Uitspraak
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 29 november 2010
Dossiernummer: GP 11.635
Beschikking
in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Beverwijk,
zetelende te Beverwijk,
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde: mr. A. de Snoo, Houthoff Buruma te Amsterdam,
-tegen-
[pachtster],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachtster-
gemachtigde: mr. D.M.H.M. van Dijk, CMS Derks Star Busmann Advocaten
Belastingadviseurs te Arnhem.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Noordwest heeft bij beschikking van 21 juli 2010, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 29 juli 2010, met betrekking tot het op 2 februari 2010 bij haar ingekomen verzoek van verpachtster om goedkeuring van de tussen haar en pachtster gesloten pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen tuingrond, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Holland], [kadastrale aanduidingen], zulks voor de tijd van 13 maanden, ingaande 1 januari 2003 en mitsdien eindigend op 31 januari 2004, en met een pachtprijs van € 1.213,75 in totaal, als volgt beslist:
“Het verzoek om goedkeuring van de kortere dan de wettelijke duur wordt afgewezen.
De pachtovereenkomst wordt in die zin gewijzigd, dat de pachtduur wordt gesteld op de wettelijke duur van zes jaar.
De aldus gewijzigde pachtovereenkomst wordt goedgekeurd.
Bepaald wordt, dat de in artikel 7:325 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde duur is ingegaan op 1 januari 2003.
Het verzoek als bedoeld in artikel 7:326 van het Burgerlijk Wetboek wordt niet-ontvankelijk verklaard.”
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep
Verpachtster is bij een op 26 augustus 2010 per faxbericht en op 30 augustus 2010 per post ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, zulks met verzoek die beschikking te vernietigen en datgene te doen wat de grondkamer had behoren te doen, te weten:
- de overeenkomst laten ingaan op 1 januari 2010 met goedkeuring van de overeengekomen kortere duur van dertien maanden, althans,
- de overeenkomst laten ingaan op 1 januari 2011 met goedkeuring van de overeengekomen kortere duur van dertien maanden, althans,
- indien de overeengekomen kortere duur niet wordt goedgekeurd de datum van het laten ingaan van de overeenkomst zodanig te bepalen dat zij thans tot opzegging kan overgaan, althans,
- indien de overeengekomen kortere duur niet wordt goedgekeurd en de datum van het ingaan van de overeenkomst zodanig wordt bepaald dat zij niet meer tot opzegging kan overgaan, de overeenkomst per het moment van verlenging (ongeacht of dit in het verleden ligt) te wijzigen in een overeenkomst voor kortere duur zodat deze in ieder geval uiterlijk 31 december 2011 eindigt,
zulks met verzoek pachtster te veroordelen in de kosten aan haar zijde van deze procedure en de
procedure waarvan beroep.
Pachtster heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 20 september 2010 ter griffie ingekomen verweerschrift, tevens houdende incidenteel beroep, met verzoek de beschikking, waarvan beroep, zonodig met wijziging van gronden, te bevestigen, zulks met dien verstande dat een beslissing op het verzoek ex artikel 7:326 BW achterwege blijft.
Verpachtster heeft hierop gereageerd bij een op 21 oktober 2010 per faxbericht en op 22 oktober 2010 per post ter griffie ingekomen brief, met verzoek de beschikking, waarvan beroep, te vernietigen en met inachtneming van het door haar aangevoerde te doen wat de grondkamer had behoren te doen.
Pachtster heeft bij een op 29 oktober 2010 ter griffie ingekomen brief verzocht in de gelegenheid te worden gesteld om nog schriftelijk te reageren op voormelde brief van verpachtster dan wel een mondelinge behandeling te bepalen.
Pachtster heeft vervolgens bij een op 3 november 2010 ter griffie ingekomen brief, onder verwijzing naar een door haar op 2 november 2010 aan de griffier gezonden e-mail, een kopie van de beschikking van de Centrale Grondkamer van 1 juli 2010 overgelegd, zulks met de mededeling dat zij tijdens de mondelinge behandeling aandacht zal vragen voor deze beschikking.
De grieven
Verpachtster heeft aangevoerd dat de beschikking, waarvan beroep, in strijd is met het recht en in het licht van de bijzondere omstandigheden van het geval ook onjuist is; dat die beschikking geen recht doet aan de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst en aan het optreden van beide partijen in de afgelopen zeven jaar; dat de bestreden beschikking in strijd is met artikel 34 van de Uitvoeringswet grondkamers, waarin is bepaald dat de beschikking met redenen dient te zijn omkleed; dat de grondkamer ten onrechte de omstandigheden per 1 januari 2003 heeft beoordeeld; dat de grondkamer artikel 7:322, lid 2 BW onjuist heeft toegepast; dat de grondkamer ten onrechte niet is overgegaan tot de door de Gemeente gevraagde wijziging van de overeenkomst.
Pachtster heeft in haar incidenteel beroep aangevoerd dat de grondkamer ten onrechte de voorstellen, geformuleerd in de brief van verpachtster d.d.19 mei 2010, als (aanvullende) verzoeken heeft aangemerkt en deze heeft beoordeeld.
De mondelinge behandeling
De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden ter zitting van 8 november 2010. Daarbij zijn verschenen namens verpachtster mevrouw [persoon A] en mevrouw [persoon B], bijgestaan door mr. De Snoo, alsmede pachtster en haar echtgenoot, de heer [echtgenoot van pachtster], bijgestaan door mr. Van Dijk.
Ter zitting heeft mr. Van Dijk het standpunt van pachtster toegelicht, zulks onder overlegging van pleitnotities.
Mr. De Snoo heeft vervolgens het standpunt van verpachtster toegelicht, zulks onder overlegging van pleitnotities. In dit verband heeft hij nog opgemerkt dat naar zijn mening onderscheid moet worden gemaakt tussen de bijzondere omstandigheden welke de korte duur rechtvaardigen en de bijzondere omstandigheden van het geschil. In 1998 werd duidelijk dat verpachtster voor de aanleg van de [naam weg], die aanvankelijk gepland was op – onder meer – het land in geschil, een andere lokatie had gekozen. In 1999 werden de eerste schetsen voor een woonwijk, zijnde de nieuwe bestemming van het onderhavige gebied, gemaakt. Een en ander heeft geresulteerd in de vaststelling van een bestemmingsplan, waartegen bezwaren zijn ingediend welke naar verwachting eind november 2010 door de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zullen worden behandeld. De uitspraak zal naar verwachting medio januari 2011 bekend zijn, derhalve binnen de in de onderhavige pachtovereenkomst overeengekomen duur van dertien maanden, zulks te rekenen vanaf 1 januari 2010. Het plangebied is langgerekt en verpachtster hoeft niet alle daarin gelegen gronden in eigendom te hebben verworven om met de realisering van de woonbestemming te kunnen beginnen.
Mevrouw [persoon
A] heeft desgevraagd verklaard dat verpachtster in onderhandeling is met een kerkbestuur over de aankoop van de nabij het gepachte gelegen gronden van de kerk.
A] heeft desgevraagd verklaard dat verpachtster in onderhandeling is met een kerkbestuur over de aankoop van de nabij het gepachte gelegen gronden van de kerk.
De heer [echtgenoot van pachtster] heeft naar aanleiding hiervan medegedeeld dat hij heeft vernomen dat het kerkbestuur het bod van verpachtster heeft afgewezen.
Mevrouw [persoon A] heeft hierop geantwoord dat bij haar weten partijen nog in onderhandeling zijn.
Mr. De Snoo heeft aangevoerd dat verpachtster van mening is dat het tijdstip waarop de overeengekomen korte duur (en niet het moment van aanvang van de pachtovereenkomst) ingaat ook het tijdstip is waarop de daaraan ten grondslag liggende bijzondere omstandigheden moeten worden beoordeeld.
Mr. Van Dijk heeft aangegeven deze zienswijze niet te delen. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:325, lid 4 BW dienen de omstandigheden ten tijde van het ingaan van de overeengekomen of beoogde korte duur, in casu derhalve 1 januari 2003, te worden bezien. Op 1 januari 2003 was geen begin van de realisering van de woonbestemming ter plaatse binnen dertien maanden nadien te verwachten. Subsidiair heeft hij nog aangevoerd dat, indien zou worden uitgegaan van 1 januari 2010 als ingangsdatum van de overeengekomen korte duur, het ondenkbaar is dat binnen dertien maanden nadien een aanvang zal worden gemaakt met de realisering van bedoelde woonbestemming.
Pachtster heeft nog opgemerkt dat ook zij heeft vernomen dat het kerkbestuur het bod van verpachtster op de gronden van de kerk heeft afgewezen en dat op het bij het onderhavige bestemmingsplan behorende exploitatieplan het een en ander is aan te merken.
Onderzoek
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. Uit de stukken, waaronder die in eerste aanleg, blijkt -onweersproken- dat verpachtster gedurende langere tijd met pachtster jaarlijks, door de grondkamer goedgekeurde, pachtovereenkomsten heeft gesloten met betrekking tot enkele percelen tuinland aan de [adres] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Holland], [kadastrale aanduidingen], tezamen groot 00.81.40 ha.
2. Verpachtster heeft in december 2001 de grondkamer (andermaal) verzocht om goedkeuring voor het aangaan van pachtovereenkomsten voor kortere duur, onder meer met betrekking tot de voornoemde percelen. De grondkamer heeft bij beschikking van 18 januari 2002 dit verzoek afgewezen en daarbij ten overvloede gewezen op de mogelijkheid van verpachting “middels de pachtvorm van artikel 70f, lid 5 t/m10, van de Pachtwet”. Tussen partijen is begin 2003 een (schriftelijke) pachtovereenkomst gesloten, met de volgende vermelding in de kop: “volgens artikel 70f 5 t/m 10 van de Pachtwet”. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 13 maanden, ingaande 1 januari 2003 en eindigende 31 januari 2004. De grondkamer heeft deze overeenkomst op 6 augustus 2003 “goedgekeurd”.
3. Verpachtster heeft pachtster vervolgens een gebruiksovereenkomst aangeboden voor de onderhavige percelen tuinland met ingangsdatum 1 februari 2004. Pachtster heeft geweigerd deze overeenkomst te ondertekenen. Tussen partijen is geen overeenstemming tot stand gekomen over de wijze en het tijdstip van ontruiming van bedoelde percelen tuinland. Een en ander heeft uiteindelijk geleid tot het arrest van de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem d.d. 15 december 2009 waarin het hof:
“verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten pachtovereenkomst inzake los land met betrekking tot de percelen tuinbouwgrond kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Holland], [kadastrale aanduidingen] ter grootte van in totaal 00.81.40 ha een reguliere pachtovereenkomst is, waarop tot 1 september 2007 de bepalingen genoemd in artikel 70f lid 5 aanhef Pachtwet onverkort van toepassing waren, met dien verstande dat ingeval de grondkamer de overeengekomen duur goedkeurt artikel 37 Pachtwet op de pachtovereenkomst van toepassing was en ingeval de grondkamer die goedkeuring onthoudt artikel 36 Pachtwet, alsmede dat ingeval de pachtovereenkomst ook na 1 september 2007 voortduurt, vanaf dat tijdstip op de pachtovereenkomst de artikelen 7:313 lid 2, 319 lid 1 onder a, c en d, 325, 327, 328, 332, 333, 363 tot en met 374, 378 t/m 384, 399a en 399c lid 1 Burgerlijk Wetboek onverkort van toepassing zijn”.
In onderdeel 2.8 van genoemd arrest overweegt het hof:
“Partijen dienen de overeenkomst opnieuw naar de grondkamer in te zenden en daarbij duidelijk te maken dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst. Bij die gelegenheid zal de Gemeente desgewenst kunnen toelichten waarom sprake is van bijzondere omstandigheden die tot goedkeuring van de overeengekomen duur moeten leiden. De Gemeente dient de grondkamer op de hoogte te brengen van de inhoud van dit arrest alsmede van het arrest van 10 februari 2009. De grondkamer zal vervolgens dienen te beslissen of aanleiding bestaat om de overeengekomen duur goed te keuren.”
“verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten pachtovereenkomst inzake los land met betrekking tot de percelen tuinbouwgrond kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Holland], [kadastrale aanduidingen] ter grootte van in totaal 00.81.40 ha een reguliere pachtovereenkomst is, waarop tot 1 september 2007 de bepalingen genoemd in artikel 70f lid 5 aanhef Pachtwet onverkort van toepassing waren, met dien verstande dat ingeval de grondkamer de overeengekomen duur goedkeurt artikel 37 Pachtwet op de pachtovereenkomst van toepassing was en ingeval de grondkamer die goedkeuring onthoudt artikel 36 Pachtwet, alsmede dat ingeval de pachtovereenkomst ook na 1 september 2007 voortduurt, vanaf dat tijdstip op de pachtovereenkomst de artikelen 7:313 lid 2, 319 lid 1 onder a, c en d, 325, 327, 328, 332, 333, 363 tot en met 374, 378 t/m 384, 399a en 399c lid 1 Burgerlijk Wetboek onverkort van toepassing zijn”.
In onderdeel 2.8 van genoemd arrest overweegt het hof:
“Partijen dienen de overeenkomst opnieuw naar de grondkamer in te zenden en daarbij duidelijk te maken dat sprake is van een reguliere pachtovereenkomst. Bij die gelegenheid zal de Gemeente desgewenst kunnen toelichten waarom sprake is van bijzondere omstandigheden die tot goedkeuring van de overeengekomen duur moeten leiden. De Gemeente dient de grondkamer op de hoogte te brengen van de inhoud van dit arrest alsmede van het arrest van 10 februari 2009. De grondkamer zal vervolgens dienen te beslissen of aanleiding bestaat om de overeengekomen duur goed te keuren.”
4. In het op 2 februari 2010 bij de grondkamer ingekomen inleidend verzoek van verpachtster d.d. 25 januari 2010 is het volgende vermeld:
“De bijzondere omstandigheden die tot goedkeuring van de overeengekomen kortere duur moeten leiden zijn de volgende. Ten aanzien van onder meer de verpachte percelen ontwikkelt de Gemeente reeds geruime tijd plannen waarbij aan deze gronden een niet-landbouwkundige bestemming wordt toegedeeld. In verband hiermee heeft de Gemeente verschillende percelen in dit gebied in de laatste decennia verworven. Eén van deze plannen betreft de ontwikkeling van woningbouw op onder meer de verpachte percelen. Dit plan wordt sinds 1999 ontwikkeld en is bekend onder de naam [project]. In het kader van deze ontwikkelingen zijn de verpachte gronden bestemd voor woningen en aanverwante voorzieningen. In verband met deze bestemmingswijziging dient de pachtsituatie te worden beëindigd. Het hierboven beschreven geschil tussen de Gemeente en mevrouw [pachtster] en de onzekerheid die dit voor de planontwikkeling tot gevolg heeft, behoren tot de vertragende factoren voor de ontwikkeling [woonwijk project]. Bij het besluit van 14 mei 2009 zijn het bestemmingsplan en het exploitatieplan “ [woonwijk project]” vastgesteld. Naar verwachting worden deze plannen medio 2010 onherroepelijk waarna de Gemeente de realisatie van deze plannen ter hand zal nemen. Naar de overtuiging van de Gemeente zijn de bijzondere omstandigheden die aanleiding geven voor deze kortere duur [van dertien maanden, Centrale Grondkamer] in casu aanwezig. Op het moment van het sluiten van de overeenkomst was bekend dat de Gemeente aan deze gronden een andere, niet-landbouw- kundige, bestemming zou toekennen. Hoewel op dat moment het bestemmingsplan nog niet was vastgesteld, was de planontwikkeling ten aanzien van dit gebied [project] bekend. Ook mevrouw [pachtster] was hiervan op de hoogte. Op het moment van het sluiten van de overeenkomst stond de concreetheid en de uitvoerbaarheid van de wijziging van de bestemming van de gronden wel vast. Naar het oordeel van de gemeente dient uw college de kortere duur van de pachtovereenkomst derhalve goed te keuren.”
5. De grondkamer heeft bij beschikking van 21 juli 2010 dienaangaande beslist als hiervoor vermeld. Verpachtster is van deze beschikking tijdig in beroep gekomen bij de Centrale Grondkamer.
6. In een zaak als de onderhavige dient de Centrale Grondkamer zich zelfstandig een oordeel te vormen. Dit onafhankelijk van eventuele eerdere beslissingen van de grondkamer.
7. Ingevolge artikel 7:325, lid 4 BW verleent de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, haar goedkeuring aan de kortere duur alleen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Bij de beoordeling of al dan niet sprake is van bijzondere omstandigheden als vorenbedoeld moet worden onderzocht of de omstandigheden ten tijde van het ingaan van de overeengekomen of beoogde korte duur, in casu derhalve de op 1 januari 2003 bestaande omstandigheden, als zodanig kunnen worden aangemerkt (zie: CG, 14 september 1981, Agr. R. 1982, 3565). Aan het voorgaande doet niet af dat de onderhavige pachtovereenkomst (volgens het arrest van de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem van 15 december 2009 (200.2.7)) zoals die in werkelijkheid tussen personen is gesloten, namelijk een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van een jaar en één maand, ten tijde van het wijzen van dit arrest nog niet aan de grondkamer ter toetsing was voorgelegd.
8. Uit de stukken en het door dan wel namens partijen ter zitting verklaarde blijkt -onweersproken- dat op 1 januari 2003 geen sprake meer was van de eerder door verpachtster geplande aanleg van de [weg] op onder meer de onderhavige percelen tuinland, omdat voor het tracé daarvan een andere locatie was gekozen.
Verpachtster heeft voorts niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat op 1 januari 2003 sprake was van een zodanig concrete planvorming ten behoeve van de vervolgens ter plaatse door haar gewenste woonbestemming dat realisering daarvan redelijkerwijze binnen de wettelijke duur van zes jaar te verwachten was, zodat deswege voor haar aanleiding bestond om over te gaan tot verpachting van de onderhavige percelen tuinland voor een kortere dan die wettelijke duur. Ook anderszins is de Centrale Grondkamer hiervan niet gebleken.
Verpachtster heeft voorts niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat op 1 januari 2003 sprake was van een zodanig concrete planvorming ten behoeve van de vervolgens ter plaatse door haar gewenste woonbestemming dat realisering daarvan redelijkerwijze binnen de wettelijke duur van zes jaar te verwachten was, zodat deswege voor haar aanleiding bestond om over te gaan tot verpachting van de onderhavige percelen tuinland voor een kortere dan die wettelijke duur. Ook anderszins is de Centrale Grondkamer hiervan niet gebleken.
Evenmin heeft verpachtster overigens feiten dan wel omstandigheden aangevoerd, welke naar
het oordeel van de Centrale Grondkamer, bezien naar de situatie op 1 januari 2003, kunnen
worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:325, lid 4 BW die
goedkeuring van de overeengekomen korte duur rechtvaardigen.
9. Op grond van het hiervoor overwogene is de Centrale Grondkamer met de grondkamer van oordeel dat voormeld verzoek van verpachtster om goedkeuring van de kortere dan de wettelijke duur moet worden afgewezen.
10. De grondkamer heeft in haar bestreden beschikking bepaald dat de in artikel 7:325 BW bedoelde duur is ingegaan op 1 januari 2003. Verpachtster heeft tegen dit onderdeel van de beschikking van de grondkamer geen zelfstandige grief aangevoerd. Zij heeft in haar beroepschrift en ter zitting de toepassing van genoemd artikel enkel ter sprake gebracht in samenhang met het tijdstip waarop volgens haar de aan haar verzoek om goedkeuring van de onderhavige korte duur ten grondslag liggende (bijzondere) omstandigheden zouden moeten worden beoordeeld. Voor zoveel nodig overweegt de Centrale Grondkamer in dit verband nog dat zij de grondkamer kan volgen in haar toepassing van artikel 7: 322, lid 2 BW en in de door haar daaraan ten grondslag gelegde overwegingen.
11. De Centrale Grondkamer kan verpachtster niet volgen in haar zienswijze dat de bestreden beschikking van de grondkamer niet voldoet aan het bepaalde in artikel 34 van de Uitvoeringswet grondkamers.
11. Het hiervoor overwogene brengt mede dat de door verpachtster aangevoerde grieven geen doel treffen. In het licht hiervan behoeft de door pachtster in haar incidenteel beroep aangevoerde grief geen bespreking meer.
13. In deze procedure is geen plaats voor een kostenveroordeling zoals door verpachtster gevraagd.
Slotsom
De beschikking, waarvan beroep, moet worden bevestigd.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Bevestigt de beschikking, waarvan beroep.
Deze beschikking is gegeven op 29 november 2010 door mr. W.L. Valk, mr. H.L. van der Beek, mr. D. van Emden en de deskundige leden ir. H.K.C. Roelofsen en F.J.A. baron van Verschuer, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.