Uitspraak
201708055/1/A2.
Datum uitspraak: 5 december 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellant B] (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Harkema, gemeente Achtkarspelen,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 1 september 2017 in zaak nr. 16/3077 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Achtkarspelen.
Procesverloop
Bij besluit van 8 november 2015 heeft het college, voor zover thans van belang, aan [appellant] een tegemoetkoming in planschade van € 3.500,00 toegekend.
Bij besluit van 21 juni 2016 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 september 2017 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 1 november 2018, waar [appellant A], bijgestaan door mr. J. de Vet, en het college, vertegenwoordigd door mr. W.J. Camfferman, zijn verschenen.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van de vrijstaande woning met bijbehorend perceel aan [locatie] te Harkema (hierna: de woning). Hij heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade, bestaande uit een vermindering van de waarde van de woning, die hij heeft geleden als gevolg van de bij raadsbesluit van 6 juni 2013 vastgestelde Beheersverordening Buitengebied Achtkarspelen (hierna: de beheersverordening). Op grond van de beheersverordening is het onder meer toegestaan om op een ten zuiden van de woning gelegen gebied (hierna: het plangebied) bijgebouwen met een hoogte van 6 m en een oppervlakte van 300 m² op te richten. Onder het oude planologische regime van het bij raadsbesluit van 20 november 1992 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied gemeente Achtkarspelen (hierna: het bestemmingsplan) was het niet toegestaan om gebouwen en andere bouwwerken in het plangebied op te richten, met uitzondering van erfafscheidingen.
2. Het college heeft voor het op de aanvraag van [appellant] te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
De SAOZ heeft een vergelijking gemaakt tussen de onder het bestemmingsplan en de beheersverordening bestaande planologische mogelijkheden in het plangebied en onderzoek gedaan naar de gevolgen daarvan voor de waarde van de woning. In het advies is uiteengezet dat het uitzicht vanuit de woning en tuin is verslechterd, dat de bezonning van het perceel enigszins in nadelige zin is gewijzigd, dat de hinder niet in relevante mate is toegenomen, dat de privacy enigszins in verdergaande mate is aangetast en dat het karakter van de omgeving is gewijzigd, omdat de woning meer ingesloten in de bebouwing is komen te liggen. Tegenover deze nadelen staan beperkte voordelen in de vorm van ruimere bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het eigen perceel. Onder de nieuwe situatie is het toegestaan de bestaande oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 300 m² uit te breiden, een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf uit te oefenen en goederen via internet te verkopen. Uit deze vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat [appellant] per saldo in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren en dat daaruit ten tijde van de inwerkingtreding van de beheersverordening op 26 juni 2013 (hierna: de peildatum) voor vergoeding vatbare schade is voortgevloeid in de vorm van een vermindering van de waarde van de woning van € 225.000,00 naar € 217.000,00. Voorts is in het advies vermeld dat de omvang van het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro), niet groter is dan het wettelijk forfait van 2 procent van de waarde van woning, onmiddellijk voorafgaand aan de peildatum. Aan [appellant] kan derhalve een tegemoetkoming in planschade van € 3.500,00, exclusief wettelijke rente, worden toegekend, aldus de SAOZ.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 8 november 2015 ten grondslag gelegd.
3. In bezwaar heeft [appellant] een planschaderapport van Langhout & Wiarda (hierna: Langhout) van 22 februari 2016 en een taxatierapport van De Vries Makelaars (hierna: De Vries) van 29 maart 2016 overgelegd. Volgens Langhout had de woning in de nieuwe situatie, onmiddellijk na de peildatum, een waarde van € 205.000,00 en is de schade € 20.000,00.
Volgens De Vries had de woning in de nieuwe situatie, onmiddellijk na de peildatum, een waarde van € 180.000,00 en is de schade € 45.000,00.
Naar aanleiding hiervan heeft het college opnieuw advies gevraagd aan de SAOZ. Bij nader advies van 12 april 2016 heeft de SAOZ onder meer een reactie gegeven op het taxatierapport van De Vries. In het advies is vermeld dat in het taxatierapport op geen enkele wijze een planologische vergelijking is gemaakt en niets is gezegd over de omvang van het nadeel in relatie tot de waarde van de woning in de oude situatie. In het taxatierapport is het schadebedrag, dat in relatie tot de waarde van de woning in de oude situatie overeenkomt met een waardevermindering van 20 procent, niet gemotiveerd. In dit verband is van belang dat uit de jurisprudentie valt af te leiden dat een waardevermindering van meer dan 10 procent uitsluitend bij een zeer zware of bovenmatige planologische inbreuk in beeld komt, dat daarvan in de praktijk geen voorbeelden bekend zijn en dat van een zodanige planologische inbreuk in dit geval geen sprake is, aldus de SAOZ.
Het college heeft onder meer het nader advies van 12 april 2016 aan het besluit van 21 juni 2016 ten grondslag gelegd.
4. [appellant] heeft in beroep een aangepast taxatierapport van De Vries van 15 augustus 2016 overgelegd.
beoordeling van het hoger beroep
5. [appellant] is het niet eens met de ongegrondverklaring van het tegen het besluit van 21 juni 2016 ingestelde beroep. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het advies van de SAOZ voldoende inzichtelijk en deugdelijk is, dat de conclusies ervan kunnen worden gevolgd en dat het taxatierapport van De Vries niet tot een ander oordeel kan leiden, omdat dat rapport niet op een planologische vergelijking is gebaseerd en de gestelde waardevermindering van € 45.000,00 niet is gemotiveerd. [appellant] voert aan dat uit het taxatierapport valt af te leiden dat De Vries bij de taxatie rekening heeft gehouden met de maximale afmetingen van de onder het nieuwe planologische regime op het plangebied op te richten bijgebouwen, dat het plangebied onder het oude planologische regime als onbebouwde tuingrond was bestemd, dat de feitelijke situatie daarmee in overeenstemming was en dat een expliciete planologische vergelijking dus geen meerwaarde had. Voorts voert hij aan dat De Vries de vastgestelde waardevermindering van € 45.000,00 heeft gebaseerd op diens kennis en kunde van de omgeving van het plangebied. Verder voert hij aan dat de heffingsambtenaar van de gemeente Achtkarspelen bij beschikking van 22 maart 2016 de waarde van de woning in het kader van de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ-waarde) naar de waardepeildatum van 1 januari 2015 lager heeft vastgesteld op € 175.000,00, nadat hij die ambtenaar mondeling op de nieuwe bouwmogelijkheden in het plangebied had gewezen. Voorts voert hij aan dat in dit geval wel degelijk sprake is van een zeer zware of bovenmatige planologische inbreuk en dat de door de SAOZ bedoelde voordelen van de planologische verandering volledig in het niet vallen bij de nadelen ervan. Ten slotte verzoekt hij de Afdeling de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: StAB) in te schakelen.
jurisprudentie van de Afdeling
5.1. In de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) heeft de Afdeling onder meer het volgende overwogen.
5.2. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
5.3. Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade, bestrijdt.
5.4. De waardering van onroerende zaken vindt niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode, maar daarbij spelen ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol.
De maatstaf bij de te verrichten toetsing is niet de eigen waardering door de rechter van de nadelen van de planologische wijziging, maar de vraag of grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich bij de besluitvorming niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. Dit laat onverlet dat de besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en dat de rechter de besluitvorming daaraan dient te toetsen.
5.5. Een verschil met de WOZ-waarde is niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het desbetreffende planologische regime. Dit neemt niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet bij een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade.
5.6. Wanneer, op basis van de door een partij aangevoerde concrete aanknopingspunten voor twijfel, gegronde twijfel bestaat over de juistheid van het advies dat het bestuursorgaan aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd, mag de rechter met toepassing van artikel 8:47 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) een deskundige benoemen voor het instellen van een onderzoek.
planschaderapport van Langhout
5.7. In het aanvullend beroepschrift van 1 september 2016 is vermeld dat [appellant] tijdens de hoorzitting bij de bezwaarschriftencommissie nadrukkelijk afstand van het planschaderapport van Langhout heeft genomen en dat dat de reden was om De Vries in te schakelen. Dat rapport heeft daardoor in bezwaar en beroep geen rol gespeeld. Ter zitting van de Afdeling heeft [appellant] alsnog argumenten aan dat rapport ontleend. Niet valt in te zien waarom hij dat niet eerder heeft kunnen doen. Onder deze omstandigheden verzet een goede procesorde zich ertegen dat het planschaderapport van Langhout in de beoordeling van het hoger beroep wordt betrokken.
taxatierapport van De Vries
5.8. Het advies van de SAOZ biedt op de hiervoor bedoelde wijze inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat [appellant] als gevolg van de inwerkingtreding van de beheersverordening per saldo in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren en een schade in de vorm van waardevermindering van de woning van € 8.000,00 heeft geleden. Uit het advies blijkt dat de SAOZ de door [appellant] gestelde schadefactoren bij de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime heeft betrokken.
5.9. Uit het taxatierapport van De Vries valt niet af te leiden dat de SAOZ het gewicht van de schadefactoren heeft onderschat. In dat rapport is niet gesteld dat, zoals [appellant] in hoger beroep aanvoert, de inwerkingtreding van de beheersverordening voor [appellant] een zeer zware of bovenmatige planologische inbreuk betekent. Voorts is in dat rapport ten onrechte vermeld dat [appellant] in de oude situatie een vrij uitzicht op het plangebied had. Het was immers krachtens het bestemmingsplan toegestaan om erfafscheidingen in het plangebied op te richten. Dat de planologische verandering voor [appellant] tot een behoorlijke verslechtering van het uitzicht heeft geleid, zoals in het advies van de SAOZ is vermeld, betekent niet per definitie dat de planologische inbreuk zeer zwaar of bovenmatig is. Verder heeft ook de SAOZ onderkend dat de voordelen van de planologische verandering niet opwegen tegen de nadelen ervan.
5.10. In het advies van de SAOZ is vermeld dat de waarden van de woning onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering van de woning zijn vastgesteld in overleg met een taxateur, dat daarbij rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, dat de waardevermindering van de woning vooral wordt bepaald door de aard en ernst van de planologische inbreuk en dat voor de waardebepaling ook gebruik is gemaakt van transactiegegevens van vergelijkbare objecten. Dat De Vries de waarde van de woning onder het nieuwe planologische regime veel lager heeft getaxeerd, betekent niet dat het college het advies van de SAOZ niet aan de besluitvorming ten grondslag had mogen leggen, omdat daaruit nog niet volgt dat de door de SAOZ getaxeerde waarde niet juist is. Hierbij is van belang dat het taxatierapport van De Vries niet kenbaar van de door de SAOZ gemaakte vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime uitgaat en dat het in dit opzicht onvoldoende is onderbouwd. In het rapport is, gelet op de onder het oude planologische regime bestaande bebouwingsmogelijkheden, ten onrechte vermeld dat [appellant] in de oude situatie een vrij uitzicht had. Voorts valt uit het rapport niet af te leiden dat De Vries heeft onderkend dat [appellant] beperkte voordelen bij de planologische verandering heeft. Dat tussen de SAOZ en De Vries een verschil van inzicht over de waarde van de woning onder het nieuwe planologische regime bestaat, betekent verder niet dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat de waardebepaling van de SAOZ onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat de SAOZ de omvang van de schade heeft onderschat. Uit het taxatierapport van De Vries blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ op dit onderdeel.
WOZ-waarde
5.11. In het advies heeft de SAOZ uiteengezet dat voor de taxatie van de WOZ-waarde niet dezelfde normen gelden als voor de waardebepaling in het kader van planschadetaxaties, omdat bij taxatie van de WOZ-waarde niet op de maximale invulling van het planologische regime wordt gelet, maar vooral de feitelijke situatie bepalend is. Daarnaast geldt dat de WOZ-waarde wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. De referentiewoningen hoeven zich niet in de nabijheid van het te taxeren object te bevinden. Het is zelfs veeleer regel dat de referentiewoningen in het geheel geen relatie hebben met planologische ontwikkelingen die specifiek zijn vast te stellen voor het te taxeren object. De ontwikkeling van de waarde van de referentiewoningen zegt dan ook niets over de invloed van een planologische verandering nabij het te taxeren object, aldus de SAOZ.
5.12. Door het advies van de SAOZ aan de besluitvorming ten grondslag te leggen, heeft het college voldaan aan de in de jurisprudentie van de Afdeling gestelde eis dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet, indien een aanzienlijk verschil bestaat tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade.
5.13. Het betoog van [appellant] doet er niet aan af dat het college zich, onder verwijzing naar het advies, in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de taxatie van de WOZ-waarde niet afdoet aan de planschadetaxatie. Uit de beschikking van 22 maart 2016, waarin de WOZ-waarde gewijzigd is vastgesteld, valt niet af te leiden dat bij de taxatie van de WOZ-waarde de criteria die van belang zijn voor een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade in acht zijn genomen. Derhalve treft het beroep van De Vries op de indicatieve betekenis van de verlaging van de WOZ-waarde voor de hoogte van de planschade geen doel.
StAB
5.14. De Afdeling ziet, gelet op het voorgaande, in het verschil tussen de taxaties van de SAOZ en De Vries geen aanleiding om, zoals [appellant] heeft verzocht, de StAB met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Awb tot deskundige te benoemen voor het instellen van een onderzoek.
conclusie
5.15. Het betoog faalt.
slotsom
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. H. Bolt en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Polak w.g. Hazen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 5 december 2018
452.