Uitspraak
201703658/1/A2.
Datum uitspraak: 18 december 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Bergen (NH),
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 30 maart 2017 in zaak nr. 13/2149 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Bergen (NH).
Procesverloop
Bij besluit van 11 juni 2013 heeft het college een verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 26 november 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 30 maart 2017 heeft de rechtbank, voor zover hier belang, het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 26 november 2013 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen ervan in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld en een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft een schriftelijke zienswijze ingediend.
[appellant] en het college hebben nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting, gevoegd met de zaken nrs. 201703750/1/A2, 201703635/1/A2, 201703746/1/A2, 201703495/1/A2, 201703807/1/A2, 201703542/1/A2, 201703758/1/A2 en 201703674/1/A2, behandeld op 10 augustus 2018, waar [appellant], vertegenwoordigd door [gemachtigde], vergezeld van [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. P.J.M. Hink, vergezeld van mr. T. ten Have, zijn verschenen.
Na de zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) als deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek.
De StAB heeft bij brief van 8 november 2018 verslag van het onderzoek uitgebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid om op dat verslag te reageren.
Vervolgens heeft de Afdeling nadere vragen gesteld aan de StAB. Bij brief van 31 maart 2019 heeft de StAB een nader verslag uitgebracht. Partijen hebben hierop een reactie gegeven.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak, gevoegd met voormelde zaken, opnieuw ter zitting behandeld op 8 juli 2019, waar [appellant], vertegenwoordigd door [gemachtigde], vergezeld van [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. W. de Vis, advocaat te Alkmaar, en mr. P.J.M. Hink, vergezeld van mr. T. ten Have, zijn verschenen. Ook is verschenen de StAB, vertegenwoordigd door P.A.H.M. Willems, dr. J.F. Voerman en mr. R. Veenhof, vergezeld van taxateur drs. K.F.J.P. de Bont.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] is sinds 27 december 1995 eigenaar van een perceel en een daarop gelegen vrijstaande woning, tuinhuisje en onoverdekt zwembad aan de [locatie] in Bergen (hierna ook: het object). Het perceel ligt op de hoek van de Buerweg en de Mosselenbuurt en heeft een oppervlakte van 1.845 m².
2. [appellant] heeft bij brief van 30 januari 2012 een verzoek om een tegemoetkoming in planschade ingediend bij het college. Hij heeft gesteld planschade te lijden als gevolg van het op 12 juni 2009 in werking getreden bestemmingsplan "Bergen, Dorpskern Zuid" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens [appellant] bedraagt de planschade tenminste € 590.500,00.
3. In het nieuwe bestemmingsplan zijn aan het perceel van [appellant] onder meer de bestemming "Wonen-Westdorp (W-WD)" en de aanduiding "natuur en landschapswaarden (nlw)" toegekend. Deze gronden zijn bestemd voor onder meer wonen en in samenhang daarmee voor de uitoefening van aan huis gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. Hoofdgebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak. Er mag één woning worden gebouwd per bouwvlak. Dit hoofdgebouw mag een maximale inhoud hebben van 2.200 m3 (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een maximale inhoud van 2.420 m3) en een bouwhoogte van maximaal 10 m (na het verlenen van een binnenplanse ontheffing een bouwhoogte van maximaal 11 m). In totaal mag niet meer dan 35% van het bouwperceel worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag ten hoogste 75 m² bedragen.
4. Voorheen gold het "Uitbreidingsplan gemeente Bergen N.H. 1937" (hierna: het Uitbreidingsplan) op grond waarvan het perceel van [appellant] onder meer de bestemming "Villa’s en landhuizen" had. Gronden met deze bestemming waren uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s of landhuizen. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de planvoorschriften diende het hoofdgebouw een inhoud te hebben van minimaal 550 m³. Op grond van de plankaart, gelezen in samenhang met artikel 16 van Pro de planvoorschriften, diende op de gronden evenwijdig aan de Buerweg per woning een minimum terreinbreedte van 25 m, gemeten in de rooilijn die op de plankaart is opgenomen, in acht te worden genomen en voor de gronden evenwijdig aan de Mosselenbuurt per woning een minimum terreinbreedte van 30 m. Verder gold een verhouding van open terrein tot bebouwing van 1:1 langs beide zijdes. In het Uitbreidingsplan waren geen voorschriften over de maximale hoogte van bouwwerken opgenomen. De gemeentelijke bouwverordening, die op de peildatum gold, had op dit punt aanvullende werking. Op grond van artikel 2.5.24 van de bouwverordening gold een bouwhoogte van maximaal 15 m.
5. Het college heeft het verzoek van [appellant] ter advisering voorgelegd aan Ten Have Advies v.o.f.. In een advies van 18 april 2013 heeft Ten Have het college geadviseerd het verzoek af te wijzen. Volgens Ten Have leidt het nieuwe bestemmingsplan tot beperking van de gebruiks- en bouwmogelijkheden op het eigen perceel. Die beperking komt vooral tot uitdrukking in een begrenzing van het bouwvolume en het vereiste dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Het nieuwe bestemmingsplan heeft echter ook tot gevolg dat het enorme bouwvolume op de omliggende percelen is komen te vervallen. Dit planologische (indirecte) voordeel is zodanig groot dat de beperking voor [appellant] om op het eigen perceel een dergelijk groot bouwvolume te realiseren per saldo niet heeft geleid tot planschade. Ten Have heeft, in reactie op hetgeen [appellant] naar voren heeft gebracht over de directe schade, in haar advies vermeld dat bij het realiseren van 2.200 m³ al sprake is van een zodanige investeringslast, dat de bouwkosten groter zijn dan de opbrengst (het zogenoemde omslagpunt) en deze investering geen doorvertaling meer heeft in een hogere verkoopwaarde. Volgens Ten Have zal een redelijk denkend en handelend koper daarom geen aanleiding zien om een hogere koopprijs te betalen voor de woning van [appellant].
6. Bij besluit van 11 juni 2013 heeft het college op basis van dit advies het verzoek afgewezen.
7. In bezwaar heeft [appellant] een contra-expertise van Langhout & Wiarda van 30 augustus 2013 en een contra-expertise van Leenstra van 16 augustus 2013 overgelegd. Leenstra heeft de planschade, uitgaande van de mogelijkheid van splitsing van het perceel in twee bouwpercelen, de planschade getaxeerd op € 525.000,00.
8. Bij het besluit van 26 november 2013 heeft het college, onder verwijzing naar een advies van de bezwarencommissie van 12 november 2013 en nadere adviezen van Ten Have van 30 september 2013 en 11 november 2013, het besluit van 11 juni 2013 gehandhaafd. Het college is Ten Have gevolgd in de conclusie dat splitsing van het perceel in twee bouwpercelen niet mogelijk is.
De procedure bij de rechtbank waarin de StAB is ingeschakeld
9. De rechtbank heeft geconstateerd dat er tussen het advies van Ten Have en de rapporten van Langhout & Wiarda en Leenstra grote verschillen bestaan in waardering van de mogelijkheden onder het oude en nieuwe planologische regime. De rechtbank heeft hierin aanleiding gezien de StAB te benoemen als deskundige, als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb).
10. In een eerste verslag van 14 augustus 2014 heeft de StAB een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van het Uitbreidingsplan en die van het nieuwe bestemmingsplan. Zij heeft uiteengezet dat het perceel van [appellant] langs de Buerweg voldeed aan de in het Uitbreidingsplan voorgeschreven minimum terreinbreedte van 25 m. Ook werd voldaan aan de minimum terreinbreedte van 30 m langs de Mosselenbuurt. Dit betekent dat het perceel mocht worden bebouwd met één woning. Hiervoor golden de in 4 weergegeven bouwvoorschriften.
Op grond van het nieuwe bestemmingsplan mag eveneens één woning op het perceel worden gebouwd, maar alleen binnen het bouwvlak. Hiervoor gelden de in 3 weergegeven bouwvoorschriften.
Voorts heeft de StAB uiteengezet dat het perceel, gezien de hoeksituering, onder de werking van het Uitbreidingsplan kon worden gesplitst in twee bouwpercelen. Het splitsen diende zo te gebeuren dat aan de Buerweg en de Mosselenbuurt nog kon worden voldaan aan de minimale terreinbreedte en de bepalingen die zien op het bewaren van de openheid. De mogelijkheid om te splitsen is in het nieuwe bestemmingsplan vervallen.
De StAB heeft geconcludeerd dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot een indirect planologisch voordeel door het vervallen van de bebouwingsmogelijkheden op de omliggende percelen. Daarnaast is er een indirect planologisch nadeel door de aantasting van de karakteristiek van de omgeving door verdichting van de bebouwing. Tevens leidt de planologische wijziging tot een direct planologisch nadeel door vermindering van de bebouwingsmogelijkheden op het perceel van [appellant]. Ook leidt die wijziging tot enige beperking van de gebruiksmogelijkheden.
In hoeverre deze voordelen en nadelen tot een waardevermindering hebben geleid, zal volgens de StAB door een taxateur moeten worden vastgesteld. De StAB heeft voor de taxatie vijf scenario’s beschreven. Een waardering dient plaats te vinden waarbij wordt uitgegaan van herontwikkeling van het perceel (sloop van de bestaande bebouwing) onder maximale invulling van zowel het oude als het nieuwe planologische regime. Ook dient een waardering plaats te vinden waarbij wordt uitgegaan van de bestaande situatie met uitbreidingsmogelijkheden op grond van het oude en het nieuwe planologische regime. Tot slot is een waardering nodig waarbij wordt uitgegaan van herontwikkeling en het splitsen van het perceel in twee bouwpercelen, onder maximale invulling van het Uitbreidingsplan.
11. In een tweede verslag van 27 februari 2015 heeft de StAB gereageerd op de reacties van partijen op het eerste verslag.
12. Bij tussenbeslissing van 1 mei 2015 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en een opdracht tot taxatie verstrekt aan de StAB. Bij aanvullende beslissing van 7 oktober 2015 heeft de rechtbank de StAB verzocht om te taxeren met inachtneming van de door de StAB verrichte planvergelijking en hetgeen door de rechtbank in deze beslissing is bepaald. De rechtbank heeft onder meer bepaald dat het Uitbreidingsplan binnen de bestemming "Villa’s en landhuizen" aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen toeliet. Ook heeft de rechtbank bepaald dat zowel het Uitbreidingsplan als het nieuwe bestemmingsplan in de weg staan aan het creëren van een bebouwingsfront.
13. De StAB heeft in een derde advies van 18 februari 2016 twee mogelijkheden van splitsing van het perceel onder de werking van het Uitbreidingsplan beschreven en in afbeeldingen weergegeven. Eén variant is de splitsing in een bouwperceel aan de Buerweg en een bouwperceel aan de Mosselenbuurt. Daartoe dient de bestaande bebouwing te worden gesloopt en een smal strookje grond langs de Mosselenbuurt in de hoek met de Buerweg te worden verkocht. Het bouwperceel aan de Buerweg komt voor de rooilijn over de breedte van het oude perceel te liggen, met uitzondering van het smalle strookje grond dat wordt verkocht. Dit bouwperceel grenst niet meer aan de Mosselenbuurt en hoeft niet meer te voldoen aan de minimum terreinbreedte langs die zijde. Achter de rooilijn wordt het bouwperceel minder breed ten gunste van het bouwperceel aan de Mosselenbuurt. De grens tussen beide bouwpercelen eindigt in de hoek van de zuidelijke en westelijke perceelsgrenzen van het oude perceel. In de andere splitsingsvariant wordt de bestaande bebouwing gehandhaafd en worden de achterliggende gronden afgesplitst voor een bouwperceel aan de Mosselenbuurt. Het overgebleven perceel aan de Buerweg grenst niet meer aan de Mosselenbuurt door de verkoop van een strookje grond aan die zijde.
14. De StAB heeft K.F.J.P. de Bont van De Bont Adviesbureau bestuursrechtelijke schadevergoedingen verzocht om het object te taxeren. In een taxatierapport van 18 februari 2016 heeft De Bont verslag gedaan van de door hem verrichte taxatie. De Bont heeft voor het bepalen van de waarde van het object gebruik gemaakt van de zogenoemde comparatieve methode. Daartoe heeft hij, aan de hand van de database van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM), ongeveer 400 transacties uit de periode 2005 tot het moment van de taxatie bekeken die betrekking hebben op vrijstaande woningen in Bergen met een transactieprijs van meer dan € 500.000,00. De Bont heeft bij de waardebepaling vooral de woningen Jan Tooropweg 7, Komlaan 4, Eeuwigelaan 26 en Eeuwigelaan 40 in Bergen betrokken. Volgens hem zijn de referentiewoningen Komlaan 4 en Eeuwigelaan 26 sterk vergelijkbaar. De naar de peildatum geïndexeerde waarde van Komlaan 4 bedraagt € 1.651.204,00. Deze woning is gelegen op een iets kleinere kavel en heeft iets meer wooninhoud dan de woning van [appellant]. Verder heeft de woning in vergelijking met die van [appellant] een fraaiere bouwstijl, luxere afwerking en iets betere ligging van het perceel. De woning kent geen belastende belendingen en de inrichting van de tuin met bijbehorende voorzieningen is mooier maar zonder zwembad. De Bont heeft de courantheid van Komlaan 4 als gunstiger beoordeeld dan die van het object. De naar de peildatum geïndexeerde waarde van Eeuwigelaan 26 bedraagt € 1.644.422,00. Deze woning is gelegen op een grotere kavel dan de woning van [appellant], maar heeft een vergelijkbare inhoud. Verder heeft deze woning net als die van [appellant] een fraaie bouwstijl, luxe afwerking, een vergelijkbare uitstekende ligging van het perceel en geen belastende belendingen. De inrichting van de tuin met bijbehorende voorzieningen is mooier, maar zonder zwembad. De Bont heeft de courantheid van Eeuwigelaan 26 als iets gunstiger beoordeeld dan die van het object.
Mede op basis hiervan heeft hij de waarde van het object op peildatum 12 juni 2009 onmiddellijk vóór de planologische wijziging bepaald op afgerond € 1.275.000,00.
De Bont heeft daarnaast toegelicht dat de waarde van woningen in dit marktsegment wordt bepaald door een veelheid aan factoren en kenmerken, waaronder de ligging, niveau van afwerking, luxe, grootte van het perceel en de bij de woning behorende faciliteiten en dat de inhoud slechts één van deze factoren is. In Bergen staan nauwelijks woningen met een inhoud van 2.200 m³ of meer te koop. Uitzonderingen zijn de Eeuwigelaan 26 en Breelaan 73. Deze zijn echter te afwijkend om in een marktanalyse mee te nemen. Gelet hierop zijn kopers volgens De Bont niet bereid om een bedrag bovenop de marktwaarde te betalen voor planologisch toegestane uitbreidingsmogelijkheden voor woningen. Gelet hierop vertegenwoordigen de oude planologische uitbreidingsmogelijkheden geen meerwaarde, aldus De Bont.
Vervolgens heeft De Bont de waarde van het object als bouwkavel in de oude planologische situatie bepaald. Daartoe heeft hij staffelprijzen afgeleid uit de database van de NVM. Op basis daarvan heeft De Bont de staffelprijs voor het perceel van [appellant] bepaald op € 1.425.750,00. Daarvan heeft hij een bedrag voor sloopkosten, opruimkosten van infrastructuur en bouwrijp maken van 15% afgetrokken, zodat de waarde van het perceel als bouwkavel afgerond € 1.200.000,00 bedraagt.
Daarnaast heeft De Bont de waarde van het object, uitgaande van splitsing van het perceel, in de oude planologische situatie geschat. Hij heeft op basis van de staffelprijzen voor woningbouwkavels en uitgaande van de variant waarin het perceel wordt opgesplitst in een bouwperceel van 900 m2 aan de Buerweg en een bouwperceel van ongeveer 940 m2 aan de Mosselenbuurt, de staffelprijs van het perceel geschat op € 2.034.000,00. De Bont heeft daarop een bedrag voor sloopkosten, opruimkosten van infrastructuur en bouwrijp maken van 15% afgetrokken, zodat de waarde van het perceel als bouwkavel afgerond € 1.730.000,00 bedraagt. Hij heeft op dezelfde wijze en uitgaande van de variant waarin de bestaande bebouwing wordt gehandhaafd en daarachter een bouwperceel wordt gecreëerd van ongeveer 900 m2 en de woning op een perceel van 940 m2 komt te liggen, de waarde van het perceel bepaald op € 1.600.000,00.
Op grond van het voorgaande heeft De Bont de waarde van het perceel in de oude planologische situatie bepaald op € 1.730.000,00.
14.1. Voor de bepaling van de waarde in de nieuwe planologische situatie heeft De Bont op basis van vooral zijn ervaring, kennis en kunde de door de StAB beschreven planologische voor- en nadelen van het nieuwe bestemmingsplan kwantitatief beoordeeld. Hij heeft voor de kleinere en lagere erfbebouwing en het kleinere oppervlak voor beroep/bedrijf aan huis een waardevermindering toegekend van tweemaal € 50.000,00.
Wegens het wegvallen van de mogelijkheid om het perceel te splitsen in twee bouwpercelen heeft De Bont een waardevermindering toegekend van € 455.000,00 (het verschil tussen € 1.730.000,00 en € 1.275.000,00).
Voor de kleinere, lagere en alleen binnen het bouwvlak mogelijke hoofdbebouwing op de omliggende percelen is een waardevermeerdering toegekend van ten minste € 150.000,00. Op basis hiervan heeft De Bont de waarde van het object direct na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op de peildatum bepaald op € 1.325.000,00. Het nieuwe plan heeft dus geleid tot een waardevermindering van € 405.000,00, aldus De Bont.
14.2. De StAB heeft vervolgens op dit planschadebedrag € 86.500,00, zijnde 5% van de waarde in de oude planologische situatie, wegens het normaal maatschappelijk in mindering gebracht. Zij heeft op basis hiervan geconcludeerd dat [appellant] in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in planschade van € 318.500,00.
De uitspraak van de rechtbank
15. Naar het oordeel van de rechtbank is het perceel te klein om daarop na splitsing twee villa’s te kunnen realiseren. Dit houdt onder meer verband met artikel 17 van Pro de voorschriften van het Uitbreidingsplan. Dat artikel bepaalt dat bij hoekpercelen langs een zijde het gedeelte van het terrein buiten de rooilijn niet meetelt voor de berekening van de terreinbreedte. Tegen die achtergrond heeft de rechtbank overwogen dat voor twee villa’s (2x25=) 50 m terreinbreedte nodig is, gemeten in de rooilijn. Aan de kant van de Mosselenbuurt is het perceel, uitgaande van een breedte van 25 m aan de noordelijke perceelsgrens, in de rooilijn 45 m. Immers, van de rooilijn van 55 m gaat in dat geval 10 m af omdat dit is gelegen buiten de rooilijn aan de Mosselenbuurt. Ook de andere variant is niet mogelijk. Immers, uitgaande van een oostelijke perceelsgrens van 55 m is de rooilijn aan de Buerweg 25 m minus 10 m die is gelegen buiten de rooilijn, dus 15 m. De minimale terreinbreedte bedraagt echter 25 m. Deze beperkingen zijn naar het oordeel van de rechtbank onoplosbaar. Schuiven met eigendomsgrenzen verandert dit niet omdat daarmee misschien wel het perceel maar niet het terrein verandert. De rechtbank heeft geoordeeld dat de conclusie van de StAB dat onder de werking van het Uitbreidingsplan op het perceel na splitsing twee villa’s mogelijk waren, dus onjuist is.
Naar het oordeel van de rechtbank moet daarom aan het perceel in de oude planologische situatie een waarde worden toegekend zonder daarbij rekening te houden met een splitsing van het perceel in twee bouwpercelen. De rechtbank heeft overwogen dat De Bont voor deze situatie tot een waarde van € 1.275.000,00 is gekomen. Uitgaande van de door De Bont geschatte waarde van € 1.325.000,00 in de nieuwe planologische situatie, is de rechtbank van oordeel dat [appellant] niet in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in planschade.
De rechtbank heeft het besluit van 26 februari 2013 vernietigd, omdat uit het advies van de StAB blijkt dat het college zich niet zonder meer op de adviezen van Ten Have heeft mogen baseren. Ten Have is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking en had een taxatie niet achterwege mogen laten. De rechtbank heeft de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand gelaten, omdat het verzoek om een tegemoetkoming in planschade terecht is afgewezen.
Het hoger beroep van [appellant]
16. Het hoger beroep is gericht tegen het in stand laten van de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 26 november 2013 en de hoogte van de aan [appellant] toegekende proceskostenvergoeding. Ook heeft [appellant] verzocht om een (aanvullende) vergoeding van deskundigenkosten.
Het aanvullende verslag van de StAB in hoger beroep
17. De Afdeling heeft in hetgeen [appellant] in hoger beroep heeft aangevoerd over de taxatie door De Bont aanleiding gezien om de StAB als deskundige te benoemen. De Afdeling heeft de StAB verzocht om een nadere toelichting door De Bont op het door hem gehanteerde percentage van 15% voor de sloopkosten bij de bepaling van de waarde van de gronden als bouwperceel.
18. De StAB heeft op 8 november 2018 verslag uitgebracht waarbij een nadere reactie van De Bont van 5 november 2018 is gevoegd. De Bont heeft toegelicht dat het gehanteerde percentage van 15% voor de sloopkosten een optelsom is van twee gemiddelde percentages, te weten die voor de eigenlijke sloopkosten (tussen de 5% en 10%) en die voor de kosten van het elders op de kavel of vernieuwd bouwrijp maken van (een) nieuw te realiseren woningbouwkavel(s) met het (daarbij) opruimen of nieuw aanleggen of in voorkomend geval aanpassen en moderniseren van delen van ondergrondse en bovengrondse infrastructuur (eveneens tussen de 5% en 10%).
19. Vervolgens heeft de Afdeling de StAB en De Bont gevraagd waarom de sloopkosten zijn uitgedrukt in een percentage van de waarde van de staffelprijzen van de percelen in plaats van deze te relateren aan het volume van de bouwwerken en of de grootte van de percelen heeft meegespeeld. Ook heeft de Afdeling verzocht om de sloopkosten per m3 te berekenen. Verder is gevraagd waarom het redelijk is om rekening te houden met een gehele vernieuwing van de infrastructuur, als er sprake is van herbouw.
20. De StAB heeft bij brief van 31 maart 2019 de reactie van De Bont van 29 maart 2019 toegezonden. De Bont heeft toegelicht dat, nu het gaat om de taxatie van een bouwkavel, de sloopkosten en de andere kosten dienen te worden uitgedrukt in relatie tot de omvang van het perceel en niet (alleen) tot de daarop aanwezige opstallen. Hij heeft verder uiteengezet dat de grootte van de percelen heeft meegespeeld bij de schatting van de kosten, omdat een grotere kavel meer kosten met zich zal brengen. Een redelijk denkend en handelend koper zal dat ook veronderstellen. Naar mate de kavel groter is zal de stijging van de kosten echter afnemen omdat de staffelprijzen per vierkante meter afnemen bij telkens grotere kavels. Voorts heeft De Bont toegelicht dat, gelet op de aard van de planschadetaxatie, de sloopkosten en andere kosten zijn geschat en niet berekend. Een redelijk denkend en handelend koper zal zich ook baseren op een schatting van die kosten. Overigens zou voor die berekening een gedetailleerd en vergaand onderzoek naar het object en specialistische kennis nodig zijn. Tot slot heeft De Bont uiteengezet dat het op het moment van de waardebepaling in de regel onduidelijk is of de bestaande infrastructuur gehandhaafd kan blijven bij herbouw. Daarom heeft hij bij de waardebepaling van de bouwkavel gewerkt met een procentuele benadering van de kosten.
Bespreking van het hoger beroep
21. De Afdeling zal eerst ingaan op het geschilpunt of de rechtbank, gelet op de in de inhoud van de verslagen van de StAB en de totstandkoming daarvan, terecht aanleiding heeft gezien om de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit in stand te laten.
Daarbij komen de planvergelijking en de taxatie door de StAB en De Bont aan de orde. Vervolgens wordt ingegaan op de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling en het verzoek om een (aanvullende) vergoeding van deskundigenkosten.
22. De rechtbank heeft terecht overwogen dat een bestuursrechter in beginsel mag afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van Pro de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 in 8.12, ECLI:NL:RVS:2016:2582.
23. Anders dan [appellant] betoogt, was de rechtbank bij de beoordeling of zij mag afgaan op het advies van de StAB, niet gehouden om de door hem overgelegde contra-expertises van Langhout en Leenstra bij die beoordeling te betrekken. Integendeel, de aanzienlijk verschillen tussen deze contra-expertises en de door het college aan het besluit van 26 november 2013 ten grondslag gelegde adviezen van Ten Have, zowel met betrekking tot de planvergelijking als de taxatie, waren voor de rechtbank juist aanleiding om de StAB als deskundige in te schakelen om het geschil op die punten te beslechten.
Planvergelijking
-nieuwe planologische regime: bebouwingsfront
24. [appellant] betoogt, mede onder verwijzing naar een door hem in hoger beroep ingebracht advies van Langhout & Wiarda van 25 april 2017, dat de rechtbank de conclusie van de StAB dat het nieuwe bestemmingsplan geen aaneengesloten bebouwingsfront mogelijk maakt, niet heeft mogen volgen. Hij voert aan dat een nagenoeg aaneengesloten bebouwingsfront mogelijk is en verwijst naar een visualisatie daarvan die hij in beroep bij de rechtbank heeft overgelegd. De StAB heeft dit onvoldoende onderkend in de planvergelijking, aldus [appellant].
24.1. De StAB heeft in het eerste verslag (blz. 57 en 58) toegelicht dat op grond van het nieuwe bestemmingsplan de breedte van het hoofdgebouw niet breder mag zijn dan de helft van de breedte van het bouwperceel. Hierdoor wordt de openheid van het perceel en dus van de omgeving bewaard. Als gevolg van de mogelijkheid van het oprichten van aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen naast hoofdgebouwen, is er echter wel een toename van de verdichting van de bebouwing bezien vanaf de Buerweg en/of Mosselenbuurt. De genoemde erfbebouwing mag namelijk ook buiten het bouwvlak en aan de zijgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd. Daarbij gelden wel voorschriften voor de situering en omvang van de erfbebouwing. De StAB heeft geconcludeerd dat, gelet op die voorschriften en het voorschrift dat maximaal 75 m2 aan erfbebouwing mag worden opgericht, het nieuwe bestemmingsplan geen bebouwingsfront van aaneen gebouwde hoofdgebouwen en erfbebouwing mogelijk maakt. Wel kunnen daarnaast nog erfafscheidingen worden opgericht waardoor een meer aaneengesloten bebouwingsfront ontstaat van afwisselend hoofdgebouwen, erfbebouwing en erfafscheidingen. Volgens de StAB leidt dit tot een aantasting van de karakteristiek van de omgeving.
In het tweede verslag (blz. 28) heeft de StAB nader toegelicht dat vrijstaande bijgebouwen mogelijk zijn tot op de zijdelingse erfgrens. Voor aangebouwde bijgebouwen, aan- en uitbouwen of aangebouwde overkappingen geldt echter wel dat zij niet tot in de zijdelingse erfgrens gebouwd mogen worden. Daarvoor geldt dat een afstand van tenminste 3,5 meter dient te worden aangehouden. Voorts geldt dat deze bouwwerken een breedte mogen hebben van maximaal 3,5 m gemeten uit de zijgevel van het hoofdgebouw. De StAB heeft op basis hiervan geconcludeerd dat bij een maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan van zijdelingse perceelsgrens tot zijdelingse perceelsgrens altijd sprake zal zijn van een onderbroken bebouwingsfront. Het onderbroken bebouwingsfront kan echter worden opgevuld door erfafscheidingen. De StAB heeft daarbij opgemerkt dat de erfbebouwing in beginsel 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden. Gezien de afwijkende situering van hoofdgebouwen en voorgevels ten opzichte van de openbare weg in het gebied, kan volgens de StAB van een aaneengesloten "wand" langs de openbare weg geen sprake zijn.
24.2. Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank de conclusie van de StAB dat het nieuwe bestemmingsplan geen bebouwingsfront van aaneen gebouwde hoofdgebouwen en erfbebouwing mogelijk maakt, mogen volgen. De StAB heeft dit aspect op zorgvuldige wijze beoordeeld en haar bevindingen, zoals hiervoor in 24.1 weergegeven, uitgebreid gemotiveerd. [appellant] heeft terecht opgemerkt dat de StAB ten onrechte heeft vermeld dat voor aangebouwde bijgebouwen, aan- en uitbouwen of aangebouwde overkappingen geldt dat zij op een afstand van tenminste 3,5 m tot de zijdelingse perceelsgrens gebouwd mogen worden. Uit artikel 26, vierde lid, onder i, van de planvoorschriften volgt dat die afstand tenminste 2 m moet bedragen. Dit betekent echter niet dat de rechtbank niet heeft mogen afgaan op de adviezen van de StAB. Dit beperkte verschil in afstand doet niet af aan de juistheid van de conclusie van de StAB, dat een bebouwingsfront van gebouwen altijd onderbroken zal zijn, omdat aangebouwde bijgebouwen niet tot in de zijdelingse perceelsgrens mogen worden gebouwd en de vrijstaande bijgebouwen niet aangebouwd mogen worden. Voorts is van belang dat de StAB heeft onderkend dat de ruimte tussen de gebouwen kan worden opgevuld met een schutting. Zij heeft daar echter tegenovergesteld dat erfbebouwing in beginsel 3 m achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden en de afwijkende situering van hoofdgebouwen en voorgevels ten opzichte van de openbare weg in het gebied ertoe leidt dat geen sprake kan zijn van een aaneengesloten "wand" langs de openbare weg. Niet valt in te zien dat de rechtbank de StAB hierin niet heeft kunnen volgen. Het gebied kenmerkt zich door een grote variatie in grootte en vorm van percelen en grote verschillen in grootte, ontwerp en situering van woningen.
Het betoog faalt.
-oude planologische regime: splitsingsmogelijkheid perceel
25. Anders dan [appellant] betoogt, volgt uit de uitspraak van de Afdeling van17 september 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3415) niet dat de rechtbank gehouden was een deskundige in te schakelen voor de beoordeling van de conclusie van de StAB dat het perceel kon worden gesplitst in twee bouwpercelen. Die uitspraak heeft betrekking op een andere situatie dan die hier aan de orde is. In die zaak had de rechtbank een planologisch nadeel op een bepaald bedrag geschat en zelf in de zaak voorzien door de tegemoetkoming in planschade met dit bedrag te verhogen. De Afdeling heeft in die uitspraak geoordeeld dat de rechtbank dit ten onrechte zelfstandig, zonder het inschakelen van een deskundige en zonder partijen in de gelegenheid te stellen hun zienswijze te geven, heeft gedaan. In dit geval gaat het echter om de vraag of splitsing van het perceel planologisch mogelijk is en hebben partijen voldoende gelegenheid gehad hun standpunt daarover naar voren te brengen.
26. [appellant] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de conclusie van de StAB dat onder de werking van het Uitbreidingsplan op het perceel twee villa’s mogelijk waren onjuist is. Volgens [appellant] heeft de StAB terecht geconcludeerd dat na sloop van de woning en de verkoop van een smal strookje grond langs de Mosselenbuurt in de hoek met de Buerweg het perceel in twee bouwpercelen kon worden gesplitst. Ook is de rechtbank eraan voorbijgegaan dat het mogelijk was om, zoals door Leenstra in het taxatierapport van 16 augustus 2013 is weergegeven, het perceel diagonaal op te knippen in twee bouwpercelen. Een splitsing op deze wijze heeft al eerder in de omgeving van het perceel plaatsgevonden. Volgens [appellant] was het ook mogelijk om een extra woning achter de bestaande woning te bouwen. Hij wijst op een in het rapport van Leenstra van 20 april 2017 opgenomen tekening van een dergelijke splitsing.
26.1. Voor de beoordeling of splitsing van het perceel in twee bouwpercelen mogelijk was, zijn de volgende voorschriften van het Uitbreidingsplan van belang.
Onder terreinbreedte wordt verstaan: de minimum terreinbreedte, in de rooilijn gemeten, die per gebouw en per woning aanwezig moet zijn (artikel 16).
Hoekterreinen en terreinen welke met meer dan één zijde aan een weg zijn gelegen, moeten langs alle aanliggende wegen aan de voor deze wegen voorgeschreven minimum terreinbreedte voldoen. Langs één van de wegen komt het terrein dat buiten de rooilijn is gelegen niet voor de terreinbreedte-meting in aanmerking (artikel 17).
Bij het meten van terreinbreedten komen niet in aanmerking gronden afkomstig van een perceel waarvoor al een bouwvergunning is verleend of waarop al een gebouw is gesticht, indien dit terrein alsdan niet meer voldoet aan de voorschriften welke voor dit perceel gelden (artikel 19).
26.2. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat voor een splitsing van het perceel van [appellant] alleen kan worden uitgegaan van twee naast elkaar aan één wegzijde gelegen bouwpercelen en dat daarom een terreinbreedte van 50 m (2x25 m) nodig was. Het Uitbreidingsplan bevat geen voorschriften die voorschrijven dat splitsing alleen betrekking kon hebben op het splitsen van het perceel in twee bouwpercelen die beide voor de terreinbreedte langs één wegzijde kwamen te liggen. Het was ook mogelijk dat de bouwpercelen aan verschillende wegzijdes grensden en dus moesten voldoen aan verschillende terreinbreedtes. Voorts volgt de Afdeling de rechtbank niet in haar uitleg van de voorschriften van het Uitbreidingsplan dat het terrein en niet een afgesplitst bouwperceel aan de minimumterreinbreedte diende te voldoen. Onder het begrip "terrein" diende te worden begrepen de gronden waarover de aanvrager beschikte. Indien de gronden waren gesplitst in twee bouwpercelen, dienden die percelen afzonderlijk te voldoen aan de minimum terreinbreedte. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 30 maart 2005, ECLI:NL:RVS:2005:AT2783.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank ten onrechte de StAB niet gevolgd in haar conclusie dat een splitsing van het perceel in twee bouwpercelen onder de werking van het Uitbreidingsplan mogelijk was.
Het betoog slaagt.
Taxatie
27. De door De Bont getaxeerde waarde van het object na de planologische wijziging van € 1.325.000,00 is niet in geschil. Het geschil over de taxatie is in hoger beroep dus beperkt tot de waarde van het object voor de planologische wijziging.
28. Anders dan [appellant] betoogt, heeft de rechtbank terecht geen grond gezien voor het oordeel dat aan de deskundigheid van De Bont moet worden getwijfeld. Dat De Bont niet in de omgeving van Bergen als taxateur werkzaam is, betekent op zichzelf niet dat hij onvoldoende kennis heeft om de waarde van het object voor en na de planologische wijziging vast te stellen. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 10 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3336. Dat [appellant] het inhoudelijk niet eens is met de taxatie van De Bont, rechtvaardigt niet de conclusie dat De Bont niet als deskundige kan worden aangemerkt.
29. Het betoog van [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat dient te worden uitgegaan van de door De Bont getaxeerde waarde van het object in de oude planologische situatie zonder splitsing van € 1.275.000,00, slaagt. De rechtbank heeft zich daarbij immers gebaseerd op haar oordeel dat splitsing van het perceel in de oude planologische situatie niet mogelijk was. Uit 26.2 volgt dat dit oordeel onjuist is. Daarmee is eveneens de grond komen te ontvallen aan het oordeel van de rechtbank dat, uitgaande van een waarde van € 1.325.000,00 in de nieuwe planologische situatie, [appellant] niet in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in planschade.
De door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling
30. [appellant] betoogt tevergeefs dat de rechtbank ten onrechte geen aanleiding heeft gezien om de door hem gemaakte deskundigenkosten in bezwaar te vergoeden. [appellant] komt niet in aanmerking voor een vergoeding van de deskundigenkosten in bezwaar, omdat het besluit op de aanvraag niet is herroepen. Dat betekent dat de kosten, die samenhangen met de contra-expertises van Langhout & Wiarda en Leenstra, overgelegd in bezwaar, waarvan de nota’s zijn overgelegd in beroep, en de kosten van Zeinstra Verbeek Architecten, terecht door de rechtbank niet voor vergoeding in aanmerking zijn gebracht.
31. De rechtbank heeft het college veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 569,67. Dat bedrag bestaat uit een vergoeding van de reiskosten van € 22,94, een vergoeding van de deskundigenkosten voor het bijwonen van de zitting van € 257,98 en een vergoeding van € 288,75 voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
32. [appellant] heeft geen rapporten van deskundigen in beroep bij de rechtbank ingediend.
De rechtbank heeft de reiskosten van Wiarda en van Leenstra vergoed, gelijk aan de reiskosten per openbaar vervoer, laagste klasse. Niet is gebleken dat deze vergoeding te laag is.
33. Uit de aangevallen uitspraak blijkt dat de rechtbank de onderhavige zaak tegelijkertijd heeft behandeld met de acht zaken, hiervoor vermeld in het procesverloop. Zij heeft deze zaken aangemerkt als met de onderhavige zaak samenhangende zaak in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb). Zij heeft 3,5 punten x € 495,00 toegekend en een factor 1,5 toegepast en het totaalbedrag (€ 2.598,75) gedeeld door negen zaken, hetgeen neerkomt op € 288,75 per zaak voor de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] terecht naar voren gebracht dat de rechtbank zijn zaak en de acht zaken, hiervoor vermeld in het procesverloop, ten onrechte heeft aangemerkt als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Bpb. De zaken zijn weliswaar tegelijkertijd behandeld en de rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon, maar gelet op de significante inhoudelijke onderlinge verschillen zijn de door de gemachtigde verrichte werkzaamheden in de negen zaken niet nagenoeg identiek geweest.
34. De rechtbank heeft verder een vergoeding toegekend voor het bijwonen van de twee zittingen bij de rechtbank door Wiarda en Leenstra van € 257,98. De rechtbank heeft evenwel ten onrechte nagelaten om dit bedrag te vermeerderen met de BTW. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 7 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:778. De Afdeling zal dit alsnog doen. Zij laat voor het overige de door de rechtbank uitgesproken vergoeding voor het bijwonen van de zittingen door de deskundigen in stand.
Tussenconclusie hoger beroep [appellant]
35. Gelet op hetgeen hiervoor in 26.2, 33 en 34 is overwogen, is het hoger beroep van [appellant] gegrond. Uit het eindoordeel in 51 en 52 volgt waartoe dit leidt.
Voorwaardelijk incidenteel hoger beroep van het college
36. Het college heeft incidenteel hoger beroep ingesteld onder de voorwaarde dat het hoger beroep van [appellant] gegrond is. Nu het hoger beroep van [appellant], gelet op het voorgaande, gegrond zal worden verklaard, is deze voorwaarde vervuld en dient tot een inhoudelijke beoordeling van het incidenteel hoger beroep te worden overgegaan.
37. Het college betoogt - kort samengevat - dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college in navolging van het advies van Ten Have is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking door de aanname dat (vrijstaande) bijgebouwen onder het oude planologische regime niet waren toegestaan.
37.1. Dit betoog faalt. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat Ten Have niet van een juiste planvergelijking is uitgegaan, door aan te nemen dat onder de werking van het Uitbreidingsplan binnen de bestemming "Villa’s en Landhuizen" (vrijstaande) bijgebouwen niet waren toegelaten. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de voorschriften van het Uitbreidingsplan, zijn de gronden binnen deze bestemming uitsluitend aangewezen voor bebouwing met villa’s en landhuizen, waarbij het hoofdgebouw een inhoud dient hebben van minimaal 550 m³. De rechtbank heeft terecht overwogen dat de verwijzing naar "hoofdgebouw" impliceert dat de bouw van (vrijstaande) bijgebouwen was toegelaten. Daarnaast was het oprichten van aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen bij een villa of landhuis inherent aan de bestemming "Villa’s en Landhuizen". Dat in artikel 4, eerste lid, van de voorschriften, dat van toepassing is op gronden met de bestemming "Woningen", expliciet is verwezen naar bijgebouwen, doet hieraan niet af. In die bepaling is een maatvoering voor bijgebouwen opgenomen. Dat er geen maatvoering is opgenomen voor bijgebouwen op gronden met de bestemming "Villa’s en Landhuizen", houdt niet in dat op die gronden bijgebouwen niet zijn toegestaan, maar dat voor bijgebouwen binnen deze bestemming geen maximale oppervlakte gold.
38. Het betoog van het college dat de rechtbank de mogelijkheid van vergunningvrije bouwwerken, zoals schuttingen, had moeten betrekken bij de maximale invulling van het oude planologische regime, faalt al omdat het niet kan leiden tot het oordeel dat de aangevallen uitspraak niet in stand kan blijven. Indien die mogelijkheden wel zouden moeten worden betrokken bij de maximale invulling, leidt dat niet tot een ander oordeel over de planvergelijking. Immers de maximale bebouwingsmogelijkheden onder het oude planologische regime waren zo groot, dat het al dan niet meenemen van ondergeschikte vergunningvrije bouwwerken geen wezenlijk verschil voor de maximale invulling zou maken.
39. Het betoog van het college dat de rechtbank heeft miskend dat Ten Have wel een taxatie heeft verricht en daarom niet heeft kunnen overwegen dat Ten Have een taxatie niet achterwege had mogen laten, kan niet leiden tot het daarmee beoogde doel. Ten Have heeft in het rapport van 18 april 2013 geconcludeerd dat een waardebepaling achterwege kan blijven en vermeld dat ten overvloede een berekening is opgenomen. Daargelaten de vraag of die berekening als een taxatie kan worden aangemerkt, kan op dit punt niet worden afgegaan op de adviezen van Ten Have reeds omdat zij is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking.
Tussenconclusie incidenteel hoger beroep college
40. Het incidenteel hoger beroep van het college is ongegrond.
Waardebepaling oude planologische situatie
41. Het oordeel in 29 betekent dat thans de vraag voorligt waaraan het perceel in de oude planologische situatie zijn hoogste waarde ontleent. Deze waarde is bepalend voor de vraag of [appellant] planschade heeft geleden. De door De Bont getaxeerde waarde van het object in de nieuwe planologische situatie is immers niet in geschil. De Afdeling zal hierna, aan de hand van de overige door [appellant] aangevoerde gronden, beoordelen of er sprake is van planschade.
42. [appellant] betoogt, mede onder verwijzing naar het rapport van Leenstra van 20 april 2017, dat de door De Bont verrichte taxatie van het perceel in de oude planologische situatie vele onjuistheden bevat. De Bont heeft de waarde van het object in de oude planologische situatie, zonder splitsing, te laag getaxeerd op € 1.275.000,00. Volgens [appellant] wijkt dit af van de veel hogere WOZ-waarde op 1 januari 2009. Tevens zijn onjuiste referentiewoningen gebruikt. Verder heeft De Bont de waarde van het bouwperceel te laag vastgesteld en is uitgegaan van te hoge sloopkosten. [appellant] voert voorts aan dat De Bont de waarde van het perceel, uitgaande van de mogelijkheid van splitsing in twee bouwpercelen, eveneens te laag heeft getaxeerd. Ook heeft De Bont de waarde van het perceel, uitgaande van handhaving van de bestaande woning en afsplitsing van een bouwperceel, te laag getaxeerd, aldus [appellant].
43. [appellant] heeft geen gronden aangevoerd die leiden tot het oordeel dat niet kan worden afgegaan op de door De Bont verrichte taxatie van het object in de oude planologische situatie, zonder splitsing. [appellant] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat De Bont bij zijn taxatie niet vergelijkbare referentiewoningen heeft gebruikt. Anders dan [appellant] veronderstelt, heeft De Bont Schumanlaan 11 niet als referentiewoning gebruikt. Verder heeft [appellant] met alleen de stelling dat op Jan Tooropweg 7 een gedateerde bungalow is gelegen, niet aannemelijk gemaakt dat deze woning niet vergelijkbaar is. De Bont heeft twee andere woningen sterk vergelijkbaar geacht, te weten Komlaan 4 en Eeuwigelaan 26. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze twee woningen niet vergelijkbaar zijn. Zoals hiervoor in 14 is weergegeven, heeft De Bont rekening gehouden met de verschillen tussen deze woningen en de woning van [appellant]. Daarnaast heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat De Bont de geïndexeerde waarde van de referentiewoningen Komlaan 4 en Eeuwigelaan 26 op de peildatum ten onrechte op een bedrag van onderscheidenlijk € 1.651.204,00 en € 1.644.422,00 heeft bepaald. Evenmin dwingt de stelling van [appellant] dat ten onrechte andere referentiewoningen niet in de vergelijking zijn betrokken tot de conclusie dat de door De Bont gebruikte woningen niet als referentie kunnen worden gebruikt.
Dat er een aanzienlijk verschil is met de door Leenstra vastgestelde waarde van de woning onder het oude planologische regime, betekent niet dat de taxatie van De Bont op dit punt onjuist is. Van belang is dat De Bont voor de bepaling van de waarde in de oude planologische situatie voor het object, dus de grond en de woning, en het object als bouwkavel twee verschillende methodes heeft gebruikt. De waarde van het object is bepaald aan de hand van de comparatieve methode en de waarde van de bouwkavel op basis van een grondstaffel. Deze voor de bepaling van de waarde van de bouwkavel gebruikte grondstaffel, heeft Leenstra in het in hoger beroep overgelegde taxatierapport gebruikt voor de bepaling van de waarde van het object. Hij heeft de aldus berekende grondwaarde vermeerderd met de door hem berekende waarde van de bebouwing. Leenstra heeft niet toegelicht waarom volgens hem deze wijze van waardebepaling in dit geval aangewezen is, temeer niet nu zijn methode tot dubbeltelling leidt, omdat de waarde van de opstallen voor een deel al is verdisconteerd in de waarde van de grond. Deze waardebepaling door Leenstra biedt dan ook geen aanknopingspunt voor het oordeel dat De Bont de waarde van het object in de oude planologische situatie onjuist heeft bepaald.
[appellant] wordt evenmin gevolgd in zijn betoog dat uit de WOZ-waarde van het object op 1 januari 2009 van € 1.498.000,00 volgt dat De Bont de waarde van het object in de oude planologische situatie te laag heeft getaxeerd. De Bont heeft blijkens zijn taxatierapport kennisgenomen van de WOZ-waarde maar is, zoals uit het voorgaande blijkt, op basis van een deugdelijke taxatie tot een lagere waarde gekomen. Bij die taxatie is, anders dan bij het vaststellen van de WOZ-waarde, de maximale invulling van het planologische regime bepalend geweest. Daarbij is van belang dat op grond van een maximale invulling van de oude bouwmogelijkheden omvangrijke bebouwing op het eigen perceel maar ook op de buurpercelen mogelijk was.
44. Anders dan [appellant] betoogt, heeft De Bont inzichtelijk gemaakt hoe de taxatie van het object als bouwkavel in de oude planologische situatie tot stand is gekomen. De Bont heeft staffelprijzen afgeleid uit de database van de NVM. [appellant] heeft met de verwijzing naar de wijze van berekenen van grondwaarde in het kader van de WOZ niet aannemelijk gemaakt dat die staffelprijzen niet juist zijn. Voorts heeft De Bont, op basis van de staffelprijzen en de oppervlakte van het object, de staffelprijs voor het object bepaald op € 1.425.750,00. Hij heeft daarop een bedrag voor sloopkosten, opruimkosten van infrastructuur en bouwrijp maken (hierna ook: de kosten) van 15% in mindering gebracht, zodat de waarde van het object als bouwkavel afgerond € 1.200.000,00 bedraagt. Anders dan [appellant] betoogt, heeft de Bont voor die kosten kunnen uitgaan van een percentage van 15%. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat De Bont in zijn reacties van 5 november 2018 en 29 maart 2019 en ter zitting die kosten nader heeft toegelicht. Hij heeft uiteengezet dat de kosten meer omvatten dan alleen de reguliere sloopkosten. Het gaat ook om de kosten van het openmaken van de grond en het opruimen en/of aanpassen van boven- en ondergrondse infrastructuur en voorzieningen (vooral kabels, leidingen en verhardingen). Verder gaat het om de kosten van het opnieuw gereedmaken van de bodem en grond voor bebouwing. Omdat het om een taxatie voor de beoordeling van planschade gaat, heeft De Bont de kosten niet gedetailleerd vastgesteld, maar indicatief geschat, zoals dat ook gebruikelijk is bij een taxatie van een bouwkavel. Hij heeft toegelicht dat hij bij de schatting van de kosten gebruik heeft gemaakt van een aantal bronnen. Hij heeft op basis van zijn onderzoek geconcludeerd dat de sloopkosten en voormelde overige kosten zich in het algemeen bevinden tussen de 5% en 10%. De Bont heeft in dit geval voor de sloopkosten en overige kosten een totaal percentage van 15% aannemelijk geacht en dit bruikbaar geacht bij de waardering van de bouwkavel. Voorts heeft hij toegelicht dat de door [appellant] en Leenstra voorgestane gedetailleerde kostencalculatie hier niet mogelijk is wegens de onduidelijkheden en onzekerheden over de kosten in het verkoopproces. Zo zal een redelijk denkend en handelend koper de kosten zo hoog mogelijk inbrengen bij de onderhandelingen met de verkoper en zich daarbij ook baseren op kengetallen. Daarbij komt dat de koper in 2009 een sterke positie op de huizenmarkt had. Volgens De Bont is verder onduidelijk welk (her)bouwplan de koper voor ogen staat. Tot slot heeft hij, zoals hiervoor in 20 uitgebreid is weergegeven, ook toegelicht waarom hij de kosten heeft uitgedrukt in een percentage van de staffelprijzen van de percelen, hoe de grootte van de percelen daarbij een rol spelen en waarom de sloopkosten niet per m3 zijn berekend. Naar het oordeel van de Afdeling heeft De Bont met deze toelichting voldoende inzichtelijk gemaakt en gemotiveerd waarom hij de kosten niet exact heeft berekend. [appellant] en Leenstra hebben met de door hen gemaakte berekeningen niet aannemelijk gemaakt dat De Bont is uitgegaan van te hoge kosten.
De Bont heeft tot slot inzichtelijk gemaakt waarom de planologische uitbreidingsmogelijkheden in de oude planologische situatie geen meerwaarde vertegenwoordigen. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze conclusie niet kan worden gevolgd en niet inzichtelijk gemaakt waarom het vervallen van de uitbreidingsmogelijkheden een planschade van € 725.000,00 tot gevolg zou hebben.
45. [appellant] wordt evenmin gevolgd in zijn betoog dat De Bont de waarde van het perceel bij splitsing in twee bouwpercelen te laag heeft geschat op € 1.730.000,00. De Bont heeft op de staffelprijs van de twee bouwpercelen van totaal € 2.034.000,00 sloopkosten en kosten van opruimkosten van infrastructuur en bouwrijp maken van totaal 15 % in mindering gebracht. De taxatie door Leenstra waarin de sloopkosten veel lager zijn vastgesteld, biedt geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de taxatie door De Bont. Zoals hiervoor in 44 is overwogen, heeft De Bont uitgebreid toegelicht hoe en waarom hij die kosten heeft bepaald op 15% van de staffelprijs. Ook is van belang dat Leenstra een andere taxatiemethode heeft gehanteerd dan De Bont. Dat partijen, naar [appellant] stelt, het eens waren over de door Ten Have bepaalde sloopkosten, betekent niet dat De Bont bij de taxatie gehouden was daarvan uit te gaan. Immers de verschillen tussen de deskundigenrapporten van partijen waren in deze zaak voor de rechtbank immers aanleiding de StAB in te schakelen om het geschil op die punten te beslechten. Gelet op het voorgaande is er geen grond voor het oordeel dat niet van de juistheid van de taxatie door De Bont kan worden uitgegaan. Dat Leenstra heeft geconcludeerd tot een hogere planschade van € 775.000,00, leidt, gelet op het overwogene hiervoor, niet tot een ander oordeel. De taxatie door Leenstra biedt dan ook geen basis waarop de zaak finaal kan worden beslecht.
46. Gelet op het voorgaande volgt de Afdeling de StAB in haar conclusies dat het perceel in de oude planologische situatie zijn hoogste waarde ontleent aan splitsing van het perceel in twee bouwpercelen en dat die waarde € 1.730.000,00 bedraagt. Nu de door De Bont getaxeerde waarde van het object na de planologische wijziging van € 1.325.000,00 niet in geschil is, volgt de Afdeling de StAB ook in haar conclusie dat [appellant] € 405.000,00 planschade heeft geleden. Vervolgens komt de vraag aan de orde of die planschade wegens het normaal maatschappelijk risico voor rekening van [appellant] dient te blijven.
Normaal maatschappelijk risico
47. De vraag of schade als gevolg van een planologische ontwikkeling als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop die ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Vergelijk 5.9 en 5.10 van voormelde overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016.
48. De Afdeling volgt de conclusie van de StAB dat de vervanging van het zeer oude uit 1937 daterende globale Uitbreidingsplan door een gedetailleerder bestemmingsplan als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken. De eigenaren van gronden in het desbetreffende plangebied konden in ieder geval al vanaf 1965, het jaar waarin de Wet op de Ruimtelijke Ordening in werking is getreden en waarin is bepaald dat bestemmingsplannen moesten worden vastgesteld voor gebieden in de bebouwde kom, er rekening mee houden dat het Uitbreidingsplan zou worden vervangen door een bestemmingsplan. Dit gold nog sterker vanaf de inwerkingtreding van de Invoeringswet Wro op 1 juli 2008 waarin was bepaald dat uitbreidingsplannen zouden vervallen. Voorts lag het naar het oordeel van de Afdeling in de lijn van de verwachtingen dat in een nieuw bestemmingsplan een deel van de zeer ruime bebouwingsmogelijkheden zouden vervallen. Deze bebouwingsmogelijkheden, hiervoor beschreven in 4, komen er immers op neer dat de helft van het perceel [locatie] volledig mocht worden bebouwd met een maximale bouwhoogte van 15 m. In geval van splitsing van het perceel in twee bouwpercelen konden er twee hoofdgebouwen met een inhoud van onderscheidenlijk 6.518 m3 en 8.415 m3 tot aan de perceelsgrens worden gebouwd. Deze bebouwingsmogelijkheden stroken niet met het karakter van de omgeving. Verder blijkt uit de toelichting op het Uitbreidingsplan dat de planwetgever geen realisering van de maximale mogelijkheden voor ogen had, maar juist het behoud van het open karakter van het betreffende gebied. De StAB heeft daarnaast terecht erop gewezen dat de bebouwingsmogelijkheden in de periode waarin het Uitbreidingsplan heeft gegolden maar voor een beperkt deel zijn benut, dat in het nieuwe bestemmingsplan de bestaande bebouwing positief is bestemd en dat dit plan nog steeds ruime mogelijkheden tot uitbreiding van de bestaande bebouwing kent. De bouwmogelijkheden volgens het nieuwe bestemmingsplan sluiten bovendien aan bij de bestaande ruimtelijke structuur, die wordt gekenmerkt door grote kavels met daarop grote villa’s en landhuizen. Tot slot past de ontwikkeling in een vanaf 1999 gevoerd beleid, zoals onder meer neergelegd in het "Plan van Aanpak Bestemmingsplannen", dat erop is gericht het open en groene karakter van de bestaande bebouwingsstructuur te behouden en te versterken. Gelet hierop lag de beperking van de bebouwingsmogelijkheden op het eigen perceel naar het oordeel van de Afdeling geheel in de lijn van de verwachtingen.
Dat, zoals [appellant] ter zitting heeft aangevoerd, er in de periode van 1937 tot 2009 geen planologische wijzigingen zijn geweest voor het plangebied waarin zijn percelen zijn gelegen, maakt niet dat het beperken van de bebouwingsmogelijkheden niet in de lijn van de verwachtingen lag. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van uitspraak van 22 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV6510) kunnen aan een planologisch regime geen blijvende rechten worden ontleend. Het is een normale maatschappelijke ontwikkeling dat ruimtelijke inzichten en daaruit voortvloeiende bestemmingsplannen in de loop der tijd wijzigen. Aan de memo, waarnaar [appellant] verwijst, kan bovendien niet de betekenis worden gehecht die hij daaraan gehecht wenst te zien. Daaruit blijkt niet dat de eigenaren geen rekening hoefden te houden met een beperking van de bebouwingsmogelijkheden, zoals die golden onder het Uitbreidingsplan.
49. Nu de ontwikkeling geheel binnen de lijn van de verwachtingen lag, stelt de Afdeling het normaal maatschappelijk risico vast op 5%. Deze aftrek is weliswaar betrekkelijk hoog voor een geval van directe planschade, zoals hier aan de orde, maar gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden, in het bijzonder dat de zeer grote oude bouwmogelijkheden maar voor een klein deel zijn benut en het nieuwe bestemmingsplan aansluit bij de al lang bestaande feitelijke situatie, acht de Afdeling een drempel van 5% gerechtvaardigd. Dit betekent dat op het planschadebedrag van € 405.000,00 een bedrag van € 86.500,00, zijnde 5% van de waarde in de oude planologische situatie, wegens het normaal maatschappelijk in mindering wordt gebracht. Hieruit volgt dat [appellant] in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in planschade van € 318.500,00.
50. Uit het oordeel in 49 volgt dat de rechtbank ten onrechte de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 26 november 2013, die strekken tot afwijzing van het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade, in stand heeft gelaten.
Eindoordeel en slotoverwegingen
51. Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling aanleiding om de aangevallen uitspraak te vernietigen, voor zover de rechtbank de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 26 november 2013 in stand heeft gelaten en voor zover de rechtbank het college heeft veroordeeld tot vergoeding van de door [appellant] gemaakte kosten in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank ter hoogte van € 569,67. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, deze, ex nunc, vaststellen op € 2.127,10. Dat bedrag bestaat uit 3,5 punten x € 512,00 = € 1.792,00 voor kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en, gelet op het hiervoor overwogene in 31, uit de door de rechtbank uitgesproken vergoeding van de reiskosten van € 22,94 en, gelet op het hiervoor in 34 overwogene, uit (€ 257,98 + 21%) = € 312,16 voor de vergoeding voor het bijwonen van de zittingen bij de rechtbank door de deskundigen.
52. Omdat het college in de latere vergelijkbare planschadezaken uit Bergen heeft aangegeven eventuele planschade te willen compenseren in natura, ziet de Afdeling in deze zaak geen aanleiding om zelf in te zaak te voorzien. Het college dient dus een nieuw besluit op het bezwaar van [appellant] te nemen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid van de Awb te bepalen dat tegen het door het college te nemen nieuwe besluit slechts bij haar beroep kan worden ingesteld.
53. Het college dient op na te volgen wijze in de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld. De Afdeling begroot deze kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op € 2.816,00 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het indienen van een schriftelijke uiteenzetting, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze op concept-vragen aan een deskundige, 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek, nogmaals 0,5 punt voor het indienen van een schriftelijke zienswijze na verslag deskundigenonderzoek en 1 punt voor het verschijnen ter nadere zitting x € 512,00 per punt).
De reiskosten van de gemachtigde van [appellant] komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking, aangezien deze kosten worden geacht te zijn verdisconteerd in voormelde vergoeding.
Over de door [appellant] in hoger beroep opgevoerde deskundigenkosten wordt het volgende overwogen.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (vergelijk 6.5 van eerder vermelde overzichtsuitspraak) komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn.
De kosten van het rapport van Langhout & Wiarda van 20 april 2017 komen voor vergoeding in aanmerking omdat dit rapport is opgesteld in reactie op de uitspraak van de rechtbank, waarin zij specifieke overwegingen heeft opgenomen over de door de StAB gemaakte planvergelijking. Uit de factuur van Langhout & Wiarda van 8 mei 2017 kan worden afgeleid dat drie uren zijn besteed aan het opstellen van het advies en dat zij een uurtarief van € 116,09 exclusief BTW hebben gehanteerd, in totaal een bedrag van € 421,41 inclusief BTW. De Afdeling acht de hoogte van deze kosten redelijk. Deze kosten komen daarom voor vergoeding in aanmerking. Daarnaast komen de kosten van het rapport van Leenstra van 20 april 2017 voor vergoeding in aanmerking omdat [appellant] dit rapport heeft laten opstellen in reactie op de uitspraak van de rechtbank, waarin zij specifieke overwegingen heeft opgenomen over de taxatie van De Bont, in opdracht van de StAB. Uit de factuur van Leenstra van diezelfde datum kan worden afgeleid dat 20 uren zijn besteed aan het opstellen van het advies, tegen een uurtarief van € 114,95 (inclusief BTW). De Afdeling acht dit aantal uren, gelet op de inhoud van het rapport, in de onderhavige zaak niet redelijk. Zij stelt de vergoeding in het onderhavige geval, uitgaande van het door Leenstra gehanteerde uurtarief, vast op x 6 uren x € 114,95 = € 689,70 (inclusief BTW).
Verder komen de kosten van het rapport van Leenstra van 30 november 2018 voor vergoeding in aanmerking, omdat dit rapport is opgesteld naar aanleiding van het antwoord van de StAB over de door de Afdeling gestelde nadere vragen over de taxatie van De Bont. Uit de factuur van Leenstra van dezelfde datum kan worden afgeleid dat 17,5 uren zijn besteed aan het opstellen van het advies en dat hij een uurtarief van € 121,95 exclusief BTW heeft gehanteerd, in totaal een bedrag van € 2.582,29 inclusief BTW. De Afdeling acht de hoogte van deze kosten redelijk. Aangezien hij één rapport heeft opgesteld voor alle zaken, deelt de Afdeling het bedrag van € 2.582,29 door het aantal zaken waarin aan de StAB nadere vragen zijn gesteld. Dat zijn zeven zaken. De vergoeding komt daarom neer op € 368,89 (inclusief BTW). Ook komen de kosten van het aanvullend rapport van Leenstra van 16 april 2019 voor vergoeding in aanmerking, omdat dit rapport is opgesteld in reactie op het antwoord van de StAB op de door Afdeling gestelde aanvullende vragen over de taxatie van De Bont. In de factuur van Leenstra van 17 april 2019 is vermeld dat 8 uren zijn besteed aan dit rapport en dat een uurtarief van € 121,95 exclusief BTW is gehanteerd, in totaal een bedrag van € 1.156,87, inclusief BTW. De hoogte van deze kosten acht de Afdeling redelijk. Omdat ook dit rapport is opgesteld voor alle zaken, deelt de Afdeling het bedrag van € 1.156,87 door zeven, zijnde het aantal zaken waarin aan de StAB aanvullende vragen zijn gesteld. De vergoeding bedraagt dus € 165,26 (inclusief BTW). Het totaal bedrag van de vergoeding van de kosten van rapporten van Leenstra naar aanleiding van de vragen aan de StAB over de sloopkosten bedraagt € 534,15, inclusief BTW.
[appellant] heeft verder verzocht om een vergoeding van de reiskosten van Langhout & Wiarda en van Leenstra. Ook deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking. De Afdeling stelt, uitgaande van twee zittingsdagen en op basis van reizen per openbaar vervoer, tweede klasse, de totale hoogte van de reiskosten vast op € 256,00. Dat komt per zaak neer op € 28,44. [appellant] heeft ook verzocht om een vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door Langhout & Wiarda en Leenstra. Uit de door hem ter zitting overgelegde nota blijkt dat hij heeft verzocht om de vergoeding van één uur per deskundige per zaak, met een uurtarief van € 126,47 exclusief BTW, ongeacht de zittingsduur. Uitgaande van dit verzoek, stelt de Afdeling de hoogte van de vergoeding in verband met het bijwonen van de zittingen door de deskundigen per zaak vast op (2 x € 126,47 + 21% BTW =) € 306,06 (inclusief BTW).
De totale vergoeding voor de deskundigen in deze zaak komt derhalve neer op € 421,41 + € 689,70 + € 534,15 + € 28,44 + € 306,06 = € 1.979,76. De totale proceskosten in hoger beroep komen derhalve neer op € 2.816,00 + € 1.979,76 = € 4.795,76.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van [appellant] gegrond;
II. verklaart het incidenteel hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Bergen ongegrond;
III. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 30 maart 2017 in zaak nr. 13/2149, voor zover de rechtbank de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van 26 november 2013 in stand heeft gelaten en voor zover de rechtbank de veroordeling van het college tot vergoeding van de in beroep door [appellant] gemaakte proceskosten heeft vastgesteld op € 569,67;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank opgekomen kosten van € 2.127,10 (zegge: tweeduizend honderdzevenentwintig euro en tien cent), waarvan € 1.792,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige;
VI. bepaalt dat tegen het door het college van burgemeester en wethouders van Bergen te nemen nieuwe besluit op het bezwaar van [appellant] slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;
VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Bergen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 4.795,76 (vierduizend zevenhonderdvijfennegentig euro en zesenzeventig cent), waarvan € 2.816,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VIII. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Bergen aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 250,00 (zegge: tweehonderdvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Jansen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 december 2019
609.