Uitspraak
202304093/1/R3.
Datum uitspraak: 3 december 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante A] en [appellant B], beiden wonend in Wassenaar,
appellanten (hierna samen en in enkelvoud: [appellant]),
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 15 mei 2023 in zaak nr. 21/3300 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Wassenaar.
Procesverloop
Bij besluit van 22 oktober 2020 heeft het college aan [vergunninghouder] een omgevingsvergunning verleend voor het uitbreiden van de woning aan de achterzijde op het perceel [locatie A] in Wassenaar.
Bij besluit van 16 maart 2021 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 15 mei 2023 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college en [vergunninghouder] hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 30 juni 2025, waar [appellanten] en het college, vertegenwoordigd door mr. P.M.J. de Haan, zijn verschenen. Voorts is ter zitting [vergunninghouder], bijgestaan door mr. L.M.A. Schrieder, rechtsbijstandverlener te Tilburg, als partij gehoord.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo).
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 22 juli 2020. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
2. [vergunninghouder] woont aan de [locatie A] in Wassenaar. Het college heeft haar een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een bouwwerk en het handelen in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Villawijken" (hierna: het bestemmingsplan). De vergunning ziet op het uitbreiden van de woning aan de achterzijde. Meer specifiek gaat het om een aanbouw (veranda) en het aanbrengen van een 98 cm diep balkon met privacyscherm op de eerste verdieping. De aanbouw is vergund met een breedte van 7,41 m. Met de omgevingsvergunning is afgeweken van het bestemmingsplan, voor zover de diepte van de aanbouw meer dan 3 m bedraagt ten opzichte van de gevel waar deze tegenaan is geplaatst. Voor het overige is het bouwplan volgens het college in overeenstemming met het bestemmingsplan en is dus alleen een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen verleend. Ten tijde van het verlenen van deze omgevingsvergunning was de aanbouw met balkon al gebouwd.
3. [appellant] woont aan de [locatie B]. Aan de zijde van het perceel van [vergunninghouder] bevindt zich de keuken van [appellant], waarvan de buitenmuur 1,40 m uitsteekt ten opzichte van de achtergevel van [vergunninghouder].
Hoger beroepsgronden
Breedte aanbouw in strijd met het bestemmingsplan?
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de breedte van de aanbouw in strijd is met het bestemmingsplan. Op grond van artikel 17.2, zesde lid, aanhef en onder c, van de planregels mag een aan- of uitbouw aan de achtergevel buiten het bouwvlak niet breder zijn dan de oorspronkelijke achtergevel. In dit geval is de aanbouw echter 11 cm breder dan die oorspronkelijke achtergevel. Hij voert hiertoe aan dat de rechtbank en het college bij het bepalen van de breedte van de oorspronkelijke achtergevel ten onrechte de helft van de door hem als "noordoostelijke buitenmuur" aangeduide muur hebben meegerekend. Gelet op artikel 5:62 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en de uitleg die de burgerlijke rechter daaraan geeft, is het volgens [appellant] duidelijk dat de noordoostelijke buitenmuur geen mandelige muur is, maar een muur die geheel zijn eigendom is. Het gaat volgens hem niet om een vrijstaande scheidsmuur en evenmin om een scheidsmuur die twee gebouwen of werken gemeen hebben. Het gaat immers om de buitenmuur van zijn keuken, die zich daar altijd al bevond en die voor de realisatie van het bouwplan grensde aan het onbebouwde erf van [vergunninghouder]. Artikel 5:62 van het BW in samenhang gelezen met de meetvoorschriften van artikel 2 van de planregels maken dat voor het bepalen van de breedte van de oorspronkelijke achtergevel moet worden gemeten vanaf de buitenzijde van die noordoostelijke buitenmuur. Bovendien heeft de rechtbank volgens [appellant] ten onrechte niet zelf vastgesteld of sprake is van strijd met het bestemmingsplan, maar slechts getoetst of het college in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen komen dat daarvan ten aanzien van de breedte van de aanbouw geen sprake was. [appellant] wijst erop dat hij belang heeft bij het beperken van de breedte van de aanbouw van de buren tot de buitenzijde van zijn muur, omdat hij de mogelijkheid wil openhouden om in de toekomst zelf in een rechte lijn met die muur een aan- of uitbouw te kunnen realiseren. Door de verleende omgevingsvergunning is hem die mogelijkheid ontnomen.
4.1. De rechtbank heeft onder 3.4 geoordeeld dat het college in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat zich geen strijd met artikel 17.2, zesde lid, onder c, van de planregels voordoet. De rechtbank betrekt in dat oordeel dat tussen partijen niet in geschil is dat de afstand tussen de erfgrens van de woningen en de zijgevel van de woning van [vergunninghouder] 7,41 m bedraagt en dat de gemeenschappelijke binnenmuur en de buitenmuur/zijgevel ter hoogte van de erfgrens lopen. Ook is volgens de rechtbank niet in geschil dat de omgevingsvergunning gebaseerd is op een gevelbreedte van de woning van [vergunninghouder] van 7,41 m. [appellant] en [vergunninghouder] verschillen wel van mening over de eigendomssituatie van de buitenmuur/zijgevel. Volgens de rechtbank stond ten tijde van het besluit op bezwaar van 16 maart 2021 niet in rechte vast dat deze buitenmuur/zijgevel volledig eigendom is van [appellant] en ook niet op welk punt de gemeenschappelijke binnenmuur eindigt en de buitenmuur/zijgevel begint en wat het mogelijke gevolg is van dat punt voor de berekening van de breedte van de achtergevel van de woning van [vergunninghouder]. Dit betekent volgens de rechtbank dat ook als ervan zou worden uitgegaan dat de buitenmuur/zijgevel volledig eigendom is van [appellant], dit niet automatisch tot gevolg hoeft te hebben dat 11 cm van de breedte van de achtergevel van de woning van [vergunninghouder] afgetrokken zou moeten worden en daarmee de achtergevel van die woning niet meer zou lopen tot de perceelsgrens.
4.2. Artikel 2 van de planregels bepaalt op welke wijze er moet worden gemeten. Dit artikel luidt, voor zover relevant:
"Bij de toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:
de lengte, breedte en diepte van een gebouw
Tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidsmuren)
[…]".
Aan de percelen van [vergunninghouder] en [appellant] is in het bestemmingsplan, onder meer, de bestemming "Wonen-1" toegekend. In artikel 17.2 van de planregels zijn de bouwregels opgenomen. Artikel 17.2, zesde lid, aanhef en onder c, van de planregels geeft de volgende bouwregel ten aanzien van het aan- en uitbouwen buiten het bouwvlak:
"Aan de achtergevel zijn aan- en uitbouwen buiten het bouw-vlak toegestaan mits:
[…]
c. de uitbreiding is niet breder dan de oorspronkelijke achtergevel;
[…]"
4.3. Voor het antwoord op de vraag of een bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan zijn de op de verbeelding aangegeven bestemming(en) en aanduiding(en) en de daarbij behorende regels bepalend. Vanwege de rechtszekerheid moet een planregel letterlijk worden uitgelegd. Als die op zichzelf niet duidelijk is en ook niet in samenhang met de andere planregels (systematiek), dan komt betekenis toe aan de niet bindende plantoelichting. Die plantoelichting kan namelijk meer inzicht geven in de bedoeling van de planwetgever. Als een begrip niet in de planregels zelf is omschreven (begripsbepalingen) en als in het bestemmingsplan en de plantoelichting geen aanwijzingen zijn te vinden hoe dat begrip moet worden uitgelegd, dan komt betekenis toe aan de uitleg die het college aan dat begrip heeft gegeven. Het college kan daarbij aansluiten bij het algemeen spraakgebruik.
4.4. De Afdeling ziet zich gesteld voor de vraag of de aanbouw breder is dan de oorspronkelijke achtergevel. De Afdeling stelt vast dat het begrip "oorspronkelijk" niet in het bestemmingsplan is gedefinieerd. Voor de uitleg daarvan moet aldus worden gekeken naar de aan het perceel toegekende bestemming, gelezen in samenhang met de bijbehorende planregels, waaruit die betekenis duidelijk wordt. Naar het oordeel van de Afdeling wijst de letterlijke betekenis van het begrip oorspronkelijk in de bedoelde planregel op de situatie zoals die vanuit de oorsprong, en dus in het begin, geweest is (vgl. een uitspraak van 25 april 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1384, onder 4.2). In dit geval gaat het dan om de in 1927 gebouwde achtergevel van de woning van [vergunninghouder], waarvoor een bouwvergunning is verleend. De Afdeling stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de feitelijk aanwezige achtergevel waar de aanbouw aan is gebouwd, overeenkomt met de oorspronkelijke achtergevel, zodat de Afdeling daarvan uitgaat.
Voor het bepalen van de breedte van die oorspronkelijke achtergevel zijn de meetvoorschriften van artikel 2 van de planregels van belang. Daaruit volgt dat bij de toepassing van de planregels de breedte van een gebouw wordt gemeten. Dat gebouw is in dit geval de woning van [vergunninghouder], waartegen de vergunde aanbouw is gebouwd. Artikel 2 van de planregels bepaalt dat de breedte van dat gebouw wordt gemeten tussen de lijnen getrokken door de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidsmuren. Het eerste meetpunt is in dit geval de buitenzijde van de oostelijke zijgevel van de woning van [vergunninghouder]. Het college heeft naar het oordeel van de Afdeling op de zitting terecht toegelicht dat het tweede meetpunt het hart van de gemeenschappelijke scheidsmuur (de binnenmuur) tussen de woningen van [vergunninghouder] en [appellant] is, omdat de achtergevel van de woning van [vergunninghouder] op die plek die muur kruist. De Afdeling stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat die binnenmuur een gemeenschappelijke scheidsmuur is. Gelet op artikel 2 van de planregels moet de breedte van de oorspronkelijke achtergevel dan ook worden bepaald door te meten vanaf de buitenzijde van de oostelijke zijgevel van de woning van [vergunninghouder] tot het hart van de gemeenschappelijke scheidsmuur die de woning van [vergunninghouder] van die van [appellant] scheidt. Tussen partijen is niet in geschil dat de afstand tussen die meetpunten 7,41 m bedraagt. Naar het oordeel van de Afdeling is de breedte van de oorspronkelijke achtergevel als bedoeld in artikel 17.2, zesde lid, aanhef en onder c, van de planregels in samenhang gelezen met artikel 2 van de planregels, dan ook 7,41 m. Aangezien de aanbouw is vergund met een breedte van 7,41 m, is de rechtbank naar het oordeel van de Afdeling terecht tot de conclusie gekomen dat die breedte niet in strijd is met het bestemmingsplan.
Het betoog slaagt niet.
Evidente privaatrechtelijke belemmeringen staan in de weg aan vergunningverlening
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. De aanbouw is volgens [appellant] verankerd in zijn buitenmuur, terwijl daarvoor door hem geen toestemming is gegeven. Daarbij is het bouwplan, dat mede een balkon bevat, volgens [appellant] in strijd met het burenrecht. Hij voert daartoe aan dat er uitzicht op en inkijk in zijn tuin en badkamer mogelijk is vanaf het balkon van [vergunninghouder].
[appellant] voert daarnaast aan dat de rechtbank het besluit ten onrechte niet als geheel heeft beoordeeld, door alleen te beoordelen of de mogelijke evidente privaatrechtelijke belemmering verband houdt met dat deel van het bouwplan waarmee wordt afgeweken van het bestemmingsplan. Het bouwplan is één geheel en had volgens [appellant] ook als zodanig moeten worden beoordeeld in het kader van de beoordeling of sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering.
5.1. De rechtbank heeft geoordeeld dat de beroepsgrond niet slaagt. Hiertoe heeft de rechtbank overwogen dat uit rechtspraak van de Afdeling volgt dat aan de beoordeling van een gestelde evidente privaatrechtelijke belemmering niet wordt toegekomen als een bouwplan niet in strijd is met een bestemmingsplan. In dit verband geldt dat als een bouwplan in strijd is met een bestemmingsplan, een gestelde evidente privaatrechtelijke belemmering alleen hoeft te worden beoordeeld met betrekking tot dat deel van het bouwplan dat afwijkt van het bestemmingsplan, nu (evidente) privaatrechtelijke belangen aan de orde kunnen komen binnen de belangenafweging die plaats dient te vinden in het kader van afwijking van een bestemmingsplan. De door het college vergunde afwijking van het bestemmingsplan heeft betrekking op overschrijding van de toegestane diepte van de aanbouw. De door [appellant] gestelde evidente privaatrechtelijke belemmeringen houden echter geen verband met het gebruik van deze extra diepte van de aanbouw, maar met aspecten die niet in strijd zijn met het bestemmingsplan, zoals de breedte van de aanbouw. Nu gestelde evidente privaatrechtelijke belemmeringen alleen aan de orde kunnen komen als deze verband houden met een afwijking van een bestemmingsplan, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de gestelde evidente privaatrechtelijke belemmeringen.
5.2. Een zogenoemde privaatrechtelijke belemmering kan in de weg staan aan de verlening van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. De burgerlijke rechter en niet de bestuursrechter moet als eerste beoordelen of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan het uitvoeren van een activiteit. De bestuursrechter zal daarom alleen oordelen dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vergunningverlening in de weg staat als die belemmering evident is.
5.3. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat de door [appellant] gestelde privaatrechtelijke belemmeringen geen verband houden met het onderdeel van het bouwplan waarvoor is afgeweken van het bestemmingsplan, te weten de diepte van de aanbouw, en daarom niet wordt toegekomen aan de vraag of die aan vergunningverlening in de weg staan. De vermeende privaatrechtelijke belemmering die ziet op het verankeren van de aanbouw in de zijmuur houdt verband met de breedte daarvan, die gelet op wat hiervoor onder 4.4 is overwogen, in overeenstemming is met het bestemmingsplan. De vermeende inkijk vanaf het balkon houdt evenmin verband met de afwijking van het bestemmingsplan. Het balkon strekt zich, gelet op de diepte van 98 cm, niet uit tot het deel van de aanbouw dat de maximale diepte van 3 m overschrijdt.
Het betoog slaagt niet.
Belangenafweging
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen ruimte bestond voor een belangenafweging. Volgens [appellant] hadden zijn belangen bij het beperken van de breedte van de aanbouw moeten worden afgewogen tegen de belangen van [vergunninghouder] bij het aanhouden van de huidige breedte, die volgens [appellant] in strijd met het bestemmingsplan is. Zoals hiervoor onder 4 staat, wenst [appellant] de mogelijkheid open te houden om in de toekomst zelf in een rechte lijn met de noordoostelijke buitenmuur een aan- of uitbouw te kunnen realiseren. Door de verleende omgevingsvergunning is hem die mogelijkheid ontnomen.
6.1. De rechtbank heeft onder 3.10 geoordeeld dat bij het verlenen van de omgevingsvergunning met betrekking tot het punt van de breedte van de aanbouw geen ruimte bestond voor een belangenafweging. Tot dat oordeel komt de rechtbank omdat zij heeft geoordeeld dat het college in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat de verleende omgevingsvergunning niet in strijd is met artikel 17.2, zesde lid, onder c, van het bestemmingsplan.
6.2. Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe en het moet de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.
6.3. Zoals hiervoor onder 2 en 5.3 is overwogen, is afgeweken van het bestemmingsplan vanwege de diepte van de aanbouw. Op de zitting heeft [appellant] desgevraagd toegelicht dat hij geen bezwaren heeft tegen de diepte van de aanbouw, maar wel tegen de breedte daarvan.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in een uitspraak van 26 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1134, onder 8.1, mag het college bij de afweging van de bij de besluitvorming betrokken belangen meewegen dat negatieve gevolgen van een bouwplan kunnen worden veroorzaakt door de fictieve realisering van een bouwplan dat in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat er in het geheel geen ruimte bestond voor een belangenafweging over de breedte van de aanbouw. Voor zover de diepte van de aanbouw de in het bestemmingsplan gestelde grens overschrijdt, is de breedte van dat diepere deel van de aanbouw eveneens van belang. Het bestemmingsplan laat gelet op artikel 17.2, zesde lid, aanhef en onder c en onder e van de planregels, en gelet op wat de Afdeling onder 4.4 heeft overwogen, een aanbouw toe met een breedte van 7,41 m en een diepte van 3 m vanaf de gevel waartegen de aanbouw geplaatst wordt. Voor zover het bouwplan binnen die mogelijkheden past, zijn de effecten daarvan even belemmerend voor het kunnen realiseren van een uitbouw in een rechte lijn met de noordoostelijke buitenmuur door [appellant], als nu met de voorliggende omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan het geval is. Die noordoostelijke buitenmuur heeft een diepte van 1,40 m vanaf de gevel van [vergunninghouder], waardoor de gestelde belemmering al op die afstand van de gevel optreedt, en niet pas bij het overschrijden van de door het bestemmingsplan toegestane diepte van 3 m. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college gelet op het voorgaande, in het door [appellant] gestelde belang geen aanleiding hoeven zien om de omgevingsvergunning te weigeren.
6.4. Hoewel [appellant] het betoog terecht heeft voorgedragen, leidt dat niet tot vernietiging van de aangevallen uitspraak, maar tot verbetering van de gronden waarop deze rust.
Conclusie
7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak moet, met verbetering van de gronden, worden bevestigd.
8. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. E.A. Minderhoud, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. J.J.M.A. Wolvers-Poppelaars, griffier.
w.g. Minderhoud
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Wolvers-Poppelaars
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 3 december 2025