Uitspraak
202401636/1/R2.
Datum uitspraak: 5 november 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
[appellant] en anderen, allen wonend in Eindhoven,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Eindhoven,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 23 januari 2024 heeft de raad het bestemmingsplan "V Stratum binnen de Ring II (Stratumsedijk)" (hierna: het bestemmingsplan) vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant] en anderen beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] en anderen hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 9 oktober 2025, waar [appellant] en [appellant A], bijgestaan door mr. A.P. van Knippenbergh, advocaat in Best, en de raad, vertegenwoordigd door mr. J.C. Blonk en M. van Erp, zijn verschenen. Verder is daar BPD Ontwikkeling B.V., vertegenwoordigd door mr. J.C. Ellerman, advocaat in Amsterdam, en [gemachtigde] als partij gehoord.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.
Het ontwerpplan is op 18 mei 2023 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening en de Crisis- en herstelwet, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.
Inleiding
2. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van twee woongebouwen van 45 en 17 m hoog met 120 appartementen en een gezondheidscentrum en in de realisatie van 45 studentenwoningen en een kleinschalige horecavoorziening in het monumentale gebouw Diagnostiek voor U aan de Stratumsedijk 28a. Tussen de gebouwen komt een stadstuin. Het plangebied wordt omgeven door de Stratumsedijk, de P.Czn. Hooftlaan, de Tesselschadelaan, de Vondellaan en de Bomanshof. [appellant] en anderen zijn omwonenden. Zij kunnen zich met name niet verenigen met de bouwhoogte van 45 m voor een van de twee woongebouwen. BPD Ontwikkeling is de ontwikkelaar van het bestemmingsplan.
Intrekking beroep besluit hogere geluidwaarden
3. Op de zitting hebben [appellant] en anderen het beroep, voor zover ingesteld tegen het besluit hogere geluidwaarden van het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven van 17 oktober 2023, ingetrokken.
Hoe toetst de Afdeling?
4. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
Bouwhoogte en verdichtingsvisie
5. [appellant] en anderen vinden de bouwhoogte van 45 m niet passend in de omgeving. Het gaat hier om de rand van een ruim opgezette villawijk. De bouwhoogte is volgens hen ten onrechte gebaseerd op de verdichtingsvisie uit 2020, want die is gemaakt voor de binnenstad van Eindhoven en niet voor het stadsdeel Stratum waar het plangebied in ligt en op de in de verdichtingsvisie specifiek voor dit project opgenomen zin is geen inspraak mogelijk geweest.
5.1. Op 15 december 2020 heeft de raad de ‘Verdichtingsvisie Binnenstad’ vastgesteld. Deze visie is opgesteld met het oog op de woningbouwopgave en de leefbaarheid van de binnenstad. Het plangebied grenst aan de binnenstad. De planontwikkeling staat in de visie beschreven: ‘Het bestaande hoogbouwbeleid biedt de mogelijkheid voor hoogbouw aan de binnenring in de categorie XL (tot 105 m). Voor het zuidelijke deel van de binnenring, ter plekke van P.C. Hooftlaan en Hertogstraat, wordt dit verlaagd tot categorie M (tot 45 m). Dit deel van de binnenring ligt niet zozeer in het centrum maar behoort meer toe aan de woonbuurten Den Elzent en Rochusbuurt. De hoogte van maximaal 45 meter sluit aan bij de hoogte van de bestaande woontoren aan de Hertogstraat.'
5.2. Het plangebied ligt niet in het centrum van Eindhoven, maar grenst daar aan. Zoals ook blijkt uit paragraaf 3.12 van de toelichting op het bestemmingsplan heeft de raad de verdichtingsvisie bij het plan betrokken. Dat [appellant] en anderen, zoals zij stellen, destijds niet hebben kunnen inspreken op de vaststelling van die visie, maakt niet dat de raad aan die visie voorbij moet gaan. [appellant] en anderen hebben in het kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan hun inbreng kunnen geven.
Het is primair aan de raad om te bepalen welke ontwikkeling hij ruimtelijk aanvaardbaar vindt. Daarbij heeft de raad beleidsruimte. De keuze van de raad om hier hoogbouw tot 45 m mogelijk te maken, valt binnen deze beleidsruimte. Uit wat in de verdichtingsvisie staat, volgt dat de voorziene hoogbouw binnen deze visie past. Met wat [appellant] en anderen hebben aangevoerd en als impressies hebben overgelegd, hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat de raad hoogbouw hier niet ruimtelijk aanvaardbaar heeft kunnen achten. Dat het stadsdeel Stratum ruim is opgezet, sluit niet uit dat daar enige hoogbouw passend is, zoals in de nabijheid al het geval is met een woongebouw van 45 m hoog aan de Hertogstraat, waar een maximale bouwhoogte van 54 m geldt, en bebouwing op de hoek Stratumsedijk / Elzentlaan, waar een maximale bouwhoogte van 42 m geldt. De raad heeft de aanwezigheid van deze gebouwen bij zijn beoordeling kunnen betrekken, ook al ligt het woongebouw aan de Hertogstraat, zoals [appellant] en anderen stellen, op een iets grotere afstand van het beschermd stadsgezicht villapark Den Elzent dan het met het bestemmingsplan voorziene gebouw van 45 m. Het gebouw aan de Stratumsedijk / Elzentlaan ligt daarentegen iets dichter bij de begrenzing van het beschermd stadsgezicht dan het voorziene gebouw van 45 m. Evenals die gebouwen ligt het plangebied zelf ook buiten het gebied van het als beschermd stadsgezicht aangewezen gebied. De aanwijzing van villapark Den Elzent als beschermd stadsgezicht levert geen beperkingen op voor gebieden daarbuiten. Wel is met de laagbouw in de wijk Den Elzent rekening gehouden doordat tussen die wijk en het voorziene woongebouw van 45 m hoog het tweede voorziene woongebouw van 17 m hoog is gepositioneerd. De raad heeft zich verder op het standpunt kunnen stellen dat met de voorziene hoogbouw van 45 m sprake is van een herkenbare aankondiging van het centrum van Eindhoven vanuit zuidelijke richting. Dat een dergelijke hoogte hier niet in overeenstemming is met het gemeentelijke hoogbouwbeleid in de nota ‘De derde dimensie van een laagbouwstad. Hoogbouwbeleid gemeente Eindhoven’, zoals [appellant] en anderen betogen, is de Afdeling niet gebleken.
Het betoog slaagt niet.
Alternatieve invulling
6. [appellant] en anderen voeren aan dat zij binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden twee alternatieve bouwvolumes hebben uitgewerkt met een kleinere bouwhoogte. Deze alternatieven zijn volgens hen ruimtelijk passend bij de zichtlijnen op de P.Czn. Hooftlaan en de Stratumsedijk. Ook wordt daarmee de rustieke wijk Den Elzent niet aangetast. De raad heeft hier volgens hen ten onrechte niet voor gekozen en dit niet deugdelijk gemotiveerd. Verder hebben zij nog vóór de besluitvorming door de raad een aangepast alternatief aan het dossier toegevoegd, maar de raad heeft daar niet meer op gereageerd.
6.1. De raad moet bij de keuze van de bouwmogelijkheden binnen een bestemming een afweging maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het plan. Hij moet daarbij ingaan op naar voren gebrachte alternatieven.
In het participatieverslag is ingegaan op de eerste twee alternatieven die door [appellant] en anderen zijn beschreven. BPD Ontwikkeling heeft verder in een aan de raad toegestuurd memo van 18 januari 2024 gereageerd op beide alternatieven. In dit memo is uiteengezet waarom voor deze alternatieven niet wordt gekozen. De raad heeft wat BPD Ontwikkeling in het memo heeft gesteld, overgenomen.
De raad heeft niet voor alternatief 1 gekozen omdat dit geen rekening houdt met kadastrale grenzen. Door de lagere bouwhoogte van dit alternatief ten opzichte van het bestemmingsplan moet, om eenzelfde aantal woningen te kunnen bouwen, een deel van de nieuwe bebouwing aan weerszijden van het gebouw worden geplaatst, wat niet binnen de kadastrale grenzen en het plangebied past. Om te voorkomen dat hiervoor een deel van het monumentale gebouw Diagnostiek voor U moet worden gesloopt, moet het nieuwe gebouw in noordelijke richting over het fietspad en de kadastrale grenzen heen worden verschoven, waarmee de bebouwing dicht op de P.Czn. Hooftlaan komt te staan. De raad heeft dit als niet gewenst kunnen beoordelen. Daarbij past het middelen van de hoogte van de gebouwen niet bij het beleid van een oplopende bouwhoogte in de richting van het centrum. Verder zou het niet aantasten van het monument Diagnostiek voor U leiden tot meer bouwmassa bij de Tesselschadelaan, wat de raad ook onwenselijk heeft kunnen achten. Alternatief 1 gaat verder uit van zes verdiepingen. Dit betekent dat er minder woningen dan het beoogde aantal kunnen worden gebouwd. De raad betwijfelt de financiële haalbaarheid daarvan. Daarnaast volgen uit het memo van BPD Ontwikkeling ook nog bezwaren over dit alternatief wat betreft windhinder, bezonning, bebouwd oppervlak en parkeren. Gelet hierop, heeft de raad deugdelijk gemotiveerd waarom niet voor alternatief 1 is gekozen.
Over alternatief 2 heeft de raad overwogen dat dit door de ophoging van de bebouwing aan de kant van de Vondellaan van vijf tot acht bouwlagen stedenbouwkundig vreemd overkomt. Bezien vanuit de wijk Den Elzent in de richting van het centrum is dan geen sprake meer van een trapsgewijze hoogtetoename. Ook worden de bewoners aan de Vondellaan dan geconfronteerd met acht bouwlagen direct tegenover hun woningen en neemt de toegankelijkheid van de beoogde stadstuin af. Daarbij biedt dit alternatief door het grotere ruimtebeslag minder ruimte voor groeninvulling, waterhuishouding en parkeren. Daarnaast volgt uit het door de raad gevolgde memo van BPD Ontwikkeling dat ook dit alternatief op bezwaren stuit wat betreft windhinder, kadastrale begrenzing, bezonning, bebouwd en verhard oppervlak en parkeren. Gelet hierop, heeft de raad ook deugdelijk gemotiveerd waarom hij niet heeft gekozen voor alternatief 2.
[appellant] en anderen hebben met het oog op de bezwaren van BPD Ontwikkeling tegen de ingediende twee alternatieven één alternatief iets aangepast door dit binnen de kadastrale grenzen te leggen en dit met één verdieping te verhogen. Dit alternatief is pas op 16 januari 2024 ingediend. De Afdeling is, blijkens de toelichting van de raad op de zitting, van oordeel dat de raad dit aangepaste alternatief door het late moment van indiening redelijkerwijs niet meer heeft kunnen betrekken bij de besluitvorming. In het besluitvormingsproces was er geen ruimte meer om daar nog op te reageren. Het memo van BPD Ontwikkeling heeft de raad daarentegen wel kunnen meenemen omdat de raad zelf om dit memo heeft verzocht. Overigens heeft de raad zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat ook geen aanleiding bestaat het bestemmingsplan aan de hand van het aangepaste alternatief te herzien. Dit alternatief is niet op schaal getekend en gaat over kadastrale grenzen en de Tesselschadelaan heen, wat voor de raad geen optie is.
Gelet hierop, heeft de raad de door [appellant] en anderen voorgestelde alternatieven afgewogen en toereikend gemotiveerd waarom niet voor een van deze alternatieven is gekozen.
Het betoog slaagt niet.
Fair play
7. [appellant] en anderen betogen dat de raad in strijd heeft gehandeld met het beginsel van fair play. De artist impressie vanuit het perspectief van de Vondellaan die in de communicatie is gebruikt, geeft een totaal vertekend beeld van de werkelijke hoogte van de woontoren. De raad heeft hiermee kennelijk de weerstand vanuit de buurt tegen de ontwikkeling willen temperen, zo voeren [appellant] en anderen aan.
7.1. De door [appellant] en anderen bedoelde artist impressie laat een gebouw zien met daarin de verdiepingen ingetekend. Nog daargelaten dat zo’n artist impressie alleen bedoeld is om een indruk te geven, is deze impressie afkomstig van BPD Ontwikkeling en door haar in de communicatie gebruikt. De impressie kan niet aan de raad worden toegerekend. Dat betekent dat er geen aanleiding bestaat voor het oordeel dat de raad in strijd met het beginsel van fair play heeft gehandeld. Voor de raad en ook de omwonenden was bovendien met het ontwerpplan en de bijbehorende stukken duidelijk waarover een besluit zou worden genomen. Ook voor [appellant] en anderen was duidelijk dat het voorziene gebouw een hoogte van maximaal 45 m zou krijgen. De artist impressie heeft hen niet belemmerd in hun mogelijkheden een zienswijze naar voren te brengen en vervolgens beroep in te stellen.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
8. Het beroep is ongegrond.
9. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. P.H.A. Knol, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. M.M. Kaajan, leden, in tegenwoordigheid van mr. S. Bechinka, griffier.
w.g. Knol
voorzitter
w.g. Bechinka
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 5 november 2025
371