Uitspraak
202106810/1/A2.
Datum uitspraak: 21 september 2022
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], beiden wonend te Limmen, gemeente Castricum,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank NoordHolland van 1 oktober 2021 in zaak nr. 20/3917 en 20/3918 in het geding tussen:
[appellant A] en [appellant B]
en
het college van burgemeester en wethouders van Castricum.
Procesverloop
Bij besluiten van 1 oktober 2019 heeft het college de aanvragen van [appellant A] en [appellant B] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluiten van 22 juni 2020 heeft het college de door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 oktober 2021 heeft de rechtbank het door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant A] en [appellant B] hebben nader stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 12 juli 2022, waar [appellant A] en [appellant B], bijgestaan door [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. M.M. Brinkman, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant A] en [appellant B] hebben in 1984 beiden een kavel gekocht aan de [locatie 1], respectievelijk [locatie 2], in Limmen waarop zij een woning hebben laten bouwen. Op 5 juli 2017 is het uitwerkingsplan "Limmen Linten fase 1C" (hierna: het nieuwe plan) inwerking getreden waarmee op de gronden ten noordwesten van hun percelen, gelegen aan de achterzijde van hun tuinen, negen vrijstaande woningen mogelijk zijn gemaakt op gronden die voorheen voor agrarische doeleinden mochten worden gebruikt. Volgens [appellant A] en [appellant B] zijn hun woningen als gevolg van dit plan in waarde gedaald. Zij hebben het college daarom verzocht om een tegemoetkoming in de schade die zij hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe plan.
Besluitvorming
2. Het college heeft voorafgaand aan het nemen van een besluit op de aanvragen van [appellant A] en [appellant B] advies gevraagd aan Langhout&Wiarda (hierna: Langhout). In de adviezen van 21 mei 2019 heeft Langhout geadviseerd om de aanvragen af te wijzen omdat de schade ten tijde van de aankoop van de percelen in 1984 voorzienbaar was. Daarbij wordt gewezen op het Streekplan Noord-Kennemerland dat op 1 december 1982 openbaar is gemaakt (hierna: het Streekplan). Op pagina 34 van het Streekplan staat dat na 1992 een verdere uitbreiding in noordelijke richting niet uitgesloten is, rekening houdende met een mogelijke doorgaande subregionale opvangfunctie van Limmen. Verder is het gebied op de bij het Streekplan horende kaart aangeduid als woongebied ‘reservering’ door de toekenning van een groene kleur en een arcering, wat volgens de legenda overeenkomt met deze aanduiding. Dit maakt volgens Langhout dat er ten tijde van de aankoop van de percelen in 1984 sprake was van een concreet beleidsvoornemen op basis waarvan woningbouw mocht worden verwacht in de directe omgeving van de woningen van [appellant A] en [appellant B].
3. Het college heeft deze adviezen aan de besluiten van 1 oktober 2019 ten grondslag gelegd en de aanvragen afgewezen. Daartegen hebben [appellant A] en [appellant B] beiden bezwaar gemaakt.
4. Naar aanleiding van het advies van de commissie bezwaarschriften heeft Langhout op 24 januari 2020 een nader advies uitgebracht. Volgens Langhout kan de plankaart niet anders worden opgevat dan dat de betreffende gronden zijn aangewezen als ‘reservering’.
5. Bij besluiten van 22 juni 2020 heeft het college in overeenstemming met de adviezen van Langhout de bezwaren van [appellant A] en [appellant B] ongegrond verklaard.
De rechtbank
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat [appellant A] en [appellant B] ten tijde van de aankoop van hun percelen in 1984 op basis van het Streekplan rekening hadden moeten houden met het scenario van uitbreiding van woningbouw in noordelijke richting. De rechtbank oordeelt daarom dat het college de aanvragen wegens de voorzienbaarheid van de planologische wijziging heeft mogen afwijzen.
Het hoger beroep
7. In hoger beroep stellen [appellant A] en [appellant B] zich op het standpunt dat zij op basis van het Streekplan geen rekening hoefden te houden met woningbouw op de gronden ten noordwesten van hun woningen. Zij bestrijden het standpunt van het college dat op de kaart bij het Streekplan aan die gronden de aanduiding ‘reservering’ is toegekend. Bij bestudering van de originele kaart blijkt volgens hen dat er ten noorden van de Burgemeester Nieuwenhuijsenstraat een oranje streep is ingetekend, wat volgens hen duidt op toekenning van de aanduiding ‘Toekomstig 1982 -1992’. In dit kader wijzen zij op een onderzoek dat Fix Media heeft gedaan naar de kaart. Deze streep is volgens [appellant A] en [appellant B] alleen zichtbaar als de kaart wordt vergroot. De oranje streep is volgens [appellant A] en [appellant B] bovendien niet zichtbaar op de kaart die door de adviseur is gebruikt omdat dat een kopie betreft met een lage resolutie. Het advies is daarmee ten onrechte niet gebaseerd op de originele kaart.
Volgens [appellant A] en [appellant B] volgt uit de aanwezigheid van de oranje streep op de originele kaart dat niet de aanduiding ‘reservering’ maar alleen de aanduiding ‘Toekomstig 1982 -1992’ aan een dunne strook ten noorden van Burgemeester Nieuwenhuijsenstraat is toegekend. Dit komt volgens hen ook overeen met de uitwerking die het college met het bestemmingsplan "Vinkenbaan" aan het Streekplan heeft gegeven, dat in 1985 door het college van Gedeputeerde Staten is goedgekeurd. Met dat bestemmingsplan zijn alleen hun woningen mogelijk gemaakt. De onduidelijkheid van de kaart bij het Streekplan maakt volgens [appellant A] en [appellant B] dat zij ten tijde van de aankoop van hun percelen mochten uitgaan van die uitleg van het college, zodat zij er geen rekening mee hoefden te houden dat ook de gronden verder naar het noorden bebouwd zouden gaan worden.
[appellant A] en [appellant B] betogen verder dat de hiervoor genoemde uitleg ook strookt met de tekst van het Streekplan. Volgens hen volgt daaruit dat na 1992 alleen lintbebouwing langs bestaande wegen is toegestaan omdat open ruimtes behouden moeten blijven. Daarbij wijzen zij op pagina 32 en 34 van het Streekplan. Ook wijzen zij op de verstedelijkingskaart zoals opgenomen op pagina 138 van het Streekplan waaruit volgens hen volgt dat gekozen is voor variant 1A. Op de bij die variant behorende kaart, waarop volgens hen de locaties voor woningbouw na 1992 zijn weergegeven, is het plangebied van het nieuwe plan volgens [appellant A] en [appellant B] niet weergegeven.
7.1. In artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak betrekken.
7.2. De voorzienbaarheid van een planologische wijziging moet beoordeeld worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld op het moment van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.
Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.
Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling op het moment van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard. Zie de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 5.23, 5.24 en 5.26.
7.3. In het Streekplan is vermeld dat na 1992 in principe een verdere uitbreiding in noordelijke richting niet uitgesloten is rekening houdend met een mogelijk doorgaande subregionale opvangfunctie van Limmen. Dit voornemen is weergegeven op de kaart door de toekenning van de aanduiding ‘reservering’ aan de gronden die liggen ten noorden van de kern van Limmen, waaronder het specifieke gebied ten noorden van de Burgemeester Nieuwenhuijsenstraat en ten oosten van de Westerweg. Naar het oordeel van de Afdeling diende een redelijk denkend en handelend koper er op basis van het voorgaande rekening mee te houden dat de planologische situatie op de gronden ten noorden van de percelen aan de Burgemeester Nieuwenhuijsenstraat in ongunstige zin zou kunnen wijzigen in de zin dat woningbouw op die gronden mogelijk zou worden gemaakt. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat, zoals volgt uit de overzichtsuitspraak, de meest ongunstige uitwerking van het beleidsvoornemen beslissend is voor het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de betrokkene het risico van de schade heeft aanvaard.
7.4. Dat niet de aanduiding ‘reservering’, maar ‘Toekomstig 1982 -1992’ aan de gronden ten noorden van de Burgemeester Nieuwenhuijsenstraat zou zijn toegekend, zoals [appellant A] en [appellant B] betogen, strookt niet met datgene wat zichtbaar is op de kaart. Zij hebben wel aangetoond dat bij uitvergroting van de kaart ook een oranje streep zichtbaar wordt, die correspondeert met de aanduiding ‘Toekomstig 1982 - 1992’, zoals ook vastgesteld is op de zitting. De Afdeling is echter van oordeel dat omdat speciale technieken nodig zijn om die streep zichtbaar te maken, het ten tijde van de aankoop voor een redelijk denkend en handelend koper niet te zien was dat die streep er stond. Ook was er voor een koper in de tekst van het Streekplan geen aanwijzing te vinden die strookte met die uitleg van de kaart, terwijl in de tekst wel is vermeld dat na 1992 een verdere uitbreiding in noordelijke richting mogelijk is. In dat kader is eveneens van belang dat, anders dan [appellant A] en [appellant B] betogen, uit de tekst van het Streekplan evenmin kan worden afgeleid dat ten noorden van de Burgemeester Nieuwenhuijsenstraat alleen lintbebouwing is voorzien. Ook uit de verstedelijkingskaart die is opgenomen in het Streekplan blijkt dat niet. Weliswaar volgt daaruit dat de verdere verstedelijking zal moeten plaatsvinden in Alkmaar en Heiloo, maar dat sluit nieuwe woningbouw in Limmen als zodanig niet uit.
7.5. Als al uit de, met het bestemmingsplan "Vinkenbaan" gegeven uitwerking van het Streekplan zou kunnen worden afgeleid dat met het Streekplan wel is beoogd om in de periode tot 1992 woningbouw te voorzien op de gronden waarop de woningen van [appellant A] en [appellant B] zijn gebouwd en daarmee dat op de Streekplankaart op die locatie door middel van een oranje streep de aanduiding ‘Toekomstig 1982-1992’ moet zijn toegekend, betekent dat niet dat er geen woningbouw was voorzien op de gronden ten noorden daarvan. Die gronden hebben immers de aanduiding ‘reservering’ gekregen. Dit sluit ook aan bij de tekst van het Streekplan waarin is aangegeven dat een verdere uitbreiding na 1992 in noordelijke richting niet uitgesloten is. Hopman, als voormalig directeur Gemeenschappelijke Technische Dienst Limmen-Akersloot, heeft wel verklaard dat het college die gronden nimmer als gereserveerd voor woningbouw heeft beschouwd, maar er zijn geen stukken waaruit die uitleg van het college blijkt. Bovendien strookt een dergelijke uitleg niet met het Streekplan. Dat in het bestemmingsplan "Vinkenbaan" is vermeld dat met dat plan uitwerking is gegeven aan het Streekplan, maakt bovendien niet dat daarna geen verdere uitwerking van het Streekplan meer nodig zou zijn zoals [appellant A] en [appellant B] betogen.
7.6. Het voorgaande maakt dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de ontwikkeling zoals mogelijk is gemaakt met het nieuwe plan op grond van het Streekplan voorzienbaar was. De eventuele schade als gevolg van het nieuwe plan behoort redelijkerwijs voor rekening van [appellant A] en [appellant B] te blijven. Het college heeft de aanvragen daarmee terecht afgewezen. De rechtbank is tot hetzelfde oordeel gekomen, zodat het betoog niet slaagt.
Conclusie en proceskosten
8. Het hoger beroep is ongegrond.
9. Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, voorzitter, en mr. A.J.C. de Moor-van Vugt en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. C.F. Donner-Haan, griffier.
w.g. Van Ravels
voorzitter
w.g. Donner-Haan
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 21 september 2022
674