Uitspraak
202202633/2/R1.
Datum uitspraak: 25 juli 2022
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak van de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op een verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening (artikel 8:81 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb)) in het geding tussen:
[verzoeker] en anderen, wonend te Nieuw-Vennep, gemeente Haarlemmermeer,
verzoekers,
en
de raad van de gemeente Haarlemmermeer,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 10 februari 2022 heeft de raad het bestemmingsplan "Nieuw-Vennep Veldbloemstraat" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [verzoeker] en anderen beroep ingesteld.
[verzoeker] en anderen hebben tevens de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[verzoeker] en de raad hebben nadere stukken ingediend.
Stichting Ymere (hierna: Ymere) heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De voorzieningenrechter heeft het verzoek ter zitting behandeld op 14 juli 2022, waar [verzoeker] en anderen bij monde van [verzoeker], [verzoeker A] en [verzoeker B], en de raad, vertegenwoordigd door mr. M.H. Veen, zijn verschenen. Ook is ter zitting Ymere, vertegenwoordigd door mr. P.J.A. Engelvaart en ir. R. van der Spek, als partij gehoord.
Overwegingen
1. Het oordeel van de voorzieningenrechter heeft een voorlopig karakter en is niet bindend in de bodemprocedure.
Inleiding
2. Het plan voorziet in de bouw van een appartementencomplex met 43 sociale huurwoningen ter plaatse van een voormalige basisschool. Het plangebied ligt in een bestaande woonwijk tussen de Veldbloemstraat, de Dotterbloemstraat en de Madeliefstraat in Nieuw-Vennep. Het vorige bestemmingsplan "Nieuw-Vennep", zoals vastgesteld op 11 juni 2014, kent aan de gronden van het plangebied de bestemming "Maatschappelijk" en de bestemming "Groen" toe. Voorliggend plan kent aan de gronden de bestemming "Wonen - gestapeld", de bestemming "Verkeer" en de bestemming "Groen" toe.
[verzoeker] en anderen wonen in de directe nabijheid van het plangebied. Zij kunnen zich niet met het bestemmingsplan verenigen omdat zij vrezen voor een aantasting van hun woon- en leefklimaat. Het plan wordt ontwikkeld door Ymere.
Spoedeisend belang
3. Op de zitting heeft Ymere toegelicht op korte termijn te willen beginnen met het realiseren van de beoogde ontwikkeling. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is onder die omstandigheid sprake van een spoedeisend belang bij de gevraagde voorlopige voorziening.
Inhoudelijke beoordeling
4. [verzoeker] en anderen voeren aan dat ten onrechte geen anterieure overeenkomst ter inzage is gelegd, waardoor zij niet kunnen nagaan of al dan niet terecht geen exploitatieplan is vastgesteld.
4.1. De raad stelt zich op het standpunt dat geen exploitatieplan is vastgesteld omdat de afspraken over de grondexploitatie zijn neergelegd in een koopovereenkomst tussen de gemeente en Ymere.
4.2. Op grond van artikel 6.12, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening kan de raad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.
Volgens de raad hoeft in dit geval geen exploitatieplan te worden vastgesteld, omdat in de koopovereenkomst die is gesloten tussen de gemeente en Ymere afspraken over de grondexploitatie zijn neergelegd en de koopovereenkomst daarom in zoverre als anterieure overeenkomst moet worden beschouwd. De voorzieningenrechter heeft geen aanknopingspunten om eraan te twijfelen dat die uitspraken daadwerkelijk zijn gemaakt. Voor zover [verzoeker] en anderen betogen dat zij deze overeenkomst niet hebben kunnen inzien, overweegt de voorzieningenrechter, evenals de Afdeling in haar uitspraak van 30 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3658, onder 10.2, heeft gedaan, dat een anterieure overeenkomst geen op de zaak betrekking hebbend stuk is dat ter inzage moet worden gelegd met het ontwerp van het bestemmingsplan. Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat een koopovereenkomst als zodanig ook geen op het plan betrekking hebbend stuk is; vergelijk de uitspraak van 15 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV5119, onder 2.4.3.
Voor zover [verzoeker] en anderen betogen dat kennisneming van de gesloten overeenkomst noodzakelijk is om te kunnen toetsen of het plan financieel-economisch ook uitvoerbaar is als zou worden volstaan met een minder groot aantal appartementen, overweegt de voorzieningenrechter dat hij het plan toetst aan de hand van het criterium van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij kan onder meer aan de orde komen of sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van [verzoeker] en anderen. Dit vergt een afweging van de belangen van de raad en Ymere enerzijds en van de belangen van [verzoeker] en anderen anderzijds. Een exact inzicht in de financiële mogelijkheden van Ymere is daarvoor echter niet nodig, nog daargelaten dat de wens om een betrekkelijk groot aantal woningen mogelijk te maken op het perceel niet alleen verband houdt met de financieel-economische uitvoerbaarheid van het project maar ook met de grote vraag naar woningen binnen de gemeente. In dat verband heeft Ymere op de zitting benadrukt dat momenteel lange wachtlijsten van woningzoekenden bestaan en dat het tot 10 jaar kan duren voordat iemand voor een woning in de sector sociale huur in aanmerking komt.
Het betoog faalt.
Grondbeleid
5. [verzoeker] en anderen betogen dat de gemeente bij de verkoop van de gronden van het plangebied heeft gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam). Zij stellen dat andere potentiële kopers onvoldoende gelegenheid hebben gekregen om mee te dingen en dat de koper niet is geselecteerd op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
5.1. In het arrest van 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778, heeft de Hoge Raad overwogen dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat: "een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen."
5.2. Daargelaten of zonder meer kan worden geconcludeerd dat niet aan de vereisten uit dit arrest is voldaan en ook daargelaten de vraag of aan deze beroepsgrond wordt toegekomen vanwege het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Awb, betekenen de eventuele gevolgen van dit arrest voor de koopovereenkomst tussen de gemeente Haarlemmermeer en Ymere voor de betreffende gronden niet op voorhand dat het plan als zodanig niet uitvoerbaar is. Een bestemmingsplan regelt immers niet door welke gegadigde het moet worden uitgevoerd. [verzoeker] en anderen hebben niet aannemelijk gemaakt dat de raad op voorhand had moeten inzien dat het bestemmingsplan niet kan worden uitgevoerd zonder dat de daarvoor benodigde gemeentelijke gronden in strijd met het gelijkheidsbeginsel, zoals nader is uitgewerkt in dit arrest, aan Ymere zijn verkocht (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 20 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1157).
Het betoog faalt.
Woningbouw
6. [verzoeker] en anderen betogen dat het plan ruimtelijk niet passend is vanwege de massieve en massale bouwblokken, het grote aantal woningen en het aantal bouwlagen. De 43 appartementen in een woningblok met drie bouwlagen sluit volgens hen niet aan bij de omliggende bebouwing. [verzoeker] en anderen stellen dat maximaal 30 woningen mogelijk gemaakt hadden moeten worden.
Daarnaast betogen [verzoeker] en anderen dat de doelgroep voor de nieuwe woningen moet worden verruimd en dat, gelet op het gemeentelijk woonbeleid, slechts 50% van de voorziene woningen sociale huurwoningen mag betreffen en het plan daarnaast moet voorzien in woningen uit het middensegment.
6.1. De raad stelt dat de voorziene bouwhoogtes van 7 m aan de Veldbloemstraat en 10 m aan de Madeliefstraat aansluiten bij de bebouwing in de omgeving. Volgens de raad ligt de voorziene bebouwing met drie bouwlagen het verst van de bestaande woningen af en zal het dichtstbijzijnde bouwblok slechts twee bouwlagen hebben. Een ontwikkeling met meerdere losse bouwblokken is volgens de raad op deze kavel niet haalbaar. De raad stelt zich bovendien op het standpunt dat het aantal van 43 woningen op deze locatie passend is, onder meer omdat zich in de nabijgelegen straten ook meerdere gestapelde woningen bevinden, zodat het plan het aanzicht van de buurt niet aangrijpend of nadelig verandert.
De raad stelt verder dat in de gemeente Haarlemmermeer aantoonbaar grote behoefte is aan woningen voor jongeren en starters. Wanneer de woningen gedifferentieerd worden in oppervlakte en type, kan volgens de raad niet tegemoet worden gekomen aan de grote vraag naar juist dit soort woningen. De raad heeft toegelicht dat de woningen echter niet volgens een uitgiftebeleid aan deze doelgroep worden uitgegeven maar op reguliere wijze in de verhuur worden gebracht. Verder heeft de raad ter zitting bij de voorzieningenrechter toegelicht dat op grond van het gemeentelijk woonbeleid minstens 50% van de nieuw te bouwen woningen betaalbaar moet zijn.
6.2. Uit het gemeentelijk Woonbeleidsprogramma 2019-2025 ‘Het Verschil Maken’ (hierna: het woonbeleidsprogramma) volgt dat in elk bouwplan en in elk woonmilieu een zodanig bouwprogramma wordt gerealiseerd, dat 50% van de nieuw te bouwen woningen betaalbare woningen, te weten betaalbare koopwoningen, sociale huurwoningen en huurwoningen in het middensegment (tot € 1.000,00 per maand), betreft. Verder volgt uit het woonbeleidsprogramma dat een substantieel deel van de betaalbare woningen sociale huurwoningen zal betreffen.
6.3. De voorzieningenrechter overweegt dat nabijgelegen bouwblokken maximale bouwhoogtes hebben van 8 en 9 m, zodat de raad naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter maximale bouwhoogtes van 7 respectievelijk 10 m passend mocht achten in verhouding tot de omgeving. Gelet op de beleidsruimte van de raad en de behoefte aan woningen voor bepaalde doelgroepen, heeft de raad in het plan uit mogen gaan van 43 woningen voor jongeren en starters. De Afdeling zal pas in de bodemprocedure een definitief oordeel kunnen geven over de vraag of het feit dat het project uitsluitend sociale huurwoningen omvat, in overeenstemming is met het woonbeleidsprogramma. De voorzieningenrechter sluit op voorhand echter niet uit dat dit programma, ondanks de letterlijke formulering daarvan, naar zijn strekking aldus moet worden opgevat dat een bouwplan voor minstens 50% dient te voorzien in betaalbare woningen, waarbij het voor een substantieel deel moet gaan om sociale huurwoningen. Als het woonbeleidsprogramma op die manier wordt uitgelegd, mag een nieuwe ontwikkeling ook volledig uit dergelijke woningen bestaan en is het bestemmingsplan niet met het programma in strijd.
Gelet op het voorgaande ziet de voorzieningenrechter in het door [verzoeker] en anderen aangevoerde over de woningbouw en het woonbeleidsprogramma geen aanleiding om een voorlopige voorziening te treffen.
Het betoog faalt.
Buitenruimten
7. [verzoeker] en anderen betogen dat het plan ten onrechte niet voorziet in buitenruimten bij elke woning.
7.1. De raad heeft toegelicht dat conform het Bouwbesluit op elke woonlaag een gemeenschappelijke buitenruimte is voorzien en dat de woningen op de begane grond kleine voortuintjes zullen hebben.
7.2. Voor zover [verzoeker] en anderen ter zitting bij de voorzieningenrechter hebben betoogd dat iedere woning moet worden voorzien van een buitenruimte met het oog op het woongenot van de toekomstige bewoners, overweegt de voorzieningenrechter dat deze beroepsgrond vanwege het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a van de Awb niet kan leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.
[verzoeker] en anderen hebben ter zitting toegelicht dat zij vrezen dat mensen bij gebrek aan een individuele buitenruimte zich vaker naar buiten zullen begeven, wat zal leiden tot overlast voor de omgeving. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is, gelet op wat de raad daarover heeft opgemerkt, evenwel niet aannemelijk dat het gestelde gebrek aan buitenruimtes een aantasting van het woon- en leefklimaat van [verzoeker] en anderen zal opleveren.
In het door [verzoeker] en anderen aangevoerde over het ontbreken van buitenruimtes bij de voorziene woningen ziet de voorzieningenrechter daarom geen aanleiding voor de verwachting dat het bestreden besluit in de bodemprocedure niet in stand zal blijven.
Het betoog faalt.
Parkeren
8. [verzoeker] en anderen vrezen dat door het plan de reeds bestaande parkeerdruk als gevolg van het naastgelegen sportcomplex zal worden vergroot.
8.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 25 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3607), behoeft bij de beoordeling van de vraag of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van de beoogde ontwikkeling. Een eventueel bestaand tekort kan als regel buiten beschouwing worden gelaten. Dit houdt in dat slechts rekening dient te worden gehouden met de toename van parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van de beoogde ontwikkeling ten opzichte van de reeds bestaande parkeerbehoefte in de omgeving.
In de door [verzoeker] en anderen aangevoerde vrees voor parkeeroverlast ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding voor de verwachting dat het bestreden besluit in de bodemprocedure niet in stand zal blijven.
Het betoog faalt.
Conclusie
9. Gelet op het voorgaande bestaat geen aanleiding om in afwachting van de uitspraak in de bodemprocedure een voorlopige voorziening te treffen. Het verzoek van [verzoeker] en anderen wordt afgewezen.
10. De raad hoeft geen proceskosten te vergoeden.
Beslissing
De voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
wijst het verzoek af.
Aldus vastgesteld door mr. A. ten Veen, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. C. Sparreboom, griffier.
w.g. Ten Veen
voorzieningenrechter
w.g. Sparreboom
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2022
195-974