Uitspraak
202201323/2/A2.
Datum uitspraak: 19 maart 2025
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
Fortaleza Vastgoed B.V. (hierna: Fortaleza), gevestigd in Amsterdam,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 6 januari 2022 in zaak nr. 19/3103 in het geding tussen:
Fortaleza
en
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.
Procesverloop
Bij besluit van 12 juli 2018 heeft het college de aanvraag van Fortaleza om nadeelcompensatie afgewezen.
Bij besluit van 29 april 2019 heeft het college het door Fortaleza daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 6 januari 2022 heeft de rechtbank het door Fortaleza tegen het besluit van 29 april 2019 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan in stand blijven.
Tegen deze uitspraak heeft Fortaleza hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Fortaleza heeft nadere stukken ingediend.
Het college heeft eveneens een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 25 april 2024 waar Fortaleza, vertegenwoordigd door haar bestuurder [gemachtigde], bijgestaan door mr. R.C.V. Mans, advocaat in Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. H. van Velsen en mr. A.M. Očko, bijgestaan door mr. H. Zeilmaker en mr. L.G.H. Wichern, beiden advocaat in Arnhem, zijn verschenen. Aan de zijde van Fortaleza is F. Nieste, werkzaam bij BNV Makelaars (hierna: BNV), als deskundige verschenen.
Bij tussenuitspraak van 7 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3206 (hierna: de tussenuitspraak), heeft de Afdeling het onderzoek heropend.
Fortaleza en het college hebben ieder nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak opnieuw op een zitting behandeld op 24 februari 2025, waar Fortaleza, vertegenwoordigd door haar bestuurder [gemachtigde], bijgestaan door mr. R.C.V. Mans, advocaat in Amsterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. H. van Velsen en mr. A.M. Očko, bijgestaan door mr. H. Zeilmaker en mr. L.G.H. Wichern, beiden advocaat in Arnhem, zijn verschenen. Aan de zijde van Fortaleza is F. Nieste, werkzaam bij BNV, als deskundige verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. Fortaleza is sinds 2008 eigenaar van drie bedrijfsruimten aan de Eerste Jacob van Campenstraat 60H, 62H en 64H in Amsterdam (hierna: de onroerende zaken), die als geheel werden verhuurd en gebruikt. Vanaf augustus 2009 zijn in de Eerste Jacob van Campenstraat werkzaamheden uitgevoerd in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn. In deze zaak is in geschil of Fortaleza in de periode van 1 januari 2013 tot en met 30 november 2014 (hierna: de schadeperiode) huurinkomsten is misgelopen als gevolg van deze werkzaamheden.
2. Tussen 1 januari 2010 en 1 april 2015 heeft Fortaleza de onroerende zaken verhuurd aan de Dienst IVV Projectorganisatie Noord/Zuidlijn (hierna: de Dienst) voor € 30.000,00 per jaar. Fortaleza stelt dat dit minder is dan de markthuur die zij voor de onroerende zaken had kunnen krijgen zonder de werkzaamheden in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn. Bij brief van 20 maart 2018 heeft zij het college daarom verzocht om de gederfde huurinkomsten te vergoeden. Het college heeft deze aanvraag afgewezen. Volgens het college heeft Fortaleza haar stelling dat zij niet de optimale huurprijs voor de onroerende zaken heeft kunnen vragen niet onderbouwd. Verder heeft Fortaleza niet aannemelijk gemaakt dat de gestelde schade in causaal verband staat tot de werkzaamheden in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn.
Tussenuitspraak
3. In de tussenuitspraak heeft de Afdeling overwogen dat Fortaleza met het in hoger beroep overgelegde taxatierapport van BNV van 3 januari 2023 aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaken in niet-gerenoveerde staat tijdens de schadeperiode een markthuurprijs hadden van € 61.750,00. Het oordeel van de rechtbank dat Fortaleza haar schade niet aannemelijk heeft gemaakt, kan in zoverre niet in stand blijven.
De rechtbank is niet toegekomen aan het geven van een oordeel over het causaal verband tussen de schade en de werkzaamheden in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn. De Afdeling heeft partijen daarom in de gelegenheid gesteld zich hier alsnog over uit te laten. Beide partijen hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
Oordeel van de Afdeling over het hoger beroep
4. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling ligt de bewijslast van de schade, de omvang daarvan en het oorzakelijk verband tussen de schade en de gestelde oorzaak daarvan in beginsel bij degene die stelt dat hij schade heeft geleden. Dit betekent dat Fortaleza aannemelijk moet maken dat zij de onroerende zaken gedurende de schadeperiode niet voor de markthuurprijs van € 61.750,00 per jaar heeft kunnen verhuren vanwege de werkzaamheden in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn. Hierin is zij niet geslaagd. De Afdeling zal hierna toelichten hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
4.1. Fortaleza heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaken vanaf het jaar 2009 evident onverhuurbaar waren vanwege de werkzaamheden in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn in de Eerste Jacob van Campenstraat en dat zij daarom geen andere optie had dan de onroerende zaken te verhuren aan de Dienst voor minder dan de helft van de markthuurprijs. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft Fortaleza een
e-mail van PB Vastgoedbeheer B.V. (hierna: de vastgoedbeheerder) van 23 januari 2025 overgelegd. In deze e-mail heeft de vastgoedbeheerder gesteld dat de onroerende zaken onverhuurbaar waren nadat in het jaar 2009 duidelijk werd dat de bouwput van de Noord/Zuidlijn ook zou komen in de straat waar de onroerende zaken zijn gelegen. Volgens haar mag het duidelijk zijn dat er vanaf dat moment geen enkele belangstelling meer was op de markt.
4.2. Fortaleza heeft met deze e-mail het causale verband tussen de huurderving en de werkzaamheden in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn niet aannemelijk gemaakt. Zo hebben Fortaleza en de vastgoedbeheerder deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld met stukken van makelaars, huuradvertenties of reacties van potentiële huurders. Daarnaast heeft de vastgoedbeheerder slechts in algemene zin iets gesteld over de verhuurbaarheid van de onroerende zaken vanaf het jaar 2009. Fortaleza heeft nagelaten om toe te lichten waarom de onroerende zaken ook tijdens de schadeperiode van 23 maanden vanaf 1 januari 2013 onverhuurbaar waren. Gelet op het tijdsverloop van vier jaar vanaf 2009 en de informatie die beschikbaar was over de feitelijke situatie ter plaatse van de onroerende zaken voor, tijdens en na de schadeperiode, kan de situatie in het jaar 2009 niet zonder meer gelijk worden gesteld met die vanaf het jaar 2013. Op de zitting bij de Afdeling heeft Fortaleza nog gesteld dat de vastgoedbeheerder in het jaar 2009 telefonisch contact heeft gehad met verscheidene makelaars en dat deze makelaars te kennen hebben gegeven dat de onroerende zaken onverhuurbaar zijn. Ook hiervan heeft Fortaleza echter geen stukken overgelegd. Bovendien zegt ook dit contact in het jaar 2009 niets over de situatie in de schadeperiode.
De Eerste Jacob van Campenstraat was tussen 1 januari 2013 en 20 december 2013 afgesloten voor auto- en fietsverkeer. Hoewel de Afdeling het aannemelijk acht dat dit invloed heeft gehad op de hoeveelheid potentiële gegadigden, waren de onroerende zaken gedurende die periode wel bereikbaar voor voetgangers. Fortaleza kan, gelet daarop, niet volstaan met het niet-onderbouwde standpunt dat de onroerende zaken in de schadeperiode volstrekt onverhuurbaar waren.
4.3. Voor zover het betreft het gedeelte van de schadeperiode gelegen na 20 december 2013 wijst de Afdeling bovendien op het volgende. Na 20 december 2013 zijn er geen werkzaamheden meer geweest in de Eerste Jacob van Campenstraat waarvoor de straat moest worden afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Dat dit het geval zou zijn, was door de gemeente aan ondernemers en omwonenden al in december 2012 gecommuniceerd. Bij brief van 16 augustus 2013 heeft de gemeente aan ondernemers en omwonenden bevestigd dat de werkzaamheden in de Eerste Jacob van Campenstraat begin december 2013 grotendeels zouden zijn afgerond. Omdat de straat vanaf dat moment weer volledig toegankelijk was, is het niet aannemelijk dat Fortaleza, ook na 20 december 2013, geen marktconforme huur kon vragen wegens de slechte zicht- en bereikbaarheid van de onroerende zaken. Zij heeft er niettemin voor gekozen om eind augustus 2013 de huurovereenkomst met de Dienst onder dezelfde huurvoorwaarden met meer dan een jaar te verlengen. De gevolgen van deze keuze komen voor haar rekening en risico. Ten tijde van het maken van deze keuze was het immers al bekend dat de werkzaamheden in de afrondende fase zaten en dat in december 2013 de straat zou worden vrijgegeven.
4.4. Voor zover Fortaleza zich op het standpunt stelt dat zij schade heeft geleden omdat zij de onroerende zaken niet heeft kunnen renoveren vanwege de werkzaamheden in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn, overweegt de Afdeling het volgende. De rechtbank heeft in overweging 19 van haar uitspraak geoordeeld dat uit de aanvraag van Fortaleza ondubbelzinnig blijkt dat die ziet op de gederfde huurinkomsten van de onroerende zaken in niet-gerenoveerde staat en dat het niet mogelijk is om de grondslag van het verzoek om nadeelcompensatie in beroep te wijzigen. Tegen dit oordeel is Fortaleza niet opgekomen. De gevolgen van het niet kunnen renoveren van de onroerende zaken vanwege de werkzaamheden in het kader van de aanleg van de Noord/Zuidlijn, wat hiervan ook zij, zijn in deze procedure daarom niet aan de orde.
4.5. Het betoog slaagt niet.
Conclusie
5. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank terecht, zij het op onjuiste gronden, tot het oordeel is gekomen dat de rechtsgevolgen van het door haar wegens een motiveringsgebrek vernietigde besluit van 29 april 2019 in stand kunnen blijven.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, wordt met verbetering van gronden bevestigd.
7. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen.
Aldus vastgesteld door mr. W. den Ouden, voorzitter, en mr. J.M. Willems en mr. J.F. de Groot, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
w.g. Hazen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 19 maart 2025
452-1064