Uitspraak
202302266/1/R3.
Datum uitspraak: 31 januari 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Kropswolde, gemeente Midden-Groningen,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 3 maart 2023 in zaak nr. 21/3752 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Midden-Groningen.
Procesverloop
Bij besluit van 1 maart 2021 heeft het college aan [vergunninghouder] een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een atelier en berging op het perceel [locatie 1] in Kropswolde (hierna: het perceel).
Bij besluit van 25 oktober 2021 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard onder aanvulling van de motivering.
Bij uitspraak van 3 maart 2023 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak behandeld op de zitting van 4 oktober 2023, waar [appellant] via een telefoonverbinding aan heeft deelgenomen, en het college, vertegenwoordigd door W. Brouwer, is verschenen.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo).
De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 5 januari 2021. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
Inleiding
2. [vergunninghouder] heeft op 5 januari 2021 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van een atelier en een berging op het perceel. Volgens het college is de aanvraag niet in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Woongebieden" (hierna: het bestemmingsplan). Ook doen zich geen andere weigeringsgronden voor, als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo. Daarom heeft het college bij besluit van 1 maart 2021 voor het bouwplan een omgevingsvergunning verleend als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo.
3. [appellant] woont op het naastgelegen perceel [locatie 2] in Kropswolde en betoogt dat het vergunde bouwplan niet past binnen het karakter van de wijk. Volgens [appellant] zijn er procedurele fouten gemaakt door de rechtbank, is de vergunning verleend in strijd met het overgangsrecht uit het bestemmingsplan, is het besluit in het geheim voorbereid en voldoet het bouwplan niet aan de welstandseisen.
4. Het wettelijk kader is opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt onderdeel uit van deze uitspraak.
Aangevallen uitspraak
5. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college de omgevingsvergunning heeft kunnen verlenen. De rechtbank heeft overwogen dat het besluit tot vergunningverlening op de juiste wijze bekend is gemaakt en is gepubliceerd in ‘De Regiokrant’. Daarom is er geen sprake van geheimhouding van het besluit van 1 maart 2021. Ook is de rechtbank niet gebleken dat het bouwplan in strijd is met het Bouwbesluit 2012. Op dit vlak is er geen sprake van een weigeringsgrond als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo. De rechtbank heeft verder overwogen dat het overgangsrecht uit het bestemmingsplan niet van toepassing is op het bouwplan. Het betreffende bouwwerk was ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan nog niet aanwezig, noch kon het gebouwd worden krachtens een omgevingsvergunning. Daarom wordt niet voldaan aan de vereisten van artikel 32.1 van de planregels. Van strijd met het bestemmingsplan en met artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo is volgens de rechtbank dan ook geen sprake. Daarnaast heeft de rechtbank overwogen dat het college zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat er geen sprake is van strijd met redelijke eisen van welstand. Ook heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd waarom hij schade geleden zou hebben door de welstandscommissie. De betogen van [appellant] over de vergiftiging van zijn bomen en de weigering van het college om een handhaver te sturen, heeft de rechtbank buiten beschouwing gelaten. Deze betogen hebben namelijk geen betrekking op het voorliggende besluit.
Hoger beroep
Gebreken in de procedure bij de rechtbank
6. [appellant] betoogt dat het proces bij de rechtbank niet goed is verlopen. Hij stelt dat hij tijdens de hoorzitting een plaats kreeg toegewezen waar hij de rechter slecht kon verstaan. De luidspreker was in eerste instantie niet ingeschakeld, en toen deze wel aan stond was de akoestiek te slecht. Omdat [appellant] de rechter niet goed kon verstaan, en omdat hij er geen vertrouwen in heeft dat het gesprokene juist wordt opgeschreven, heeft [appellant] verzocht een geluidsopname te mogen maken. Dit verzoek is afgewezen. Daarnaast zou de rechtbank hebben toegezegd dat zij op 24 januari 2023 uitspraak zou doen, maar kreeg [appellant] deze pas op 7 maart 2023 met de post toegezonden. Omdat dit zo lang duurde heeft hij gevraagd om vooraf een proces-verbaal toegestuurd te krijgen. Ook dit verzoek is afgewezen; er is geen proces-verbaal gemaakt.
6.1. De Afdeling overweegt dat [appellant] onvoldoende concreet heeft gemaakt dat hij op de zitting van de rechtbank niet op een behoorlijke wijze deel heeft kunnen nemen aan het proces omdat hij de rechter niet goed zou hebben verstaan en dat de uitspraak van de rechtbank daardoor onjuist zou zijn. Daarnaast heeft de rechtbank het verzoek van [appellant] tot het door [appellant] maken van een geluidsopname mogen afwijzen op grond van de huisregels van de rechtbank Noord-Nederland.
Ook het verzoek om een proces-verbaal van de zitting kon de rechtbank afwijzen. Op grond van artikel 2.17 van het procesreglement bestuursrecht rechtbanken 2021 had [appellant] zijn belang bij een proces-verbaal van de zitting moeten toelichten. De rechtbank heeft in de brief van 3 maart 2023, waarbij de uitspraak is toegezonden aan [appellant], meegedeeld dat niet is gebleken dat hij belang heeft bij het verstrekken van een proces-verbaal.
Tot slot is de in artikel 8:66, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) gestelde termijn voor het doen van de uitspraak een termijn van orde. Dat betekent dat er geen sanctie is gesteld op overschrijding van die termijn.
Het betoog slaagt niet.
Geheimhouden besluit
7. [appellant] betoogt dat het college de vergunningverlening in het geheim heeft voorbereid en heeft nagelaten overleg te zoeken met de buren.
7.1. De Afdeling overweegt dat het college de aanvraag om de omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 3.8 van de Wabo heeft gepubliceerd in het gemeenteblad 2021, 7460. Het college heeft daarmee voldaan aan de wettelijke eisen voor de kennisgeving van de aanvraag om de omgevingsvergunning. Daarom is er ook geen sprake van geheimhouding van de voorbereiding van het besluit. Gelet daarop is de rechtbank terecht niet tot een andere conclusie gekomen.
Voor zover [appellant] betoogt dat er bij de voorbereiding van het besluit ten onrechte geen participatie heeft plaatsgevonden, overweegt de Afdeling dat de Awb en de Wabo daarvoor geen grondslag bevatten.
Het betoog slaagt niet.
Toepassing van de Omgevingswet
8. [appellant] betoogt dat het college ten onrechte een beroep heeft gedaan op de Omgevingswet. Hij stelt dat de rechtbank het eens was met zijn opmerking hierover, maar leest dit in de uitspraak niet terug.
8.1. De Afdeling stelt vast dat het college de omgevingsvergunning heeft verleend met toepassing van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo in samenhang met artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo. In de bijlage bij deze uitspraak zijn deze artikelen te lezen. Het college heeft geen toepassing gegeven aan de Omgevingswet die op het moment van vergunningverlening nog niet in werking was. Wat [appellant] aanvoert klopt dus niet. Dat de vergunning een "omgevingsvergunning" heet betekent niet dat deze op grond van de nog niet in werking getreden Omgevingswet is verleend en daarmee ongeldig zou zijn. Ook in de Wabo heet de vergunning namelijk een "omgevingsvergunning".
Het betoog slaagt niet.
Strijd met het overgangsrecht
9. [appellant] betoogt dat het overgangsrecht uit het bestemmingsplan wel van toepassing is en de verleende omgevingsvergunning daarmee in strijd is. De rechtbank heeft dit volgens [appellant] miskend. Artikel 32.1, eerste en tweede lid, van de planregels bepaalt volgens [appellant] dat een bouwwerk met slechts 10 procent uitgebreid mag worden. Het atelier en de berging moeten gezien worden als een uitbreiding van 49 procent ten opzichte van de woning die het hoofdgebouw is. De woning stond er al ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Volgens [appellant] is het overgangsrecht daarom van toepassing op de bouw van het atelier en de berging. Hij stelt dat het overgangsrecht de bewoners beschermt die percelen gekocht hebben ten tijde van het vorige bestemmingsplan en die gebouwd hebben onder die regels. [appellant] stelt dat de Commissie voor de bezwaarschriften hem op dit punt gelijk heeft gegeven. Ook verwijst hij naar een beleidsdocument met daarin een uitleg van overgangsregels in bestemmingsplannen.
9.1. De Afdeling stelt vast dat het beleidsdocument waar [appellant] naar verwijst afkomstig is van de gemeente Grave en in dit geval dus niet van toepassing is. De Commissie voor de bezwaarschriften heeft [appellant] geen gelijk gegeven op het punt van het overgangsrecht. In het advies van de Commissie voor de bezwaarschriften van 2 augustus 2021 staat immers "Naar het oordeel van de commissie is hier in onderhavige geval geen sprake van en zijn de overgangsregels derhalve niet van toepassing."
9.2. [appellant] betwist niet dat de bouw van het atelier en de berging in overeenstemming zijn met de gebruiks- en bouwregels behorend bij de bestemming "Wonen-1" die op het perceel rust. Overgangsrecht zoals neergelegd in artikel 32.1, eerste en tweede lid, van de planregels kan pas aan de orde zijn als het atelier en de berging in strijd zouden zijn met de planregels behorend bij de bestemming "Wonen-1". Dit is niet het geval. Daarom al is het overgangsrecht niet van toepassing. De rechtbank is terecht tot de conclusie gekomen dat het overgangsrecht neergelegd in artikel 32.1, eerste en tweede lid, van de planregels niet van toepassing is.
Het betoog slaagt niet.
Strijd met redelijke eisen van welstand
10. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. Hij voert aan dat de welstandscommissie slecht advies geeft omdat zij splitlevel bouwen verplicht stelt. Ook stelt hij dat het feit dat de wijk "welstandsluw" is gemaakt de waarde van zijn huis vermindert omdat dit zorgt voor verloedering van de wijk.
10.1. Hoewel het college niet aan een welstandsadvies is gebonden en de verantwoordelijkheid voor welstandstoetsing bij hem berust, mag het op dat advies afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Awb voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Het overnemen van een welstandsadvies behoeft in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders indien de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overgelegd dan wel concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht.
10.2. De Afdeling stelt vast dat het college in de beslissing op bezwaar de aanvullende motivering bij het positieve advies van de welstandscommissie heeft overgenomen. Ook stelt de Afdeling vast dat uit de "Welstandsnota Midden-Groningen 2020" blijkt dat het projectgebied waar het bouwplan is voorzien in een welstandsluw gebied ligt. In wat [appellant] aanvoert ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het gebied niet als welstandsluw kon worden aangewezen of dat het welstandsluw maken van de wijk heeft geleid tot waardevermindering van zijn huis. De aanvraag om de omgevingsvergunning moest daarom worden getoetst aan de criteria behorend bij een welstandsluw gebied. De Afdeling overweegt dat de omstandigheid dat er in de wijk vroeger strengere eisen van welstand golden, geen reden is om te stellen dat het bouwplan in strijd is met redelijke eisen van welstand. Ook zijn het atelier en de berging niet splitlevel gebouwd en is dit ook geen vereiste voor het voldoen aan redelijke eisen van welstand. Daarom ziet de Afdeling geen aanleiding aan de juistheid van de bevindingen en de conclusie van het welstandsadvies te twijfelen.
Gelet op het voorgaande volgt de Afdeling de rechtbank in haar oordeel dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat er geen sprake is van strijd met redelijke eisen van welstand.
Het betoog slaagt niet.
Locatie van het bouwwerk
11. [appellant] voert aan dat het atelier en de berging zijn gebouwd over een kabel van Enexis die nog in gebruik is. [appellant] geeft aan dit bij Enexis kenbaar te hebben gemaakt.
11.1. De Afdeling overweegt dat [appellant] deze beroepsgrond niet eerder heeft aangevoerd. In het omgevingsrecht kunnen beroepsgronden niet voor het eerst in hoger beroep worden aangevoerd. Een uitzondering wordt gemaakt als uitgesloten is dat andere belanghebbenden daardoor worden benadeeld. Die uitzondering doet zich bij deze beroepsgrond niet voor. De Afdeling zal deze beroepsgrond dus niet inhoudelijk bespreken.
Overig
12. [appellant] klaagt verder over, onder andere, een mogelijke vergiftiging van zijn bomen, oplichting door de Belastingdienst, slecht contact met zijn buren, een schutting geplaatst door zijn buren, een geschil tussen hem en de welstandscommissie uit 1973 en het feit dat een overheidsinstantie wederom gelijk heeft gekregen van de rechter. [appellant] heeft op 25 september 2023 en op 3 oktober 2023 stukken ingediend die hier onder andere over gaan.
12.1. De Afdeling overweegt dat deze klachten irrelevant zijn voor de beoordeling van het geschil en niet kunnen leiden tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank. De Afdeling zal deze betogen daarom niet bespreken.
Conclusie
13. Het hoger beroep is ongegrond.
14. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. B. Meijer, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P. Plambeck, griffier.
w.g. Meijer
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Plambeck
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 31 januari 2024
159-1076
Bijlage
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 3:2
Bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen.
Artikel 3:9
Indien een besluit berust op een onderzoek naar feiten en gedragingen dat door een adviseur is verricht, dient het bestuursorgaan zich ervan te vergewissen dat dit onderzoek op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden.
Artikel 6:22
Een besluit waartegen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld, kan, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, door het orgaan dat op het bezwaar of beroep beslist in stand worden gelaten indien aannemelijk is dat de belanghebbenden daardoor niet zijn benadeeld.
Artikel 8:66
1. Tenzij mondeling uitspraak wordt gedaan, doet de bestuursrechter binnen zes weken na de sluiting van het onderzoek schriftelijk uitspraak.
2. In bijzondere omstandigheden kan de bestuursrechter deze termijn met ten hoogste zes weken verlengen.
3. Van deze verlenging wordt aan partijen mededeling gedaan.
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
a. het bouwen van een bouwwerk,
[…]
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet,
[…]
Artikel 2.10
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:
a. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of Pro 120 van de Woningwet;
b. de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van Pro die wet;
c. de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
d. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
e. de activiteit een wegtunnel als bedoeld in de Wet aanvullende regels veiligheid wegtunnels betreft en uit de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden blijkt dat niet wordt voldaan aan de in artikel 6, eerste lid, van die wet gestelde norm.
2. In gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, wordt de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning op de grond, bedoeld in het eerste lid, onder c, slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
Woningwet
Artikel 12
[…]
2. De gemeenteraad kan besluiten dat, in afwijking van het eerste lid en artikel 2.10, eerste lid, onder d, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, voor een daarbij aan te wijzen gebied of voor een of meer daarbij aan te wijzen categorieën van bestaande en te bouwen bouwwerken geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn.
Procesreglement bestuursrecht rechtbanken 2021
Artikel 2.17 Verzoek tot opmaken proces-verbaal (artikel 8:61 van Pro de Awb)
Een partij die verzoekt tot het opmaken en toezenden van een proces-verbaal van het verhandelde ter zitting vermeldt het belang dat hij daarbij heeft.
Bestemmingsplan "Woongebieden"
Artikel 1.25 Bouwwerk
Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
Artikel 1.39 Gebouw
Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.
Artikel 19.2.1 Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:
a. gebouwen zijn alleen toegelaten binnen een bouwvlak, uitgezonderd ondergeschikte bouwonderdelen. Ondergeschikte bouwonderdelen mogen de grenzen van het bouwvlak met ten hoogste 1 meter overschrijden;
b. ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-vaarweg' zijn geen gebouwen toegelaten;
c. ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte' zijn gebouwen toegelaten tot een bouwhoogte niet hoger dan is aangegeven. Van deze hoogtebeperking zijn uitgezonderd:
1. delen van het bouwperceel tot een afstand van 3 meter vanaf naastgelegen bouwpercelen, behalve waar de woningen als 2-onder-1 kap, rijwoning (waaronder vrijstaand-geschakeld) of appartementengebouw aaneengeschakeld zijn. Op deze delen is een bouwhoogte tot ten hoogste 6 meter en een goothoogte op de perceelsgrens tot ten hoogste 3 meter toegelaten;
2. plaatselijke verhogingen, deze zijn toegelaten tot ten hoogste 10% van de oppervlakte van het betreffende gebouw, en tot ten hoogste een kwart van de maximale hoogte van het betreffende gebouw met een maximum van 3 meter;
3. waar de bestaande eerder toegelaten bouwhoogte groter is, daar geldt die hoogte als maximum;
d. ter plaatse van de aanduiding 'minimale-maximale bouwhoogte' mag de bouwhoogte respectievelijk niet lager zijn dan is aangegeven en niet hoger zijn dan is aangegeven. De maximale bouwhoogte mag worden overschreden in de gevallen als genoemd onder c. van dit artikellid;
e. ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot-, bouwhoogte en dakhelling' mag respectievelijk de goothoogte, de bouwhoogte en de dakhelling niet hoger zijn dan is aangegeven. De maximale bouwhoogte mag worden overschreden in de gevallen als genoemd onder c. van dit artikellid;
f. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwd oppervlak' mag de gezamenlijke oppervlakte van de woning met bijbehorende bouwwerken niet meer bedragen dan is aangegeven. Is de bestaande oppervlakte groter dan is aangegeven, dan geldt deze oppervlakte als maximum;
g. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' dient vrijstaand te worden gebouwd;
h. ter plaatse van de aanduiding 'kap' dienen de gebouwen van een kap te worden voorzien;
i. bouwlagen hoger dan zes meter van gebouwen parallel aan en ten oosten van de insteek met het Winschoterdiep in het plandeel IJsbaan dienen op basis van het principe van een dove gevel te worden uitgevoerd;
j. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden' mag het aantal aaneen te bouwen wooneenheden niet meer zijn dan is aangegeven;
k. ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' mag ter plaatse van het maaiveld tot een hoogte van 3,5 meter geen gebouw worden opgericht;
l. ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' zijn niet meer woningen toegelaten dan is aangegeven. Wanneer deze aanduiding niet is gegeven, is één woning toegestaan.
Artikel 32.1 Overgangsrecht bouwwerken
1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Burgemeester en Wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het eerste lid voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.