Uitspraak
202304092/1/R2.
Datum uitspraak: 26 maart 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. [appellant sub 1], wonend in Ommel, gemeente Asten, en anderen,
2. [appellant sub 2], wonend in Maarheeze, gemeente Cranendonck,
3. [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B], beiden wonend in Maarheeze, gemeente Cranendonck,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Cranendonck,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 25 april 2023 heeft de raad het bestemmingsplan "Stationsstraat 27 te Maarheeze" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en anderen, [appellant sub 2] en [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant sub 1] en anderen hebben nadere stukken ingediend.
De raad heeft desverzocht een aanvullend verweerschrift ingediend.
[appellant sub 1] en anderen hebben nogmaals nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 24 februari 2025, waar [appellant sub 1], vergezeld door [gemachtigde A] en [gemachtigde B], en de raad, vertegenwoordigd door mr. M. van Moorsel, advocaat in Nijmegen, en P. Steggink, zijn verschenen. Verder is op de zitting Next Door Development II B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde C] en [gemachtigde D], als partij gehoord.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.
Het ontwerpplan is op 28 juli 2022 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening en de Crisis- en herstelwet, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.
Inleiding
2. Het bestemmingsplan maakt in twee bouwblokken in totaal veertien appartementen mogelijk aan de Stationsstraat 27 in Maarheeze. [appellant sub 1] en anderen, [appellant sub 2] en [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] zijn eigenaren en bewoners van panden nabij het plangebied. Zij verwachten nadelige gevolgen van de ontwikkeling te ondervinden voor de bereikbaarheid van hun panden, het woon- en leefklimaat en de parkeersituatie. Next Door is de initiatiefnemer van de ontwikkeling.
Hoe toetst de Afdeling?
3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
Het beroep van [appellant sub 1] en anderen
4. [appellant sub 1] en anderen stellen dat zij al meer dan twintig jaar gebruik maken van een stuk grond van het perceel Stationsstraat 27 om de achterzijde van hun panden Stationsstraat 19, 19a, 21 en 21a te kunnen bereiken. Op dat stuk grond zijn nu een of meer parkeerplaatsen voorzien. [appellant sub 1] en anderen gaan ervan uit dat een erfdienstbaarheid of recht van overpad is gevestigd. De grond is nodig om de draaicirkel te kunnen maken met bestelwagens en de poort van 2,5 m breed te kunnen inrijden. Er rijdt dagelijks een bestelwagen naar de achterzijde van de panden Stationsstraat 19 en 21, omdat daar een depot van PostNL is gevestigd. Daarnaast rijden er weleens bestelwagens naar de achterzijde om meubels te verhuizen van de bewoners van de bovenwoningen Stationsstraat 19a en 21a. Ook wordt de toegang gebruikt voor het onderhoud van de tuin. Voor het behoud van de draaicirkel zou een parkeerplaats moeten worden opgeofferd. [appellant sub 1] en anderen betogen dat er dan onvoldoende parkeerplaatsen voor de ontwikkeling mogelijk kunnen worden gemaakt. Daarnaast heeft [appellant sub 1] voor een ontwikkeling in de gemeente Asten een norm moeten aanhouden van 1,6 parkeerplaats per woning, terwijl nu voor het bestemmingsplan een norm van 1,1 parkeerplaats per woning wordt gehanteerd. Ook daarom is van te weinig benodigde parkeerplaatsen uitgegaan.
4.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de uitspraak van 30 januari 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BY9957, onder 7.2, bestaat voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vaststelling van een bestemmingsplan in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze belemmering een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit, waarbij de bewijslast wordt beheerst door de in die procedure geldende regels.
4.2. Op de zitting is ingegaan op de door [appellant sub 1] en anderen als nader stuk ingezonden erfdienstbaarheid. De raad heeft betoogd dat deze erfdienstbaarheid niet de grond omvat die nu als doorgang door [appellant sub 1] en anderen wordt gebruikt. [appellant sub 1] en anderen hebben dit op de zitting niet bestreden. Voor zover zij betogen dat niettemin voor de doorgang door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan (artikel 5:72 van Pro het Burgerlijk Wetboek), stelt de Afdeling vast dat de burgerlijke rechter het bestaan van een dergelijk recht niet heeft vastgesteld, dat dit ook niet in het Kadaster is geregistreerd en dat de raad het bestaan van zo’n recht niet erkent. De Afdeling overweegt dat, nu de door [appellant sub 1] en anderen gestelde erfdienstbaarheid daarmee niet in rechte vaststaat, niet zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat er daadwerkelijk een erfdienstbaarheid bestaat. De raad heeft zich al daarom terecht op het standpunt gesteld dat er geen zo duidelijke privaatrechtelijke belemmering is dat verwezenlijking van het plan niet mogelijk is. De gestelde strijd met een erfdienstbaarheid heeft geen evident karakter. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 20 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2338.
Het betoog slaagt in zoverre niet.
4.3. Ingevolge artikel 12.1 van de planregels toetst het bevoegd gezag bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouw- of gebruiksregels of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Een omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien wordt voldaan aan de volgende regels:
a. in het geval van de oprichting of uitbreiding van een gebouw dient ten behoeve van het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
b. in het geval van functiewijziging van een gebouw en/of van gronden dient ten behoeve van het parkeren van auto's te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid;
c. voor het bepalen van de benodigde parkeergelegenheid dient te worden voldaan aan het parkeerbeleid van de gemeente Cranendonck, zoals opgenomen in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2016, vastgesteld door de raad op 7 maart 2017. Indien de gemeentelijke beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt de aanvraag omgevingsvergunning getoetst aan het gewijzigde parkeerbeleid zoals geldend ten tijde van de aanvraag voor een omgevingsvergunning;
d. de parkeervoorzieningen als bedoeld in sub a en b dienen in stand te worden gehouden.
4.4. In paragraaf 4.1.2 van de plantoelichting is uiteengezet dat voor het bepalen van de parkeerbehoefte is aangesloten bij de kencijfers uit de CROW-publicatie 381. De gemeente Cranendonck valt aan te merken als een "weinig stedelijke gemeente" en het plangebied is gelegen in het centrum. De kencijfers worden weergegeven als een bandbreedte tussen 0,7 en 1,5. De raad is op basis van het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2016 uitgegaan van het gemiddelde van deze bandbreedte. Dit betekent dat er voor veertien appartementen vermenigvuldigd met 1,1 15,4 parkeerplaatsen, afgerond zestien parkeerplaatsen, nodig zijn. Het enkele feit dat [appellant sub 1] in de gemeente Asten andere parkeerkengetallen moest hanteren voor een ontwikkeling, heeft, nog ervan afgezien of die woningbouwontwikkeling vergelijkbaar is, geen relevantie voor de parkeernorm in de gemeente Cranendonck.
De raad heeft zich verder terecht op het standpunt gesteld dat de plandelen "Verkeer" zonder de inrit en "Wonen" zonder bouwvlak met 400 m2 groot genoeg zijn voor zestien parkeerplaatsen. Hoe en waar deze precies worden aangelegd, is in deze procedure niet van belang. Op de zitting heeft Next Door gesteld dat in het kader van de omgevingsvergunning voor de bouw zestien parkeerplaatsen zijn ingepast op eigen terrein. Omdat op eigen terrein in de parkeerbehoefte kan worden voorzien, zal het plan niet leiden tot parkeeroverlast op de Stationsstraat. Het plan is voor het aspect parkeren dus uitvoerbaar. Op de zitting is nader toegelicht dat, ook met de zestien parkeerplaatsen in de nieuwe situatie, de achterzijde van de panden van [appellant sub 1] en anderen met bestelwagens kan worden bereikt. Het belang van [appellant sub 1] en anderen bij het bereikbaar houden van de achterzijde van hun panden is voldoende betrokken in de afweging.
Het betoog slaagt in zoverre niet.
5. [appellant sub 1] en anderen betogen dat het bestemmingsplan ertoe zal leiden dat twaalf bomen die al meer dan twintig jaar op of naast de erfgrens tussen de percelen Stationsstraat 21 en 27 staan, door het zuidwestelijke bouwblok zullen worden aangetast en zullen afsterven. Zij hebben een bomeninventarisatie van Van de Vorst groenprojecten van 15 februari 2024 overgelegd.
5.1. De bomeninventarisatie geeft alleen aan waar bomen nabij de erfgrens staan en wat de stamomtrek daarvan is. De inventarisatie maakt niet inzichtelijk of het voor het zuidwestelijke bouwblok nodig is om wortels van bomen door te halen en bomen bovengronds te snoeien. De raad en Next Door hebben op de zitting tegengesproken dat behoud van de bomen niet langer mogelijk is. Het woongebouw komt op ongeveer 2 m van de perceelgrens. Daarmee brengt het plan niet noodzakelijkerwijs de kap of ernstige beschadiging van de bomen met zich. Het betreft hier verder geen bomen met een beschermde status. De raad heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat de gevolgen van het appartementengebouw voor de bomen aanvaardbaar zijn en dat het bestemmingsplan in zoverre uitvoerbaar is. Voor zover er toch van moet worden uitgegaan dat de bouw van het met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte woongebouw tot beschadiging van een of meer bomen op het perceel van [appellant sub 1] en anderen leidt, heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling aan het belang van de woningbouw een zwaarder gewicht kunnen toekennen dan aan het belang van het behoud van deze bomen. Overigens heeft Next Door op de zitting gesteld er alles aan te zullen doen om de bomen te behouden.
Het betoog slaagt niet.
6. Verder betogen [appellant sub 1] en anderen dat het bestemmingsplan tot een ernstige aantasting van het woon- en leefklimaat in de panden Stationsstraat 19, 19a, 21 en 21a en van de privacy in de tuin leidt. Het plan maakt in strijd met artikel 5:50 van Pro het Burgerlijk Wetboek mogelijk binnen 2 m van de erfgrens vensters of andere muuropeningen of balkons te hebben.
6.1. Ingevolge artikel 5:50, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek is het, tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
6.2. In het zuidwestelijke bouwblok dat schuin achter de panden van [appellant sub 1] en anderen is voorzien, kunnen in gestapelde vorm zes wooneenheden komen, dus drie op de begane grond en drie op de verdieping. De afstand van dat bouwblok tot de achterzijde van de bebouwing Stationsstraat 19-21a is ongeveer 20 m. In een stedelijke omgeving is dit geen ongebruikelijke afstand. Gelet hierop, heeft de raad zich op het standpunt kunnen stellen dat van inkijk vanuit het nieuwe woongebouw in de panden Stationsstraat 19-21a nauwelijks sprake zal zijn. De raad heeft de gevolgen van het bouwblok voor het woon- en leefklimaat in die panden aanvaardbaar kunnen achten.
Het bouwvlak voor het zuidwestelijke woongebouw is in de verbeelding gesitueerd op ongeveer 2 m van de erfgrens met het perceel van [appellant sub 1] en anderen. Dat betekent dat de in artikel 5:50, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek genoemde afstand wordt aangehouden. [appellant sub 1] en anderen hebben strijd met die bepaling in zoverre niet aannemelijk gemaakt.
Aan de strook van ongeveer 2 m tussen het bouwvlak en het perceel van [appellant sub 1] en anderen is deels de aanduiding "bijgebouwen uitgesloten" en deels niet een dergelijke aanduiding toegekend. Gelet op wat artikel 5.2.2 van de planregels bepaalt, gaat de Afdeling ervan uit dat hiermee op delen van die strook tot aan de erfgrens bijgebouwen kunnen worden geplaatst. Voor zover daarop dakterrassen voor de drie bovenwoningen kunnen worden gerealiseerd, overweegt de Afdeling dat het bestemmingsplan daar niet toe dwingt en het appartementengebouw ook zonder dakterrassen kan worden ontwikkeld. Voor zover op de bijgebouwen wel dakterrassen worden aangelegd, kunnen [appellant sub 1] en anderen zich daartegen met een beroep op artikel 5:50 van Pro het Burgerlijk Wetboek verzetten.
Verder zal er vanuit de drie bovenwoningen inkijk in de achtertuin van [appellant sub 1] en anderen zijn. Dit zal leiden tot enig verlies van privacy daar. [appellant sub 1] en anderen hebben echter niet aannemelijk gemaakt dat hun privacy onaanvaardbaar wordt aangetast. Het betreft hier een stedelijke omgeving met woningen rondom waar enige vermindering van privacy voor lief moet worden genomen. De hoogte en dichtheid van de bebouwing heeft de raad hier passend kunnen achten. Daarbij zullen de bomen op het perceel van [appellant sub 1] en anderen het zicht op de tuin beperken. Ook is van belang dat de achtertuin ongeveer 40 m diep is. Het zuidwestelijke woongebouw komt ongeveer op de helft daarvan, zodat op het eerste deel van de tuin achter de panden alleen schuin zicht is wat de gevolgen voor de privacy enigszins beperkt. De raad heeft het belang van de woningbouw, met name de drie bovenwoningen, van meer gewicht kunnen achten dan het belang van [appellant sub 1] en anderen om volledig gevrijwaard te blijven van inkijk in de achtertuin.
Het betoog slaagt niet.
Het beroep van [appellant sub 2]
7. [appellant sub 2] betoogt dat de raad de bouw van het noordoostelijke bouwblok met acht appartementen ten onrechte tot aan de grens met zijn perceel aan de Molenstraat 42 mogelijk heeft gemaakt. De privacy in zijn tuin zal geheel wegvallen. De nieuwbouw moet verder van de erfgrens komen en ook moeten er maatregelen worden genomen om inkijk in zijn tuin te voorkomen, zo voert [appellant sub 2] aan.
7.1. In artikel 5.2.4 van de planregels is als voorwaardelijke verplichting bepaald dat ter plaatse van de buitengevels van het gebouw of de gebouwen die worden gebouwd op basis van de regels zoals opgenomen in artikel 5.2 kopgevels zonder ramen dienen te worden aangebracht en in stand te worden gehouden.
7.2. Voornoemde voorwaardelijke verplichting ziet onder meer op de kopgevels van de gebouwen aan de zijde van de Molenstraat. Dit betekent dat aan die zijde geen ramen komen en [appellant sub 2] dus niet vanuit de gebouwen met inkijk in zijn tuin zal worden geconfronteerd. In zoverre heeft de raad met het belang van privacy van [appellant sub 2] rekening gehouden. Verder heeft de raad van belang kunnen achten dat onder het tot dusver geldende bestemmingsplan "Kom Maarheeze" met een ruime centrumbestemming ook tot op de erfgrens kon worden gebouwd, zonder dat in de regels van dat plan het aanbrengen van ramen in de kopgevel was uitgesloten. Daarbij gold een maximale bouwhoogte van 12 m; in het voorliggende bestemmingsplan is dat 7 m. De raad heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat daarmee de planologische situatie voor [appellant sub 2] niet slechter is geworden.
Het betoog slaagt niet.
Het beroep van [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B]
8. [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] wonen aan de Stationsstraat 17a. Zij betogen dat de raad onvoldoende gewicht heeft toegekend aan hun belang bij het behoud van hun woonomgeving. Er worden te veel woningen mogelijk gemaakt met te weinig ruimte voor groen. Met name het zuidwestelijke bouwblok geeft de mogelijkheid van inkijk in hun achtertuin. Verder kan het plan volgens hen niet voorzien in het aantal benodigde parkeerplaatsen. De raad heeft ten onrechte niet gerekend met de norm van twee parkeerplaatsen per woning. Ook zijn twee van de zestien voorziene parkeerplaatsen door hun ligging niet bruikbaar. Een tekort aan parkeerplaatsen zal leiden tot parkeeroverlast in de Stationsstraat, zo voeren [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] aan. Verder zal het plan leiden tot 57,4 extra verkeersbewegingen per etmaal wat een verslechtering van hun woon- en leefklimaat tot gevolg heeft.
8.1. In het voorheen geldende bestemmingsplan "Kom Maarheeze" had het gehele perceel Stationsstraat 27 de bestemming "Centrum - 2". Daarbij kon het perceel deels bebouwd worden tot 12 m hoogte en verder gebruikt worden voor centrumvoorzieningen. Aanleg van groen op dat perceel was daarmee geen vanzelfsprekendheid. In het nu voorliggende bestemmingsplan is tussen het zuidwestelijke en noordoostelijke bouwblok voorzien in een plandeel met de bestemming "Groen". Dit plan gaat dus uit van enige aanleg van groen. In het kader van de afweging van de belangen heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling geen aanleiding hoeven zien om meer groen mogelijk te maken op het perceel Stationsstraat 27. Dat zou ten koste gaan van de bouwmogelijkheden.
Verder maakt het plan met het zuidwestelijke bouwblok bebouwing tot 7 m hoogte mogelijk dichter bij het perceel van [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] dan het voorheen geldende plan. De afstand tot hun achtertuin is ongeveer 25 m met daartussen nog de tuin van [appellant sub 1] en anderen. Gelet op deze afstand en de beperkte bouwhoogte heeft de raad zich op het standpunt kunnen stellen dat inkijk in de tuin van [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] beperkt zal zijn en dat zich daarmee geen onevenredige aantasting van hun woon- en leefklimaat zal voordoen. De raad heeft aan dit belang van [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] geen doorslaggevend gewicht hoeven toekennen.
Het betoog slaagt in zoverre niet.
8.2. De beroepsgrond van [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] over het parkeren komt overeen met die van [appellant sub 1] en anderen. Onder 4.4 is de Afdeling daarop ingegaan. Het beroep op de voor een ander bouwplan toegepaste parkeernorm van twee slaagt niet omdat het in die situatie ging om een ander type woning. Op de zitting heeft Next Door toegelicht dat in het kader van de omgevingsvergunning alle benodigde zestien parkeerplaatsen op eigen terrein zijn ingepast en dus bruikbaar zijn. Dat betekent dat het bestemmingsplan in zoverre uitvoerbaar is. Wat betreft het aantal extra verkeersbewegingen van 57,4 in de Stationsstraat heeft de raad zich op het standpunt kunnen stellen dat dit een relatief beperkt aantal is voor deze stedelijke omgeving en dat deze straat voldoende capaciteit heeft om dit aantal probleemloos te verwerken. [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] hebben dit niet weersproken. De raad heeft het belang van [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B] op dit punt niet doorslaggevend hoeven achten.
Het betoog slaagt in zoverre niet.
Conclusie
9. De beroepen zijn ongegrond.
10. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. A. ten Veen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. S. Bechinka, griffier.
w.g. Ten Veen
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Bechinka
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 26 maart 2025
371