Uitspraak
201809265/1/A2.
Datum uitspraak: 9 oktober 2019
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[de vennootschap], gevestigd te [plaats],
appellante
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 10 oktober 2018 in zaak nr. 18/430 in het geding tussen:
de vennootschap
en
het college van burgemeester en wethouders van Groningen (hierna: het college).
Procesverloop
Bij besluit van 20 juli 2017 heeft het college een verzoek van de vennootschap om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 27 december 2017 heeft het college het door de vennootschap daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 10 oktober 2018 heeft de rechtbank het door de vennootschap daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft de vennootschap hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 juni 2019, waar de vennootschap, vertegenwoordigd door [gemachtigde A] en [gemachtigde B], vergezeld door [gemachtigde C], en het college, vertegenwoordigd door mr. drs. I. Simonides, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. De vennootschap is eigenaresse van een gebouw en gronden aan de [locatie 1] en [locatie 2] te Groningen (hierna: het gebouw). De voormalige eigenaar was [de verkoper]. Hij heeft het gebouw voor een bedrag van € 1.020.000,00 aan de vennootschap verkocht. Het gebouw ligt binnen het bestemmingsplan "Binnenstad" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) dat op 16 maart 2015 in werking is getreden.
2. Bij brief van 1 september 2016 heeft de vennootschap het college verzocht om een tegemoetkoming in de schade die zij als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan lijdt. Volgens de vennootschap is de mogelijkheid die zij onder het voorafgaande bestemmingsplan "Binnenstad 1995" had, om op het binnenterrein achter het gebouw een ander gebouw van vier bouwlagen te realiseren, onder het nieuwe bestemmingsplan komen te vervallen. Hierdoor kunnen 17 wooneenheden minder worden gerealiseerd, waardoor zij een schade lijdt van € 720.000,00, aldus de vennootschap.
3. De vennootschap heeft desgevraagd bij brief van 28 maart 2017 de koopakte van het gebouw overgelegd. Deze is ondertekend door de verkoper op 3 oktober 2013 en door [gemachtigde A], namens de vennootschap, op 7 oktober 2013.
4. Bij brief van 28 juni 2017 heeft de vennootschap, in reactie op het concept-advies van de schadebeoordelingscommissie (hierna: de commissie), een ongedateerde schriftelijke verklaring (hierna: de verklaring) van [gemachtigde A] en de verkoper overgelegd, waarin is vermeld dat zij op 11 april 2013 de koop met betrekking tot het gebouw hebben gesloten, op dezelfde dag dat [gemachtigde A] ook [gebouw] in Oostwold heeft gekocht, in het bijzijn van de, inmiddels overleden, [overledene]. [gemachtigde A], de verkoper en [overledene] zijn die avond samen gaan kijken bij de [locatie 3] (het adres van [gebouw]). Volgens de verklaring was het op dat moment een moeilijke tijd om de financiering rond te krijgen en kopers te vinden in de prijsklasse van het gebouw en was het gelijktijdig regelen van twee financieringen onmogelijk. De verkoper wilde alleen verkopen zonder voorbehoud van financiering en in de staat zoals het gebouw er bij stond. Omdat het om een groot bedrag zou gaan wilde de verkoper wel even wachten. Hij wist dat [gemachtigde A] altijd de afspraken na kwam. Zij zijn overeengekomen dat [gemachtigde A] het pand af zou nemen zodra hij de financiering rond had. Door de crisis en vakantieperiode is het op papier gekomen per 2 oktober 2013, aldus de verklaring.
5. Aan het besluit van 20 juli 2017 tot afwijzing van het verzoek, gehandhaafd in bezwaar, heeft het college het advies van de commissie van 10 juli 2017 ten grondslag gelegd. Volgens dit advies heeft de vennootschap geen aanspraak op een tegemoetkoming omdat het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan vanaf 31 mei 2013 ter inzage is gelegd, de koopovereenkomst op 7 oktober 2013 is gesloten en ten tijde van de koop voor de vennootschap dus aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. De planschade was voorzienbaar en moet volgens de commissie daarom voor rekening van de vennootschap blijven.
De verklaring dat de koop is gesloten op 11 april 2013 heeft de commissie volstrekt ongeloofwaardig geacht, mede omdat uit de verklaring niet blijkt dat op die datum een prijs was overeengekomen.
Beroep
6. Ter zitting in beroep heeft de vennootschap een nadere schriftelijke verklaring (hierna: de nadere verklaring) van de verkoper van 17 juli 2018 voorgelezen, waarin is vermeld dat het de verkoper in verband met ziekte niet lukt ter zitting aanwezig te zijn. In de nadere verklaring heeft de verkoper naar voren gebracht dat de stelling in de eerdere verklaring dat hij wel even wilde wachten, niets te maken heeft met een optie tot koop, zoals de commissie heeft geconcludeerd, maar met de datum van levering. Volgens de nadere verklaring is de koop gesloten op 11 april 2013 en is de prijs van € 1.020.000,00 die dag ook overeengekomen. Dit laatste is niet in de eerdere verklaring vermeld, omdat [gemachtigde A] en hij dachten dat dit niet van belang was, aldus de nadere verklaring van de verkoper.
7. De rechtbank heeft het beroep ongegrond geacht. Zij heeft overwogen dat uit de verklaring volgt dat [gemachtigde A] en de verkoper zijn overeengekomen dat [gemachtigde A] het gebouw zou afnemen zodra hij de financiering rond had. De rechtbank heeft hieruit afgeleid dat de koop pas op een later moment definitief is geworden, omdat [gemachtigde A] de financiering pas later rond had. Volgens de rechtbank onderschrijft de koopakte dit doordat een financieringsvoorbehoud daarin niet is gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat uit de verklaring niet blijkt dat de koop vóór 30 mei 2013 reeds definitief was. Ook blijkt dat niet uit de nadere verklaring, nu ook daarin niet is verklaard dat, dan wel wanneer, de financiering rond was. Kennelijk is dat laatste pas op een later moment gebeurd, mede gelet op de datum van de koopovereenkomst van 8 oktober 2013. Ook overigens is niet gebleken dat de koop vóór 30 mei 2013 reeds definitief was, aldus de rechtbank.
Hoger beroep
8. De vennootschap betoogt dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de koop van het gebouw nog niet definitief was op 11 april 2013 omdat de financiering nog niet rond was. De vennootschap voert aan dat de rechtbank hiermee een onjuiste conclusie heeft getrokken en dat de koop van het gebouw wel definitief was op 11 april 2013, ondanks dat de financiering nog niet rond was, omdat zij geen financieringsvoorbehoud had gemaakt. Naar de vennootschap stelt, was de leveringsdatum toen niet bekend, deze was afhankelijk van de financiering. Volgens de vennootschap was zij op grond van de koop van het gebouw vanaf 11 april 2013 verplicht het gebouw af te nemen en is haar dus ten onrechte tegengeworpen dat de planologische wijziging voorzienbaar was ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst.
9. Ter zitting heeft [gemachtigde A] namens de vennootschap onder meer naar voren gebracht dat de vennootschap op dit moment 600 panden heeft en dat het in de wereld waaruit hij afkomstig is gebruikelijk is om met handjeklap een overeenkomst te sluiten; de afspraken worden rondgemaakt, er wordt op geklapt en dan is het ‘een man een man, een woord, een woord’. Naar [gemachtigde A] verder ter zitting heeft verklaard, heeft hij de verkoper op 11 april 2013 voor het eerst ontmoet, was [gemachtigde A] twee dagen voor die datum bij het gebouw geweest en kon de verkoper via hun gezamenlijke relatie [overledene] weten dat [gemachtigde A] zijn afspraken nakomt. De financiering is, naar [gemachtigde A] verder ter zitting heeft verklaard, rond gekomen rond de datum dat het koopcontract werd getekend. Voor de financiering kon zo nodig ook een beroep worden gedaan op een neef van hem, aldus de stelling van [gemachtigde A] ter zitting.
Beoordeling
9.1. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, gelezen in verbinding met het tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro), kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een bepaling van een bestemmingsplan, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro betrekt het college met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij zijn beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak.
9.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 5.23) dient de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Een redelijk denkend en handelend koper dient uit die openbaarmaking te kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is en van die inhoud te kunnen kennisnemen (uitspraak van de Afdeling van 17 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2016:3134).
Indien de planschade voorzienbaar is, is deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard (overzichtsuitspraak onder 5.24). De voorzienbaarheid moet worden vastgesteld op het moment van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, en dus niet op het moment van levering (overzichtsuitspraak onder 5.25). In geval van een beroep door het bestuursorgaan op actieve risicoaanvaarding, is het aan de aanvrager om aannemelijk te maken dat hij zich vóór het moment waarop de schadeoorzaak voorzienbaar werd definitief tot aankoop van de betreffende onroerende zaak had verplicht (overzichtsuitspraak onder 8.6).
9.3. De bestuursrechter dient het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor de aanvrager voorzienbaar was zonder terughoudendheid te toetsen. Voor beantwoording van die vraag is geen specialistische kennis of ervaring waarover slechts een deskundige beschikt, vereist (overzichtsuitspraak onder 8.9).
9.4. Het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan is bekendgemaakt op 30 mei 2013 en ter inzage gelegd vanaf 31 mei 2013. Bij de bekendmaking is verwezen naar de gemeentelijke website om het nieuwe bestemmingsplan in te zien. De vennootschap heeft vanaf dat moment kennis kunnen nemen van de inhoud van het nieuwe bestemmingsplan en rekening kunnen houden met de planologische ontwikkelingen. De rechtbank heeft dus terecht 30 mei 2013 als peildatum voor de voorzienbaarheid gehanteerd.
9.5. De vennootschap stelt dat zij zich op 11 april 2013 mondeling definitief tot aankoop van het gebouw heeft verplicht. Om dit aannemelijk te maken heeft de vennootschap bij brief van 28 juni 2017 de verklaring overgelegd en heeft zij op de zitting in beroep van 18 juli 2018 de nadere verklaring van de verkoper voorgelezen.
De verklaring en nadere verklaring zijn naar voren gebracht nadat het de vennootschap duidelijk is geworden wat het belang is van een eerdere datum van totstandkoming van de overeenkomst.
In de verklaring is vermeld dat het om een groot bedrag zou gaan, maar wordt geen concrete prijs genoemd. Dit doet twijfel rijzen over de beantwoording van de vraag of de vennootschap op 11 april 2013 overeenstemming met de verkoper heeft bereikt over de prijs van het gebouw. Ook rijst twijfel over de vraag of de gestelde koop wel definitief was op die datum, nu het kennelijk om een groot bedrag ging, uit de verklaring volgt dat de koper wel even wilde wachten, de financiering nog niet rond was en het een moeilijke tijd was om dit rond te krijgen.
9.6. Met de nadere verklaring waarin alsnog, ruim een jaar na de oorspronkelijke verklaring, naar voren is gebracht dat op 11 april 2013 een prijs van € 1.020.000,00 is overeengekomen en is vermeld dat de opmerking over het wachten te maken had met de datum van de levering, is de twijfel over het door de vennootschap gestelde definitieve karakter van de gestelde koopovereenkomst van 11 april 2013 niet weggenomen. De vennootschap heeft namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe de stelling over de beweerdelijk op 11 april 2013 gesloten koopovereenkomst zich verhoudt tot de inhoud van de koopakte. Daarin is onder ‘definities’ opgenomen dat, naast de overigens in de koopakte opgenomen definities en tenzij uitdrukkelijk anders blijkt, onder ‘sluitingsdatum’ wordt verstaan, de datum waarop partijen overeenstemming hebben bereikt over de koop van het verkochte, zijnde 23 september 2013.
De stelling van [gemachtigde A] ter zitting dat de makelaar de koopakte heeft opgesteld, doet er niet aan af dat de koopakte is ondertekend door de verkoper en door [gemachtigde A], namens de vennootschap. Daarmee hebben de verkoper en de vennootschap ingestemd met de inhoud van de koopakte, daaronder begrepen de hierin vermelde datum van 23 september 2013 waarop zij overeenstemming hebben bereikt. Niet is gebleken dat de vennootschap en de verkoper uitdrukkelijk hiervan zijn afgeweken.
9.7. De Afdeling concludeert dat de vennootschap niet aannemelijk heeft gemaakt dat de koop vóór 30 mei 2013 reeds definitief was. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de vennootschap de voorzienbaarheid van de planologische ontwikkeling kon worden tegengeworpen.
Het betoog faalt.
Conclusie
10. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. B.P.M. van Ravels, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. A. de Vlieger-Mandour, griffier.
w.g. Van Ravels w.g. De Vlieger-Mandour
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 9 oktober 2019
615.