Uitspraak
202200234/3/R1.
Datum uitspraak: 27 december 2023
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
1. Agrimotel B.V., gevestigd te Amsterdam, en anderen,
2. Meerland Onroerend Goed B.V., gevestigd te Amstelveen, en anderen
appellanten,
en
de raad van de gemeente Amstelveen,
verweerder.
Procesverloop
Bij tussenuitspraak van 8 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:494, heeft de Afdeling de raad opgedragen de gebreken te herstellen in zijn besluit van 10 november 2021 tot vaststelling van het exploitatieplan "Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)". De tussenuitspraak is aangehecht.
Bij besluit van 24 mei 2023 heeft de raad het exploitatieplan "Aangepast exploitatieplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’" vastgesteld om de gebreken die in de tussenuitspraak zijn geconstateerd te herstellen.
Daartoe in de gelegenheid gesteld hebben Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen hierover een zienswijze naar voren gebracht.
Daartoe in de gelegenheid gesteld heeft de raad een reactie op deze zienswijzen ingediend.
Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op deze reactie van de raad. Van deze gelegenheid hebben Meerland Onroerend Goed en anderen gebruik gemaakt.
De Afdeling heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft. Vervolgens heeft de Afdeling het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Het besluit van 10 november 2021
1. De Afdeling heeft onder 22 en 35 in de tussenuitspraak geoordeeld dat de raad zich bij de raming van de inbrengwaarde van het object [locatie 1] van Agrimotel en anderen en het object [locatie 2] van Meerland Onroerend Goed en anderen niet zonder meer had mogen baseren op het taxatierapport "Marktwaarde exploitatieplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" van 9 september 2021, opgesteld door [partij] (hierna: taxatierapport), waaraan een geveltaxatie ten grondslag lag. De Afdeling heeft daartoe overwogen dat in aanmerking genomen de aard en de bestemming van de objecten, de taxateurs van [partij] bij het opstellen van het taxatierapport over onvoldoende informatie beschikten om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van de te taxeren objecten.
2. Gelet op wat in de tussenuitspraak is overwogen onder 22, 35 en 40 is het besluit van de raad van 10 november 2021 tot vaststelling van het exploitatieplan "Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen en daarmee in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Om die reden zijn de beroepen van Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen tegen dit besluit gegrond en moet het besluit worden vernietigd.
Het herstelbesluit
Algemeen
3. Ter uitvoering van de tussenuitspraak heeft de raad met het herstelbesluit van 10 november 2021 het exploitatieplan in gewijzigde vorm opnieuw vastgesteld en nader onderbouwd met het "Taxatierapport (addendum)" van april 2023, welk rapport een aanvulling vormt op het taxatierapport van september 2021. Op basis hiervan komt de raad uit op een hogere inbrengwaarde voor de objecten van Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen dan in het oorspronkelijke besluit van 10 november 2021.
4. Het herstelbesluit is een besluit tot wijziging van het besluit van de raad van 10 november 2021 tot vaststelling van het exploitatieplan "Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" en is ingevolge artikel 6:19, eerste lid, van de Awb onderdeel van dit geding. De beroepen zijn van rechtswege mede gericht tegen dit besluit.
Inbrengwaarde
5. Agrimotel en anderen betogen dat in het Taxatierapport (addendum) ten onrechte wordt verwezen naar het begrip "marktwaarde" en dat aansluiting gezocht moet worden bij het begrip "werkelijke waarde". Zij wijzen erop dat de waarderingsgrondslag de inbrengwaarde is zoals bedoeld in artikel 6.13, vijfde lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro). Nu op de peildatum geen sprake is van onteigening, wordt de inbrengwaarde volgens Agrimotel en anderen vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. De toepassing hiervan brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde), zo stellen Agrimotel en anderen.
5.1. In reactie op deze beroepsgrond heeft de raad, onder verwijzing naar paragraaf 5.2 van het Taxatierapport (addendum) van [partij] en onder verwijzing naar een notitie van [partij] van 14 augustus 2023, aangegeven dat dit betoog juist is en dat ook [partij] in het Taxatierapport (addendum) is uitgegaan van deze in artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro bedoelde waarderingsgrondslag van de inbrengwaarde. Deze waarderingsgrondslag en de daarin genoemde bepalingen van de onteigeningswet zijn ook expliciet in het rapport van [partij] vermeld. In zoverre mist deze beroepsgrond feitelijk grondslag. Agrimotel heeft niet onderbouwd dat de omstandigheid dat [partij] het begrip "marktwaarde" heeft gehanteerd, wat daar ook van zij, er toe heeft geleid dat de raad in dit geval van een onjuiste waarderingsgrondslag is uitgegaan en dat dit heeft geleid tot een waardering van de inbrengwaarde die niet in overeenstemming is met artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro.
Het betoog faalt.
Gebruikswaarde
6. Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen betogen dat de raad bij de vaststelling van het exploitatieplan ten onrechte is uitgegaan van een te lage gebruikswaarde. Volgens hen had bij de raming daarvan niet mogen worden uitgegaan van een agrarische grondprijs van € 35,00 per m² op de peildatum van 10 mei 2021, maar van € 45,00 per m². Zij voeren aan dat de getaxeerde inbrengwaarden onjuist zijn, omdat de in het Taxatierapport (addendum) in aanmerking genomen transacties niet representatief zijn en andere, volgens hen essentiële, transacties die hebben plaatsgevonden, ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten dan wel onvoldoende zijn meegenomen. Agrimotel en anderen wijzen verder op het hangende het beroep overgelegde taxatierapport "Gebruikswaarde Meerlandenweg 65a en 65b in Amstelveen", van 15 maart 2022 en opgesteld door Westmaas Makelaardij B.V. en BaseValue B.V. (hierna: tegenrapport), waarin op basis van referentietransacties tot een agrarische grondprijs van € 41,00 tot € 45,00 per m² op de peildatum van 10 mei 2021 is gekomen.
6.1. Het betoog dat de agrarische grondprijs van € 35,00 per m² moet worden heroverwogen, ziet op aspecten die niet het onderwerp vormen van de door de Afdeling aan de raad gegeven opdracht en de wijze waarop de raad daaraan uitvoering heeft gegeven. Over de agrarische grondprijs van € 35,00 per m² is, voor zover dit is aangevoerd door Meerland Onroerend Goed en anderen, in de tussenuitspraak een eindoordeel gegeven. In wat Meerland Onroerend Goed en anderen hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding terug te komen van dit oordeel. Dat wat Meerland Onroerend Goed en anderen daarover hebben aangevoerd moet dan ook hier buiten inhoudelijke bespreking blijven.
Voor zover Agrimotel en anderen dit betoog ook in hun zienwijzen hebben aangevoerd, overweegt de Afdeling dat zij dit niet in hun beroepschrift hebben aangevoerd noch op de zitting van 27 juli 2022 naar voren hebben gebracht. Agrimotel en anderen zijn niet in een nadeliger positie komen te verkeren als gevolg van het herstelbesluit ten opzichte van de positie waarin zij zich bevonden na het oorspronkelijke besluit, aangezien de agrarische grondprijs niet is gewijzigd met de vaststelling van het herstelbesluit. Onder deze omstandigheden acht de Afdeling het pas in dit stadium aanvoeren van dit betoog, nu niet is gebleken dat dit niet eerder had gekund, in strijd met de goede procesorde. Wat Agrimotel en anderen over de agrarische grondprijs hebben aangevoerd, blijft daarom in zoverre buiten inhoudelijke bespreking.
Slotoverwegingen
7. Gelet op wat in de tussenuitspraak is overwogen onder 6 tot en met 12.1, zijn de beroepen van Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen tegen het besluit van 10 november 2021 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" ongegrond.
8. Gelet op wat hiervoor onder 2 is overwogen, zijn de beroepen van Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen tegen het besluit van de raad van 10 november 2021 tot vaststelling van het exploitatieplan "Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" gegrond. Dit besluit moet wegens strijd met artikel 3:2 van de Awb worden vernietigd.
9. Gelet op wat hiervoor onder 5 tot en met 6.1 is overwogen, zijn de beroepen van Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen tegen het besluit van de raad van 24 mei 2023 tot vaststelling van het exploitatieplan "Aangepast exploitatieplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’" ongegrond.
10. De raad moet de proceskosten van Agrimotel en anderen en Meerland Onroerend Goed en anderen vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart de beroepen van Agrimotel B.V. en anderen en Meerland Onroerend Goed B.V. en anderen tegen het besluit van 10 november 2021 van de raad van de gemeente Amstelveen tot vaststelling van het bestemmingsplan "Chw bestemmingsplan Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" ongegrond;
II. verklaart de beroepen van Agrimotel B.V. en anderen en Meerland Onroerend Goed B.V. en anderen tegen het besluit van 10 november 2021 van de raad van de gemeente Amstelveen tot vaststelling van het exploitatieplan "Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)" gegrond;
III. vernietigt het onder II genoemde besluit;
IV. verklaart de beroepen van Agrimotel B.V. en anderen en Meerland Onroerend Goed B.V. en anderen tegen het besluit van de raad van de gemeente Amstelveen van 24 mei 2023 tot vaststelling van het exploitatieplan "Aangepast exploitatieplan ‘Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)’" ongegrond;
V. veroordeelt de raad van de gemeente Amstelveen tot vergoeding van bij appellanten in verband met de behandeling van de beroepen gemaakte proceskosten tot een bedrag van:
- € 1.674,00 aan Agrimotel B.V. en anderen, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
- € 2.092,50 aan Meerland Onroerend Goed B.V. en anderen, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
VI. gelast dat de raad van de gemeente Amstelveen het door appellanten voor de behandeling van hun beroep betaalde griffierecht vergoedt tot een bedrag van:
- € 365,00 aan Agrimotel B.V. en anderen, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
- € 365,00 aan Meerland Onroerend Goed B.V. en anderen, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan.
Aldus vastgesteld door mr. H.C.P. Venema, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. C.H. Bangma, leden, in tegenwoordigheid van mr. A. van Helvoort, griffier.
w.g. Venema
voorzitter
w.g. Van Helvoort
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 27 december 2023
877