Uitspraak
202305460/1/R1.
Datum uitspraak: 10 september 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend in Bosch en Duin, gemeente Zeist,
appellant,
tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 7 juli 2023 in zaak nr. 22/5402 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Zeist.
Procesverloop
Bij besluit van 12 oktober 2022 heeft het college aan Lang Leve Thuis Midden B.V. een omgevingsvergunning verleend voor het uitbreiden van de woonzorgvoorziening Sparrenheuvel met zes wooneenheden in één bouwlaag.
Bij mondelinge uitspraak van 7 juli 2023 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 18 juni 2025, waar [appellant], bijgestaan door mr. B. Benard, rechtsbijstandverlener in Wassenaar, en het college, vertegenwoordigd door mr. C.H. Marskamp en M. Stomp, zijn verschenen. Ook is het Leger des Heils, vertegenwoordigd door [gemachtigde], ter zitting gehoord.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
Vervolgens is het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo).
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 23 december 2020. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
2. Aan de Baarnseweg 18 in Bosch en Duin bevindt zich de woonzorgvoorziening Sparrenheuvel. Dit perceel grenst voor een klein gedeelte aan het perceel van [appellant], die woont aan de [locatie] in Bosch en Duin. Op 23 december 2020 is een aanvraag ingediend om de woonzorgvoorziening uit te breiden met 6 wooneenheden. Deze uitbreiding is 1 bouwlaag, die volgens de aanvraag aan de bestaande woonzorgvoorzieningen gebouwd wordt. [appellant] is het niet eens met de verlening van de omgevingsvergunning, onder andere vanwege de inbreuk op zijn privacy die de uitbreiding volgens hem met zich brengt.
3. Ter plaatse geldt het bestemmingsplan "Den Dolder Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide Noord" en de reparatieherziening daarvan. Het perceel heeft daarin de bestemming "Wonen - 1" met de functieaanduiding "zorgwoning" en de bestemming "Bos - Tuin". Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan. Het college heeft de omgevingsvergunning verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3º, van de Wabo.
Is er een evidente privaatrechtelijke belemmering?
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen evidente privaatrechtelijke belemmering is. Volgens [appellant] blijkt uit de aanvraag dat er ramen en deuren binnen 2 meter van de erfgrens worden geplaatst, die zicht geven op zijn perceel. Het bouwplan is volgens [appellant] daarom in strijd met artikel 5:50, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
4.1. Artikel 5:50 van Pro het BW luidt:
"1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
[…]
3. De in dit artikel bedoelde afstand wordt gemeten rechthoekig uit de buitenkant van de muur daar, waar de opening is gemaakt, of uit de buitenste naar het naburige erf gekeerde rand van het vooruitspringende werk tot aan de grenslijn der erven of de muur.
[…]."
4.2. Een zogenoemde privaatrechtelijke belemmering kan in de weg staan aan de verlening van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan. De burgerlijke rechter en niet de bestuursrechter moet als eerste beoordelen of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan het uitvoeren van een activiteit. De bestuursrechter zal daarom alleen oordelen dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vergunningverlening in de weg staat als die belemmering evident is.
4.3. De rechtbank heeft overwogen dat artikel 5:50 BW Pro niet aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat, omdat er binnen 2 meter van de perceelsgrens geen vensters of andere muuropeningen worden gerealiseerd. Het college heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat [appellant] naar een verouderde versie van de bouwtekeningen verwijst. De hoek van de uitbreiding is voorzien op een afstand van ongeveer 1,5 meter van de perceelsgrens met [appellant] en die bevat geen gevelopeningen. Op zowel de bouwtekening met nummer SB408A-P001b-03 als op nummer SB408A-G001b-01 van 19 september 2022 is de gevelopening voorzien op een afstand van meer dan 2,5 meter van de hoek van de uitbreiding. Op de tekening met nummer SB408A-S001b-03, ook van 19 september 2022, is vervolgens te zien dat de meest rechter gevelopening zich op meer dan 2 meter van de perceelsgrens met [appellant] bevindt. In hetgeen [appellant] heeft aangevoerd, ziet de Afdeling onvoldoende aanknopingspunten om aan te kunnen nemen dat de perceelsgrens op de bouwtekening niet overeenkomt met de kadastrale erfgrens. De Afdeling is dan ook met de rechtbank van oordeel dat er geen evidente privaatrechtelijke belemmering is die aan vergunningverlening in de weg staat.
Het betoog slaagt niet.
Belangenafweging van het college
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college het belang van de uitbreiding van de woonzorgvoorziening zwaarder heeft mogen laten wegen dan het belang van het behoud van zijn privacy. Volgens [appellant] zorgt de uitbreiding voor een vergaande inbreuk op zijn privacy. Er is zicht op een groot deel van zijn tuin vanaf de hoek van het perceel waar de uitbreiding gerealiseerd wordt, aldus [appellant]. Ook komt de uitbreiding op 1,5 meter van de erfgrens te liggen. Dat is veel dichterbij dan de vereiste 3 meter afstand, aldus [appellant].
5.1. Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe en het moet de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter oordeelt niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.
5.2. De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat het college het belang van de uitbreiding van de woonzorgvoorziening zwaarder heeft mogen laten wegen dan de belangen van [appellant] die strekken tot de bescherming van zijn privacy. Weliswaar is er zicht op het perceel van [appellant] vanuit de hoek van de Baarnseweg 18 waar de uitbreiding gerealiseerd wordt, maar de mogelijke impact daarvan op de gebruiksmogelijkheden van het perceel door [appellant] is naar het oordeel van de Afdeling niet zodanig dat het college om die reden geen medewerking aan het bouwplan heeft kunnen verlenen. Het bouwplan heeft 1 bouwlaag, waardoor de hoogte beperkt blijft. Verder ontneemt het als zodanig bestemde groen in de tuin van [appellant] een groot deel van het zicht op zijn woning, die op ongeveer 71 meter afstand van de uitbreiding van de woonzorgvoorziening ligt. Dat maakt ook dat de Afdeling het college volgt in zijn standpunt dat de korte afstand van de gevel tot de perceelsgrens niet maakt dat het bouwplan zodanig nadelige gevolgen voor [appellant] heeft dat het college daarom had moeten afzien van medewerking eraan. Daar komt bij dat de uitbreiding van de woonzorgvoorziening Sparrenheuvel bijdraagt aan het voorzien in de woningbehoefte van ouderen met een zorgindicatie.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
7. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.C.A. de Poorter, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. L.C.M. Wijgerde, griffier.
w.g. De Poorter
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Wijgerde
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 10 september 2025
672-1134