Uitspraak
202405883/1/R1.
Datum uitspraak: 17 juni 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellant A] en [appellant B], wonend in Alkmaar,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Alkmaar,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 15 juli 2024 heeft de raad het bestemmingsplan "Olympiaweg tussen 1 en 17 Alkmaar" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellanten] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Van der Valk Hotel Alkmaar B.V heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
[appellanten], Van der Valk en de raad hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op de zitting behandeld op 22 april 2026, waar [appellanten], bijgestaan door mr. L.T. van Eijck van Heslinga, advocaat in Alkmaar, en de raad, vertegenwoordigd door drs. J.W.M. Groot en A.J. Blankert, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Verder is op de zitting Van der Valk, vertegenwoordigd door [gemachtigden], bijgestaan door mr. Q.A. Beelaerts van Blokland, advocaat in Amsterdam, en [gemachtigden], als partij gehoord.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is. Het ontwerpplan is op 14 december 2023 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.
Inleiding
2. Het plangebied ligt in het Olympiapark tussen de Martin Luther Kingweg en de Olympiaweg in Alkmaar. Het plan voorziet in de bouw van een zogenoemd ‘snelweghotel’ met maximaal 150 hotelkamers met bijbehorende voorzieningen, zoals een restaurant, vergader- en congresruimten en diverse wellnessfaciliteiten, en een kantoorgebouw van maximaal 5.200 m² bvo aan kantoorruimte. Het hotel is voorzien op het westelijke deel en het kantoor is voorzien op het oostelijke deel van het plangebied. Het hotel wordt ontwikkeld door Van der Valk en het kantoorgebouw wordt gerealiseerd door Cactus Projectontwikkeling B.V. Het bouwvlak voor het hotel bestaat uit twee delen. Op het westelijke deel geldt een maximale bouwhoogte van 16 meter en op het oostelijke deel geldt een maximale bouwhoogte van 45 meter. [appellanten] wonen aan de [locatie] ten noordwesten van het plangebied. Zij vrezen dat de ontwikkeling die met het plan mogelijk wordt gemaakt, hun woon- en leefklimaat zal aantasten. Op de zitting hebben [appellanten] toegelicht dat hun beroep is gericht tegen het hotel.
Toetsingskader
3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
Ingetrokken beroepsgronden
4. Op de zitting hebben [appellanten] hun beroepsgronden over parkeeroverlast en het niet-vaststellen van een exploitatieplan, ingetrokken.
Beroepsgronden
Participatie, Provinciaal beleid, stikstofdepositie en verkeeroverlast
5. Op de door [appellanten] aangevoerde beroepsgronden over participatie, strijd met provinciaal beleid, stikstofdepositie en verkeeroverlast is de voorzieningenrechter ingegaan in haar uitspraak van 4 september 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:4272) onder respectievelijk 5.1, 6.1-6.3, 7.2 en 10. De Afdeling ziet geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan de voorzieningenrechter.
Deze betogen slagen niet.
Privacy en bezonning
6. [appellanten] zijn het niet eens met de vaststelling van het plan. Daartoe voeren zij aan dat het plan leidt tot een onevenredige aantasting van hun woon- en leefklimaat. Zij bestrijden dat het vorige bestemmingsplan vergelijkbare bouwmogelijkheden kende voor het plangebied. Met name vrezen zij voor een aantasting van hun privacy, omdat vanuit het hotel zicht zal bestaan op en in hun woning. De gekantelde situering van het voorziene hotel ten opzichte van de woning van [appellanten] en de vergelijking van de raad met andere situaties binnen de gemeente, maken niet dat de aantasting toch aanvaardbaar moet worden geacht, zo betogen [appellanten].
6.1. De Afdeling stelt vast dat het bouwvlak voor het snelweghotel op een afstand van 53 meter ligt van het perceel van [appellanten] en 73 meter tot hun woning. Hiertussen ligt een weg van ongeveer 13 meter. In een verstedelijkte, bebouwde omgeving met de daarbij behorende functies als hier aan de orde, heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling op het standpunt mogen stellen dat met deze afstanden het plan niet leidt tot een onevenredige aantasting van de privacy van [appellanten]. Ook heeft de raad in de vermindering van zonlicht geen aanleiding hoeven zien het plan niet vast te stellen.
Het betoog slaagt niet.
Watercompensatie
7. [appellanten] betogen dat het plan zal leiden tot wateroverlast op hun perceel. Zij ondervinden in de huidige situatie al wateroverlast bij hevige regenval en wijzen op het hoogteverschil tussen het plangebied en de aangrenzende percelen. Volgens [appellanten] is het benodigde aantal kubieke meters waterberging onjuist berekend en wordt in het plan in onvoldoende waterberging voorzien. Zij stellen in dit verband dat niet aan de gemeentelijke eis voor watercompensatie kan worden voldaan.
7.1. De Afdeling heeft met partijen op de zitting vastgesteld dat 653 m3 aan waterberging is voorzien. Ook als de raad in de berekeningen van een onjuist aantal kubieke meters zou zijn uitgegaan voor de waterberging en de vermeende gemeentelijke 100 mm-eis hoger is dan de 70 mm-eis van het waterschap, dan heeft het plan met 653 m3 alsnog voldoende waterbergend vermogen. [appellanten] hebben dit niet, ook niet na een vraag van de Afdeling hierover, weersproken. Gelet hierop bestaat op voorhand geen aanleiding voor het oordeel dat het plan in zoverre niet uitvoerbaar is of dat het plan leidt tot wateroverlast op het perceel van [appellanten].
Het betoog slaagt niet.
Stroomnet en gasloos bouwen
8. [appellanten] stellen dat aansluiting op het stroomnet pas in 2029 mogelijk is, zodat niet is verzekerd dat gasloos wordt gebouwd.
9. Voor zover [appellanten] met deze beroepsgrond betogen dat het plan niet uitvoerbaar is, omdat de datum van aansluiting op het stroomnet voorlopig onzeker is en dat gasloos moet worden gebouwd, is van belang dat de raad de volgende toelichting op de zitting heeft gegeven. Volgens de raad wordt gestreefd naar gasloos bouwen, maar is dit niet verplicht. [appellanten] hebben dit niet betwist, zodat de Afdeling in zoverre geen aanleiding ziet om te oordelen dat het plan op voorhand niet uitvoerbaar is.
Het betoog slaagt niet.
Regionale afstemming
10. [appellanten] betogen dat ten onrechte niet op schrift is vastgelegd dat het plan in overeenstemming is met binnen de regio daarover gemaakte schriftelijke afspraken. Zij achten de enkele niet-gedocumenteerde stelling dat de op handen zijnde hotelontwikkelingen Olympiaweg zijn gemeld in de het Portefeuillehouders Overleg Regio Alkmaar (PORA) daartoe niet voldoende en wijzen op de "Werkwijze regionale afstemming verblijfsrecreatie NHN" (de werkwijze), waarin de regionale schriftelijke afspraken zijn vastgelegd. Volgens [appellanten] is deze werkwijze niet juist doorlopen, omdat een schriftelijk advies van de Regionale Advies Commissie Verblijfsrecreatie (RAC-Verblijfsrecreatie) ontbreekt.
10.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de hotelontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio daarover gemaakte schriftelijke afspraken. De raad heeft in paragraaf 3.3.2 van de plantoelichting in dit verband toegelicht dat de hotelontwikkeling op 6 maart 2019 is gemeld in het PORA en ook is afgestemd in de RAC-Verblijfsrecreatie. De raad heeft daarbij gewezen op het stuk met de titel "Afspraken en adviezen Regionale Adviescommissie Ontwikkelingen Verblijfsrecreatie" dat een verslag bevat van de vergadering van het RAC-Verblijfsrecreatie van 22 augustus 2023 waarin de hotelontwikkeling met 150 kamers is besproken.
10.2. In artikel 6.3, eerste lid, van de Omgevingsverordening NH2020 is bepaald dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.
10.3. Om te kunnen aantonen en motiveren dat een ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken, volgt de raad een bepaalde werkwijze, zo heeft de raad op de zitting toegelicht. De werkwijze bevat een stappenplan dat volgens de werkwijze doorlopen moet worden in geval van een nieuwe hotelontwikkeling in de regio. Bij stap 2 staat dat in het geval van een hotelontwikkeling met gemeentegrensoverschrijdende invloed, zoals hier aan de orde, de ontwikkeling ambtelijk regionaal wordt afgestemd door de RAC-Verblijfsrecreatie en dat de gemeente samen met de RAC-Verblijfsrecreatie de behoefte en ruimtelijke mogelijkheden in kaart brengt. Onder stap 2 staat verder: "De RAC-Verblijfsrecreatie concludeert of de ontwikkeling wel of niet past in de regionale behoefte en/of het totale ruimteaanbod in de regio en brengt een advies uit. De RAC-Verblijfsrecreatie kan op basis van de basiskenmerken van een initiatief (zoals omvang, locatie en impact) besluiten om het initiatief al dan niet inhoudelijk te behandelen. Kleinere initiatieven met een beperkte ruimtelijke en/of economische impact kunnen schriftelijk worden afgedaan." Door deze afstemming kan de raad vaststellen of de ontwikkeling in overeenstemming is met de gemaakte schriftelijke afspraken.
10.4. In het verslag van de vergadering van de RAC-Verblijfsrecreatie van 22 augustus 2023 is vermeld dat melding is gemaakt van de in het plan voorziene ontwikkeling. De titel van dit deel van het verslag luidt: "Melding maken Bestemmingsplanwijziging Van der Valk, Olympiaweg tussen 1 en 17". In het verslag is een omschrijving opgenomen van de ontwikkeling en daarbij is vermeld: "Op dit moment is het doel van het inbrengen van het initiatief het delen van de actualiteit met de RAC." Met dit verslag heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling niet aangetoond dat de in het plan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling in de vorm van een hotel in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken als is bedoeld in artikel 6.3, eerste lid, van de Omgevingsverordening NH2020. Het plan is daarom in zoverre in strijd met dit artikel.
Het betoog slaagt.
10.5. Het beroep is gegrond. Het besluit moet worden vernietigd, voor zover het betreft het plandeel met de bestemming "Horeca", wegens strijd met artikel 6.3, eerste lid, van de Omgevingsverordening NH2020.
Rechtsgevolgen in stand laten
11. De raad heeft op 19 januari 2026 een verslag overgelegd van de vergadering van de RAC op 25 november 2025. In dit verslag staat de conclusie: "De RAC-verblijfsrecreatie adviseert de gemeente Alkmaar om het initiatief af te wikkelen, te faciliteren en de procedure voort te zetten. Dit op basis van een deugdelijke marktonderbouwingen locatiekeuze." Het verslag van 25 november 2025 verschilt van het eerder overgelegde verslag van 22 augustus 2023 in die zin dat de ontwikkeling uitgebreider wordt besproken, niet slechts informatief van aard is, en dat die bespreking uitmondt in een advies. Met dit verslag heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling aangetoond dat de in het plan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling in de vorm van een hotel in overeenstemming is met binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. [appellanten] hebben dit op de zitting op een vraag van de Afdeling daarover erkend.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, ziet de Afdeling aanleiding om de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder a, van de Awb in stand te laten. Dit betekent dat de zaak hiermee finaal is beslecht.
13. De raad moet de proceskosten vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep van [appellanten] gegrond;
II. vernietigt het besluit van 15 juli 2024 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Olympiaweg tussen 1 en 17 Alkmaar", voor zover het betreft het plandeel met de bestemming "Horeca";
III. bepaalt dat de rechtsgevolgen van dat besluit geheel in stand blijven;
IV. veroordeelt de raad van de gemeente Alkmaar tot vergoeding van de bij [appellanten] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.868,00, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen de raad aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
V. gelast dat de raad van de gemeente Alkmaar aan [appellanten] het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 187,00 vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen de raad aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan.
Aldus vastgesteld door mr. J. Gundelach, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. L.A. van Heusden, griffier.
w.g. Gundelach
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Van Heusden
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 juni 2026
647