Uitspraak
201809408/1/A1.
Datum uitspraak: 15 januari 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], beide wonend te Amsterdam,
tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 18 oktober 2018 in zaak nr. 18/3272 in het geding tussen:
[appellant A] en [appellant B]
en
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam.
Procesverloop
Bij besluit van 7 september 2017 heeft het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van stadsdeel Oost (thans en hierna te noemen: het college) Bessemer 23 B.V. een omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van een woongebouw ten behoeve van drie woningen op het perceel Bessemerstraat 23a tot en met c te Amsterdam (hierna: het perceel).
Bij besluit van 20 maart 2018 heeft het college het door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en het besluit van 7 september 2017 onder aanpassing van de motivering gehandhaafd.
Bij uitspraak van 18 oktober 2018 heeft de rechtbank het door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 november 2019, waar [appellant A] en [appellant B] en het college, vertegenwoordigd door mr. J. van den Berg, zijn verschenen. Voorts is ter zitting Bessemer 23 B.V., vertegenwoordigd door mr. G.H. Schoorl, advocaat de Amsterdam, [gemachtigden], als partij gehoord.
Overwegingen
Inleiding
1. Het bouwplan betreft het oprichten van een gebouw met drie woningen op het perceel en omvat onder meer een balkon en een dakterras. [appellant A] en [appellant B] wonen in het pand op [locatie] dat het direct links naast het perceel gelegen perceel is. Aan de rechterzijde van het perceel bevindt zich een plantsoen. Het bouwplan voorziet in een gebouw met een bouwhoogte van 9 m en het gebouw zal ongeveer 9 m achter het pand van [appellant A] en [appellant B] uitsteken. De linker zijgevel van het bouwplan vormt een blinde muur. Deze grenst aan de rechter zijgevel van het pand van [appellant A] en [appellant B]. In deze zijgevel bevindt zich op de eerste en tweede verdieping een raam.
Volgens het college is het bouwplan in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Don Bosco en Park Frankendael" (hierna: het bestemmingsplan) omdat het bouwvlak wordt overschreden door het balkon aan de achtergevel, de maximale toegestane goothoogte van 6 m wordt overschreden met 3 m en de maximale toegestane bouwhoogte wordt overschreden met 1 m ten behoeve van het hekwerk van het dakterras. Teneinde het bouwplan niettemin mogelijk te maken, heeft het college met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1º en 2º, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht omgevingsvergunning verleend.
Strijd met het bestemmingsplan
2. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat wonen in strijd is met de op het perceel rustende bestemming "Gemengd-1". Zij voeren daartoe aan dat "wonen" weliswaar in de bestemmingsomschrijving is genoemd, maar alleen in combinatie met "short stay" en "ondergeschikte horeca". Daarnaast volgt volgens hen uit bladzijden 12 en 13 van paragraaf 2.4.1 van de toelichting bij het bestemmingsplan dat "wonen" bewust niet in de bestemmingsomschrijving van de bestemming "Gemengd-1" is opgenomen.
2.1. Ingevolge het bestemmingsplan rust op het perceel de bestemming "Gemengd-1".
Artikel 1 (Begrippen) van de planregels luidt:
"In deze regels wordt verstaan onder:
[…]
1.57 wonen
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouden, met dien verstande dat groepswonen wordt beschouwd als één huishouden indien daarbij sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning met een zekere mate van verbondenheid tussen de bewoners.
[…]."
Artikel 5, lid 5.1 (Bestemmingsomschrijving), luidt:
"De voor Gemengd-1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. detailhandel uitsluitend op de eerste bouwlaag, het souterrain en/of kelder;
b. dienstverlening uitsluitend op de eerste bouwlaag, het souterrain en/of kelder;
c. kantoor uitsluitend op de eerste bouwlaag, het souterrain en/of kelder;
d. een aan-huis-verbonden beroep en bedrijf aan huis short stay
e. short stay wonen
f. wonen ondergeschikte horeca
g. ondergeschikte horeca;
[…]."
2.2. Weliswaar volgt uit de bestemmingsomschrijving van artikel 5, lid 5.1, van de digitale weergave van de planregels op www.ruimtelijkeplannen.nl dat wonen alleen is toegestaan in combinatie met short stay of ondergeschikte horeca, maar als er op de in de digitale weergave opgenomen link bij de begrippen "short stay wonen" en "wonen ondergeschikte horeca" wordt geklikt dan blijkt dat een combinatie van deze begrippen niet bestaat. De begrippen "wonen", "short stay" en "ondergeschikte horeca" kunnen slechts afzonderlijk worden aangeklikt en zijn ieder afzonderlijk gelinkt met artikel 1 van Pro de planregels. In artikel 1 van Pro de planregels is de combinatie van wonen met short stay of ondergeschikte horeca niet gedefinieerd.
Het college heeft toegelicht dat er een fout is gemaakt bij het invoeren van het desbetreffende artikel op www.ruimtelijkeplannen.nl en dat het niet de bedoeling is geweest deze begrippen samen te voegen. Het college heeft een door de raad vastgestelde papieren versie van artikel 5, lid 5.1, overgelegd, waarin onderdelen d tot en met g luiden: "d. een aan-huis-verbonden beroep en bedrijf aan huis; e. short stay; f. wonen;
g. ondergeschikte horeca; ".
Gelet hierop heeft de rechtbank de toelichting van het college dat sprake is van een kennelijke verschrijving in de digitaal te raadplegen planregels terecht gevolgd. Nu de digitale versie een kennelijke verschrijving bevat, geeft de inhoud hiervan geen aanleiding tot een andere uitleg dan de papieren versie en volgt uit zowel de digitale als de papieren versie dat wonen is toegestaan.
Voor zover [appellant A] en [appellant B] wijzen op bladzijden 12 en 13 van paragraaf 2.4.1 van de toelichting bij het bestemmingsplan, overweegt de Afdeling met de rechtbank dat deze passages uit de toelichting zien op panden met een niet-woonfunctie. In de toelichting staat onder meer dat waar in het voorheen geldende bestemmingsplan wonen op de begane grond niet is toegestaan, in onderhavig bestemmingsplan een aanduiding wordt opgenomen dat wonen op de begane grond is uitgesloten. In panden waar wonen op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan mogelijk was, zijn de destijds geldende rechten overgenomen. Waar in het voorheen geldende bestemmingsplan deze mogelijkheid niet voorkwam wordt volgens de toelichting in het bestemmingsplan een aanduiding opgenomen dat wonen op de begane grond is uitgesloten. Het college heeft ter zitting toegelicht dat wonen ter plaatse van het perceel op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan was toegestaan. Bovendien is in het bestemmingsplan geen aanduiding opgenomen dat ter plaatse van het perceel wonen op de begane grond is uitgesloten. Gelet hierop zijn de door [appellant A] en [appellant B] genoemde passages uit de toelichting over de omzetting van bedrijfsruimtes naar wonen niet van belang bij de beoordeling of het college in dit geval de gevraagde omgevingsvergunning heeft kunnen verlenen.
Het voorgaande betekent dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat wonen is toegestaan op gronden met de bestemming "Gemengd-1" ter plaatse van het perceel.
Het betoog faalt.
Breedte bouwplan
3. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan omdat het niet op het op de verbeelding aangeduide bouwvlak past. Zij hebben dit ingemeten op www.ruimtelijkeplannen.nl en gewezen op een oude, handgetekende kaart van het kadaster. Volgens hen is het bouwplan minimaal 9 cm breder dan het bouwvlak.
3.1. In het door [appellant A] en [appellant B] aangevoerde ziet de Afdeling geen aanleiding om de overweging van de rechtbank dat niet is gebleken dat het bouwplan op dit punt in strijd met het bestemmingsplan is, niet te volgen. Het college heeft toegelicht dat het bouwplan digitaal wordt gemeten en niet meer aan de hand van oude, handgetekende kaarten van het kadaster. De bouwplantoetser van de gemeente heeft de breedte van het bouwvlak aan de zijde van de Bessemerstraat nagemeten op www.ruimtelijkeplannen.nl en is daarbij op een breedte van circa 6.3 m gekomen. De rechtbank heeft terecht geen aanleiding gezien te twijfelen aan de door het college gegeven toelichting dat het digitaal inmeten van het plan op www.ruimtelijkeplannen.nl een afwijking tot gevolg kan hebben, maar deze afwijking zo marginaal is dat dit niet tot het oordeel leidt dat het bouwplan niet past in het bouwvlak. Omdat het bouwplan volgens de bij de omgevingsvergunning behorende bouwtekening circa 6247 cm breed is, past het bouwplan in zoverre binnen het bouwvlak.
Het betoog faalt.
Evidente privaatrechtelijke belemmering
4. [appellant A] en [appellant B] betogen dat de rechtbank heeft miskend dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering die vergunningverlening in de weg staat. Het realiseren van een blinde muur direct voor de ramen van de rechter zijgevel van hun woning leidt volgens hen tot hinder en is in strijd met artikel 5:50, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: het BW), omdat niet een afstand van twee meter in acht is genomen tussen de blinde muur en de ramen van hun woning en Bessemer B.V. geen wegneming van die ramen kan vorderen als gevolg van verjaring. Verder voeren zij aan dat het bouwplan deels op hun grond is voorzien en zij geen toestemming geven voor de bouw, zodat ook op grond hiervan een evidente privaatrechtelijke belemmering aan vergunningverlening in de weg staat.
4.1. Artikel 5:50, vierde lid, van het BW luidt:
"Wanneer de nabuur als gevolg van verjaring geen wegneming van een opening of werk meer kan vorderen, is hij verplicht binnen een afstand van twee meter daarvan geen gebouwen of werken aan te brengen die de eigenaar van het andere erf onredelijk zouden hinderen, behoudens voor zover zulk een gebouw of werk zich daar reeds op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring bevond."
4.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 20 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:523), bestaat voor het oordeel dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan in de weg staat, slechts aanleiding wanneer deze een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit.
4.3. De Afdeling stelt vast dat de door het college vergunde afwijking van het bestemmingsplan niet ziet op het oprichten van de blinde muur die het zicht door de ramen in de rechter zijgevel van de woning van [appellant A] en [appellant B] ontneemt, maar ziet op het balkon aan de achtergevel, de goothoogte en het hekwerk van het dakterras. De blinde muur waar de door [appellant A] en [appellant B] gestelde privaatrechtelijke belemmering op ziet valt volledig binnen het bouwvlak en binnen de ter plaatse geldende maximale bouwhoogte van 9 m. Het bestemmingsplan staat daarmee niet aan wegneming van het zicht door het raam in de weg. Daarnaast heeft Bessemer 23 B.V. betwist dat zij door verjaring geen wegneming van de ramen kan vorderen. Anders dan [appellant A] en [appellant B] betogen, heeft het college zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat er wat betreft de blinde muur in zoverre geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering op grond waarvan het college de gevraagde vergunning had moeten weigeren.
Evenmin ziet de Afdeling in de door [appellant A] en [appellant B] gestelde omstandigheid dat het bouwplan voor ongeveer 9 cm op hun grond is voorzien, aanleiding voor het oordeel dat sprake is van een privaatrechtelijke belemmering die aan vergunningverlening in de weg staat. Het college heeft toegelicht dat het bouwplan de erfgrens tussen de percelen [locatie] en 23 volgt, zoals volgt uit de bij de aanvraag behorende situatietekening en de grensreconstructie van het kadaster. [appellant A] en [appellant B] hebben aan de hand van een oude, handgetekende kaart van het kadaster aangevoerd dat het bouwplan wel de erfgrens overschrijdt. Dit betekent dat er tussen partijen discussie is over de vraag of het bouwplan de grens van het perceel overschrijdt. Gelet hierop is het niet evident dat sprake is van een privaatrechtelijke belemmering die aan vergunningverlening in de weg staat.
Het betoog faalt.
Conclusie
5. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. D.A.B. Montagne, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Montagne
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 15 januari 2020
374-855.