Uitspraak
202207282/1/A2
Datum uitspraak: 2 oktober 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op de hoger beroepen van:
1. [appellant sub 1], wonend te Hollandscheveld, gemeente Hoogeveen,
2. Hom Vastgoed B.V. (hierna: Hom Vastgoed), gevestigd te Hoogeveen,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank NoordNederland van 24 november 2022 in zaak nrs. 20/3733, 20/3734 en 21/161 in het geding tussen:
[appellant sub 1] en Hom Vastgoed
en
het college van burgemeester en wethouders van Hoogeveen.
Procesverloop
Bij besluiten van 6 november 2019, 28 januari 2020 en 6 juli 2020 heeft het college aan [partij A], [partij B] en [partij C] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [partij B en C]), [partij D], [partij E] en [partij F] elk een tegemoetkoming in planschade toegekend.
Bij besluiten van 12 november 2020 en 3 december 2020 heeft het college de door Hom Vastgoed daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij besluit van 25 maart 2020 heeft het college een aanvraag van [appellant sub 1] om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 3 december 2020 heeft het college het door [appellant sub 1] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 24 november 2022 heeft de rechtbank de door Hom Vastgoed tegen de besluiten van 12 november 2020 en 3 december 2020 ingestelde beroepen en het door [appellant sub 1] tegen het besluit van 3 december 2020 ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak hebben Hom Vastgoed en [appellant sub 1] elk hoger beroep ingesteld.
[partij A] en het college hebben elk een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Hom Vastgoed en [appellant sub 1] hebben elk nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 8 augustus 2024, waar Hom Vastgoed, vertegenwoordigd door [gemachtigde A] en mr. T.A.P. Langhout (hierna: Langhout), [appellant sub 1], bijgestaan door [, en het college, vertegenwoordigd door mr. [partij B]enaar, bijgestaan door mr. J.H.J. van Erk, deskundige, zijn verschenen. Verder is [partij A], bijgestaan door mr. K. Keijsers, op de zitting als belanghebbende gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. [partij A], [partij B en C], [partij D], [partij E], [appellant sub 1] en [partij F] (hierna: de aanvragers) hebben elk verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het op 3 mei 2018 in werking getreden bestemmingsplan Hollandscheveld, deelplan De Turfsteker 2017 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Dit plan voorziet in woningbouw in een ten zuiden van de woningen van de aanvragers gelegen gebied (hierna: het plangebied). Volgens de aanvragers heeft dit geleid tot waardevermindering van hun woningen.
2. Het college heeft de aanvraag van [appellant sub 1] afgewezen, omdat de nieuwe planologische ontwikkeling voorzienbaar was, toen hij op 4 mei 1992 de woning aan de [locatie 1] in Hollandscheveld kocht. Aan de andere aanvragers is een tegemoetkoming toegekend.
3. Hom Vastgoed heeft met de gemeente Hoogeveen een overeenkomst als bedoeld in artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden om eventuele door het college toe te kennen tegemoetkomingen in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan voor haar rekening te nemen.
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
4. Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald.
De door de aanvragers aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Advisering en besluitvorming
5. Het college heeft aan de besluitvorming de door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opgestelde planschadeadviezen ten grondslag gelegd. Volgens de planschadeadviezen maakt het nieuwe bestemmingsplan in essentie woningbouw mogelijk in het plangebied. De nadelige ruimtelijke effecten voor de aanvragers van de tegemoetkoming in planschade bestaan uit (kwalitatief) verminderd uitzicht, zeer beperkte schaduwhinder, verminderde privacy, verminderde situeringswaarde en toename van hinder. Volgens de SAOZ was deze planologische verandering voor [partij A], [partij B en C], [partij D], [partij E] en [partij F] niet voorzienbaar, maar voor [appellant sub 1] wel.
6. Hom Vastgoed heeft Langhout gevraagd om een
contra-expertise. Volgens Langhout kleven aan de adviezen van de SAOZ zodanige gebreken dat het college die adviezen niet had mogen overnemen. In zijn rapport heeft hij zich op het standpunt gesteld dat de planologische verandering niet heeft geleid tot voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade.
Uitspraak van de rechtbank
Beroepen van Hom Vastgoed
7. De rechtbank heeft overwogen dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de schade voor [partij A], toen hij op 3 april 2000 de woning aan de [locatie 2] in Hollandscheveld kocht, niet voorzienbaar was. Voor zover Hom Vastgoed zich op het standpunt heeft gesteld dat de schade voor [partij A] voorzienbaar was, omdat in de op 27 april 1989 door de gemeenteraad van Hoogeveen vastgestelde Structuurschets 1989 en in de op 29 november 1995 voor inspraak gepubliceerde structuurschets Hollandscheveld Oost het gebied ten zuiden van de woning is aangewezen als locatie voor mogelijke nieuwe woongebieden, heeft de rechtbank overwogen dat die beleidslijn met latere stukken is doorbroken. Op de kaart en in de tekst van de op 10 juni 1996 vastgestelde structuurschets Hollandscheveld Oost en het op 30 september 1999 vastgestelde bestemmingsplan Hollandscheveld Oost is woningbouw niet langer in het plangebied opgenomen. De verwijzing van Hom Vastgoed naar het in 1990 vastgestelde Streekplan Drenthe leidt niet tot een ander oordeel, omdat dat streekplan eveneens dateert van vóór de in 1996 ingezette beleidswijziging. Daarom was ten tijde van de aankoop van de woning geen sprake van aanvaarding door [partij A] van de mogelijkheid van de negatieve ontwikkeling.
8. Op de zitting van de rechtbank zijn partijen het erover eens geworden dat de SAOZ in de planvergelijking rekening heeft gehouden met de mogelijkheid van de aanleg van sleufsilo’s onder het oude planologische regime. Hom Vastgoed heeft onvoldoende onderbouwd en niet aannemelijk gemaakt dat deze mogelijkheid overheersende invloed zou moeten hebben bij het vaststellen van het planologische nadeel. Ook met de inachtneming van die mogelijkheid in de oude planologische situatie is met de nieuwe planologische ontwikkeling sprake van een substantieel nadeliger situatie. De SAOZ heeft die nadeliger situatie en waardedaling gemotiveerd uiteengezet door te wijzen op de nadelige gevolgen van de planologische ontwikkeling voor de schadefactoren uitzicht, geluid, geur, stof, privacy, verkeer en situeringswaarde.
Beroep van [appellant sub 1]
9. Volgens de rechtbank heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat de schade voor [appellant sub 1] voorzienbaar was. [appellant sub 1] is op 15 juli 1992 eigenaar geworden van de woning aan de [locatie 1] in Hollandscheveld. Dat is het moment waarop [appellant sub 1] de investeringsbeslissing heeft genomen. [appellant sub 1] kon op dat moment uit de op 27 april 1989 vastgestelde Structuurschets 1989 begrijpen op welk gebied het beleidsvoornemen tot woningbouw betrekking had. De schets gaf aan dat het gebied nabij zijn woning als uitbreidingsrichting voor een nieuw woongebied was aangemerkt.
Hoger beroep van Hom Vastgoed
10. Hom Vastgoed betwist het oordeel van de rechtbank dat [partij A] de planologische verandering niet kon voorzien. Hom Vastgoed voert aan dat de voorzienbaarheid niet is doorbroken door de op 10 juni 1996 vastgestelde structuurschets Hollandscheveld Oost. In die structuurschets is vermeld dat tuincentrum ‘De Zweetdruppel’ in verband met de te verwachten hoge wervingskosten buiten het plangebied is gehouden en dat handhaving van dat bedrijf in relatie tot het geprojecteerde woongebied milieutechnisch aanvaardbaar is. Volgens Hom Vastgoed volgt daaruit dat de gemeente nog steeds het voornemen had om woningen te bouwen ten zuiden van de woning van [partij A].
10.1. De voorzienbaarheid van een planologische wijziging wordt beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, zoals ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen.
10.2. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak te hebben aanvaard. Vergelijk in dit verband de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
10.3. Met voorzienbaarheid wordt in beginsel gedoeld op objectieve voorzienbaarheid, dat wil zeggen: voorzienbaarheid op basis van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Niet vereist is dat het bewustzijn van het risico ook daadwerkelijk bij de koper aanwezig was. Indien geen sprake is van een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen, is in beginsel geen sprake van voorzienbaarheid.
10.4. De Afdeling volgt het oordeel van de rechtbank dat [partij A] als redelijk denkend en handelend koper de planologische verandering niet kon voorzien ten tijde van de aankoop van zijn woning. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de in 1989 ingezette beleidslijn onder andere met de op 10 juni 1996 vastgestelde structuurschets Hollandscheveld Oost is verlaten. Op de kaart van de structuurschets is te zien dat in het plangebied geen woningbouw meer is opgenomen. Daarnaast blijkt uit de tekst van de structuurvisie dat het plangebied buiten de plannen is gelaten vanwege de hoge te verwachte verwervingskosten van tuincentrum ‘De Zweetdruppel’. Daarin is verder vermeld dat handhaving van dit bedrijf, in relatie tot het nu geprojecteerde woongebied, milieutechnisch aanvaardbaar is. De Afdeling leidt hieruit, anders dan Hom Vastgoed betoogt, niet af dat de gemeente nog steeds voornemens was woningen te bouwen in het plangebied. Een redelijk denkend en handelend koper mocht er op basis van de kaart en de tekst van de structuurschets Hollandscheveld Oost van uitgaan dat de gemeente de in 1989 ingezette beleidslijn had verlaten. De verwijzing van Hom Vastgoed naar het in 1990 vastgestelde Streekplan Drenthe leidt niet tot een ander oordeel. Dat het plangebied is gelegen in een gebied dat volgens de provincie geschikt is voor woningbouw, neemt niet weg dat daarna, op gemeentelijk niveau, meer specifieke op de concrete locatie toegespitste beslissingen zijn genomen over de uitvoering van dat voornemen, waardoor het streekplan niet langer een basis voor voorzienbaarheid was.
Het betoog slaagt niet.
11. Hom Vastgoed betoogt verder dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de planvergelijking onjuist is. De meest nadelige invulling van het oude planologische regime is die met één of meerdere sleufsilo’s, met daarin in folie verpakt kuilgras dan wel, op een afstand van 25 meter van de geurgevoelige delen van de omliggende woningen, los gestort kuilgras. De SAOZ is niet van deze invulling uitgegaan.
11.1. De grond die Hom Vastgoed in hoger beroep heeft aangevoerd over de sleufsilo’s is een herhaling van wat zij in beroep heeft aangevoerd. De rechtbank is gemotiveerd op die grond ingegaan. De Afdeling kan zich vinden in het oordeel van de rechtbank en in de onder rechtsoverwegingen 1.7.2 tot en met 1.8 opgenomen overwegingen, waarop dat oordeel is gebaseerd. Voor zover Hom Vastgoed op de zitting bij de Afdeling heeft bedoeld te betogen dat uit de uitspraak van de Afdeling van 17 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2239, volgt dat de SAOZ er in de planvergelijking rekening mee had moeten houden dat het in de oude planologische situatie mogelijk was om in folie verpakt kuilgras tot 6 meter hoog op te stapelen, overweegt de Afdeling dat dit niet uit die uitspraak volgt. Alleen al daarom komt aan die uitspraak niet de betekenis toe die Hom Vastgoed daaraan wenst toe te kennen.
Het betoog slaagt niet.
Hoger beroep van [appellant sub 1]
12. [appellant sub 1] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat op 15 juli 1992 voorzienbaar was dat ten zuiden van het perceel aan de [locatie 1] in Hollandscheveld woningen zouden worden gebouwd. Hij voert in dat verband aan dat er destijds weliswaar plannen waren voor woningbouw, maar dat die plannen geen betrekking hadden op het plangebied. [appellant sub 1] voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met het perspectief van de burger.
12.1. De SAOZ heeft zich in een nader advies van 6 mei 2020 op het standpunt gesteld dat [appellant sub 1] een te fijnmazige betekenis toekent aan de plaatsing van de blokjes op de kaart van de Structuurschets 1989, die aanduiden waar mogelijke nieuwe woongebieden bestaan. Uit de tekst van de Structuurschets 1989 blijkt dat deze schets een globaal beleidsmatig karakter heeft en dat, gezien de schaal van de kaart, aan de ruimte rondom de ingetekende blokjes niet de betekenis van een bufferzone kan worden toegekend. Volgens de SAOZ zou een redelijk denkend en handelend koper van een onroerende zaak, die op 4 mei 1992 deze kaart onder ogen zou krijgen, rekening houden met een dorpsuitbreiding aansluitend op de bestaande bebouwing aan de Zandwijkstraat.
12.2. De Afdeling volgt het oordeel van de rechtbank dat het college in het geval van [appellant sub 1] terecht voorzienbaarheid van de planologische verandering heeft aangenomen. Uit de kaart bij de Structuurschets 1989 blijkt van een concreet beleidsvoornemen tot woningbouw in het plangebied. Dat er naast de ingetekende blokjes met de aanduiding ‘mogelijk nieuwe woongebieden’ een onbebouwde zone is geprojecteerd, leidt niet tot een ander oordeel. De schets heeft als oogmerk om in grote lijnen aan te geven welke ruimtelijke ontwikkelingen zullen plaatsvinden in Hoogeveen. Uit de schets volgt dat het plangebied als mogelijke uitbreidingsrichting voor een nieuw woongebied is aangemerkt.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
13. De hoger beroepen zijn ongegrond. De aangevallen uitspraak wordt bevestigd.
14. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. W. den Ouden, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Daalder
voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024
452-1033