Uitspraak
201608469/1/A2.
Datum uitspraak: 19 december 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), wonend te Meppel,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 oktober 2016 in zaak nr. 16/509 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Meppel.
Procesverloop
Bij besluit van 7 juli 2015 heeft het college een verzoek van [appellant] om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 17 december 2015 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 4 oktober 2016 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 6 oktober 2017, waar [appellant], bijgestaan door mr. A. Bakker en mr. J. Bax, rechtsbijstandverleners te Rotterdam, en het college, vertegenwoordigd door G.H. Wortelboer, bijgestaan door mr. J. Marskamp, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ), zijn verschenen.
Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend. Zij heeft partijen in de gelegenheid gesteld nadere stukken in te dienen. Van deze gelegenheid hebben partijen gebruik gemaakt. [appellant] heeft de Afdeling om een nadere zitting verzocht.
De Afdeling heeft de zaak opnieuw ter zitting behandeld op 12 april 2018, waar [appellant], bijgestaan door Bakker en Bax, en het college, vertegenwoordigd door B. Bevers, bijgestaan door Marskamp, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] is eigenaar van een perceel met daarop een winkelpand met een bovenwoning aan de [locatie] te Meppel (hierna: het perceel). Bij brief van 20 februari 2015 heeft [appellant] het college verzocht hem tegemoet te komen in de planschade die hij lijdt als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Meppel-Binnenstad". Als gevolg van de inwerkingtreding van dit plan is het perceel in waarde gedaald, aldus [appellant].
Besluitvorming
2. Het college heeft aan zijn besluit van 7 juli 2015 een advies van de SAOZ van juni 2015 ten grondslag gelegd. Dit advies is uitgebracht door adviseur Marskamp. Marskamp zet in dit advies uiteen dat het oude planologische regime het bestemmingsplan "Meppel-Binnenstad, deelgebied I" is en onder dit regime op het perceel de bestemmingen "Centrumdoeleinden categorie I" en "Uit te werken gemengde doeleinden" rustten. Onder het nieuwe planologische regime, het bestemmingsplan "Meppel-Binnenstad", rust op het perceel de bestemming "Centrum". Als gevolg van deze bestemmingswijziging wordt het aantal te realiseren bouwlagen met één beperkt en wordt de maximale bouwhoogte verlaagd van 15 m naar 12 m en de maximale goothoogte van 9 m naar 8 m en mag de begane grond niet meer bewoond worden. Hoewel het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel veroorzaakt, betekent dit niet dat het perceel ook in waarde is gedaald als gevolg van de inwerkingtreding van dat plan. De reden hiervoor is dat het perceel zowel onder het oude als het nieuwe planologische regime zijn hoogste waarde ontleent aan het bestaande gebruik, te weten een winkelpand met een bovenwoning, aldus Marskamp.
3. Het college heeft aan zijn besluit van 17 december 2015 een advies van de bezwaarschriftencommissie van de gemeente Meppel van 15 december 2015 ten grondslag gelegd. De commissie heeft bij haar beoordeling een brief van Marskamp van 22 oktober 2015 betrokken, waarin Marskamp reageert op het door [appellant] ingediende bezwaarschrift. Uit deze brief blijkt dat Marskamp inderdaad, zoals [appellant] heeft aangevoerd, ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gebiedsaanduiding "geluidszone-industrie". Omdat het perceel zijn hoogste waarde ontleent aan de hoedanigheid van winkelpand met een bovenwoning, heeft deze gebiedsaanduiding echter geen nadelige gevolgen. De commissie wijst er in dit verband op dat onder het oude planologische regime geen appartementen mochten worden gerealiseerd op het perceel. Wat betreft de door [appellant] gestelde waarde drukkende factor dat geen supermarkt meer is toegestaan in het winkelpand, wijst Marskamp er volgens de commissie terecht op dat op het perceel, ook onder het oude planologische regime, alleen een kleinschalige supermarkt, zoals de door [appellant] genoemde Ekoplaza, kon worden geëxploiteerd. Bij de beoordeling van de parkeermogelijkheden dient volgens Marskamp rekening te worden gehouden met beperkingen die voortvloeien uit andere regelgeving. In dit geval is de normstelling die is neergelegd in de Bouwverordening, in samenhang gelezen met de nota "Parkeernormen", van belang, omdat hieraan getoetst wordt ingeval een aanvraag wordt ingediend voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van woningen of appartementen in de binnenstad van Meppel. De commissie onderschrijft dit standpunt van Marskamp. De in het door [appellant] overgelegde taxatierapport van S. Hansen RT, werkzaam bij De Juiste Waarde B.V., van 26 november 2015 begrote schade van € 905.000,00 komt naar het oordeel van de commissie niet overtuigend over. Marskamp heeft te kennen gegeven dat de waardebepaling tot stand is gekomen op basis van onhoudbare uitgangspunten en de commissie sluit zich hierbij aan.
Hoger beroep
4. In hoger beroep komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat het college zijn verzoek om tegemoetkoming in planschade terecht en op goede gronden heeft afgewezen.
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de SAOZ een objectieve en onpartijdige deskundige is. Hiertoe voert [appellant] aan dat de vertegenwoordigers van de SAOZ tijdens de hoorzitting van de bezwaarschriftencommissie en de zitting van de rechtbank plaats hebben genomen naast de vertegenwoordiger van het college, terwijl zij plaats hadden moeten nemen tussen partijen. Verder wijst [appellant] erop dat de SAOZ meerdere adviseurs en taxateurs in dienst heeft, zodat de rechtbank niet kan overwegen dat de SAOZ altijd is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige en dat het college daarom in beginsel van de juistheid van haar advies mag uitgaan.
5.1. Het college heeft de SAOZ verzocht hem te adviseren over het verzoek van [appellant]. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade, zodat het college in beginsel dan ook op een door de SAOZ uitgebracht advies mag afgaan. Naar [appellant] evenwel op zich terecht stelt, moet ingeval daartoe aanleiding bestaat worden bezien of de ingeschakelde individuele deskundige onafhankelijk is. Hoewel de rechtbank dit heeft nagelaten, kan hetgeen [appellant] in dit verband heeft aangevoerd hem niet baten, omdat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat Marskamp niet objectief en/of partijdig is. De enkele omstandigheid dat hij op een zitting vanuit praktische overwegingen heeft plaatsgenomen naast het bestuursorgaan dat hij heeft geadviseerd, zegt naar het oordeel van de Afdeling niets over zijn objectiviteit of (on)partijdigheid.
Het betoog faalt.
6. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het door Marskamp uitgebrachte advies naar voren zijn gebracht. Volgens [appellant] heeft Marskamp het oude planologische regime verkeerd uitgelegd. Anders dan Marskamp concludeert, was het onder het bestemmingsplan "Meppel Binnenstad, deelgebied I" mogelijk het huidige winkelpand uit te bouwen en hier een supermarkt te exploiteren. Op de begane grond kon de winkelruimte worden uitgebreid en boven de winkelruimte hadden appartementen gerealiseerd kunnen worden. Marskamp heeft zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat, behalve het planologische regime, ook het parkeerbeleid hieraan in de weg stond. Dergelijk beleid is bij de beoordeling van de planologische mogelijkheden niet van belang. Marskamp is er dan ook ten onrechte van uitgegaan dat het perceel ook onder het oude planologische regime zijn hoogste waarde ontleende aan het feitelijk gebruik van het perceel. Marskamp heeft verder niet onderkend dat de gebiedsaanduiding "geluidszone-industrie" en de gebiedsaanduiding "cultuurhistorisch gebied - topklasse en hoog" een nadelige invloed op de waarde van het perceel hebben. De SAOZ heeft, ten slotte, ten onrechte niet ook de gederfde huurinkomsten bij haar begroting van het planologisch nadeel betrokken, aldus [appellant].
6.1. De Afdeling heeft tijdens de eerste zitting met partijen de plankaarten die horen bij de bestemmingsplannen "Meppel-Binnenstad, deelgebied I" en "Meppel-Binnenstad" bestudeerd. Zij heeft op die zitting vastgesteld dat, anders dan het college tot dan toe steeds had gesteld, maar in overeenstemming met het advies van Marskamp van juni 2015, het bestemmingsplan "Meppel-Binnenstad, deelgebied I" het mogelijk maakte appartementen te realiseren op het perceel van [appellant]. De vraag die nu beantwoording behoeft, is of de realisatie van appartementen onder dit oude bestemmingsplan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten. Het college stelt zich op het standpunt dat, als de realisatie van appartementen op het perceel van [appellant] planologisch mogelijk was, de Bouwverordening Meppel 1998, in samenhang gelezen met de nota "Parkeernormen", met zich brengt dat onder het bestemmingsplan "Meppel-Binnenstad, deelgebied I" geen appartementen konden worden gebouwd. In de nabijheid van het perceel van [appellant] is namelijk onvoldoende parkeergelegenheid, aldus het college. [appellant] heeft een aantal concrete gevallen aangedragen waarin volgens hem is afgeweken van het beleid van de gemeente en vrijstelling is verleend van de genoemde bouwverordening om appartementen te realiseren. Eén van de door [appellant] aangedragen gevallen betreft een vrijstelling die het college op 16 juni 2014 heeft verleend voor het bouwen van zes appartementen en een winkelunit aan de Vledderstraat 1 te Meppel. Het college heeft niet weten te verduidelijken waarom in dit geval wel vrijstelling is verleend, terwijl aan [appellant] geen vrijstelling zou zijn verleend. Daarmee kan naar het oordeel van de Afdeling niet staande worden gehouden dat aan [appellant] met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen vrijstelling zou zijn verleend. Dit betekent dat er bij de planvergelijking rekening mee had moeten worden gehouden dat onder het oude planologische regime appartementen op het perceel van [appellant] konden worden gerealiseerd. Aangezien Marskamp dit verkeerd heeft beoordeeld, is het naar het oordeel van de Afdeling ook mogelijk dat de gebiedsaanduiding "geluidszone-industrie" en de gebiedsaanduiding "cultuurhistorisch gebied - topklasse en hoog", anders dan Marskamp heeft aangegeven, wel degelijk een nadelige invloed op de waarde van het perceel van [appellant] hebben. Marskamp heeft verder het in zijn advies ingenomen standpunt dat een supermarkt op het perceel van [appellant] markttechnisch niet haalbaar is niet onderbouwd. Het college heeft dit ook op de zittingen bij de Afdeling niet gedaan, terwijl [appellant] het standpunt van Marskamp steeds gemotiveerd heeft bestreden. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] aannemelijk gemaakt dat Marskamp er in zijn advies niet van uit kon gaan dat zijn perceel ook onder het oude planologische regime zijn hoogste waarde ontleende aan het feitelijk gebruik ervan en [appellant] om die reden geen planschade heeft geleden. De Afdeling acht het aannemelijk dat [appellant] als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Meppel-Binnenstad" in een planologisch nadeliger situatie is komen te verkeren. Uit het vorenstaande volgt dat het college het advies van Marskamp niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen.
Het betoog slaagt.
Slotsom
7. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het tegen het besluit van 17 december 2015 ingestelde beroep gegrond verklaren. Dat besluit komt wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht voor vernietiging in aanmerking.
8. Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling tevens aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht te bepalen dat tegen het nieuwe besluit slechts bij haar beroep kan worden ingesteld.
9. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten, dat wil zeggen de kosten van rechtsbijstand en de reiskosten in beroep en hoger beroep, alsook de kosten van het overgelegde deskundigenadvies van De Juiste Waarde, te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 oktober 2016 in zaak nr. 16/509;
III. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Meppel van 17 december 2015, met kenmerk 947867/961343;
IV. bepaalt dat tegen het te nemen nieuwe besluit slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;
V. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Meppel tot vergoeding van bij [appellant A] en [appellant B] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 4.175,68 (zegge: vierduizendhonderdvijfenzeventig euro en achtenzestig cent) met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het college van burgemeester en wethouders van Meppel aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan;
VI. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Meppel aan [appellant A] en [appellant B] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 407,00 (zegge: vierhonderdzeven euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan een van hen het college van burgemeester en wethouders van Meppel aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, voorzitter, en mr. E.A. Minderhoud en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Dijkshoorn
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 19 december 2018
735.