Uitspraak
201710366/1/A2.
Datum uitspraak: 6 maart 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Wassenaar,
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 november 2017 in zaak nr. 17/2663 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Wassenaar.
Procesverloop
Bij besluit van 5 oktober 2016 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 8 maart 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 november 2017 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 januari 2019, waar [appellant], bijgestaan door mr. O.V. Wilkens, werkzaam bij VvAA rechtsbijstand, vergezeld van ing. Th. A. van Sambeek, werkzaam bij Adviesbureau Grondzaken Limburg B.V, en het college, vertegenwoordigd door E. Blanker, vergezeld van mr. J.H.J. van Erk, zijn verschenen. Tevens is verschenen Hoge Duinen Vastgoed B.V, gevestigd te Den Haag, vertegenwoordigd door mr. E.M. van Bommel, advocaat te Amsterdam.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van een woning gelegen aan de [locatie] te Wassenaar.
2. Hoge Duinen Vastgoed B.V heeft een overeenkomst gesloten als bedoeld in artikel 6.4a, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro). Ingevolge het tweede lid is zij belanghebbende bij het besluit van 5 oktober 2016.
3. Bij besluit van 26 mei 2014 heeft het college aan Hoge Duinen Vastgoed B.V. een omgevingsvergunning verleend voor het vernieuwen van de laagbouw, het gedeeltelijk herinrichten van het terrein Stadhoudersplein 1, 11, 13, 23, 25, 35, 37 en 47 te Wassenaar en het gebruiken van deze gronden in strijd met het bestemmingsplan "Hofcamp 2013". Dit besluit maakt de bouw en vestiging van een supermarkt en een bakkerij en de aanleg van parkeerplaatsen mogelijk op gronden tegenover de woning van [appellant].
4. Ingevolge het bestemmingsplan "Hofcamp 2013" (hierna ook: het oude planologische regime) is aan deze gronden onder meer de bestemming "Gemengd-3" toegekend. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor detailhandel (geen supermarkt) en ondersteunende horeca. Aan een deel van de gronden is de aanduiding "wonen" (w) toegekend.
Het bestemmingsplan "Hofcamp 2013" laat, bij een maximale invulling, toe dat op de gronden een gebouw wordt opgericht met een breedte van 28,5 m en een hoogte van respectievelijk 9,4 en 4 m.
De begane grond van dit gebouw mag worden gebruikt voor detailhandel en, ter plaatse van de aanduiding "w", mogen de verdiepingen erboven voor woondoeleinden worden gebruikt.
5. Bij brief van 20 november 2015 heeft [appellant] verzocht om een tegemoetkoming in planschade. In deze brief heeft hij gesteld dat door voormelde ontwikkeling zijn privacy is aangetast, dat de overlast is toegenomen en dat zijn uitzicht is aangetast, waardoor zijn woning in waarde is verminderd.
5.1. Het college heeft de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade voor advies voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
De SAOZ heeft in haar advies van augustus 2016 uiteengezet dat door het besluit van 26 mei 2014 de bebouwing ten opzichte van het oude planologische regime aan de noordwestelijke zijde met 3,35 m is uitgebreid en dat dit een zeer beperkt nadeel oplevert. Het karakter van de woonomgeving is in beperkte mate minder gunstig geworden. De privacy is niet in verdergaande mate aangetast. Door de komst van de supermarkt is de gebruiksintensiteit en het aantal verkeersbewegingen tegenover de woning van [appellant] toegenomen, zodat de geluidoverlast en geurhinder is toegenomen. Nu echter nabij de woning reeds een supermarkt is gevestigd en op de betreffende gronden reeds winkels waren toegelaten, is dit effect niet onevenredig groot.
Gelet hierop heeft de SAOZ geconcludeerd dat [appellant] door de planologische mogelijkheden van het besluit van 26 mei 2014 in een beperkt nadeliger positie is komen te verkeren. Volgens de SAOZ is de waarde van de woning op de zogenoemde peildatum van € 305.000,00 naar € 297.000,00 gedaald, hetgeen een waardevermindering betekent van € 8.000,00. Volgens de SAOZ dient 4% van de waarde van de woning voor de planologische wijziging, zijnde een bedrag van € 12.200,00, wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van [appellant] te blijven. Daardoor valt de planschade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico, aldus het advies van augustus 2016.
6. Het college heeft dit advies aan het besluit van 5 oktober 2016 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd.
7. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade op juiste gronden heeft afgewezen.
Hoger beroep
Planvergelijking
8. [appellant] betoogt, mede onder verwijzing naar een deskundigenrapport van Van Sambeek van 25 januari 2018, allereerst dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college mocht afgaan op de door de SAOZ gemaakte planvergelijking. Hij voert aan dat door de komst van de supermarkt het aantal bezoekers is toegenomen. Zij hebben direct zicht vanaf de straat en vanuit de supermarkt op zijn balkon en zijn woonkamer, die op de eerste etage is gelegen. Daardoor is zijn privacy in ernstige mate aangetast. Verder is, door de komst van twee lichtreclames, de lichthinder in ernstige mate toegenomen en is het karakter van de bestemming in ernstige mate gewijzigd. Tot slot is de hinder toegenomen door een toename van het aantal bezoekers en een toename van verkeersbewegingen, mede ten gevolge van de ruimere openingstijden, aldus [appellant].
8.1. In de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) heeft de Afdeling onder 2.1 en 8.3 onder meer het volgende overwogen.
Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden.
Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
8.2. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de SAOZ de door [appellant] gestelde schadefactoren, waaronder aantasting van privacy en de toename van de overlast door een toename van verkeer en een toename van het aantal bezoekers, heeft betrokken bij de door haar gemaakte planvergelijking en op basis daarvan heeft geconcludeerd dat [appellant] daardoor in een nadeliger positie is gekomen. In hetgeen door hem in beroep is aangevoerd, heeft de rechtbank terecht geen concrete aanknopingspunten gevonden voor twijfel aan de juistheid van deze conclusie of de volledigheid van het advies van de SAOZ van augustus 2016 op dit punt. De rechtbank heeft daarbij van belang geacht dat de SAOZ heeft onderkend dat een supermarkt van een andere orde is dan detailhandel en dat de SAOZ de aantasting van de privacy en de toename van de overlast door een toename van het aantal bezoekers en het aantal verkeersbewegingen heeft meegenomen in de door haar gemaakte planvergelijking.
8.3. In het deskundigenrapport van Van Sambeek, door [appellant] overgelegd in hoger beroep, kunnen evenmin dergelijke concrete aanknopingspunten voor twijfel worden gevonden. Het college heeft, onder verwijzing naar een nader advies van de SAOZ van 14 januari 2019, terecht naar voren gebracht dat Van Sambeek niet uitgaat van een invulling van de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan "Hofcamp 2013". Op grond van dat plan was het al toegelaten om op de gronden tegenover de woning van [appellant] een gebouw te realiseren met een breedte van 28,5 m, met daarin één grote winkel, niet zijnde een supermarkt, van bijvoorbeeld de keten "Action" en om de in- en uitgang van deze winkel te realiseren aan de zijde van de Hofcampweg. Niet aannemelijk is geworden dat de openingstijden van een dergelijke winkel minder ruim zouden mogen zijn dan de openingstijden van een supermarkt. Deze winkel kon bovendien worden voorzien van op de woning van [appellant] gerichte ramen, zodat in de oude planologische situatie reeds zicht mogelijk was vanuit de winkel op het balkon en in de woonkamer van [appellant]. Verder was een aan een bakkerij gekoppelde lunchroom niet uitgesloten, zodat ook van bezoekers van deze lunchroom de nodige overlast en inkijk kon worden verwacht. Gelet hierop heeft [appellant] zijn standpunt, dat de planologische wijziging nadeliger is dan door de SAOZ is aangenomen, niet aannemelijk gemaakt. Dat bovendien tussen Van Sambeek en de SAOZ verschil van inzicht bestaat over de waardering van de genoemde schadefactoren, betekent niet dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat het door de SAOZ verrichte onderzoek onzorgvuldig is geweest en evenmin dat het college zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de planologische verandering voor [appellant] tot een verdergaande aantasting van de privacy, tot een grotere toename van de overlast of tot een grotere wijziging van het karakter van de bestemming heeft geleid dan door de SAOZ is aangenomen.
Het betoog faalt.
Taxatie
9. [appellant] betoogt verder, evenzeer mede onder verwijzing naar het deskundigenadvies van Van Sambeek, dat de rechtbank niet heeft onderkend dat het college de taxatie, verricht door de SAOZ, niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen, omdat het ondeugdelijk tot stand is gekomen. Het taxatierapport en het advies van de SAOZ zijn door één en dezelfde persoon opgesteld, aldus [appellant].
9.1. In voormelde overzichtsuitspraak heeft de Afdeling in 8.4 onder meer het volgende overwogen:
Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade, bestrijdt.
9.2. In het taxatieverslag is vermeld dat de taxateur op basis van de uitgevoerde planologische inventarisatie en planologische vergelijking, rekening houdend met de relevante maximale planologische omstandigheden, de waarde van de onroerende zaken in de oude en in de nieuwe staat heeft bepaald. Aan de eis dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming, is, naar het oordeel van de Afdeling, in dit geval voldaan. Daarbij is van belang dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in 8.11 van voormelde overzichtsuitspraak), de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.
[appellant] heeft geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of de volledigheid ervan naar voren gebracht. Hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat het bepalen van de omvang van de schade niet door een onafhankelijke en onpartijdige deskundige is gedaan. De enkele omstandigheid dat de taxatie is gedaan door de persoon die ook de planvergelijking heeft gedaan, is onvoldoende voor die conclusie.
Het betoog faalt.
Normaal maatschappelijk risico
10. [appellant] betoogt dat het college, in navolging van het advies van de SAOZ, ten onrechte een gedeelte gelijk aan vier procent van de waarde van zijn woning onmiddellijk voor het ontstaan van de schade als binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade voor zijn rekening heeft gelaten.
10.1. Artikel 6.1 van de Wro luidt:
1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
[…];
c. een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, c of g, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
[…].
Artikel 6.2 van de Wro luidt:
1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. […]
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, […].
10.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (in eerdergenoemde overzichtsuitspraak van 28 september 2016, overweging 5.9 en volgend) moet de vraag of schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
10.3. Onder verwijzing naar de uitspraak van 25 oktober 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2903, overweegt de Afdeling dat het college terecht de ontwikkeling heeft aangemerkt als een normale ontwikkeling in een omgeving die behoort tot het centrumdorps milieu. Deze ontwikkeling past, naar aard en omvang, binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving, zijnde een centrumgebied waar al winkels en een supermarkt waren gevestigd. De rechtbank heeft verder terecht overwogen dat de ontwikkeling past binnen het gevoerde beleid, nu de betreffende locatie in de in 2012 geactualiseerde detailhandelsnota "Concentreren op kwaliteit" door de gemeente is aangemerkt als "een boodschappencentrum". Anders dan hij kennelijk veronderstelt, wordt in de nota met "Stadhoudersplein" de gehele directe omgeving van het Stadhoudersplein bedoeld, waartoe ook de naastgelegen Hofcampweg behoort. Anders dan [appellant] onder verwijzing naar de deskundigenrapportage van Van Sambeek heeft aangevoerd, kan uit de nota niet worden afgeleid dat de entree was voorzien aan de zijde van het Stadhoudersplein.
De rechtbank heeft, gelet op het voorgaande, terecht geoordeeld dat het college de omvang van het normaal maatschappelijk risico op 4% heeft kunnen vaststellen. Daarbij geldt, dat ook ingeval het normaal maatschappelijk risico op 3% zou worden vastgesteld, de planschade geheel binnen dat risico zou vallen en [appellant] ook dan niet voor een tegemoetkoming in aanmerking zou komen.
Het betoogt faalt.
11. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. F. Nales, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Nales
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 6 maart 2019
680.