Uitspraak
202004403/1/R2.
Datum uitspraak: 7 juli 2021
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak onderscheidenlijk tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in het geding tussen:
1. [appellant sub 1] en anderen, allen wonend te Eindhoven,
2. [appellant sub 2], wonend te Eindhoven,
appellanten,
en
de raad van de gemeente Eindhoven,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 16 juni 2020 heeft de raad het bestemmingsplan "IV De Bergen (Heilige Geeststraat-Willemstraat)" vastgesteld.
Tegen dit besluit hebben [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant sub 2] en Meba Verdi B.V. hebben nadere stukken ingediend.
Buiten bezwaar van partijen heeft Meba Verdi B.V. ter zitting stukken overgelegd.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 april 2021, waar [appellant sub 1] en anderen, vertegenwoordigd door [appellant sub 1] en [gemachtigde A], [appellant sub 2], bijgestaan door mr. F.K. van den Akker, advocaat te Eindhoven, en de raad, vertegenwoordigd door I. Verbunt en M. José, zijn verschenen.
Voorts is ter zitting Meba Verdi B.V., vertegenwoordigd door [gemachtigde B], gehoord.
De zaak is gelijktijdig met zaak nr. 202004403/2/R2 behandeld.
Overwegingen
Inleiding
1. Het plan voorziet in de ontwikkeling van een ten tijde van de vaststelling van het plan grotendeels onbebouwd terrein tussen de Willemstraat en de Heilige Geeststraat in Eindhoven dat wordt gebruikt als particulier parkeerterrein. Meba Verdi B.V. is de ontwikkelaar van het plangebied. Het plan maakt de bouw van 3 appartementen aan de Heilige Geeststraat mogelijk. Daarnaast voorziet het plan in de realisatie van 45 appartementen op het middenterrein en in de renovatie van de bestaande panden aan de Willemstraat tot 2 winkels en 6 appartementen. [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] wonen allen in de omgeving van het plangebied. Zij zijn het niet eens met het vastgestelde plan omdat zij onder meer vrezen voor een aantasting van hun woon- en leefklimaat.
Ontvankelijkheid
2. De raad stelt dat het beroep van [appellant sub 1] en anderen niet-ontvankelijk moet worden verklaard voor zover een aantal appellanten geen zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan naar voren hebben gebracht.
2.1. Op grond van de artikelen 3:11, 3:15 en 3:16 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) wordt het ontwerpplan ter inzage gelegd voor de duur van zes weken en kunnen gedurende deze termijn zienswijzen naar voren worden gebracht bij de raad.
Artikel 6:13 van Pro de Awb luidt als volgt:
"Geen beroep bij de bestuursrechter kan worden ingesteld door een belanghebbende aan wie redelijkerwijs kan worden verweten dat hij geen zienswijzen als bedoeld in artikel 3:15 naar Pro voren heeft gebracht, geen bezwaar heeft gemaakt of geen administratief beroep heeft ingesteld."
2.2. Niet in geschil is dat een deel van de appellanten geen zienswijze naar voren heeft gebracht over het ontwerpbestemmingsplan. De Afdeling heeft ter zitting vastgesteld dat die appellanten kunnen worden aangemerkt als belanghebbenden bij het bestreden besluit. Onder verwijzing naar de uitspraak van 14 april 2021, ECLI:NL:RVS:2021:786, overweegt de Afdeling dat artikel 6:13 van Pro de Awb niet aan hen kan worden tegengeworpen, gelet op de totstandkoming van het bestreden besluit met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.
3. De raad stelt voorts dat het beroep van [appellant sub 1] en anderen niet-ontvankelijk moet worden verklaard voor zover dat is ingesteld door [appellant sub 1A], [appellant sub 1B], [appellant sub 1C], [appellant sub 1D], [appellant sub 1E] en [appellant sub 1F]. De raad voert hiertoe aan dat zij geen ondertekende verklaring hebben overgelegd waaruit blijkt dat [appellant sub 1] gemachtigd is het beroepschrift ook namens hen in te dienen.
3.1. Artikel 6:5 van Pro de Awb luidt, voor zover relevant, als volgt:
"Het bezwaar- of beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
[…]."
Artikel 6:6 van Pro de Awb luidt als volgt:
"Het bezwaar of beroep kan niet-ontvankelijk worden verklaard, indien:
a. niet is voldaan aan artikel 6:5 of Pro aan enig ander bij de wet gesteld vereiste voor het in behandeling nemen van het bezwaar of beroep, of
b. het bezwaar- of beroepschrift geheel of gedeeltelijk is geweigerd op grond van artikel 2:15,
mits de indiener de gelegenheid heeft gehad het verzuim te herstellen binnen een hem daartoe gestelde termijn."
3.2. De Afdeling stelt vast dat een ondertekende verklaring van [appellant sub 1A], [appellant sub 1B], [appellant sub 1C], [appellant sub 1D], [appellant sub 1E] en [appellant sub 1F], waaruit blijkt dat [appellant sub 1] gemachtigd is het beroepschrift mede namens hen in te dienen ten tijde van de indiening van het beroepschrift ontbrak. In de brief van 31 maart 2021 heeft de Afdeling hen tot en met 15 april 2021 in de gelegenheid gesteld dit gebrek te herstellen en hen erop gewezen dat zij ervan uit moeten gaan dat niet-ontvankelijkverklaring zal volgen als zij geen gebruik maken van deze gelegenheid. Een dergelijke ondertekende verklaring van [appellant sub 1A], [appellant sub 1B], [appellant sub 1C] en [appellant sub 1F] is binnen de daarvoor gestelde termijn alsnog overgelegd. Voor [appellant sub 1D] en [appellant sub 1E] geldt dat niet.
4. Gelet op het voorgaande moet het beroep van [appellant sub 1] en anderen niet-ontvankelijk worden verklaard voor zover dat is ingesteld door [appellant sub 1D] en [appellant sub 1E]. Voor zover het beroep van [appellant sub 1] en anderen is ingesteld door de overige appellanten, is het beroep wel ontvankelijk.
Toetsingskader
5. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.
6. De relevante planregels zijn opgenomen in de bijlage, die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak.
Mediation
7. [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] stellen dat het mediationtraject dat naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is doorlopen gebrekkig is verlopen. Volgens hen is de raad er ten onrechte van uitgegaan dat de bewonersvereniging die aan het mediationtraject heeft deelgenomen de visie van alle omwonenden vertegenwoordigt. De omstandigheid dat het mediationtraject heeft geresulteerd in een vaststellingsovereenkomst en de omstandigheid dat de bewonersvereniging geen beroep heeft ingesteld, wekken dus de verkeerde indruk dat alle omwonenden met het plan kunnen instemmen. Dit brengt mee dat hun visie onvoldoende bij de raad in beeld geweest, zo stellen zij. Het plan is daarom onzorgvuldig tot stand gekomen, aldus [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2].
7.1. Door de raad is toegelicht dat naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen over het ontwerpplan een mediationtraject is gestart, waaraan de bewonersvereniging De Bergen, Meba Verdi B.V. en de raad hebben deelgenomen. Het onderhandelingsresultaat met de daarbij behorende inhoudelijke afspraken is vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst die als bijlage 10 bij de toelichting van het plan is gevoegd. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat het verkrijgen van instemming van alle omwonenden of van al degenen die zienswijzen naar voren hebben gebracht niet het doel van het mediationtraject was. Met het mediationtraject is alleen beoogd om te bezien of partijen nader tot elkaar konden worden gebracht. Verder heeft de raad ter zitting te kennen gegeven dat de raad zich er bij de vaststelling van het plan van bewust is geweest dat niet alle omwonenden met het plan konden instemmen.
7.2. De Afdeling stelt voorop dat het gevolgde mediationtraject geen deel uitmaakt van de voorbereidingsprocedure die in afdeling 3.4 van de Awb en artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Het al dan niet aanbieden van mediation na de terinzagelegging van het ontwerpplan heeft daarom geen gevolgen voor de rechtmatigheid van de bestemmingsplanprocedure en het bestemmingsplan.
Ook is niet gebleken dat doordat [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] niet hebben deelgenomen aan het mediationtraject anderszins sprake is van een onzorgvuldige voorbereiding van het plan. De raad heeft om die reden niet een onjuist of onvolledig beeld van hun bezwaren gekregen. Het plan is conform afdeling 3.4 van de Awb voorbereid. Het ontwerpplan heeft dienovereenkomstig ter inzage gelegen en over het ontwerpplan konden zienswijzen naar voren worden gebracht. Dat hebben [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] ook gedaan. In de "Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen", opgenomen als bijlage 11 bij de plantoelichting, heeft de raad daarop gereageerd.
Gelet hierop ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat het plan niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand is gekomen.
Het betoog slaagt niet.
Ontwikkelingsvisie De Bergen (en cultuurhistorische waarden)
8. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] betogen dat het plan in strijd met de Ontwikkelingsvisie "De Bergen, Quartier Vivant" (hierna: de Ontwikkelingsvisie) is vastgesteld.
Volgens hen staat in de Ontwikkelingsvisie dat in de wijk De Bergen, waarin het plangebied ligt, sprake moet zijn van beheerste ontwikkeling en dat daar geen plaats is voor ongebreidelde verdichting. Ook is daarin aangegeven dat de bebouwing moet zijn afgestemd op de directe omgeving. [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] menen dat de maximum bouwhoogte van de voorziene bebouwing niet aansluit op de omliggende bebouwing en dat de invulling van het terrein daarom tot een ongebreidelde verdichting leidt. Zij wijzen erop dat de maximaal toegestane bouwhoogte van de met het plan mogelijk gemaakte bebouwing aan de Heilige Geeststraat hoger is dan die van de direct aangrenzende bebouwing.
Voorts stellen [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] dat de invulling van het binnenterrein door zogenoemde hofbebouwing, met een in zichzelf gekeerde structuur, niet aansluit bij de bestaande cultuurhistorische waarden, wat volgens hen ook in strijd is met de Ontwikkelingsvisie. Volgens [appellant sub 1] en anderen is op deze plaats nooit hofbebouwing aanwezig geweest en heeft de in het plan voorziene bebouwing, anders dan de raad stelt, geen kleinschalig karakter. Volgens [appellant sub 2] is de voorziene ontwikkeling massief. Ook stellen [appellant sub 1] en anderen dat de gevelwand in de Heilige Geeststraat, anders dan in het rapport "De Bergen, Cultuurhistorisch basisonderzoek" uit 2009 (hierna: het CBO) wordt geadviseerd, niet geheel wordt hersteld.
8.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het plan in overeenstemming is met de Ontwikkelingsvisie.
8.2. In de Ontwikkelingsvisie zijn spelregels opgenomen die richting geven aan ruimtelijke ontwikkelingen. Een van de spelregels luidt:
"Beheerst ontwikkelen. Geen ongebreidelde verdichting, maar archipunctuur: met gerichte kleine en grote transformaties de buurt van binnenuit vernieuwen en verrijken. Gaten in straatwanden vullen, braakliggende terreinen ontwikkelen en binnenterreinen benutten. Parkeren onder ondergronds brengen en daarboven bebouwing en open(bare) ruimte tot strand brengen."
Een andere spelregel luidt:
"Ieder bouwplan moet zijn geïnspireerd op de architectuur en schaal van De Bergen en gerelateerd aan de specifieke vormgeving en context waarin het plan wordt gerealiseerd. Dat wil zeggen rode baksteenarchitectuur (traditioneel of eigentijds), hoogte afgestemd op de directe omgeving (even hoog of lager dan gemiddelde hoogte aangrenzende panden, doch max. 15 meter), perceelsgewijze opbouw, aandacht voor geveldetaillering, mix van kapvormen die in De Bergen voorkomen."
Voor zover [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] stellen dat de voorziene bebouwing niet is afgestemd op de directe omgeving, overweegt de Afdeling als volgt. De maximum bouwhoogte van de in het plan voorziene bebouwing aan de Heilige Geeststraat bedraagt 11 m, wat ongeveer overeenkomt met 3 bouwlagen zonder kap. Voor het grootste deel van de voorziene bebouwing op het binnenterrein geldt een maximum bouwhoogte van 7 m. Op grond van het bestemmingsplan "De Bergen", dat is vastgesteld door de raad op 15 juni 2010 en dat van toepassing is op de omgeving van het plangebied, is de maximaal toegestane bouwhoogte gelijk aan de bestaande bouwhoogte. Weliswaar bestaan de twee woningen aan weerszijden van en direct aangrenzend aan de in het plan voorziene bebouwing aan de Heilige Geeststraat uit slechts één laag met kap, maar de raad heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat uit de spelregel over de architectuur en schaal van De Bergen niet volgt dat met "directe omgeving" alleen direct aangrenzende bebouwing is bedoeld. De Afdeling stelt vast dat de bestaande bouwhoogte in de directe omgeving van het plangebied varieert van één laag met kap tot 3 bouwlagen met kap. De bebouwing die aan de overzijde van het plangebied aan de Heilige Geeststraat staat is 3 bouwlagen hoog. Gelet op het voorgaande heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de bouwhoogte van de in het plan voorziene bebouwing is afgestemd op de directe omgeving.
Verder stellen [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] terecht dat het plan leidt tot verdichting, aangezien het nu open binnenterrein zal worden bebouwd. Gelet op de omstandigheid dat hoofdgebouwen op grond van artikel 4.2.1, onder a, van de planregels uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak" mogen worden gebouwd en gelet op de beperking ten aanzien van het aantal woningen dat maximaal gerealiseerd mag worden, heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling echter in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de verdichting waartoe het plan leidt niet ongebreideld is.
8.3. Voorts zijn in de Ontwikkelingsvisie onder andere de volgende spelregels opgenomen:
"Bij nieuwbouw kiezen voor contextueel bouwen en gaan voor kwaliteit" en "Bergen Noord (Grote Berg - Willemstraat) Het unieke karakter van De Bergen Noord houdt alleen stand als nieuwbouw aangepast aan het bestaande wordt ontworpen."
In het Cultuurhistorisch Basisonderzoek (hierna: het CBO) is de ruimtelijke karakteristiek van De Bergen beschreven. In paragraaf 6.1 van het CBO staat dat De Bergen wordt gekarakteriseerd door over het algemeen gesloten gevelwanden met daarachter, tussen de lintbebouwing, grote binnenplaatsen. Deze typologie van beslotenheid moet volgens het CBO in de toekomst worden behouden. Toegangen tot de achterterreinen moeten bescheiden van omvang zijn, mogelijk in de vorm van onderdoorgangen of smalle steegjes, zo is in het CBO beschreven. Daarin staat ten slotte dat het doorbreken van de gevelwand moet worden voorkomen omdat dit de historische typologie negeert en verstoort.
Door de raad is toegelicht dat is gekozen voor een ontwikkeling met een in zichzelf gekeerde structuur, waaraan invulling is gegeven met hofbebouwing, aaneengesloten bebouwing met kleinere wooneenheden van gelijke architectonische opzet rond een gezamenlijke open binnenruimte. De raad heeft zich naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat met deze invulling wordt aangesloten bij de cultuurhistorische waarden in De Bergen en daarmee aan de voornoemde spelregels uit de Ontwikkelingsvisie. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het besloten karakter van De Bergen behouden blijft. De op het binnenterrein voorziene bebouwing wordt, met uitzondering van 2 onderdoorgangen, afgesloten van de omliggende straten gerealiseerd, is door de positionering van bouwvlakken rond een open terrein naar binnen gericht, en heeft een bouwhoogte van maximaal 7 m. Dat bebouwing zoals voorzien in het plan volgens [appellant sub 1] en anderen in het verleden niet op de locatie van het plangebied aanwezig is geweest, betekent niet dat het plan alleen al daarom leidt tot een aantasting van de cultuurhistorische waarden in De Bergen. Ook wordt door de bouw van de 3 appartementen aan de Heilige Geeststraat een aaneengesloten gevelwand gerealiseerd. Dat daarin een onderdoorgang naar het binnenterrein wordt gerealiseerd, leidt er niet toe dat de gevelwand, in strijd met het CBO, wordt doorbroken en dat daarmee de historische typologie wordt genegeerd en verstoord, te meer nu in het CBO een onderdoorgang wordt genoemd als vorm van toegang tot achterterreinen in een gesloten gevelwand. Tot slot sluiten de voorziene appartementen, zoals ook onder 8.2 is overwogen, qua bouwvorm en bouwmassa aan bij de bebouwing in de omgeving.
8.4. Gelet op het voorgaande leidt wat [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] hebben aangevoerd niet tot het oordeel van het plan in strijd met de Ontwikkelingsvisie is vastgesteld.
Het betoog slaagt niet.
Privacy en uitzicht
9. [appellant sub 1] en anderen betogen dat de bouw van de in het plan voorziene appartementen aan de Heilige Geeststraat zal leiden tot een aantasting van hun uitzicht en privacy. Zij wijzen er in dit verband op dat de maximum bouwhoogte daar 11 m bedraagt. Daar komt volgens hen bij dat de afstand tussen hun woningen aan de overzijde van de Heilige Geeststraat en de nieuw te bouwen woningen aan de Heilige Geeststraat slechts 8 m bedraagt.
Ook [appellant sub 2] voert aan dat de realisatie van het plan een aantasting van haar uitzicht en privacy tot gevolg zal hebben. Volgens haar kunnen de toekomstige bewoners van de appartementen op het binnenterrein in haar tuin, die op een afstand van slechts 11 m van die appartementen ligt, kijken. Zij geeft aan haar tuin speciaal te hebben ingericht met het oog op de huidige situatie, waarin het binnenterrein niet bebouwd is.
9.1. De Afdeling stelt vast dat de afstand van de woningen die aan de zuidwestzijde van de Heilige Geeststraat staan tot de in het plan voorziene woningen aan de Heilige Geeststraat ongeveer 8 m bedraagt. Op grond van het plan mag die bebouwing maximaal 11 m hoog zijn. De kleinste afstand tussen de in het plan voorziene woningen op het binnenterrein en de tuin van [appellant sub 2] is ongeveer 11 m. Die woningen hebben gelet op het plan een maximum bouwhoogte van 7 m.
De Afdeling overweegt dat de verwezenlijking van het plan een aantasting van het uitzicht en de privacy van [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] tot gevolg zal hebben. Gelet op de voornoemde afstanden en bouwhoogten en nu de woningen in het centrum van Eindhoven zijn voorzien, heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling echter in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de verwezenlijking van het plan niet tot een onaanvaardbare aantasting van het uitzicht of de privacy bij de woningen van [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] zal leiden.
Het betoog slaagt niet.
Geluid
10. [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] vrezen voor een onaanvaardbare toename van geluidbelasting als gevolg van de realisatie van de voorziene woningen. [appellant sub 1] en anderen stellen dat een forse geluidbelasting op een woning in het kader van een goede ruimtelijke ordening is toegestaan als de woning ter compensatie ook over een geluidsluwe gevel beschikt. Dit plan voorziet juist aan de geluidsluwe zijde van de woningen aan de Heilige Geeststraat in een geluidsbron in de vorm van woningen. Volgens [appellant sub 2] had onderzoek moeten worden gedaan naar de geluidbelasting op de gevels van de omliggende woningen. Dat de buurt nu een ontwikkeling naar een hippe centrumbuurt doormaakt, wil niet zeggen dat er geen rekening hoeft te worden gehouden met de belangen van de huidige bewoners.
10.1. Ten aanzien van het betoog over de toename van geluidbelasting als gevolg van de realisatie van de voorziene woningen aan de zijde van de woningen aan de Heilige Geeststraat die volgens [appellant sub 1] en anderen geluidsluw is, overweegt de Afdeling als volgt. Niet is uitgesloten dat de verwezenlijking van het plan zal leiden tot enige toename van de geluidbelasting bij de woningen van [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] als gevolg van het gebruik van de woningen. De Afdeling stelt vast dat het plangebied in het centrum van Eindhoven ligt. Gelet hierop heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de verwezenlijking van de voorziene woningen niet zal leiden tot onaanvaardbare geluidoverlast bij de woningen van [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2]. In verband hiermee heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling ook geen nader onderzoek hoeven verrichten naar de geluidbelasting bij hun woningen.
Het betoog slaagt niet.
Richtafstand
11. [appellant sub 1] en anderen stellen dat tussen de gronden waaraan in het plan de bestemming "Wonen" is toegekend en de bedrijfspanden aan de Heilige Geeststraat 31A en 31B een afstand van minimaal 10 m in acht had moeten worden genomen. Zij stellen daartoe dat de raad bij de toepassing van de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering" (hierna: de VNG-brochure) geen aansluiting had mogen zoeken bij de aanbevolen richtafstanden voor een "gebied met functiemenging" omdat de wijk De Bergen geen stadscentrum is.
11.1. Artikel 8:69a van de Awb luidt als volgt:
"De bestuursrechter vernietigt een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept."
11.2. Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht (Kamerstukken II, 2009/10, 32 450,nr. 3, blz. 18-20) heeft de wetgever met artikel 8:69a van de Awb de eis willen stellen dat er een verband moet bestaan tussen een beroepsgrond en het belang waarin de appellantdoor het bestreden besluit dreigt te worden geschaad. De bestuursrechter mag een besluit niet vernietigen wegens schending van een rechtsregel die kennelijk niet strekt tot bescherming van het belang van de appellant.
11.3. Het belang van [appellant sub 1] en anderen is gelegen in het behoud van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van hun eigen woningen. De richtafstand uit de VNG-brochure waarop zij zich beroepen strekt niet tot bescherming van dat belang, zodat artikel 8:69a van de Awb er aan in de weg staat dat het besluit om de aangevoerde reden wordt vernietigd. Om die reden blijft een inhoudelijke bespreking van dit punt achterwege.
Parkeren
12. [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] stellen dat de parkeerdruk als gevolg van de verwezenlijking van het plan zal toenemen, terwijl de parkeerdruk in de huidige situatie al hoog is. Volgens hen is onvoldoende onderbouwd dat op de juiste manier toepassing is gegeven aan het parkeerbeleid. Er is onvoldoende ruimte in het plangebied om het benodigde aantal parkeerplaatsen te realiseren, zo stellen zij.
12.1. De raad stelt zich op het standpunt dat voldoende parkeerplaatsen kunnen worden aangelegd.
12.2. De Afdeling stelt voorop dat de raad bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening moet houden met de parkeerdruk die het gevolg is van het plan. Het is niet nodig dat dit plan bestaande parkeeroverlast in de omgeving van het plangebied, wat daarvan ook zij, oplost (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 29 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2410, onder 7.2.).
12.3. In artikel 9.1, onder a, van de planregels staat dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen vaststaat dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de beleidsregels "Actualisatie nota parkeernormen 2019" (hierna: de nota parkeernormen) wordt gerealiseerd en in stand gehouden. In artikel 9.1, onder b, van de planregels is bepaald dat als de onder a bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, met die wijziging rekening wordt gehouden. In de nota parkeernormen is aangegeven hoe de parkeerbehoefte moet worden berekend. Met behulp van een op deze nota gebaseerde rekentool, die als bijlage 4 bij de toelichting van het plan is opgenomen, is berekend dat de theoretische parkeerbehoefte 21 parkeerplaatsen bedraagt. Vervolgens is de mobiliteitscorrectie toegepast. Omdat de locatie hemelsbreed binnen 800 m van station Eindhoven ligt, is de parkeerbehoefte in dat kader met 50%, en dus met 11 parkeerplaatsen, gereduceerd. Volgens de raad zijn voor de woningen daarom 10 parkeerplaatsen nodig.
Voorts is door de raad verklaard dat er in het plangebied voldoende ruimte is om de benodigde parkeerplaatsen aan te leggen. In paragraaf 2.3 van de plantoelichting is beschreven dat ten behoeve van de nieuwe woningen op het binnenterrein een parkeerterrein wordt aangelegd. Ter zitting is erop gewezen dat dit parkeerterrein in het oostelijke deel van het plangebied zal worden gerealiseerd en dat daar voldoende ruimte is voor wel 21 parkeerplaatsen.
Aan de gronden in het plangebied is de bestemming "Wonen" of de bestemming "Gemengd" toegekend. Deze gronden zijn mede bestemd voor parkeervoorzieningen. Gelet hierop en nu [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] voorgaande niet voldoende gemotiveerd hebben weersproken, ziet de Afdeling geen aanleiding om te twijfelen aan de toelichting van de raad. Er bestaat dan ook geen reden om aan te nemen dat er in het plangebied te weinig ruimte is om het volgens de nota parkeernormen benodigde aantal parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren.
Het betoog slaagt niet.
Verkeersgeneratie
13. [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] vrezen voor een onaanvaardbare toename van verkeersbewegingen op de Heilige Geeststraat. Volgens hen is de raad van een te kleine toename uitgegaan. Zij voeren hiertoe aan dat voor dit plan ten onrechte is gerekend met 4 verkeersbewegingen per parkeerplaats per dag. Volgens [appellant sub 1] en anderen wordt voor andere plannen een kencijfer van 5,8 verkeersbewegingen per woning per dag gehanteerd en zou dit ook hier het geval moeten zijn. [appellant sub 2] stelt in dit verband dat niet met een aantal verkeersbewegingen per parkeerplaats, maar per woning moet worden gerekend. [appellant sub 1] en anderen stellen bovendien dat ten onrechte de verkeersbewegingen die worden gegenereerd door bijvoorbeeld (pakket)bezorgers niet in de berekeningen zijn meegenomen. Volgens [appellant sub 1] anderen is er weliswaar sprake van een afname van verkeersbewegingen door de sluiting van het parkeerterrein, maar was het parkeerterrein doordeweeks maar voor de helft bezet (en in het weekend niet of nauwelijks) en genereerde het slechts 2 verkeersbewegingen per dag per bezette plek. Dit betekent dat de sluiting van het parkeerterrein in werkelijkheid een afname van gemiddeld slechts 35 verkeersbewegingen per dag meebrengt, aldus [appellant sub 1] en anderen.
Verder stellen [appellant sub 1] en anderen dat het aantal verkeersbewegingen van fietsers en voetgangers als gevolg van het plan met 400 per dag zal toenemen. Volgens hen leidt dit tot overlast voor de omwonenden. Zij stellen in dit verband dat de straat smal is en dat de stoepen nu al bezet zijn door geparkeerde fietsen. Het is onzeker of de toekomstige bewoners van de appartementen hun fietsen op de daarvoor geplande plekken zullen stallen, zo stellen [appellant sub 1] en anderen. Volgens hen is de fiets- en voetgangerstoegang ten behoeve van de ontwikkeling dan ook ten onrechte aan de Heilige Geeststraat voorzien.
13.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de toename van het aantal verkeersbewegingen waartoe de verwezenlijking van dit plan zal leiden vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar is.
13.2. De Afdeling overweegt als volgt. De raad is ervan uitgegaan dat de verwezenlijking van het plan tot een toename van 4 motorvoertuigbewegingen per etmaal (hierna: mvt/etmaal) per woning - en niet, zoals [appellant sub 2] stelt, per parkeerplaats - zal leiden. Dit betekent dat de verwezenlijking van de 54 in het plan voorziene woningen een toename van 216 mvt/etmaal tot gevolg zal hebben. Volgens de raad zal deze toename worden afgewikkeld op de Willemstraat, die daarvoor geschikt is en voldoende capaciteit heeft. De raad acht de toename als gevolg van het plan dan ook aanvaardbaar.
In wat [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen grond voor het oordeel dat de raad niet van een toename van 216 mvt/etmaal heeft kunnen uitgaan en dat de raad zich voorts niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat deze toename aanvaardbaar is. Voor zover [appellant sub 1] en anderen stellen dat ten onrechte is gerekend met een toename van 4 mvt/etmaal omdat had moeten worden uitgegaan van een toename van 5,8 mvt/etmaal, overweegt de Afdeling het volgende. Door de raad is onbestreden gesteld dat de wijk De Bergen niet behoort tot het type woonmilieu "Groen-stedelijk", waarop het kencijfer van 5,8 mvt/etmaal uit de publicatie "Kencijfers Parkeren en Verkeersgeneratie publicatie 317" (hierna: CROW-publicatie 317) van toepassing is. Alleen al om deze reden heeft de raad niet hoeven uitgaan van het kencijfer 5,8 mvt/etmaal. Voor zover [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] er verder op hebben gewezen dat de verwezenlijking van het plan ook een toename van verkeersbewegingen van (pakket)bezorgers zal genereren, heeft de raad ter zitting verklaard dat de woningen aan het binnenterrein zullen worden geadresseerd op de Willemstraat, zodat (pakket)bezorgers vanwege deze woningen in beginsel alleen verkeersbewegingen op de Willemstraat tot gevolg zullen hebben. [appellant sub 1] en anderen en [appellant sub 2] hebben niet bestreden dat de Willemstraat geschikt is om de verkeersbewegingen waartoe het plan zal leiden af te wikkelen. Voor zover een enkele (pakket)bezorger de in het plan voorziene woningen via de Heilige Geeststraat zal bereiken, heeft de raad dit in redelijkheid aanvaardbaar kunnen achten.
13.3. Wat betreft de vrees voor overlast vanwege fietsers en voetgangers, overweegt de Afdeling als volgt. Door de raad is toegelicht dat fietsers en voetgangers het plangebied kunnen bereiken via zowel de onderdoorgang aan de Heilige Geeststraat als die aan de Willemstraat. Blijkens de plantoelichting wordt ruimte voor fietsbergingen gesitueerd op het terrein aan de zijde van de Willemstraat. Bovendien zijn de voorziene onderdoorgangen, dus ook die aan de Heilige Geestraat, niet publiek toegankelijk en uitsluitend bedoeld voor bewoners, zo volgt uit de plantoelichting. De raad heeft zich daarom in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de toename van het aantal fiets- en voetgangersbewegingen aan de zijde van de Heilige Geeststraat niet zodanig zal zijn, dat deze zal leiden tot een situatie die vanuit ruimtelijk oogpunt onaanvaardbaar is.
13.4. Gelet op het voorgaande heeft de raad zich naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de verwezenlijking van het plan niet tot een onaanvaardbare toename van het aantal verkeersbewegingen zal leiden.
Het betoog slaagt niet.
Borging afspraken ter beperking overlast
14. [appellant sub 1] en andere betogen dat ten onrechte niet in het plan is geregeld voor welke doelgroep de appartementen op het middenterrein zijn bestemd. Evenmin is in het plan geborgd of tijdelijke en gemeubileerde verhuur van de woningen mogelijk is. [appellant sub 1] vreest ervoor dat, ook vanwege de situering van de woningen, de toekomstige bewoners anoniem zullen zijn en geen binding met de buurt zullen hebben. Dat komt de leefbaarheid van de wijk niet ten goede, aldus [appellant sub 1] en anderen.
[appellant sub 2] voert aan dat afspraken ter beperking van inbreuken op het woon- en leefklimaat onvoldoende in het plan zijn geborgd. Zij wijst daartoe op de afspraak dat de galerijen van de nieuwe woningen aan de binnenzijde zullen worden gerealiseerd, dat er geen bedrijven in de plint komen en dat er geen doorgang voor auto’s aan de Heilige Geeststraat wordt gemaakt. Ook worden de cultuurhistorische waarden onvoldoende in het plan beschermd, aldus [appellant sub 2].
14.1. Over het betoog van [appellant sub 1] en anderen overweegt de Afdeling als volgt. Een bestemmingsplan mag geen regels bevatten die een verbod inhouden op het gebruik van de woning door personen buiten een doelgroep, omdat dit zou leiden tot een niet ruimtelijk relevant onderscheid (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 17 maart 2021, ECLI:NL:RVS:2021:564). Ook is het al dan niet tijdelijk of gemeubileerd verhuren van woningen niet ruimtelijk relevant. Ter zitting is door de raad verklaard dat daarover om deze reden dan ook geen regels in het plan zijn opgenomen. Het plan sluit splitsing van de in het plan voorziene woningen en kamerverhuur, gelet op artikel 3.1, onder n en onder p, en artikel 4.1.1, onder j en onder l, van de planregels, overigens uit.
Het betoog van [appellant sub 1] en anderen slaagt niet.
14.2. Over de vrees van [appellant sub 2] dat in de plint bedrijven zullen worden gerealiseerd, overweegt de Afdeling als volgt.
Op grond van artikel 4.1.1 van de planregels zijn woongebouwen en grondgebonden woningen, al dan niet in combinatie met aan-huis-verbonden-beroepen toegestaan. Daarbij geldt dat de vloeroppervlakte van een aan-huis-verbonden-beroep niet meer dan 50 m2 mag bedragen. In artikel 1.3 van de planregels is een aan-huis-verbonden-beroep gedefinieerd als een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Ingevolge artikel 4.4.1 van de planregels is het gebruik van een gedeelte van de woning voor kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten tot 30 m2 en/of voor een aan-huis-verbonden beroep met een vloeroppervlakte van meer dan 50 m2 met een maximum van 75 m2 toegestaan. Blijkens artikel 1.30 van de planregels gaat het bij kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten om het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie).
Gelet op de aard en de beperkte omvang van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en gelet op de omstandigheid dat het woongebouw waarbij een dergelijk beroep of een dergelijke activiteit wordt uitgeoefend in overwegende mate de woonfunctie moet behouden, heeft de raad dergelijke bedrijvigheid naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid aanvaardbaar kunnen achten. Met de planregeling heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling voorts voldoende geborgd dat andere, voor het woon- en leefklimaat meer belastende bedrijvigheid niet in de plint zal worden gerealiseerd.
Het betoog van [appellant sub 2] slaagt in zoverre niet.
14.3. Over het betoog van [appellant sub 2] dat ten onrechte niet in het plan is geborgd dat de galerijen van de appartementen aan de zijde van het binnenterrein zullen worden gerealiseerd, overweegt de Afdeling als volgt. Door de raad is ter zitting toegelicht het vanuit ruimtelijk oogpunt niet nodig te vinden in het plan vast te leggen dat galerijen en raampartijen aan de zijde van het binnenterrein moeten worden gerealiseerd. Gelet op wat onder 9.1 is overwogen, en gelet op het feit dat galerijen niet ruimten zijn waar langdurig wordt verbleven, heeft de raad zich in redelijkheid op dit standpunt kunnen stellen. Gelet hierop heeft de raad het naar het oordeel van de Afdeling in redelijkheid niet nodig hoeven achten om in het plan te borgen dat de galerijen van de appartementen aan de zijde van het binnenterrein zullen worden gerealiseerd.
Ook in zoverre slaagt het betoog van [appellant sub 2] niet.
14.4. Over het betoog van [appellant sub 2] dat de cultuurhistorische waarden onvoldoende in het plan worden beschermd, overweegt de Afdeling als volgt. De raad acht de cultuurhistorische waarden voldoende in het plan beschermd. Door de raad is toegelicht dat wordt aangesloten bij de omliggende bouwwijzen en bouwmassa en dat beeldondersteunende bebouwing wordt behouden. Ook is er door de raad op gewezen dat aan alle gronden in het plangebied naast de bestemming "Wonen" of de bestemming "Gemengd" ook de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie" toegekend. Gelet op wat onder 8.3 is overwogen, heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat met de in het plan mogelijk gemaakte ontwikkelingen wordt aangesloten bij de cultuurhistorische waarden in De Bergen. Gelet hierop valt naar het oordeel van de Afdeling dan ook niet in te zien dat de cultuurhistorische waarden onvoldoende in het plan zijn beschermd.
Het betoog van [appellant sub 2] slaagt in zoverre evenmin.
14.5. Over het betoog van [appellant sub 2] dat ten onrechte niet in het plan is opgenomen dat auto's uitsluitend via de onderdoorgang aan de zijde van de Willemstraat van en naar de voorziene parkeerplaatsen in het plangebied mogen rijden, overweegt de Afdeling als volgt.
Aan de meest zuidwestelijk gelegen strook grond die parallel loopt aan de Heilige Geeststraat en die een lengte van ongeveer 14 m en een breedte van ongeveer 9 m heeft, is naast de bestemming "Wonen" de aanduiding "onderdoorgang" toegekend. Aan de meest noordelijk gelegen strook grond die parallel loopt aan de Willemstraat en die een lengte van ongeveer 18 m en een breedte van ongeveer 13 m heeft, is naast de bestemming "Gemengd" eveneens de aanduiding "onderdoorgang" toegekend. Op grond van artikel 3.2.3 en artikel 4.2.4 van de planregels geldt dat ter plaatse van de aanduiding "onderdoorgang" een onbebouwde vrije ruimte in acht genomen dient te worden, waarbij zowel een breedte als een hoogte van minimaal 2,5 m onbebouwd dient te blijven. In het plan is niet geregeld dat de onderdoorgang aan de Heilige Geeststraat niet mag worden gebruikt door auto's.
Het is de bedoeling van de raad dat auto's het binnenterrein van het plangebied niet via de onderdoorgang aan de Heilige Geeststraat, maar via de onderdoorgang aan de Willemstraat zullen bereiken. De raad is daar bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het plan ook van uitgegaan. De raad heeft het niet nodig geacht om dit uitdrukkelijk te regelen omdat het volgens hem gelet op de inrichting van het plangebied onwaarschijnlijk is dat auto's via de voorziene onderdoorgang aan de Heilige Geeststraat van en naar het binnenterrein zullen rijden. In dit verband is er door de raad op gewezen dat aan die zijde van het binnenterrein te weinig ruimte bestaat om auto's te parkeren. De Afdeling stelt echter vast dat het met het oog op de afmetingen van de te realiseren onderdoorgang aan de Heilige Geeststraat en de ruimte die er gelet op de positionering van de bouwvlakken is om vanaf die onderdoorgang het binnenterrein op te rijden, niet is uitgesloten dat auto's via die onderdoorgang van en naar het binnenterrein zullen rijden. In zoverre heeft de raad niet geregeld wat hij beoogd heeft te regelen.
Gelet hierop is het plan naar het oordeel van de Afdeling in strijd met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid.
Het betoog van [appellant sub 2] slaagt in zoverre.
Conclusie en bestuurlijke lus
15. Ten aanzien van het beroep van [appellant sub 2] ziet de Afdeling gelet op het onder 14.5 geconstateerde gebrek aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit is genomen in strijd met artikel 3:2 van Pro de Awb.
Met het oog op een spoedige beslechting van het geschil zal de Afdeling de raad opdragen om binnen 16 weken na verzending van deze tussenuitspraak het onder 14.5 geconstateerde gebrek te herstellen door alsnog te regelen dat in ieder geval auto's geen gebruik mogen maken van de in het plan voorziene onderdoorgang aan de Heilige Geeststraat.
De raad dient de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en een gewijzigd of nieuw besluit zo spoedig mogelijk op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen. Afdeling 3.4 van de Awb hoeft niet opnieuw te worden toegepast.
16. Het beroep van [appellant sub 1] en anderen is, voor zover ingesteld door [appellant sub 1D] en [appellant sub 1E], niet-ontvankelijk. Voor zover ontvankelijk, is het beroep van [appellant sub 1] en anderen ongegrond.
Proceskosten
17. Ten aanzien van [appellant sub 1] en anderen hoeft de raad geen proceskosten te vergoeden.
18. Ten aanzien van het beroep van [appellant sub 2] zal in de einduitspraak worden beslist over de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
I. verklaart het beroep van [appellant sub 1] en anderen niet-ontvankelijk voor zover het is ingesteld door [appellant sub 1D] en [appellant sub 1E];
II. verklaart het beroep van [appellant sub 1] en anderen, voor zover ontvankelijk, ongegrond;
III. draagt de raad van de gemeente Eindhoven in het beroep van [appellant sub 2] op om binnen 16 weken na verzending van deze tussenuitspraak:
- met inachtneming van overweging 14.5 het daar omschreven gebrek te herstellen, en
- de Afdeling en de andere partijen de uitkomst mede te delen en een eventueel gewijzigd besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en mede te delen;
Aldus vastgesteld door mr. R. Uylenburg, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. J.E.H.J. Vollaers, griffier.
Het lid van de enkelvoudige kamer is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 7 juli 2021
880.
BIJLAGE
Planregels
Artikel 1.3
"Aan-huis-verbonden beroep
een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd.
Onder vrije beroepen worden verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-maatschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen."
Artikel 1.30
"Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend (niet zijnde prostitutie)."
Artikel 3.1
"De voor "Gemengd" aangewezen gronden zijn bestemd voor:
[…]
d. wonen, in de vorm van woongebouwen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep;
[…]
met dien verstande dat:
n. een woning niet mag worden gesplitst in twee of meer woningen;
o. de vloeroppervlakte van een aan-huis-gebonden beroep niet meer dan 50 m2 mag bedragen;
p. kamerverhuur niet is toegestaan, tenzij het een bestaande situatie betreft."
Artikel 3.2.3
"Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' geldt dat een onbebouwde vrije ruimte in acht genomen dient te worden, waarbij zowel een breedte als een hoogte van minimaal 2,5 m onbebouwd dient te blijven."
Artikel 4.1.1
"De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. woongebouwen en grondgebonden woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep;
[…]
met dien verstande dat:
j. een woning niet mag worden gesplitst in twee of meer woningen;
k. de vloeroppervlakte van een aan-huis-gebonden beroep niet meer dan 50 m2 mag bedragen;
l. kamerverhuur niet is toegestaan, tenzij het een bestaande situatie betreft."
Artikel 4.2.4
"Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' geldt dat een onbebouwde vrije ruimte in acht genomen dient te worden, waarbij zowel een breedte als een hoogte van minimaal 2,5 m onbebouwd dient te blijven."
Artikel 5.1
"De voor "Waarde-Cultuurhistorie" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het aangewezen gebied en de bebouwing daarin."
Artikel 5.2
"Naast het bepaalde omtrent het bouwen voor de aldaar voorkomende onderliggende basisbestemming mag slechts worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden van het gebied en de bebouwing, met in achtneming van het volgende:
a. behoud, onderhoud en versterken gaat voor vernieuwen en ontwikkelen;
b. vernieuwen en ontwikkelen geschiedt vanuit en met respect voor de cultuurhistorische waarden;
c. voor zover de gronden/bebouwing zijn gelegen binnen de aanduiding "karakteristiek" binnen de bestemming "Gemengd" dient een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch onderzoek te worden verricht waarin aangetoond dient te zijn of en hoe de bebouwing behouden kan blijven dan wel waarom de bebouwing vernieuwd kan worden met in acht neming van de cultuurhistorische waarden. is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.