek om herziening van de pachtprijs. Naar aanleiding van de bezwaren van de pachter tegen de bestreden beschikking, het verweer van verpachters daartegen en het rapport van de deskundigen merkt de Centrale Grondkamer het volgende op.

2. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben de deskundigen in hun rapport in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op het door partijen aangevoerde. De Centrale Grondkamer zal het rapport dan ook volgen.

3. Verpachters menen dat de investeringen die pachter in het gepachte heeft gedaan ruimschoots zijn gecompenseerd doordat verpachters sinds 2005 de toegestane wettelijke verhogingen van de pachtprijs niet aan pachter hebben opgelegd. De Centrale Grondkamer merkt daarover op dat het wettelijk systeem van herziening van de pachtprijs een dergelijke wijze van compensatie niet kent. De deskundigen hebben in hun rapport op juiste wijze rekening gehouden met die investeringen door pachter.

4.
Verpachters hebben gesteld dat pachter het gepachte zonder hun toestemming heeft onderverpacht. Voor de beoordeling van het verzoek van verpachters om herziening van de pachtprijs is die stelling, wat daar ook van waar zou zijn, niet van belang. Op die stelling gaat de Centrale Grondkamer daarom niet verder in.

5. In het rapport is uitgegaan van een lagere vrije verkeerswaarde dan de door pachter genoemde
€ 211.380,- en is rekening gehouden met de investering van pachter in het gepachte. De deskundigen komen in hun rapport tot een pachtwaarde voor het geheel van € 4.228,-. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat de pachtprijs moet worden bepaald op dat bedrag per
1 september 2018 (met de hierna te noemen bepalingen). De bezwaren van pachter zijn dus in zoverre gegrond dat de pachtprijs lager wordt vastgesteld dan de grondkamer heeft gedaan. De beschikking waarvan beroep zal daarom worden vernietigd zoals hierna te vermelden.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

vernietigt de beschikking, waarvan beroep, voor zover daarin is opgenomen “de pachtprijs wordt bepaald op € 6.004,- per jaar, ingaande 1 september 2018” en in zover opnieuw beschikkende:

de pachtprijs wordt bepaald op € 4.228,- per jaar, ingaande 1 september 2018;

de pachtprijs kan vermeerderd worden met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld;

indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachters 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,- per ha per jaar;

indien de geldelijke lasten welke de verpachters door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kunnen de verpachters ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.

Deze beschikking is gegeven op 10 juli 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, B.J.H. Hofstee en
D.H. de Witte en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.