Uitspraak
202201482/1/R2.
Datum uitspraak: 30 augustus 2023
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak in het geding tussen:
DeMaSt Heistraat B.V., tevens handelend onder de naam Mastade Real Estate, gevestigd te Waalre,
appellante,
en
de raad van de gemeente Veldhoven,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 21 december 2021 heeft de raad de aanvraag van Mastade om een bestemmingsplan vast te stellen voor de ontwikkellocatie Heistraat-Zoom afgewezen.
Tegen dit besluit heeft Mastade beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
Mastade heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 juni 2023, waar Mastade, vertegenwoordigd door [gemachtigden] en bijgestaan door mr. L.C.G. Hoenselaar, advocaat te Eindhoven, en de raad, vertegenwoordigd door S. Spijkers en R. Ramcharan en bijgestaan door mr. A.H.J. Hofman, advocaat te Eindhoven, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. Sinds oktober 2018 is het college van de gemeente Veldhoven in onderhandeling met Mastade over de bouw van een gebouw voor de huisvesting van twee fastfoodketens en bijbehorende ‘drive-thru’. Ook heeft het college het ontwerpbestemmingsplan "Ontwikkellocatie Heistraat-Zoom", dat deze ontwikkeling mogelijk maakt, opgesteld. De beoogde locatie voor dit plan grenst aan de woonwijk Zeelst en is op veel weerstand van de bewoners gestuit. Op 21 december 2021 heeft de raad een motie aangenomen om te onderzoeken of in plaats van de fastfoodketens en drive-thru, woningbouw mogelijk is op het perceel en heeft hij het bestemmingsplan niet vastgesteld. Mastade is het hier niet mee eens. In deze uitspraak zal de Afdeling beoordelen of de raad het ontwerpbestemmingsplan niet vast heeft mogen stellen.
Toetsingskader
2. Bij het besluit over de vaststelling van een bestemmingsplan heeft de raad beleidsruimte en moet hij de betrokken belangen afwegen. De Afdeling maakt die belangenafweging niet zelf, maar beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met dat besluit te dienen doelen.
Weigering om vast te stellen
3. Mastade betoogt dat de raad het besluit van 21 december 2021 niet goed heeft gemotiveerd omdat de weigering geen argumenten bevat over de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het ontwerpbestemmingsplan en geen kenbare belangenafweging bevat. De verwijzing naar de motie van de gemeenteraadsvergadering van 21 december 2021 waarin het college wordt verzocht om de mogelijkheid tot woningbouw op de plek van het ontwerpbestemmingsplan te onderzoeken, kan volgens Mastade niet volstaan als kenbare belangenafweging. Mastade betoogt verder dat de motie niet betekent dat er op het perceel ook woningen gerealiseerd kunnen worden, omdat de locatie niet geschikt is voor woningbouw. De locatie ligt namelijk in de buurt van een LPG-tankstation en snelweg.
3.1. Daarnaast betoogt Mastade dat de raad de motie eerder in had moeten dienen, omdat al langer woningnood bestaat en Mastade voorafgaand aan het ontwerpbestemmingsplan met het college in gesprek is geweest over een combinatie van een horeca- en woonbestemming maar daar destijds van af heeft gezien, onder meer vanwege de gebiedsaanduiding ‘veiligheidszone-lpg’ die op de locatie rust, en de nabijheid van de A2/N2. Mastade stelt dat zij door de handelwijze van de raad onevenredig hard in haar (financiële) belang is getroffen. Op basis van de in 2018 gesloten koopovereenkomst en anterieure overeenkomst én door het college gedane toezeggingen heeft Mastade immers forse investeringen gedaan.
3.2. De raad stelt zich op het standpunt dat hij het besluit om het plan niet vast te stellen goed heeft gemotiveerd. In het besluit van 21 december 2021 heeft de raad gemotiveerd dat het gemeentelijke belang in zijn afweging zwaarder heeft gewogen dan het belang van de initiatiefnemer. Voor die belangenafweging verwijst de raad naar de motie die is aangenomen in de gemeenteraadsvergadering van 21 december 2021. Uit die motie volgt dat de raad unaniem heeft bepaald dat er een groot tekort aan woningen bestaat in de gemeente Veldhoven en dat daarom, in het gemeentelijke belang, onderzocht moet worden in hoeverre woningbouw gerealiseerd kan en mag worden op dit perceel. De raad stelt dat die woningnood de laatste jaren alleen maar groter is geworden en dat hij daarom ook dit perceel wil gebruiken voor eventuele woningbouw. De raad heeft toegelicht dat hij daarom zijn woningdoelstelling om 5.000 woningen te bouwen heeft versneld van 2040 naar 2032. De raad heeft verder toegelicht dat hij de ontwikkellocatie Heistraat-Zoom daarom, hoewel hij de locatie niet ideaal acht, recentelijk toch heeft aangemerkt als locatie voor potentiële woningbouw en de mogelijkheid daarvoor wil onderzoeken. Daarnaast heeft de raad in de motie van 21 december 2021 verwezen naar de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan "Aansluiting Kruisstraat" en heeft hij toegelicht dat het nooit de bedoeling is geweest om horeca op deze locatie te vestigen.
3.3. De Afdeling stelt voorop dat een overeenkomst met het college niet kan leiden tot een verplichting van de raad aan gronden een bestemming te geven die de raad niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening acht. Het besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan kan mede afhankelijk van alle in de loop van de procedure naar voren gekomen feiten en belangen - ook de mogelijke belangen van derden - anders uitvallen dan bij het sluiten van de overeenkomst is ingeschat. Dat tussen Mastade en het college een overeenkomst is gesloten, is wel een omstandigheid die de raad bij de weigering tot vaststelling van het plan in zijn overwegingen moet betrekken. De Afdeling verwijst ter vergelijking naar haar uitspraak van 4 mei 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1302, onder 6.1.
3.4. De raad heeft het besluit van 21 december 2021 deugdelijk gemotiveerd en zich op het standpunt mogen stellen dat het besluit niet onevenredig is. De raad heeft meer waarde mogen hechten aan het creëren van extra woongelegenheid, dan aan het (financiële) belang van Mastade. De raad heeft met stukken onderbouwd dat een groot woningtekort bestaat en dat de woningnood na het sluiten van de overeenkomst met Mastade is toegenomen. De raad heeft verder toegelicht dat de locatie, anders dan Mastade betoogt, geschikt is te maken voor woningbouw. Het belang van woningbouw behoort tot een goede ruimtelijke ordening en valt bij uitstek binnen de beleidsruimte die de raad bij het (niet) vaststellen van bestemmingsplannen heeft. Dat de raad in zijn motivering niet is ingegaan op de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het ontwerpplan, doet daaraan niet af, omdat de raad zijn besluit op andere wijze al goed heeft gemotiveerd. Er kunnen immers meer ontwerpplannen ruimtelijk aanvaardbaar zijn.
3.5. Daarnaast heeft de raad er terecht op gewezen dat hij zich van meet af aan zeer kritisch heeft uitgelaten over het ontwikkelingsplan. Mastade heeft niet de verwachting kunnen hebben dat het plan met zekerheid vastgesteld zou worden. De gedane investeringen heeft Mastade dan ook voor eigen risico gedaan. De Afdeling ziet verder geen aanleiding om te oordelen dat de raad onzorgvuldig heeft gehandeld door in dit stadium een motie aan te nemen en het ontwerpbestemmingsplan niet vast te stellen.
Het betoog slaagt niet.
Conclusie
4. Het beroep is ongegrond.
5. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. B. Meijer lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van R.M. Ahmady-Pikart, griffier.
w.g. Meijer
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Ahmady-Pikart
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 30 augustus 2023
638-1045