Uitspraak
201901542/1/A2.
Datum uitspraak: 11 december 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te Weert,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 11 januari 2019 in zaak nr. 18/1364 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Weert.
Procesverloop
Bij besluit van 23 januari 2018 heeft het college aan [belanghebbende] een tegemoetkoming in planschade van € 4.200,00 toegekend en dit ten laste gebracht van [appellante].
Bij besluit van 4 mei 2018 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 11 januari 2019 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellante] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 1 augustus 2019, waar [appellante], vertegenwoordigd door [gemachtigden], en het college, vertegenwoordigd door mr. M.J. Jans, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [belanghebbende] is eigenaar van de woning aan de [locatie] te Weert. Op 7 november 2014 is het bestemmingsplan "Diesterbaan ongenummerd" in werking getreden. Dit bestemmingsplan voorziet in woningbouw aan de overzijde van de woning van [belanghebbende]. Voorheen hadden deze gronden een agrarische bestemming. [belanghebbende] heeft naar aanleiding hiervan een verzoek tot tegemoetkoming in planschade bij het college ingediend. Volgens hem is zijn woning door de woningbouw minder waard geworden.
2. De Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) heeft op 20 december 2017 een advies uitgebracht over het verzoek van [belanghebbende].
Bij besluit van 23 januari 2018 heeft het college overeenkomstig dit advies aan [belanghebbende] een tegemoetkoming in planschade van € 4.200,00 toegekend. Op grond van een met [appellante] gesloten planschadevergoedingsovereenkomst heeft het college tevens bepaald dat [appellante] dit bedrag dient te betalen.
[appellante] kan zich hierin niet vinden en plaatst vraagtekens bij de taxatie van de woning van [belanghebbende].
3. De rechtbank heeft overwogen dat uit de uitspraak van de Afdeling van 22 maart 2017, ECLl:NL:RVS:2017:747, volgt dat een fors verschil tussen de taxatiewaarde in het kader van planschade en een in verband met de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) vastgestelde waarde van een woning door het college deugdelijk dient te worden gemotiveerd. In dit geval bedroeg de taxatiewaarde van de woning op peildatum 7 november 2014 € 420.000,00 en de WOZ-waarde per 1 januari 2015 € 360.000,00. Volgens de rechtbank heeft het college met een verwijzing naar het advies van de SAOZ de taxatiewaarde draagkrachtig gemotiveerd.
Hoger beroep
4. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college het grote verschil tussen de taxatiewaarde en de WOZ-waarde van de woning niet deugdelijk heeft gemotiveerd. Volgens [appellante] heeft de SAOZ in dit verband volstaan met algemene opmerkingen die op meerdere manieren kunnen worden geïnterpreteerd. [appellante] mist een onderbouwing van het verschil met een deugdelijke taxatie. Ook de verwijzing in het advies van de SAOZ naar de verkoopwaarde van andere panden maakt het verschil in dit geval niet inzichtelijk, aldus [appellante].
5. Volgens vaste rechtspraak (zie overweging 8.11 van de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582) kan de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen.
In overweging 4.7 van deze overzichtsuitspraak wordt over de betekenis van de WOZ-waarde overwogen dat een verschil met de WOZ-waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding vormt om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat.
6. In deze zaak zijn partijen verdeeld over de vraag of het college de in het advies van de SAOZ opgenomen taxatie van de woning van [belanghebbende] aan zijn besluit van 4 mei 2018 ten grondslag mocht leggen en meer in het bijzonder of het college het verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie van de woning van [belanghebbende] in het kader van planschade deugdelijk heeft gemotiveerd.
7. Voorop staat dat het hier gaat om een taxatie van een woning in het kader van planschade. Zoals onder 5 is overwogen is deze anders van aard dan een taxatie van een woning voor de vaststelling van de WOZ-waarde.
Als bijlage bij het advies van de SAOZ is een taxatierapport van de woning van [belanghebbende] opgenomen. Deze taxatie bevat een omschrijving en kenmerken van de woning. Volgens de taxateur wordt de waarde van de woning bepaald door factoren als de ligging, bereikbaarheid, directe omgeving, vorm en omvang van de kavel, aard en constructie van de opstallen, staat van onderhoud van de opstallen, ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. De taxateur heeft de waarde van de woning op de peildatum vastgesteld op € 420.000,00.
De SAOZ is op blz. 45 en 46 van het advies ingegaan op het verschil tussen WOZ-waardebepalingen en planschadetaxaties. In het advies wordt benadrukt dat bij WOZ-taxaties de feitelijke situatie bepalend is en dat niet zoals bij taxaties bij de vaststelling van planschade wordt gelet op de maximale invulling van planologische regimes. Verder wordt de WOZ-waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Referentiewoningen hoeven niet nabij de woning van [belanghebbende] te liggen en hebben in de regel geen relatie met de planologische ontwikkelingen die specifiek zijn voor de woning van [belanghebbende]. In het besluit van 4 mei 2018 heeft het college de modelmatige WOZ-waardebepaling verder toegelicht. Volgens het college is van een individuele WOZ-waardebepaling geen sprake. Gelet hierop en op de hiervoor vermelde toelichting in het advies van de SAOZ heeft [appellante] terecht naar voren gebracht dat deze passage in het advies algemeen van aard is en niet specifiek op haar situatie betrekking heeft. Echter, uit het advies volgt ook dat de woning van [belanghebbende] voor het verzoek om tegemoetkoming in planschade individueel is onderzocht. Daarbij is de woning van binnen en buiten bekeken. Verder heeft de SAOZ voor de taxatie van de woning diverse referentiepanden gebruikt. In het advies worden in dit verband genoemd de in de directe omgeving gelegen vrijstaande woningen Rubenslaan 13 die in augustus 2014 is verkocht voor € 450.000,00 en Tooroplaan 12 die in juli 2015 is verkocht voor € 475.000,00. In de schriftelijke uiteenzetting heeft het college toegelicht dat deze verkoopprijzen een indicatie geven dat de taxatie van de woning van [belanghebbende] op € 420.000,00 reëel is te noemen.
Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat het college aan de WOZ-taxatie niet de betekenis heeft hoeven toe te kennen die [appellante] daaraan gehecht wil zien. Anders dan bij de WOZ-taxatie heeft de deskundige de woning van [belanghebbende] individueel volgens een gebruikelijke methode getaxeerd. [appellante] heeft verder geen andere stukken overgelegd die aanleiding vormen voor twijfel aan de juistheid van de taxatie waarvan het college is uitgegaan. In het advies van de SAOZ en de daarop in de schriftelijke uiteenzetting gegeven toelichting van het college is op duidelijke wijze aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de taxatie ten grondslag zijn gelegd en deze is niet onbegrijpelijk. Hiermee heeft het college voldoende gemotiveerd waarom het die taxatie tot uitgangspunt heeft genomen. Het college heeft zich dan ook bij zijn besluitvorming over het verzoek van [belanghebbende] in redelijkheid kunnen baseren op het advies van de SAOZ. Het besluit van 4 mei 2018 is deugdelijk gemotiveerd. Het betoog faalt.
8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.F.J. Bindels, griffier.
w.g. Van Altena w.g. Bindels
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2019
85-834.