Uitspraak
202102153/1/R2.
Datum uitspraak: 27 december 2023
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], beiden wonend te Maastricht,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 11 februari 2021 in zaak nr. 19/3035 in het geding tussen
[appellant A] en [appellant B]
en
het college van burgemeester en wethouders van Maastricht.
Procesverloop
Bij besluit van 30 januari 2019 heeft het college aan Boschstraat Vastgoed B.V. (hierna: vergunninghoudster) een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van (vervangende) nieuwbouw van de bijna volledig gesloopte voormalige Sphinx feestzaal achter het pand Boschstraat 30 in Maastricht ter realisatie van een bowlingcentrum met Prison Island en restaurant.
Bij besluit van 1 oktober 2019 heeft het college het door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaar deels gegrond verklaard en het besluit van 30 januari 2019 onder verbetering van de motivering in stand gelaten.
Bij uitspraak van 11 februari 2021 heeft de rechtbank het door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op de zitting behandeld op 10 oktober 2023, waar [appellant A] en [appellant B], vertegenwoordigd door mr. W.D.W. van Aken, advocaat te Sittard-Geleen, en ir. P.W.H.J. Donners, en het college, vertegenwoordigd door mr. C.M.J.J. Erdkamp en ir. J. Smeets, zijn verschenen. Verder is op de zitting Boschstraat Vastgoed B.V., vertegenwoordigd door L. van Zanten, als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Boschstraat Vastgoed B.V. heeft op 4 januari 2019 een omgevingsvergunning aangevraagd voor de oprichting van een gebouw aan de achterzijde van een bestaand gebouw aan de Boschstraat 30 in Maastricht. Op de begane grond van de nieuwbouw is een bowlinggedeelte en een restaurant gesitueerd. Het Prison Island bevindt zich deels op de eerste en deels op de tweede verdieping van de nieuwbouw. De tweede verdieping wordt deels ook gebruikt als techniekruimte ten behoeve van de commerciële functies.
2. De gronden waarop het bouwplan is gesitueerd hebben op grond van het bestemmingsplan ‘Sphinx’, vastgesteld op 22 september 2009 (hierna: het bestemmingsplan), de enkelbestemming "Centrum" en de dubbelbestemming ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht en ‘"Waarde - Maastrichts erfgoed". Het te verbouwen pand - de voormalige Sphinx feestzaal - is een gemeentelijk monument en geregistreerd als ‘kenmerkend’ in het Maastrichts Planologisch Erfgoed.
3. Bij besluit van 30 januari 2019 heeft het college de gevraagde omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten het (ver)bouwen van een bouwwerk als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) en het wijzigingen/herstellen van een beschermd monument dan wel het slopen van een beschermd monument als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder f, van de Wabo respectievelijk artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wabo. Bij besluit van 1 oktober 2019 heeft het college het daartegen gemaakte bezwaar deels gegrond verklaard onder wijziging en aanvulling van de motivering en met toepassing van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo in samenhang met artikel 3.3, aanhef en onder b, van de regels van het bestemmingsplan een ontheffing verleend om de aangevraagde functies op de tweede verdieping toe te staan, en met toepassing van artikel 4, aanhef en onderdeel 1, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht een ontheffing verleend voor het bouwen op grond die is aangewezen als beschermd stadsgezicht.
4. [appellant A] en [appellant B] wonen op respectievelijk [locatie 1] en [locatie 2] in Maastricht, om de hoek van de Boschstraat. Zij betogen dat de omgevingsvergunning is verleend in strijd met een goede ruimtelijke ordening en in strijd met het facetbestemmingsplan "Facetbestemmingsplan Parkeren", vastgesteld op 29 mei 2018 (hierna: het facetbestemmingsplan).
5. Voor zover de wettelijke bepalingen en de planregels niet in de uitspraak zijn geciteerd, is de relevante regelgeving opgenomen in de bijlage die deel uitmaakt van deze uitspraak.
Aangevallen uitspraak
6. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college toereikend heeft onderbouwd dat aan de voorwaarden is voldaan om de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid van artikel 3.3, aanhef en onder b, van de regels van het bestemmingsplan toe te passen en dat toepassing daarvan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank heeft in dit verband overwogen dat voor het oordeel dat niet van de planregels kon worden afgeweken, aanleiding kan bestaan indien ernstig moet worden betwijfeld of voor de beoogde activiteit (nu daarvoor in dit geval geen milieu-omgevingsvergunning is vereist) naleving mogelijk is van regels die bij het Activiteitenbesluit milieubeheer (hierna: Activiteitenbesluit) zijn gesteld. Hierover overweegt de rechtbank dat er niet op voorhand zodanige twijfel bestaat dat niet op alle relevante waarneempunten aan de geluidnormen van het Activiteitenbesluit kan worden voldaan, dat het college om die reden geen medewerking heeft kunnen verlenen aan het van het bestemmingsplan afwijkend gebruik van de tweede verdieping.
De rechtbank heeft voorts geoordeeld dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat geen sprake is van strijd met het facetbestemmingsplan, omdat wordt voldaan aan de parkeernormen.
Gronden hoger beroep
Ontheffing gebruik verdieping
7. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college toepassing heeft mogen geven aan de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in artikel 3.3, aanhef en onder b, van de regels van het bestemmingsplan. Het bouwplan is namelijk in strijd met een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank heeft miskend dat niet is voldaan aan de voorwaarde dat door de ontheffing geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan. Het oordeel van de rechtbank dat op voorhand niet vaststaat dat de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit niet kunnen worden gehaald is onjuist. De akoestische gevolgen van het bouwplan zijn namelijk niet op de correcte manier vastgesteld.
Volgens [appellant A] en [appellant B] zijn de akoestische gevolgen van het bouwplan te beperkt beoordeeld en is het onderzoek verricht op basis van onjuiste maatstaven. Zo is het uitgangspunt van het geluidspectrum popmuziek niet aangetoond en had moeten worden uitgegaan van dancemuziek, is het akoestisch rekenmodel niet opgesteld conform de Handleiding meten en rekenen industrielawaai (hierna: Hmri), is de geluidbelasting niet op alle relevante beoordelingspunten berekend en zijn niet alle geluidbronnen meegenomen in het rekenmodel. Hierdoor is niet aangetoond of kan worden voldaan aan de geluidwaarden van het Activiteitenbesluit. Evenmin kan hierdoor de effectiviteit worden beoordeeld van de geluidwerende maatregelen in de gevels van de vier ruimten op de tweede verdieping ten behoeve van Prison Island. [appellant A] en [appellant B] betogen verder dat de rechtbank heeft miskend dat het aanvullende akoestisch onderzoek van 11 mei 2020 aantoont dat eerdere rapporten een foutief beeld geven van de akoestische situatie en dat wanneer de Hmri wordt gevolgd, de waarden voor de geluidbelasting op beoordelingspunten aan de achtergevels van de Boschstraat de streefwaarde van de brochure "Bedrijven en Milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de geluidgrenswaarde van het Activiteitenbesluit te boven gaan.
[appellant A] en [appellant B] betogen onder verwijzing naar de door hen overgelegde contra-expertise van 10 juni 2019 en 10 januari 2020 dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in de contra-expertises niet is betwist dat de gehanteerde methode een ‘worst case’ methode is. Dit is namelijk wel betwist. Ook betogen [appellant A] en [appellant B] onder verwijzing naar pagina 3 van de contra-expertise van 10 januari 2020 dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college de kritiek uit de contra-expertise ten aanzien van het rekenmodel waarin met een onjuiste reflectie is gerekend voldoende heeft weerlegd.
[appellant A] en [appellant B] betogen ten slotte dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij niet inzichtelijk hebben gemaakt dat cumulatie van geluid zal optreden vanwege 8 aan te leggen parkeerplaatsen waardoor het woon- en leefklimaat in de omgeving onevenredig zal worden aangetast.
7.1. Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) voor de wettelijke adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Als een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het orgaan de adviseur een reactie op wat die partij over het advies heeft aangevoerd.
7.2. Het college heeft toepassing gegeven aan de afwijkingsbevoegdheid uit artikel 3.3, aanhef en onder b, van de planregels. Op grond van dit artikel kan ontheffing worden verleend van het bepaalde in artikel 3.1, onder a, van de planregels om een commerciële functie op een verdieping toe te staan. De voorwaarde hiervoor is, onder andere, dat er geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan.
De Afdeling zal bezien of de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat het college de ontheffing mocht verlenen, op grond van de overwegingen dat het college op voorhand niet ernstig eraan hoefde te twijfelen dat met de beoogde activiteiten kan worden voldaan aan de in het Activiteitenbesluit gestelde geluidnormen en de activiteiten aldus niet zouden leiden tot onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu.
7.3. Uit de stukken in het dossier blijkt dat er meerdere akoestische onderzoeken en tegenonderzoeken zijn uitgevoerd naar de gevolgen van het bouwplan. De rapporten verschillen op enkele detailpunten. De akoestische onderzoeken zijn afkomstig van K+ Adviesgroep en zijn beoordeeld door de Regionale Uitvoeringsdienst Zuid-Limburg (hierna: RUD ZL). De RUD ZL concludeerde dat het gebruik van de tweede etage in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De tegenonderzoeken van [appellant A] en [appellant B] zijn opgesteld door Spider Monkey Consultancy. RUD ZL zag geen aanleiding om naar aanleiding van de tegenrapporten tot een ander oordeel te komen.
7.4. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college op voorhand niet zodanig hoefde te twijfelen of aan de geluidnormen van het Activiteitenbesluit kan worden voldaan dat het de ontheffing niet had mogen verlenen omdat dit tot onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu zou kunnen leiden.
De Afdeling volgt niet het betoog van [appellant A] en [appellant B] dat het onderzoek is verricht op basis van onjuiste maatstaven omdat het uitgangspunt van geluidspectrum popmuziek niet is aangetoond en dat dancemuziek als uitgangspunt genomen had moeten worden. Daartoe overweegt de Afdeling dat in het aanvullend onderzoek van 11 mei 2020 conform de Hmri een toeslag van 10 dB vanwege muziekgeluid is toegepast. [appellant A] en [appellant B] hebben niet aannemelijk gemaakt dat met de toegepaste straffactor onvoldoende rekening zou zijn gehouden met het hinderlijke karakter van het muziekgeluid, ook wanneer sprake zou zijn van dancemuziek. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college in zoverre geen aanleiding voor twijfel hoeven zien of met de beoogde activiteiten kan worden voldaan aan de in het Activiteitenbesluit gestelde geluidnormen.
Het betoog van [appellant A] en [appellant B] dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in de contra-expertises niet is betwist dat de gehanteerde methode een ‘worst case’ methode is en dat de rechtbank daardoor heeft miskend dat niet aan de geluidnormen van het Activiteitenbesluit kan worden voldaan, volgt de Afdeling evenmin. Daartoe overweegt de Afdeling als volgt. Zelfs als in de gehanteerde methode niet van een ‘worst case’-scenario is uitgegaan omdat daarin is afgeweken van de in de Hmri voorgeschreven wijze van modellering - bijvoorbeeld doordat voor een aantal geluidbronnen niet de voorgeschreven regel voor brongeometrie in acht is genomen - kan dat naar het oordeel van de Afdeling niet leiden tot het oordeel dat ernstige twijfel bestaat of aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit kan worden voldaan. Daartoe overweegt de Afdeling dat in het akoestisch onderzoek is geconcludeerd dat de in artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit opgenomen etmaalwaarde van 50 dB(A) niet wordt overschreden. Dat volgens het tegenrapport bijvoorbeeld niet is uit te sluiten dat er rekentechnisch een bepaalde extra afstand in de berekening is genomen doordat op waarneempunt 2 een andere waarneemhoogte is ingevoerd dan de bronhoogte, waardoor de berekende waarde uit het akoestisch onderzoek bij waarneempunt 2 bij een andere invoerwaarde in zekere mate hoger is dan 47,3 dB(A), leidt niet tot een ander oordeel. Mocht het zo zijn dat bij een andere modellering sprake zal zijn van enige overschrijding van de in artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit opgenomen etmaalwaarde van 50 dB(A), dan is het wél voldoen aan deze geluidnorm van het Activiteitenbesluit in dit geval een relatief eenvoudige handeling. Dat geldt ook voor andere punten die het tegenrapport aanwijst waardoor bij een andere modellering mogelijk op enige overschrijding van de in artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit opgenomen etmaalwaarde van 50 dB(A) zou worden uitgekomen. Zo zou de muziekinstallatie kunnen worden voorzien van een geluidbegrenzer (zogenoemde limiter). Gelet daarop heeft het college in zoverre geen aanleiding voor twijfel hoeven zien of met de beoogde activiteiten kan worden voldaan aan de in het Activiteitenbesluit gestelde geluidnormen.
[appellant A] en [appellant B] betogen verder ten onrechte dat de rechtbank heeft miskend dat de ontheffing niet had mogen worden verleend vanwege de cumulatie van geluid die zal optreden vanwege 8 aan te leggen parkeerplaatsen die zien op de bouw van 8 nieuwbouwwoningen. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat de cumulatie van geluid die zal optreden vanwege 8 aan te leggen parkeerplaatsen niet zal leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving. Daartoe overweegt de Afdeling dat het college op de zitting heeft toegelicht dat het plafond boven de parkeerplaatsen is voorzien van materiaal dat geluid absorbeert.
Gelet op het bovenstaande ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college geen toepassing heeft mogen geven aan de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in artikel 3.3, onder b, van de regels van het bestemmingsplan.
Het betoog slaagt niet.
Parkeren
8. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de vergunning niet in strijd met het facetbestemmingsplan is verleend. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat bij het bepalen van de parkeervraag voor de nieuwe activiteiten kan worden gesaldeerd met de parkeervraag van Festi-Village, zodat volgens de rechtbank slechts rekening dient te worden gehouden met een toename van 4 parkeerplaatsen. De rechtbank heeft miskend dat de leegstand van de ruimte sinds het einde van de exploitatie van Festi-Village in 2009 en de toegenomen parkeerdruk in de directe omgeving bijzondere omstandigheden vormen waardoor bij het bepalen van de parkeervraag voor de nieuwe activiteit niet kan worden gesaldeerd met de parkeervraag van Festi-Village. De rechtbank is ten onrechte niet ingegaan op het overgelegde tegenrapport van VanderLeek Verkeersadvies van 24 november 2019. De parkeerbehoefte van 55 parkeerplaatsen moet op eigen terrein worden afgewikkeld.
8.1. [appellant A] en [appellant B] betogen ten onrechte dat de rechtbank heeft miskend dat er bijzondere omstandigheden zijn op grond waarvan het college de parkeerbehoefte van de vergunde activiteit niet mocht salderen met de parkeervraag van Festi-Village. Hieromtrent overweegt de Afdeling dat bij de beoordeling van de vraag of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling alleen rekening hoeft te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan (vgl. de uitspraak van de Afdeling van 6 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2189, onder 5.3). Leegstand van het pand gedurende een periode is daarbij niet relevant (vgl. de uitspraak van de Afdeling van 6 oktober 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2189, onder 5.3). In de duur van de leegstand alleen (sinds het einde van de exploitatie van Festi-Village in 2009) ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de parkeerbehoefte niet mag worden gesaldeerd. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank terecht overwogen dat de vorige functie nog steeds binnen het bestemmingsplan past en wat betreft de parkeervraag een reële invulling vormt van het ter plaatse toegestane gebruik.
De omstandigheid alleen dat de rechtbank niet afzonderlijk is ingegaan op alle kritiekpunten van het tegenrapport van VanderLeek Verkeersadvies van 24 november 2019 brengt naar het oordeel van de Afdeling niet met zich dat de rechtbank in zoverre heeft miskend dat de vergunning in strijd met het facetbestemmingsplan is verleend. Daartoe overweegt de Afdeling dat het college in het verweerschrift in beroep bij de rechtbank op deze punten uit het tegenrapport heeft gereageerd, [appellant A] en [appellant B] deze reactie niet nader hebben betwist en de rechtbank aan de hand van hun betoog heeft beoordeeld of de parkeerbalans toereikend is onderbouwd.
Gelet op het bovenstaande heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat geen sprake is van strijd met het facetbestemmingsplan en dat bij het bepalen van de parkeervraag voor de nieuwe activiteiten kan worden gesaldeerd met de parkeervraag van Festi-Village, zodat slechts rekening dient te worden gehouden met een toename van 4 parkeerplaatsen.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
10. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Kuipers, griffier.
w.g. Van Ettekoven
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Kuipers
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 27 december 2023
271-1010
BIJLAGE
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1, eerste lid, luidt:
"Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
a. het bouwen van een bouwwerk,
[…]
f. het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een rijksmonument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een rijksmonument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht,
[…]."
Artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder b, luidt:
"Voor zover ingevolge een bepaling in een provinciale of gemeentelijk verordening een vergunning of ontheffing is vereist om een monument als bedoeld in een zodanige verordening te slopen, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen of te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht, geldt een zodanige bepaling als een verbod om een project voor zover dat geheel of gedeeltelijk uit die activiteiten bestaat, uit te voeren zonder omgevingsvergunning."
Artikel 2.12, eerste lid, luidt:
"Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. Indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1º met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
2º in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen,
3º in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;
[…]."
Besluit omgevingsrecht
Artikel 2.7 luidt:
"Als categorieën gevallen als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet worden aangewezen de categorieën gevallen in artikel 4 van bijlage II."
Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht
Artikel 4, aanhef en onder 1, luidt:
"Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking:
1.een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, wordt voldaan aan de volgende eisen:
a. niet hoger dan 5 m, tenzij sprake is van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf,
b.de oppervlakte niet meer dan 150 m2;"
Bestemmingsplan "Sphinx"
Artikel 3.1, aanhef en onder a, van de planregels luidt:
"[…] Uitsluitend op de begane grondlaag, de eerste verdieping alsmede de kelderverdiepingen aansluitend bij de parkeergarages:
[…] - cultuur en ontspanning;
[…]"
Artikel 3.3, aanhef en onder b, van de planregels luidt:
"Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen:
[…]
b. Van het bepaalde in 3.1, sub a, ten behoeve van het toestaan van commerciële functies (kantoren, horeca, maatschappelijke doeleinden, cultuur en ontspanning, dienstverlening) op verdiepingen, mits
(1) de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed;
(2) geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan;
(3) er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder belangen van derden en die van aangrenzende percelen. […]"