ECLI:NL:CG:2019:3

• Datum uitspraak: 31 oktober 2019
• Publicatiedatum: 6 maart 2024
• Zaaknummer: GP 11.787
• Instantie: Centrale Grondkamer
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: Th.C.M. Willemse; H.L. Wattel; S.B. Boorsma; H.J. Vinke; H.B.M. Duenk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake pachtovereenkomst en herzieningsverzoek pachtprijs

In deze zaak, behandeld door de Centrale Grondkamer, gaat het om een hoger beroep met betrekking tot een pachtovereenkomst en een herzieningsverzoek van de pachtprijs. De Centrale Grondkamer heeft op 31 oktober 2019 een tussenuitspraak gedaan, waarin de ontvankelijkheid van het herzieningsverzoek van de verpachtster werd beoordeeld. De verpachtster had op 2 mei 2017 een verzoek ingediend om de pachtprijs te herzien, wat door de pachter werd betwist op grond van een vermeende te late indiening. De Centrale Grondkamer oordeelde dat de verpachtster het verzoek tijdig had ingediend, ondanks dat dit net na de driejarige periode was, omdat het verzoek binnen een jaar na de wijziging van de regels was gedaan.

De Centrale Grondkamer heeft ook vastgesteld dat deskundigen moeten worden ingeschakeld om de hoogst toelaatbare pachtprijs van de percelen grasland te bepalen. Dit onderzoek zal zich richten op de verplichtingen die voortvloeien uit de pachtovereenkomst, inclusief eventuele pachtersinvesteringen die na de ingangsdatum van de overeenkomst zijn gedaan. De deskundigen dienen een conceptrapport op te stellen, waarop partijen kunnen reageren, voordat een definitief rapport wordt ingediend bij de Centrale Grondkamer.

De uitspraak benadrukt de noodzaak om de bepalingen in de pachtovereenkomst in samenhang met de relevante artikelen van het Burgerlijk Wetboek te interpreteren. De Centrale Grondkamer houdt verdere beslissingen aan totdat het onderzoek door de deskundigen is afgerond.

Uitspraak

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 31 oktober 2019

Dossiernummer: GP 11.787

Beschikking

in de zaak van:

[verpachtster] ,

wonende [adres] [woonplaats],

appellante in het principaal beroep,

verweerster in het incidenteel beroep,

hierna te noemen: verpachtster
gemachtigde: [gemachtigde verpachtster] te [woonplaats]

tegen

Maatschap [maat A] en [maat B] ,

gevestigd te [adres] [vestigingsplaats],

verweerder in het principaal beroep,

appellant in het incidenteel beroep,

hierna te noemen: pachter,
gemachtigde: A.G.Th. Geene, van Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders

met als belanghebbende

[belanghebbende] ,

wonende [adres] [woonplaats],

hierna te noemen: mede-verpachtster.

1. Het verdere geding in hoger beroep

1.1

De Centrale Grondkamer heeft op 14 februari 2019 een tussenbeschikking gegeven. De Centrale Grondkamer blijft bij de inhoud van die beschikking.

1.2

In vervolg op die beschikking heeft op 13 juni 2019 de mondelinge behandeling van het beroep plaatsgevonden. Daarbij waren aanwezig:
- [gemachtigde verpachtster] als gemachtigde van verpachtster,
- [maat A] en [maat B] namens pachter, bijgestaan door hun gemachtigde,
- mede-verpachtster als belanghebbende (zijnde de zus van verpachtster, aan wie (ook) percelen waarop de pachtovereenkomst betrekking heeft, zijn toegedeeld) en haar echtgenoot,

- [persoon C] en diens echtgenote.

2. De verdere beoordeling van het geschil in hoger beroep

De ontvankelijkheid

2.1

Tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer hebben verpachtster, pachter en mede-verpachtster erkend respectievelijk niet weersproken dat de verpachte percelen tussen verpachtster en mede-verpachtster zijn verdeeld en aan hen zijn geleverd zoals in de tussenbeschikking onder 3.1 is vermeld.De Centrale Grondkamer constateert dat het verpachtster is toegestaan een verzoek om herziening van de pachtprijs (op grond van artikel 7:333 van het Burgerlijk Wetboek) in te dienen dat betrekking heeft op het aan haar toegedeelde en geleverde gedeelte van het verpachte land. Het aan verpachtster toegedeelde gedeelte van het land betreft diverse percelen grasland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], sectie [kadastrale aanduiding], nrs. [kadastrale aanduidingen], samen groot 17.26.45 ha. De beslissing van de (Centrale) Grondkamer op het verzoek van verpachtster heeft alleen betrekking op de rechtsverhouding tussen verpachtster en pachter en de in de vorige zin genoemde percelen.

2.2

Pachter heeft (in de toelichting op zijn eerste bezwaar) gesteld dat verpachtster het herzieningsverzoek te laat heeft ingediend en dat zij daarom niet-ontvankelijk in dat verzoek moet worden verklaard dan wel dat dat verzoek daarom moet worden afgewezen. Die stelling is ongegrond, gelet op het volgende.
Pachter heeft gewezen op artikel 4 van de pachtovereenkomst. Dat artikel luidt:
“Telkens vóór het verstrijken van een pachtperiode van drie jaar kan de pachter of de verpachter aan de Grondkamer verzoeken de tegenprestatie te herzien. De wijziging van de tegenprestatie door de Grondkamer gaat in met ingang van de nieuwe driejarige periode.” Volgens pachter hebben partijen met dit artikel bedoeld af te wijken van artikel 7:333 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), wat is toegestaan volgens artikel 7:399 BW. Uitgaande van de letterlijke tekst van artikel 4 van de pachtovereenkomst en van 1 mei 2014 als (in de pachtovereenkomst genoemde) ingangsdatum van de pachtovereenkomst, had vóór 1 mei 2017 om herziening van de tegenprestatie moeten worden verzocht en is de indiening van het herzieningsverzoek bij de grondkamer op 2 mei 2017 te laat, aldus pachter.
In beginsel geldt dat bepalingen in een pachtovereenkomst die hetzelfde zijn opgeschreven als bepalingen in de pachttitel 7.5 van het BW (of voorheen de Pachtwet), dezelfde betekenis hebben, tenzij er concrete aanwijzingen zijn om dat niet aan te nemen. Pachter heeft, daarnaar gevraagd, over de totstandkoming van de pachtovereenkomst gesteld dat de tekst van de pachtovereenkomst afkomstig is van de vertegenwoordiger van de vorige verpachter (wijlen de broer van verpachtster), dat partijen verder niet hebben gesproken over die tekst en dat ook niet meer is na te gaan wat partijen destijds hebben besproken. Die stellingen zijn niet bestreden. De Centrale Grondkamer neemt daarom aan dat artikel 4 van de pachtovereenkomst, dat dezelfde inhoud heeft als artikel 7:333 leden 3 en 4 BW, hetzelfde betekent als die wetsartikelen. Artikel 7:333 leden 3 en 4 BW wordt aldus uitgelegd dat deze niet aan verpachter of pachter de mogelijkheid ontneemt om (tussentijds) een herzieningsverzoek als bedoeld in artikel 7:333 lid 2 BW in te dienen.

2.3

Het herzieningsverzoek van verpachtster is ingediend op 2 mei 2017, dus net na de driejarige periode, maar binnen een jaar na de inwerkingtreding (op 1 juli 2016) van een wijziging van de regelen als bedoeld in artikel 7:327 lid 1 BW. De conclusie is dat verpachtster het herzieningsverzoek als bedoeld in artikel 7:333 lid 2 BW op tijd heeft ingediend en dat het eerste bezwaar van pachter (in het incidenteel beroep) tegen de bestreden beschikking ongegrond is.

Taxatie

2.4

De Centrale Grondkamer dient in deze procedure, waarin een verzoek om herziening van de pachtprijs aan de orde is, een zelfstandig oordeel over de hoogst toelaatbare pachtprijs te geven.
In de bezwaren van verpachtster en van pachter tegen de bestreden beschikking ziet de Centrale Grondkamer aanleiding te bepalen dat deskundigen, op een nog nader vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van de aan de orde zijnde percelen land. De deskundigen moeten een conceptrapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen.

2.5

Over de ingangsdatum van de verzochte herziening van de pachtprijs overweegt de Centrale Grondkamer alvast het volgende. De Centrale Grondkamer merkt het verzoek aan als een verzoek op grond van artikel 7:333 lid 2 BW. De herziening gaat (op grond van artikel 7:333 lid 4 eerste zin BW) in met ingang van het pachtjaar volgend op de wijziging van de regelen op 1 juli 2016. Dat is 1 mei 2017.
2.6 Pachter heeft (in de toelichting op zijn tweede bezwaar) gesteld dat de grondkamer ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de verplichtingen voor pachter die voortvloeien uit de artikelen 13 en 14 van de pachtovereenkomst, doordat de grondkamer daaraan geen bedrag heeft gekoppeld dat in mindering strekt op de vastgestelde pachtprijs. In die artikelen staat het volgende.

Artikel 13:

“De pachter is verplicht de wegen, dreven, dammen en omheiningen in goede staat van onderhoud te houden; hij zal de sloten en watergangen moeten zuiveren en zonodig moeten uitdiepen om ze op behoorlijke breedte en diepte te houden en steeds voor de geregelde afvoer en uitlozing van het water moeten zorgdragen.

De verkregen delfaarde moet door de pachter op de meest doelmatige wijze ten bate van het verpachte worden aangewend. Voorzover derden verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van sloten, is de pachter verplicht hen in de gelegenheid te stellen dit onderhoud op mechanische wijze uit te voeren; afrasteringen dienen door hem daartoe tijdig te worden verwijderd. Eventuele boeten en kosten, door zijn nalatigheid veroorzaakt, komen voor rekening van de pachter.” Artikel 14 (onder het kopje “Uit- en overwegen”):
“De pachter is verplicht bestaande uit- en overwegen ten behoeve van het gepachte te gebruiken. Voorts is hij verplicht bestaande uit- en overwegen over het gepachte, zonder vergoeding te gedogen. Zonder schriftelijke toestemming van de verpachter zal de pachter geen uit- of overwegen aan derden toestaan of zodanig gebruik van het gepachte gedogen.”

Uit wat bij 2.2 is overwogen volgt dat ervan moet worden uitgegaan dat partijen niet hebben onderhandeld over die artikelen 13 en 14. De Centrale Grondkamer constateert dat deze artikelen in het algemeen zeer gebruikelijk zijn in pachtovereenkomsten. De Centrale Grondkamer vraagt de deskundigen te onderzoeken wat de uit die artikelen voortvloeiende verplichtingen in dit geval inhouden, wat kosten en belasting voor partijen betreft, en in hoeverre daarmee rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de hoogst toelaatbare pachtprijs.

2.7

Bij hun onderzoek behoeven de deskundigen alleen rekening te houden met pachtersinvesteringen, als die er zijn geweest, voor zover deze na het ingaan van de pachtovereenkomst (op de door partijen overeengekomen ingangsdatum 1 mei 2014) zijn gedaan. Met eventuele investeringen die pachter heeft gedaan, toen pachter de onderhavige percelen zonder pachtovereenkomst in gebruik had, behoeft geen rekening te worden gehouden. De Centrale Grondkamer stelt partijen in de gelegenheid om, uiterlijk twee weken voor de datum van het onderzoek door de deskundigen (over welke datum partijen nog zullen worden geïnformeerd), een brief te sturen naar de Centrale Grondkamer waarin partijen meedelen welke investeringen (inclusief de kosten) door pachter in het gepachte zijn gedaan.

2.8

Bij hun onderzoek behoeven de deskundigen geen rekening te houden met eventueel tussen verpachtster en mede-verpachtster gemaakte afspraken over de pachtovereenkomst (wat betreft de pachtprijs).

2.9

Tijdens de mondelinge behandeling van het beroepschrift heeft de gemachtigde van verpachtster meegedeeld dat de aan de orde zijnde percelen in het kader van de verdeling van de nalatenschap van de voormalige verpachter zijn getaxeerd. Het staat verpachtster vrij die informatie bij gelegenheid van het onderzoek door de deskundigen aan hen te geven of mee te sturen bij de onder 2.7 genoemde brief.

2.1

Verder zal de Centrale Grondkamer iedere beslissing aanhouden.

3. De beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

in het principaal beroep en in het incidenteel beroep

bepaalt dat deskundigen, op een nog nader vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de hoogst toelaatbare pachtprijs van de percelen grasland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], sectie [kadastrale aanduiding], nrs. [kadastrale aanduidingen], samen groot 17.26.45 ha., met ingang van 1 mei 2017;

bepaalt dat de deskundigen rapporten moeten sturen zoals hiervoor onder 2.4 is genoemd;

stelt partijen in de gelegenheid de onder 2.7 en 2.9 bedoelde informatie te verschaffen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven op 31 oktober 2019 door mrs Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en
S.B. Boorsma en de deskundige leden mr. ing. H.J. Vinke en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als .