Uitspraak
201800466/3/A2.
Datum uitspraak: 17 juni 2020
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B], wonend te Waalwijk,
appellanten (hierna samen en in enkelvoud: [appellant]),
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 7 december 2017 in zaak nr. 17/5219 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk.
Procesverloop
Bij tussenuitspraak van 27 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:939, (hierna: de eerste tussenuitspraak) heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen tien weken na verzending daarvan met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken in het besluit van 13 juni 2017 te herstellen door een nieuw besluit te nemen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Bij besluit van 28 mei 2019 heeft het college, ter uitvoering van de eerste tussenuitspraak, opnieuw beslist op het door [appellant] tegen het besluit van 31 januari 2017 gemaakte bezwaar.
Bij tussenuitspraak van 18 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4249, (hierna: de tweede tussenuitspraak) heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen tien weken na verzending daarvan met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen de gebreken in het besluit van 28 mei 2019 te herstellen door een nieuw besluit te nemen. Deze tussenuitspraak is aangehecht.
Bij besluit van 18 februari 2020 heeft het college, ter uitvoering van de tweede tussenuitspraak, opnieuw beslist op het door [appellant] tegen het besluit van 31 januari 2017 gemaakte bezwaar.
Bij brief van 23 maart 2020 heeft [appellant] een zienswijze ingediend over dit besluit.
[appellant] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft bepaald dat een nader onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] is eigenaar van de percelen [locatie 1], [locatie 2] en [locatie 3] in Waalwijk. De percelen [locatie 1] en [locatie 2] grenzen aan de achterzijde aan de Winterdijk. [appellant] heeft op 8 september 2015 een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend. Hij stelt schade te hebben geleden als gevolg van het op 22 oktober 2009 (de peildatum) in werking getreden bestemmingsplan "Centrumgebied Waalwijk" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan).
2. Bij besluit van 31 januari 2017, gehandhaafd bij besluit van 13 juni 2017, heeft het college op basis van een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van januari 2017 op het verzoek van [appellant] beslist. De geleden planschade met betrekking tot het perceel [locatie 3] en de achtergelegen 6 m brede oostelijke strook van het perceel [locatie 2] dat grenst aan de Winterdijk zal in natura worden gecompenseerd door een gedeeltelijke herziening van het nieuwe bestemmingsplan, waarbij die gronden de oude bestemmingen terugkrijgen. Indien de voorgenomen herziening niet onherroepelijk wordt, zal het college aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 45.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente, toekennen. Het nieuwe bestemmingsplan heeft niet geleid tot een planologisch nadeel voor het perceel [locatie 2], exclusief voormelde strook van 6 m breed. Het planologisch nadeel voor de aan de zijde van de Winterdijk gelegen tuingronden van het perceel [locatie 1] dient volgens het college voor rekening van [appellant] te blijven wegens passieve risicoaanvaarding.
3. De rechtbank heeft het beroep daartegen ongegrond verklaard.
Eerste tussenuitspraak
4. In de eerste tussenuitspraak heeft de Afdeling geoordeeld dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat [appellant] de schade als gevolg van het verlies aan bouwmogelijkheden op de tuingronden van het perceel [locatie 1] passief heeft aanvaard en dat de geleden planschade daarom volledig voor zijn rekening dient te blijven.
De Afdeling heeft voorts geoordeeld dat het college heeft mogen afgaan op de taxatie door de SAOZ van de waardevermindering van € 45.000,00 van het perceel [locatie 3] en de daarachter gelegen gronden door het nieuwe bestemmingsplan. Het college heeft de compensatie in natura van deze planschade echter afhankelijk gesteld van de toekomstige, onzekere gebeurtenis dat de herziening van het nieuwe bestemmingsplan, na vaststelling, ook onherroepelijk wordt.
De Afdeling heeft het college opgedragen deze gebreken in het besluit van 13 juni 2017 te herstellen. Het college dient voor de tuingronden van het perceel [locatie 1] het planologisch nadeel alsnog door een deskundige te laten taxeren. Ook dient het college voor de compensatie in natura voor de geleden planschade ten aanzien van het perceel [locatie 3] en de achterliggende gronden een redelijke termijn te stellen, waarna de vergoeding zal worden betaald als op dat moment het planologische herstelbesluit nog niet onherroepelijk is.
Besluit op bezwaar van 28 mei 2019
5. Het college heeft de SAOZ om advies gevraagd. De SAOZ heeft in een nader advies van april 2019 toegelicht dat op grond van het voorheen geldende "Uitbreidingsplan in onderdelen 1951" (hierna: Uitbreidingsplan) en de gemeentelijke bouwverordening op de tuingronden van het perceel [locatie 1] een gebouw met een diepte van 15 m en een hoogte van 15 m mogelijk was. Volgens de SAOZ kon dit gebouw maximaal 7 tot 7,5 m breed zijn, omdat een afstand tot beide zijdelingse perceelgrenzen van 2 m diende te worden aangehouden wegens gevelopeningen. De SAOZ is op basis hiervan uitgegaan van een maximale bouwoppervlakte van 110 m2. Zij is voor de meest profijtelijke invulling van deze locatie uitgegaan van twee mogelijkheden. De eerste mogelijkheid is een appartementengebouw van vijf bouwlagen met op de begane grond bergingen en parkeren, waardoor vier bouwlagen met elk een appartement van 75 m2 mogelijk waren. De tweede mogelijkheid is één vrijstaande woning die, anders dan in de nieuwe planologische situatie, meer dan twee volwaardige bouwlagen kon hebben. In het nieuwe bestemmingsplan is op de tuingronden een bouwvlak opgenomen voor één vrijstaande woning met twee bouwlagen met daarboven een kap.
Vervolgens heeft de SAOZ geconcludeerd dat bij de realisatie van een appartementengebouw met vier appartementen van 75 m2 de te verwachten opbrengsten en stichtingskosten aan elkaar gelijk zijn. Het perceel is te klein en te smal voor een profijtelijke ontwikkeling naar appartementenbouw. Voorts heeft zij de marktwaarde van de tuingronden als bouwperceel voor een vrijstaande woning op de peildatum getaxeerd op € 150.000,00. De SAOZ is bij deze oude bouwmogelijkheid uitgegaan van een vrijstaande woning met drie volwaardige bouwlagen en een mogelijk woonvloeroppervlak van totaal 285 m2. In het nieuwe bestemmingsplan is het mogelijke woonvloeroppervlak verminderd met ongeveer 50 m2 wegens een kaplaag in plaats van een derde volwaardige bouwlaag. Volgens de SAOZ bedraagt de daaruit voortvloeiende waardevermindering € 32.500,00.
6. Bij het besluit van 28 mei 2019 heeft het college, ter uitvoering van de eerste tussenuitspraak en op grond van dit nadere advies van de SAOZ, het bezwaar van [appellant] tegen het besluit van 31 januari 2017 gegrond verklaard en [appellant] voor de tuingronden van het perceel [locatie 1] een tegemoetkoming in planschade van € 32.500,00 toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 september 2015. Voorts heeft het college een termijn verbonden aan de tegemoetkoming in planschade in de vorm van compensatie in natura voor het perceel [locatie 3] en de achterliggende gronden. Het schadebedrag van € 45.000,00 wordt betaald aan [appellant] indien het bestemmingsplan "Herziening Centrumplan Waalwijk" op 1 oktober 2020 niet onherroepelijk is dan wel, indien eerder, binnen twee weken na de datum van de uitspraak van de Afdeling in de beroepsprocedure over de vaststelling van dat bestemmingsplan.
Tweede tussenuitspraak
7. De Afdeling heeft in de tweede tussenuitspraak geoordeeld dat de termijn die het college heeft verbonden aan de toegekende tegemoetkoming in planschade in de vorm van compensatie in natura voor het perceel [locatie 3] en de achterliggende strook grond, redelijk is.
Voorts heeft de Afdeling geoordeeld dat het college in navolging van de SAOZ is uitgegaan van een onjuiste maximale invulling van de oude planologische mogelijkheden op de tuingronden van het perceel [locatie 1]. Het Uitbreidingsplan noch de bouwverordening stonden eraan in de weg dat op de tuingronden een gebouw kon worden gebouwd waarvan de zijgevels tot op de erfgrens met de buurpercelen werden gebouwd. Evenmin belemmerde het bepaalde in artikel 5:50, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek in dit geval de bouw van een gebouw tot op de erfgrenzen. Dit betekent dat een gebouw met een breedte van 11 tot 11,5 m niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uitgesloten. De SAOZ is dus ten onrechte uitgegaan van een maximaal mogelijk gebouw van 7 tot 7,5 m breed en een maximale bouwoppervlakte van ongeveer 110 m2. Nu in de oude planologische situatie een groter bouwoppervlakte van ongeveer 170 m2 mogelijk is, kan per bouwlaag meer dan één appartement worden gerealiseerd. De Afdeling heeft geoordeeld dat het voorgaande betekent dat het college het nader advies van de SAOZ, inclusief de op de onjuiste planvergelijking gebaseerde taxatie, niet aan het besluit van 28 mei 2019 ten grondslag heeft kunnen leggen.
De Afdeling heeft het college opgedragen om, met inachtneming van wat is overwogen over de planvergelijking, de maximale invulling van de oude planologische mogelijkheden op de tuingronden van het perceel [locatie 1] opnieuw door een deskundige te laten beoordelen. Ook dient het college op basis daarvan de hoogte van de door [appellant] geleden planschade te laten beoordelen. Daarbij dient te worden ingegaan op de zienswijze van [appellant] over de taxatie en het door hem ingebrachte tegenadvies van taxateur mr. H.J.J.M. Oldenkotte van 19 juli 2019.
Besluit op bezwaar van 18 februari 2020
8. Op verzoek van het college heeft de SAOZ op 22 januari 2020 een nader advies uitgebracht. De SAOZ heeft, uitgaande van wat in de tweede tussenuitspraak is overwogen over de oude bouwmogelijkheden, de waarde van het perceel [locatie 1] in de oude en de nieuwe planologische situatie getaxeerd. Volgens de SAOZ wordt de hoogst haalbare opbrengst in de oude planologische situatie bereikt door een zo groot mogelijk aantal appartementen, waarbij op de begane grond inpandige ruimte is voor het stallen van rijwielen. Uitgaande van een footprint van 170 m2, een vormfactor van 10% en benodigde ruimte voor gemeenschappelijke voorzieningen, is op de begane grond ruimte voor twee appartementen van elk ongeveer 40 m2 en op elk van de drie verdiepingen kunnen drie appartementen van gemiddeld ongeveer 46 m2 per stuk worden gerealiseerd. Het totaal aantal appartementen bedraagt 14 en de gemiddelde oppervlakte van een appartement 45 m2. Voor de 14 appartementen is op de begane grond slechts plaats voor vier buitenbergingen.
Vervolgens heeft de SAOZ de waarde van het perceel als bouwperceel voor een vrijstaande woning met twee bouwlagen en een kap in de nieuwe planologische situatie op de peildatum getaxeerd op € 150.000,00. Dit is gebaseerd op een grondprijs van € 388,00 per m2. Daarnaast heeft zij met toepassing van de residuele grondwaardemethode de waarde van het perceel in de oude planologische situatie als bouwperceel voor een gebouw met 14 appartementen van gemiddeld 45 m2 getaxeerd. De SAOZ heeft op basis van vijf referentietransacties een maximaal te realiseren opbrengst per m2 van € 3.000,00 gehanteerd. Zij heeft vervolgens de totale opbrengsten en stichtingskosten berekend en daaruit een residuele grondwaarde van € 195.000,00 afgeleid. Dit betekent dat het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan de ontwikkeling als bouwkavel voor een appartementengebouw. De SAOZ heeft geconcludeerd dat de planschade € 45.000,00 bedraagt.
9. Bij het besluit van 18 februari 2020 heeft het college, ter uitvoering van de tweede tussenuitspraak en op basis van dit nadere advies van de SAOZ, het bezwaar van [appellant] tegen het besluit van 31 januari 2017 gegrond verklaard en [appellant] een tegemoetkoming in planschade voor de tuingronden van het perceel [locatie 1] toegekend van € 45.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 8 september 2015. Voorts heeft het college een nieuwe termijn verbonden aan de toegekende tegemoetkoming in planschade in de vorm van compensatie in natura voor het perceel [locatie 3] en de achterliggende gronden. Het schadebedrag van € 45.000,00 wordt betaald aan [appellant] indien het bestemmingsplan "Herziening Centrumplan Waalwijk" op 1 april 2021 niet onherroepelijk is dan wel, indien eerder, binnen twee weken na de datum van de uitspraak van de Afdeling in de beroepsprocedure over de vaststelling van dat bestemmingsplan. Het college heeft daartoe besloten wegens de tussenuitspraak van de Afdeling van 5 februari 2020 in die beroepsprocedure (ECLI:NL:RVS:2020:373). In die tussenuitspraak is de gemeenteraad opgedragen om een motiveringsgebrek in het besluit van de gemeenteraad tot vaststelling van voormeld bestemmingsplan te herstellen binnen 16 weken na verzending van de uitspraak.
Bespreking gronden tegen besluit van 18 februari 2020
-taxatie planschade [locatie 1]
10. [appellant] betoogt, onder verwijzing naar een ongedateerde reactie van Oldenkotte op het nadere advies van de SAOZ van 22 januari 2020, dat het college niet heeft kunnen afgaan op de door de SAOZ verrichte taxatie van de planschade met betrekking tot het perceel [locatie 1].
[appellant] voert aan dat de SAOZ ten onrechte heeft volstaan met de vaststelling dat niet alle appartementen een berging in het complex hebben en dat zij had moeten onderzoeken of er bergingen elders op het perceel kunnen worden opgericht. Daarnaast heeft de SAOZ de taxatie niet zorgvuldig verricht door af te gaan op gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG). Ook heeft de SAOZ, door voor de grondprijs uit te gaan van de cijfers van de provincie Noord-Brabant, niet onderkend dat Waalwijk een lager prijspeil heeft.
[appellant] voert voorts aan dat de door de SAOZ gehanteerde opbrengst van € 3.000,00 per m2 voor kleine appartementen te laag is. De door de SAOZ daarvoor gebruikte referentieobjecten zijn volgens hem niet goed vergelijkbaar met de nieuwbouwappartementen wegens het grote verschil in bouwjaar en bouwkwaliteit. Indien deze toch worden gebruikt, moet een vertaalslag in de prijs van oud naar nieuw worden gemaakt.
Ook voert [appellant] aan dat, nu de SAOZ is uitgegaan van 15% hogere bouwkosten van kleine appartementen ten opzichte van grotere appartementen, zij ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de opbrengsten met hetzelfde percentage te verhogen. Verder wijst [appellant] er nog op dat de door de SAOZ gemaakte berekening van de opbrengsten en de stichtingskosten een dubbeltelling bevat.
10.1. De Afdeling stelt voorop dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat bij die waardering ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen (vergelijk 8.11 van de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).
10.2. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de SAOZ in het advies van 22 januari 2020 inzichtelijk gemaakt dat de waarde van het perceel [locatie 1] door het nieuwe bestemmingsplan op de peildatum € 45.000,00 in waarde is gedaald. De waarde in de oude situatie is getaxeerd op € 195.000,00 en in de nieuwe situatie op € 150.000,00. De SAOZ heeft toegelicht op basis van welke feiten en met welke methode zij de taxatie heeft verricht.
10.3. De door [appellant] overgelegde reactie van Oldenkotte bevat geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de taxatie door de SAOZ. Daartoe overweegt de Afdeling als volgt.
10.4. De SAOZ heeft geconcludeerd dat 14 appartementen met elk een gemiddelde oppervlakte van 45 m2 kunnen worden gerealiseerd, maar dat op de begane grond slechts vier buitenbergingen mogelijk zijn. [appellant] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat de SAOZ de mogelijkheid van bergingen elders op het perceel had moeten onderzoeken. De SAOZ heeft geconcludeerd, en door [appellant] is niet weersproken, dat de hoogst haalbare opbrengst wordt bereikt door een zo groot mogelijk aantal appartementen, waarbij op de begane grond inpandige ruimte is voor het stallen van rijwielen. Evenmin is er grond voor het oordeel dat de SAOZ de taxatie niet zorgvuldig heeft verricht door af te gaan op gegevens uit de BAG. Dat er verschillen kunnen zijn tussen die gegevens en de door Oldenkotte gebruikte uitwisselingsgegevens van makelaars, betekent niet dat de gegevens uit de BAG niet bruikbaar zijn voor het verrichten van een taxatie. Verder leidt de enkele stelling van [appellant] dat Waalwijk een lager prijspeil heeft dan het gemiddelde van de provincie Noord-Brabant, niet tot het oordeel dat de SAOZ voor de grondprijs voor woningbouw ten onrechte is uitgegaan van de provinciale cijfers.
10.5. De SAOZ heeft bij de bepaling van de waarde van het perceel in de oude planologische situatie gebruik gemaakt van vijf transacties van appartementen, te weten Mozartlaan 4, Heulstraat 47, Heulstraat 52, Heulstraat 51 en Wilhelminastraat 1. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze appartementen niet vergelijkbaar zijn. De appartementen zijn gelegen in Waalwijk en hebben een vergelijkbaar vloeroppervlak. Dat dit geen nieuwbouwappartementen zijn, betekent op zich niet dat de transacties niet bruikbaar zijn voor taxatie. [appellant] heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de door de SAOZ op basis van voormelde transacties gehanteerde prijs van € 3.000,00 per m2 voor kleine appartementen te laag is. De enkele stelling dat een nieuwbouwappartement in verband met een hogere bouwkwaliteit een hogere waarde vertegenwoordigt dan een ouder appartement, is daarvoor onvoldoende. Daarbij komt dat de prijs wordt bepaald door verschillende factoren, zoals bijvoorbeeld het voorzieningenniveau. De SAOZ heeft uiteengezet dat gelet op de transacties van voormelde appartementen en rekening houdend met alle bijkomende omstandigheden de gemiddelde opbrengst van de 14 nieuwe appartementen niet hoger ligt dan € 3.000,00 per m2. Daarmee is een vertaalverslag gemaakt van de prijzen van voormelde appartementen naar de 14 nieuwe appartementen. De SAOZ heeft toegelicht dat de transactie van Mozartlaan 4 heeft geleid tot een hogere opbrengst per m2 van € 3.100,00, maar daar staat tegenover dat dit appartement een ruim balkon van 11 m2 op het westen heeft en een eigen berging op de begane grond. Een dergelijk voorzieningenniveau kan bij het complex op de tuingronden niet, althans niet bij ieder appartement, worden gerealiseerd. Ook heeft zij toegelicht dat, indien zou moeten worden uitgegaan van een oppervlakte van 45 m2 bij het appartement Wilheminastraat 1 in plaats van van 56 m2, zoals Oldenkotte heeft gesteld, de prijs per m2 € 3.222,00 bedraagt. Volgens de SAOZ heeft de verkoopprijs echter betrekking op meer dan alleen het appartementsrecht. Daarbij komt dat ook dit appartement een eigen berging op de begane grond heeft.
10.6. De Afdeling volgt [appellant] evenmin in zijn betoog dat, nu de SAOZ is uitgegaan van 15% hogere bouwkosten voor kleine appartementen ten opzichte van grotere appartementen, zij ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de opbrengsten met hetzelfde percentage te verhogen. De SAOZ heeft toegelicht dat zij op basis van branche-informatie is uitgegaan van bouwkosten van € 1.105,00 per m2 voor appartementen met een oppervlakte van 54,4 m2 BVO / 49 m2 GBO. Dat dit 15% hoger is dan het bedrag aan bouwkosten dat de SAOZ heeft gehanteerd bij de eerdere taxatie op basis van een planologische invulling van 4 appartementen van elk 75 m2, naar [appellant] stelt, betekent niet dat ook de opbrengsten met dit percentage moeten worden verhoogd. De SAOZ heeft de opbrengsten immers bepaald aan de hand van een bedrag per m2 van € 3.000,00 dat is afgeleid uit een aantal referentietransacties van vergelijkbare kleine appartementen. Zoals hiervoor in 10.5 is overwogen, heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat die prijs per m2 voor kleine appartementen te laag is.
10.7. [appellant] heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat er een dubbeltelling zit in de door de SAOZ gemaakte berekening van de opbrengsten en de stichtingskosten. De SAOZ heeft toegelicht dat het door haar gehanteerde bedrag aan bijkomende kosten in de berekening van de stichtingskosten is gebaseerd op objectieve branche-informatie. Zij heeft die informatie in haar nader advies opgenomen. In een tabel voor bijkomende kosten bij bouwkosten van woningen tot een miljoen staat bij 8.J een post onvoorzien van 2,00%. Daarnaast staat bij 8.F een post risicoverrekening van 3,75%. Verder staat bij 8.G een post onvoorziene uitgaven van 3%. De enkele stelling van [appellant] dat deze posten redelijk overeenkomen met de stichtingskosten "winst en risico" van 6% en het erop lijkt dat deze kosten al zijn verrekend in de bijkomende kosten, kan zijn conclusie dat sprake is van een dubbeltelling niet dragen.
10.8. Gelet op het voorgaande heeft het college kunnen afgaan op de door de SAOZ verrichte taxatie van de planschade met betrekking tot het perceel [locatie 1].
Het betoog faalt.
-nieuwe termijn compensatie in natura [locatie 3]
11. Anders dan [appellant] betoogt, is verlenging van de termijn die het college heeft verbonden aan de compensatie in natura van de geleden planschade met betrekking tot het perceel [locatie 3] en de achterliggende gronden tot 1 april 2021, redelijk. Zoals hiervoor onder 9 is vermeld, heeft de Afdeling in haar uitspraak van 5 februari 2020 over de vaststelling van het bestemmingsplan "Herziening Centrumplan Waalwijk" de gemeenteraad opgedragen het motiveringsgebrek in het besluit tot vaststelling van dat plan te herstellen binnen 16 weken na verzending van die tussenuitspraak. Ook is van belang dat het college tevens heeft bepaald dat indien de Afdeling in die beroepsprocedure eerder uitspraak doet, de termijn twee weken na die uitspraak afloopt. De enkele stelling van [appellant] dat het herstelbesluit al is genomen, is onvoldoende voor het oordeel dat de nieuwe termijn niet redelijk is.
Conclusie
12. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 13 juni 2017 alsnog gegrond verklaren. Dat besluit komt, zoals blijkt uit de eerste tussenuitspraak, wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) voor vernietiging in aanmerking. Voorts is het beroep tegen het besluit van 28 mei 2019 gegrond. Ook dit besluit komt, zoals blijkt uit de tweede tussenuitspraak, wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voor vernietiging in aanmerking. Het beroep tegen het besluit van 18 februari 2020 is ongegrond.
Proceskosten
13. Het college dient op de hierna te vermelden wijze in de proceskosten in beroep en hoger beroep te worden veroordeeld. Daarbij is van belang dat uitsluitend de kostenposten die zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor vergoeding in aanmerking komen. Omdat de door [appellant] opgevoerde portokosten daarin niet zijn vermeld, komen die kosten niet voor vergoeding in aanmerking.
De Afdeling begroot de door [appellant] in beroep en in hoger beroep gemaakte reiskosten op € 54,10.
14. In de beroepsprocedure heeft mr. M.P. Wolf zich na het sluiten van het onderzoek ter zitting door de rechtbank als gemachtigde van [appellant] gesteld. [appellant] heeft twee facturen van Wolf overgelegd. Deze advocaatkosten komen echter niet voor vergoeding in aanmerking, omdat die geen betrekking hebben op in de Bijlage bij het Bpb genoemde proceshandelingen.
15. Voorts heeft [appellant] facturen van [gemachtigde] van 2 mei 2019, 4 juli 2019 en 25 maart 2020 voor zijn werkzaamheden in hoger beroep overgelegd. [gemachtigde] heeft geen rapport of advies uitgebracht. Hij heeft een zienswijze namens [appellant] opgesteld over het besluit van 28 mei 2019. [gemachtigde] heeft daarin uiteengezet waarom het college met dat besluit en het daaraan ten grondslag liggende advies van de SAOZ de door de Afdeling in de eerste tussenuitspraak geconstateerde motiveringsgebreken niet heeft hersteld. Het formuleren van een zienswijze is een vorm van rechtsbijstandverlening ter behartiging van de belangen van de appellant. Dat geldt ook voor de door [gemachtigde] verrichte overige werkzaamheden. Daarbij komt dat het fungeren als deskundige en gemachtigde in dezelfde zaak onverenigbaar is met elkaar, omdat een deskundige in tegenstelling tot een gemachtigde geacht wordt onpartijdig te adviseren (uitspraak van 8 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2148). De door [gemachtigde] in rekening gebrachte kosten dienen daarom te worden aangemerkt als kosten voor verleende rechtsbijstand in de zin van artikel 1, onder a, van het Bpb. Het daarin neergelegde limitatief forfaitair stelsel is van toepassing op de berekening van de kosten van rechtsbijstand. Dit betekent dat aan de facturen en urenspecificaties van [gemachtigde] geen betekenis toekomt. Aan [appellant] zal een bedrag van € 262,50 (0,5 punt x € 525,00) ter vergoeding van de kosten van rechtsbijstand in hoger beroep worden toegekend.
16. [appellant] heeft tevens facturen van Oldenkotte overgelegd. Oldenkotte heeft een taxatierapport van 19 juli 2019 opgesteld voor de zienswijze over het besluit van 28 mei 2019. Ook heeft hij voor de zienswijze over het besluit van 18 februari 2020 een rapport opgesteld waarin is gereageerd op de door de SAOZ verrichte taxatie die aan dat besluit ten grondslag ligt. Omdat [appellant] deze rapporten heeft laten opstellen ter onderbouwing van zijn standpunt dat het college niet heeft kunnen afgaan op de taxaties door de SAOZ, komen de daarvoor gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking. Uit de factuur van Oldenkotte van 18 juli 2019 kan worden afgeleid dat in totaal 10,5 uren zijn besteed aan het opstellen van het taxatierapport. De Afdeling acht dit aantal uren redelijk. Verder blijkt dat Oldenkotte een uurtarief van € 150,00 exclusief BTW heeft gehanteerd. Gelet op artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Bpb, in samenhang gelezen met artikel 8:36, tweede lid, van de Awb en artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003, geldt voor de vergoeding van de gemaakte kosten voor een deskundigenrapport een tarief van ten hoogste € 129,63 per uur. Dit betekent dat een bedrag van € 1.361,12 (10,5 uur x € 129,63) door het college vergoed dient te worden. Voorts kan uit de factuur van Oldenkotte van 24 maart 2020 worden afgeleid dat in totaal 5 uur is besteed aan de rapportage voor de zienswijze over het besluit van 18 februari 2020. Ook dit aantal uren acht de Afdeling redelijk. Dit betekent dat een bedrag van € 648,15 (5 uur x € 129,63) door het college vergoed dient te worden. Het voorgaande betekent dat het college een totaalbedrag van € 2.009,27, vermeerderd met de daarover verschuldigde omzetbelasting, dient te vergoeden. Dit komt neer op € 2.431,22.
Ook heeft [appellant] verzocht om vergoeding van de kosten van tekenwerk door Bouwadvies Groenland. Deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking, omdat [appellant] die tekeningen heeft laten maken ter onderbouwing van zijn betoog dat de door SAOZ verrichte taxatie is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten. [appellant] heeft een opdrachtbevestiging van Groenland van 17 juli 2019 overgelegd. Hij heeft geen factuur overgelegd. In de opdrachtbevestiging is zonder specificatie vermeld dat de kosten minimaal € 1.800,00 bedragen. Groenland heeft tekeningen gemaakt van mogelijke indelingen van een etage van het appartementencomplex op de tuingronden van [locatie 1]. Deze plattegronden tonen een aantal varianten van invulling met tweekamer appartementen en/of studio’s. Een bedrag van € 1.800,00 acht de Afdeling daarvoor te hoog. De Afdeling acht een vergoeding voor de kosten voor het tekenwerk van € 600,00, inclusief omzetbelasting, redelijk.
17. Gelet op het voorgaande bedragen de totale proceskosten in beroep en hoger beroep € 3.347,82 (€ 54,10 + € 262,50 + € 2.431,22 + € 600,00).
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 7 december 2017 in zaak nr. 17/5219;
III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
IV. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk van 13 juni 2017, kenmerk Z17-005689;
V. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk van 28 mei 2019 gegrond;
VI. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk van 28 mei 2019, kenmerk Z17-013944;
VII. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk van 18 februari 2020, kenmerk 2019-000988, ongegrond;
VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellant B] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.347,82, waarvan € 262,50 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
IX. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Waalwijk aan [appellant A] en [appellant B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 421,00 voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. F.C.M.A. Michiels, voorzitter, en mr. G. Snijders en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Uitgesproken in het openbaar op 17 juni 2020
609.