Uitspraak
202403422/1/R3 en 202403422/2/R3.
Datum uitspraak: 18 september 2024
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak van de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op een verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening (artikel 8:81 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb)) en, met toepassing van artikel 8:86 van die wet, op het beroep, in het geding tussen:
[verzoeker A] en [verzoeker B] (hierna samen en in enkelvoud: [verzoeker]), wonend in Goor, gemeente Hof van Twente,
verzoeker,
en
de raad van de gemeente Hof van Twente,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 26 maart 2024 heeft de raad het bestemmingsplan "Goor, herziening Lintelerweg 4" (hierna: het plan) vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft [verzoeker] beroep ingesteld.
[verzoeker] heeft de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De voorzieningenrechter heeft het verzoek ter zitting behandeld op 16 juli 2024, waar [verzoeker A] en [verzoeker B], bijgestaan door mr. L.J. de Boer, rechtsbijstandverlener in Assen, en de raad, vertegenwoordigd door B.J.M. Beemink-Rouweler en V.P.H. Achtereekte, zijn verschenen.
[verzoeker] en de raad hebben op zitting toestemming gegeven onmiddellijk uitspraak te doen in de hoofdzaak.
De Afdeling heeft na de zitting het onderzoek heropend met toepassing van artikel 8:84, vierde lid, in samenhang met artikel 8:68 van de Awb. De Afdeling heeft Speeltuinvereniging Kindvriendelijk Goor verzocht om toestemming te geven onmiddellijk uitspraak te doen in de hoofdzaak. Speeltuinvereniging Kindvriendelijk Goor heeft hier schriftelijk op gereageerd en de toestemming gegeven.
De Afdeling heeft het onderzoek gesloten nadat het partijen in de gelegenheid heeft gesteld om binnen twee weken aan te geven dat er behoefte bestaat aan nader onderzoek ter zitting en geen van de partijen binnen de gestelde termijn hebben verklaard hiervan gebruik te willen maken.
Overwegingen
Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet
1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Op grond van artikel 4.6, derde lid, van de Invoeringswet Omgevingswet blijft op een beroep tegen een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het bestemmingsplan onherroepelijk is.
Het ontwerpplan is op 28 september 2023 ter inzage gelegd. Dat betekent dat op deze beroepsprocedure het recht, waaronder de Wet ruimtelijke ordening, zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing blijft.
Uitspraak in de hoofdzaak
2. In dit geval kan nader onderzoek redelijkerwijs niet bijdragen aan de beoordeling van de zaak en bestaat ook overigens geen beletsel om met toepassing van artikel 8:86, eerste lid, van de Awb onmiddellijk uitspraak te doen in de hoofdzaak.
Inleiding
3. Op de gronden in het plangebied is speeltuin en kinderboerderij het Kukelnest gevestigd. Omdat het Kukelnest plannen heeft om het terrein anders in te richten dan mogelijk op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan "Goor", heeft de raad het plan vastgesteld. [verzoeker] woont tegenover het plangebied en vreest, in het bijzonder door de ruimere bebouwingsmogelijkheden voor een aantasting van zijn woon- en leefklimaat. Daarom heeft [verzoeker] beroep ingesteld.
4. De relevante regelgeving is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Toetsingskader
5. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.
Beroepsgronden
Toename bouwmogelijkheden
6. [verzoeker] betoogt dat het plan voorziet in te ruime bebouwingsmogelijkheden voor zowel gebouwen, erfafscheidingen als overige bouwwerken. Daarmee leidt het plan ook tot een te grote toename van de hoeveelheid verharding. Deze toegestane mogelijkheden zijn in strijd met de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan het plan en de goede ruimtelijke ordening, zo betoogt [verzoeker]. Daarbij is volgens hem onvoldoende gemotiveerd wat de noodzaak is van deze ruime bebouwingsmogelijkheden.
[verzoeker] voert daartoe eerst aan dat in de toelichting van het plan staat dat het plan tot doel heeft om het terrein en de functies meer in balans te brengen en het terrein meer te kunnen opdelen in kleinere gebieden. Dit met als doel om de beleving te verhogen en meer gebruik te maken van zichtlijnen. Daarbij wordt verwezen naar een masterplan, waarin de gewenste toekomstige situatie specifiek is weergegeven. Volgens [verzoeker] staat het plan veel ruimere bouwmogelijkheden toe dan nodig is voor de verwezenlijking van de gewenste toekomstige situatie in het masterplan. Zo wordt het bouwvlak aanzienlijk vergroot. Daardoor kunnen gebouwen en overkappingen op een veel groter gebied gebouwd worden en mag er 1.000 m2 bebouwd worden.
Daarnaast zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak overige bouwwerken toegestaan, zonder dat daar een maximale oppervlakte voor is opgenomen, zo stelt [verzoeker]. Ook neemt de bouwhoogte aanzienlijk toe van deze overige bouwwerken, zoals kunstwerken, speeltoestellen en erfafscheidingen. Deze bouwhoogte kan met een omgevingsvergunning soms nog verder worden verhoogd. Daardoor stelt [verzoeker] dat hij geconfronteerd kan worden met een ongelimiteerde hoeveelheid, hoge bouwwerken op 16 m afstand van zijn woning, zoals een muur of schutting over de hele breedte van het terrein.
6.1. De Afdeling stelt vast dat voor alle gronden in het plangebied de bestemming "Maatschappelijk" en de functieaanduiding "kinderboerderij" gelden. Uit artikel 3.1, aanhef en onder a en c, volgt dat deze gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en een kinderboerderij met speeltuin. In het plan is voorzien in één bouwvlak van ongeveer 9.720 m2, met opnieuw een maximaal bebouwingspercentage van 15%. In totaal mag in de nieuwe situatie ongeveer 1.458 m2 van het bouwvlak worden bebouwd. De maximale bouwhoogte is 6 m.
Daarnaast mogen binnen het plangebied, zowel binnen als buiten het bouwvlak, overige bouwwerken worden opgericht. Uit artikel 3.2.3 van de planregels volgen de volgende maximale bouwhoogtes. Voor terreinafscheidingen voor de voorgevelrooilijn geldt een maximale bouwhoogte van 2 m en achter de voorgevelrooilijn is die hoogte 2,2 m. Vlaggenmasten en bouwwerken ten behoeve van verkeers- en verblijfsdoeleinden hebben een bouwhoogte van maximaal 6 meter hoog. Voor kunstwerken en speeltoestellen geldt een bouwhoogte van 5 m hoog. Voor overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, is de maximale bouwhoogte 3 m.
Artikel 3.3.1 van de planregels maakt het mogelijk om in afwijking van het bestemmingsplan met een omgevingsvergunning toe te staan dat overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, een maximale bouwhoogte van 6 m krijgen. Ook maakt dit artikel het mogelijk om met een omgevingsvergunning één schuilgelegenheid buiten het bouwvlak te bouwen met een omvang van 30 m2 en een bouwhoogte van 2,5 m.
6.2. In het geldende bestemmingsplan "Goor" zijn op de gronden in het plangebied ook de bestemming "Maatschappelijk" en de functieaanduiding "kinderboerderij" opgenomen. Daarnaast zijn er twee bouwvlakken opgenomen met samen een oppervlakte van ongeveer 3.800 m2. Uit artikel 16.2.1 van de regels bij dit bestemmingsplan volgt voor deze bouwvlakken een maximaal bebouwingspercentage van 15%, waardoor ongeveer 570 m2 bebouwd mag worden binnen deze bouwvlakken. De maximale bouwhoogte binnen het bouwvlak is 6 m.
Uit artikel 16.2.4 van de planregels van het bestemmingsplan "Goor" volgen de volgende maximale bouwhoogtes. De bouwhoogte van terreinafscheidingen voor de voorgevelrooilijn is maximaal 1 m en daarachter maximaal 2,2 m. Voor vlaggenmasten en bouwwerken ten behoeve van verkeers- en verblijfsdoeleinden is een bouwhoogte van maximaal 6 meter toegestaan. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, is 3 m. Onder die laatste categorie vallen ook kunstwerken en speelvoorzieningen, aangezien daarvoor geen aparte maximale bouwhoogte is opgenomen.
6.3. In de plantoelichting staat dat het doel van de herinrichting is om het terrein en de functies meer in balans te brengen en om het terrein meer te kunnen opdelen in kleinere gebieden. Dit met als doel om de beleving te verhogen en meer gebruik te maken van zichtlijnen. Als gevolg hiervan wordt bebouwing verplaatst, vindt nieuwbouw plaats en worden bouwwerken, geen gebouwen zijnde gerealiseerd. Deze ontwikkelingen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is.
De Afdeling stelt vast dat in de plantoelichting ook verwezen wordt naar de inrichting die is voorgesteld in het "Masterplan toekomstige situatie" (hierna: het masterplan) en dat geconcludeerd wordt dat er met het plan voldoende ruimte wordt gecreëerd om deze invulling mogelijk te maken. De Afdeling stelt vast dat de hierboven omschreven bebouwingsmogelijkheden ruimer zijn dan nodig om de inrichting uit het masterplan te realiseren.
6.4. De raad onderkent in de plantoelichting dat door de omvang van het bouwvlak en het maximale bebouwingspercentage een maximum van 1.459 m² aan bebouwd oppervlakte is toegestaan. De raad heeft toegelicht dat hij vindt dat dit maximum aan bebouwde oppervlakte voor gebouwen stedenbouwkundig inpasbaar is, gelet op de totale omvang van het terrein van 14.020 m2. De raad vindt daarbij van belang dat daarbij een maximale bouwhoogte van 6 m is opgenomen, omdat deze overeenkomt met de maximale bouwhoogte van bijgebouwen bij woningen in Goor. De raad bestrijdt niet dat een andere invulling van het plangebied mogelijk is dan het voorstel in het masterplan. De raad stelt echter bewust gekozen te hebben voor deze ruimere mogelijkheden om flexibiliteit in te bouwen.
In de plantoelichting wordt verder aangegeven dat het plan mogelijkheden biedt voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde. De raad heeft toegelicht dat de bouwhoogte van 2 m voor terreinafscheidingen voor de voorgevelrooilijn is opgenomen, omdat vanwege de huisvesting van nandoes en wallabies een hoogte van 1 m niet toereikend is. De raad heeft toegelicht dat hij een afscheiding van 2 m hoog over de hele breedte van het terrein ook ruimtelijk aanvaardbaar vindt, omdat er ook een plan is om een haag van deze hoogte te plaatsen. Deze haag is planologisch ook toegestaan en heeft een vergelijkbare impact op omwonenden qua uitzicht. De raad heeft daarbij gewezen op jurisprudentie van de Afdeling waaruit volgt dat er geen recht op blijvend vrij uitzicht is.
Voor wat betreft de bouwhoogte van kunstwerken en speeltoestellen wijst de raad erop dat deze in het geldende bestemmingsplan "Goor" al 3 m hoog mogen zijn. De verruiming van de toegestane bouwhoogte naar een hoogte naar 5 m is volgens de raad niet zo groot dat dit tot een onevenredige aantasting van het uitzicht leidt.
6.5. De Afdeling overweegt dat gelet op de hiervoor gegeven toelichting, de raad met het plan heeft gekozen voor een regeling, waarin zowel het masterplan kan worden gerealiseerd, als waarmee flexibiliteit wordt geboden. De raad heeft daarbij naar het oordeel van de Afdeling voldoende toegelicht dat deze ruimere mogelijkheden in overeenstemming zijn met de doelstellingen van het plan. De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling ook voldoende toegelicht dat deze ruimere bouwmogelijkheden stedenbouwkundig inpasbaar zijn.
De Afdeling overweegt verder dat de raad heeft ingezien dat de bebouwingsmogelijkheden in het plan, in het bijzonder de erfafscheiding, mogelijk nadelige gevolgen hebben voor [verzoeker], waaronder een verlies van uitzicht. De raad heeft de gevolgen voor [verzoeker] in beeld gehad en betrokken bij de afweging om het plan vast te stellen. Naar het oordeel van de Afdeling zijn de bebouwingsmogelijkheden in het plan voorzien van een toereikende motivering. De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling redelijkerwijs meer waarde kunnen hechten aan de wensen tot herinrichting van het terrein en de beoogde flexibiliteit, dan aan de belangen van [verzoeker] bij het beperken van de bouwmogelijkheden. Daarbij heeft de raad mogen betrekken dat tussen het perceel van [verzoeker] en de erfafscheiding die het plan mogelijk maakt, een smalle weg is gelegen en dat de afstand tot de woning van [verzoeker] tot die erfafscheiding ongeveer 16 m is. Het bouwvlak ligt op ongeveer 30 m. afstand van de woning. De Afdeling wijst hierbij op de beleidsruimte die de raad heeft bij het vaststellen van een bestemmingsplan.
6.6. Dit betoog slaagt niet.
Toename gebruik
7. [verzoeker] betoogt verder dat de raad onvoldoende onderzoek heeft verricht om te beoordelen of er met het plan sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor [verzoeker], bijvoorbeeld vanwege mogelijke geluidsoverlast. Daartoe voert hij aan dat de raad er ten onrechte vanuit gaat dat door het plan geen intensiever gebruik toegestaan wordt. Door het toenemen van de bebouwingsmogelijkheden kan er wel degelijk sprake zijn van intensiever gebruik, aldus [verzoeker]. [verzoeker] wijst erop dat in de toelichting van het plan ook staat dat er verschillende dierenverblijven worden toegevoegd. Daarnaast maakt het plan een schuilgelegenheid buiten het bouwvlak mogelijk. Deze kan daarom worden opgericht binnen de richtafstand van 30 m die volgt uit de brochure "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG-brochure). Daardoor had het plan niet zonder nader onderzoek naar bijvoorbeeld de geluidsbelasting vastgesteld kunnen worden, zo betoogt [verzoeker].
7.1. De Afdeling overweegt dat de VNG-brochure een indicatief en globaal karakter heeft en als hulpmiddel dient bij het ontwerpen van een bestemmingsplan. De VNG-brochure is bedoeld voor nieuwe situaties en niet voor de toetsing van bestaande situaties. In bestaande situaties kan de VNG-brochure evenwel een indicatie geven van de mate van hinder bij bestaande conflictsituaties. De Afdeling verwijst hiervoor naar haar uitspraak van 9 augustus 2023, ECLI:NL:RVS:2023:3073.
7.2. De Afdeling stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat er sprake is van een rustige woonwijk en dat een kinderboerderij valt onder categorie 2 van de VNG-brochure. Ook is niet in geschil dat daarvoor een richtafstand geldt van 30 m. Ook is niet in geschil dat de afstand van de woning van [verzoeker] tot de grens van het bestemmingsvlak met de bestemming "Maatschappelijk" ongeveer 16 m is. Deze afstand is niet veranderd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan "Goor".
In de zienswijzenota heeft de raad aangegeven dat door het plan de mogelijkheid ontstaat om op andere locaties op het terrein van de Kukelnest te bouwen. Daarbij is ervoor gekozen om tussen de omliggende woningen en het bouwvlak een afstand van minimaal 30 m aan te houden. Op zitting heeft de raad toegelicht dat het mogelijk is dat het plan tot een intensiever gebruik van het terrein door de kinderboerderij leidt, maar wijst ook hierbij op de positie van het bouwvlak.
De Afdeling overweegt dat voor zover het plan een grotere oppervlakte aan gebouwen en overkappingen toestaat, de positie van het bouwvlak ervoor zorgt dat deze op een afstand van meer dan 30 m van de woning van [verzoeker]. Daarmee heeft de raad bij het vastleggen van de positie van het bouwvlak aansluiting gezocht bij de richtafstand die in de VNG-brochure tussen kinderboerderijen en woningen geldt. Daarbij heeft de raad terecht geconcludeerd dat het mogelijke gebruik van de gronden tussen het bouwvlak en de woning van [verzoeker] niet is veranderd. Voor zover [verzoeker] er op heeft gewezen dat er buiten het bouwvlak een schuilgelegenheid gebouwd mag worden heeft de raad er in het verweerschrift terecht op gewezen dat dit alleen kan met een omgevingsvergunning, waarbij getoetst moet worden of de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden niet onevenredig worden aangetast.
De Afdeling oordeelt daarom dat de raad geen nader onderzoek hoefde te doen naar de gevolgen van het plan op het gebied van bijvoorbeeld geluid. De raad mag ervan uitgaan dat het plan niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat bij de omliggende woningen.
Dit betoog slaagt niet.
Wateroverlast
8. [verzoeker] betoogt dat in het plan ten onrechte niet is vastgelegd dat de hemelwaterberging binnen het plangebied plaats moet vinden. [verzoeker] voert daarvoor aan dat de hemelwaterafvoer van het plangebied en van [verzoeker] uitkomen in dezelfde sloot, waarbij de buis van het plangebied hoger hangt. Daarnaast is het plangebied opgehoogd. Deze constructie heeft volgens [verzoeker] voor wateroverlast gezorgd met waterschade aan zijn woning en bijgebouwen tot gevolg.
Daarnaast wijst [verzoeker] erop dat in de toelichting van het plan staat dat het waterschap aanvullende vragen heeft gesteld over de toename van de verharding en de wateropvang op het perceel en dat het waterschap vervolgens een positief advies heeft afgegeven. Er is ten onrechte geen inzicht gegeven in dit positieve advies.
8.1. De Afdeling stelt vast dat bij de voorbereiding van het bestemmingsplan onderzoek is gedaan naar de wateraspecten. Daarbij is een watertoets als bedoeld in artikel 3.1.6, eerste lid, onder b, van het Bro verricht. Hierover heeft afstemming plaatsgevonden met het waterschap. De resultaten van de watertoets zijn opgenomen in paragraaf 4.8 van de plantoelichting. Daaruit volgt dat er een positief advies is afgegeven door het waterschap. In het verweerschrift heeft de raad toegelicht dat het waterschap aanvullende vragen heeft gesteld over de toename van de verharding en wateropvang. Naar aanleiding van de antwoorden heeft het waterschap positief geadviseerd over het plan. De toename van de hoeveelheid bebouwing blijft namelijk onder de 1.500 m2. Pas als de toename in de bebouwingsmogelijkheden boven deze grens komt vereist het waterschap mogelijk aanvullende maatregelen voor de afwatering, aldus de raad. Daarnaast is het waterschap volgens de raad positief over het feit dat het hemelwater opgevangen kan worden op het eigen terrein, waaronder in een gegraven vijver.
De raad stelt zich op basis van het voorgaande op het standpunt dat geen sprake zal zijn van wateroverlast. Wat [verzoeker] heeft aangevoerd, geeft geen reden om de raad hierin niet te volgen. De enkele stelling van [verzoeker] dat hij ter plaatse van zijn eigen woning nu al wateroverlast ervaart, waarbij hij vreest dat dit zal toenemen door de extra verstening, is daarvoor niet genoeg.
Dit betoog slaagt niet.
Conclusie
9. Het beroep is ongegrond.
10. Gelet op het vorenstaande dient het verzoek te worden afgewezen.
11. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het beroep ongegrond;
II. wijst het verzoek af.
Aldus vastgesteld door mr. R. Uylenburg, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. L. Brouwers, griffier.
w.g. Uylenburg
voorzieningenrechter
w.g. Brouwers
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 september 2024
1080
Bijlage: regelgeving
Bestemmingsplan "Goor, herziening Lintelerweg 4"
Artikel 3 Maatschappelijk
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. maatschappelijke voorzieningen;
b. een kinderboerderij met speeltuin, ter plaatse van de aanduiding 'kinderboerderij';
(…)
3.2 Bouwregels
Het bouwen op de gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' is aan een aantal regels gebonden.
3.2.1 Gebouwen en overkappingen
a. de gebouwen worden gebouwd binnen het bouwvlak;
b. de bouwhoogte bedraagt maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven bouwhoogte, of de bestaande bouwhoogte als deze hoger is;
c. de bouwhoogte voor maximaal 10 m2 mag worden opgehoogte met 0,5 m ten behoeve van een liftkoker;
d. het bebouwingspercentage van het bouwvlak bedraagt maximaal het ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' aangegeven percentage.
3.2.2 Gebouwen en overkappingen voor verkeers- en verblijfsdoeleinden of voor openbare nutsvoorzieningen
a. de inhoud bedraagt per gebouw maximaal 50 m³;b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3 m.
3.2.3 Overige bouwwerken
a. de bouwhoogte van terreinafscheidingen bedraagt voor de voorgevelrooilijn maximaal 2 m en daarachter maximaal 2,2 m;
b. de bouwhoogte op zijerven die grenzen aan een openbare weg (niet zijnde een brandgang tussen twee gebouwen) of openbaar groengebied op een afstand van 1 m of minder uit de perceelgrens bedraagt maximaal 1 m;
c. de bouwhoogte van bouwwerken ten behoeve van verkeers- en verblijfsdoeleinden en openbare nutsvoorzieningen bedraagt maximaal 6 m;
d. per erf of terrein mag maximaal één vlaggenmast worden geplaatst met een bouwhoogte van maximaal 6 m;
e. de bouwhoogte van kunstwerken of speeltoestellen zal ten hoogste 5,00 m bedragen;
f. de bouwhoogte van andere overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 m.
3.3 Afwijken van de bouwregels
3.3.1 Afwijken
Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:
a. lid 3.2.1 sub a voor het bouwen van maximaal één schuilgelegenheid buiten het bouwvlak met een oppervlakte van maximaal 30 m² en een bouwhoogte van maximaal 2,5 meter;
b. (…)
c. lid 3.2.3 sub f voor het toestaan van een bouwhoogte van maximaal 6 m.
3.3.2 Toetsingscriteria
De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
a. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
b. het bebouwingsbeeld;
c. de verkeersveiligheid.