Uitspraak
202102695/1/R4.
Datum uitspraak: 7 september 2022
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Soest,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 maart 2021 in zaak nr. 20/1937 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Soest.
Procesverloop
Bij besluit van 15 oktober 2019 heeft het college aan [vergunninghouder] een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een aanbouw bij en het maken van een opening in de voorgevel van de woning op het perceel [locatie A] te Soest.
Bij besluit van 23 april 2020 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 10 maart 2021 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[vergunninghouder], het college en [appellant] hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 juni 2022, waar [appellant], bijgestaan door mr. J. Schrijnemaekers, advocaat te 's-Hertogenbosch, en [gemachtigde], en het college, vertegenwoordigd door N.S. van der Hoorn, zijn verschenen. Voorts zijn ter zitting [vergunninghouder] en [gemachtigde], bijgestaan door mr. G.J.P.M. Grijmans, advocaat te Bolsward, als partij gehoord.
Overwegingen
1. Het college is er in het besluit van 15 oktober 2019 van uitgegaan dat de aanbouw, die in de plaats komt van een bestaande aanbouw met plat dak, past binnen het bestemmingsplan "Soest Midden en Zuid". In bezwaar heeft het college zich op het standpunt gesteld dat het bouwplan strijdig is met het bestemmingsplan. Omdat het volgens het college gaat om een minimale overschrijding van de bouwhoogte heeft het college de vergunning gehandhaafd onder toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1º, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, gelezen in samenhang met artikel 20.3 van de planregels.
2. [appellant] woont aan de [locatie B]. De aanbouw wordt aan de zijde van zijn perceel gebouwd en heeft een lengte van 12 m. [appellant] verwacht hinder van de aanbouw te zullen ondervinden. De rechtbank heeft volgens hem ten onrechte overwogen dat het college de omgevingsvergunning in redelijkheid heeft kunnen verlenen.
3. [appellant] betoogt dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering, maar dat zij daarin ten onrechte geen aanleiding heeft gezien voor het oordeel dat het college de vergunning niet kon verlenen. Vast staat dat de mandelige meidoorn moet worden verwijderd om de aanbouw te realiseren. Daarnaast zal de bij de perceelsgrens aanwezige hulst de bouwwerkzaamheden mogelijk niet overleven. [appellant] geeft geen toestemming voor verwijdering van beide bomen.
3.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 20 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:523), bestaat voor het oordeel dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. Een privaatrechtelijke belemmering is pas evident als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 4 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2599).
3.2. Het bouwplan is voorzien op eigen grond van [vergunninghouder]. Anders dan het college bij de rechtbank heeft aangenomen, staat vast dat in ieder geval de meidoorn voor de uitvoering van het bouwplan moet worden verwijderd. Deze boom is mandelig, gemeenschappelijk eigendom (artikel 5:62 van Pro het Burgerlijk Wetboek). Dit betekent dat [vergunninghouder] alleen met toestemming van [appellant] tot verwijdering kan overgaan. Die toestemming verleent [appellant] niet. [vergunninghouder] heeft desgevraagd niet kunnen toelichten hoe de meidoorn zonder toestemming van [appellant] kan worden verwijderd. Een gang naar de burgerlijke rechter overweegt zij niet. Daarmee staat vast dat [vergunninghouder] het bouwplan niet kan realiseren. De rechtbank heeft dit niet onderkend door ten onrechte de belemmering te relateren aan de bouwhoogte van het bouwplan waarvoor afwijking is verleend. Het betoog slaagt.
3.3. In hoger beroep heeft [vergunninghouder] gewijzigde bouwtekeningen met datum 7 maart 2022 overgelegd. In plaats van tegen de erfgrens aan zal de aanbouw nu 20 cm van de erfgrens af gebouwd worden wat overeenkomt met het verzoek van [appellant] in bezwaar. Voor het overige is het bouwplan ongewijzigd gebleven. Het college heeft verklaard dat het met het gewijzigde bouwplan kan instemmen en bereid is de gewijzigde tekeningen aan de vergunning toe te voegen. De Afdeling acht de wijziging van het bouwplan niet zodanig groot dat daarvoor een nieuwe bouwaanvraag zou moeten worden ingediend. De Afdeling neemt de gewijzigde bouwtekeningen dus als uitgangspunt voor de verdere beoordeling.
3.4. Met het gewijzigde bouwplan is de evidente privaatrechtelijke belemmering weggenomen, omdat de meidoorn niet meer voor de uitvoering van het bouwplan moet worden verwijderd. Dat dan het wortelgestel schade oploopt waardoor voor het voortbestaan van de meidoorn moet worden gevreesd, is niet evident.
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat van een onjuist peil is uitgegaan. In plaats van een overschrijding van de maximale bouwhoogte met 1,4 m gaat het volgens hem om een overschrijding met 1,7 m. [appellant] wijst er daarbij op dat het college de situatie ter plaatse niet heeft opgenomen.
4.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat er geen aanwijzingen zijn dat [vergunninghouder] haar gronden voorafgaand aan de aanvraag heeft verhoogd. [appellant] heeft ook in hoger beroep hiervoor geen bewijzen aangedragen. De enkele opmerking daarover in het door [appellant] overgelegde rapport van Voet Bomenbeheer is onvoldoende. Voor een juiste beoordeling van de aanvraag kon het college uitgaan van de ingediende bouwtekeningen waarop het aansluitende terrein staat ingetekend. Het hoefde daarvoor niet de situatie ter plaatse op te nemen. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat uitgaande van het huidige terrein een onjuiste berekening is gemaakt. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het gaat om een overschrijding van de maximale bouwhoogte met 1,4 m.
5. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank eraan is voorbijgegaan dat met het bouwplan geen betere aansluiting wordt verkregen op de hoogte van de begane grondlaag van het hoofdgebouw. Daartoe zou de goot- en nokhoogte lager moeten worden vastgesteld. Bovendien staat de kapvorm van de aanbouw haaks op de woningen aan de Middelwijkstraat, aldus [appellant]. Door de omvang van de aanbouw wordt hij onevenredig in zijn belangen geschaad. Daarbij wijst hij erop dat het aantal uren zon- en daglicht in zijn achtertuin zal verminderen en een gevoel van insluiting zal ontstaan.
5.1. Ingevolge artikel 20.2.2 van de planregels is de maximale goothoogte van bijbehorende bouwwerken wat betreft gebouwen 3 m en de maximale bouwhoogte 5 m.
Ingevolge artikel 20.3 kan het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning afwijken voor de bouw van een bijbehorend bouwwerk met een hogere goot- en/of bouwhoogte, mits:
1. daarmee een betere aansluiting op de hoogte van de begane grond laag van het hoofdgebouw kan worden verkregen;
2. de kapvorm en dakhellingen van het hoofdgebouw worden overgenomen;
3. de bouwhoogte ten minste 2 m onder de bouwhoogte van het hoofdgebouw ligt.
5.2. Het bouwplan, en ook het gewijzigde bouwplan, kan alleen mogelijk worden gemaakt als toepassing wordt gegeven aan artikel 20.3 van de planregels. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat niet in geschil is dat voor de bouwhoogte voldaan wordt aan de in artikel 20.3 van de planregels genoemde voorwaarden om af te wijken. Ter zitting bij de rechtbank heeft [appellant] immers betwist dat is voldaan aan de eerste twee voorwaarden van die bepaling.
5.3. De aanbouw heeft op het achterste gedeelte een splitlevel-indeling als gevolg van het talud van de tuin. Niet valt in te zien dat daarmee niet is voorzien in een goede aansluiting met de begane grondlaag van het hoofdgebouw. Aan de eerste voorwaarde wordt voldaan. Verder is de aanbouw voorzien van een puntdak. Het hoofdgebouw is voorzien van een mansardedak met aan de voorkant, haaks op dat dak, een uitbouw met een puntdak. Deze uitbouw vormt het hoogste punt van het hoofdgebouw en bepaalt voor een groot deel het aanzicht van de woning. In zoverre wordt de kapvorm en richting van dit deel van het hoofdgebouw overgenomen en is ook aan de tweede voorwaarde voldaan. Het college heeft dus voor de overschrijding van de maximale bouwhoogte toepassing kunnen geven aan de afwijkingsbevoegdheid in artikel 20.3 van de planregels.
5.4. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college de overschrijding van de maximale bouwhoogte in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening heeft kunnen achten omdat het bouwplan niet leidt tot een onevenredige aantasting van de belangen van [appellant]. Daarbij heeft de rechtbank terecht van belang geacht dat uit de zonnestudie niet volgt dat de aanbouw tot een aanzienlijk verlies aan zonne-uren en daglicht in de tuin van [appellant] leidt. Dat [appellant] aan die zijde van zijn tuin wordt geconfronteerd met de blinde gevel van de aanbouw, wat inderdaad gevolgen voor de belevingswaarde zal hebben, neemt niet weg dat de aanbouw met extra groen kan worden afgeschermd en de andere zijden van de tuin vrij van bebouwing zijn. De gevolgen van de aanbouw zijn ook enigszins beperkt doordat het puntdak afligt van het perceel van [appellant]. Daar komt bij dat een groot gedeelte van de aanbouw binnen de maximale bouwhoogte blijft. Het betoog faalt.
6. [appellant] betoogt dat de aanbouw strijdig is met redelijke eisen van welstand omdat de nokrichting haaks staat op de nokrichting van de bebouwing aan de Middelwijkstraat.
6.1. Over het bouwplan heeft de welstandscommissie een positief advies afgegeven. [appellant] heeft niet toegelicht waarom de aanbouw door de nokrichting, gelet op wat hiervoor onder 5.3 is overwogen, strijdig is met redelijke eisen van welstand. De rechtbank heeft terecht overwogen dat het college het advies van de welstandscommissie aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Voor het gewijzigde bouwplan is dit niet anders. Het betoog faalt.
7. Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep gegrond verklaren en het besluit van 23 april 2020 vernietigen. De Afdeling zal het besluit van 15 oktober 2019 herroepen voor zover de omgevingsvergunning voor de aanbouw en de opening in de voorgevel is verleend op basis van de aan die vergunning verbonden bouwtekeningen. Uit een oogpunt van definitieve geschilbeslechting zal de Afdeling bepalen dat de omgevingsvergunning voor de aanbouw en de opening in de voorgevel is verleend op basis van de bouwtekeningen van 7 maart 2022. Dit betekent dat [vergunninghouder] uitvoering kan geven aan de omgevingsvergunning. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 23 april 2020. Het college moet de proceskosten van [appellant] vergoeden.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 maart 2021 in zaak nr. 20/1937;
III. verklaart het beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Soest van 23 april 2020, kenmerk 2272545/2337995;
V. herroept het besluit van 15 oktober 2019, kenmerk 2221335/2251703, voor zover de omgevingsvergunning voor de aanbouw en de opening in de voorgevel is verleend op basis van de aan die vergunning verbonden bouwtekeningen;
VI. bepaalt dat de omgevingsvergunning van 15 oktober 2019 is verleend op basis van de bouwtekeningen van 7 maart 2022;
VII. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Soest tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 4.118,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
IX. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Soest aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 448,00 voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. C.J. Borman, voorzitter, en mr. C.C.W. Lange en mr. M. Soffers, leden, in tegenwoordigheid van mr. S. Bechinka, griffier.
w.g. Borman
voorzitter
w.g. Bechinka
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 7 september 2022
371