Uitspraak
201710292/1/A2.
Datum uitspraak: 10 oktober 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A], wonend te [woonplaats], en [appellant B], wonend te Lichtenvoorde, gemeente Oost Gelre, (hierna ook: tezamen en in enkelvoud: [appellant]),
appellanten,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 20 november 2017 in zaak nr. 17/2552 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Oost Gelre.
Procesverloop
Bij besluit van 26 april 2016 heeft het college de aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 4 april 2017 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 20 november 2017 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 augustus 2018, waar [appellant], vertegenwoordigd door mr. F.J.M. Kobossen, advocaat te Apeldoorn, en het college, vertegenwoordigd door E. Hoopman en B.D. Leusink, en vergezeld van mr. J. Marskamp van de Stichting adviesbureau onroerende zaken (hierna: SAOZ), zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] was eigenaar van het perceel [locatie] (hierna: het perceel) te Lichtenvoorde, kadastraal bekend gemeente Lichtenvoorde, sectie I, nummer 105. Het perceel was op grond van het bestemmingsplan "Centrum Lichtenvoorde" bestemd voor ‘Winkels of winkelbedrijven W’. Op het perceel staat een pand, waarin op straatniveau een horecagelegenheid is gevestigd. De twee verdiepingen en de zolderverdieping van het pand zijn in gebruik als één woning.
Aanleiding
2. Op 25 mei 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Dorpskern Lichtenvoorde" vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 6 augustus 2010 in werking getreden en onherroepelijk geworden. Op grond van dit planologische regime is op het perceel de bestemming ‘Centrum’ komen te liggen.
3. Bij brief van 22 mei 2015 heeft [appellant] het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die hij door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan stelt te hebben geleden.
Besluitvorming
4. Bij het besluit van 26 april 2016 heeft het college de aanvraag afgewezen. Aan dat besluit heeft het college een advies van de SAOZ van februari 2016 ten grondslag gelegd. In dat advies heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen het oude en het nieuwe planologische regime. Daarbij is de SAOZ tot de conclusie gekomen dat de gebruiksmogelijkheden op de verdiepingen in de nieuwe situatie zijn beperkt tot uitsluitend de bestaande woningen dan wel detailhandel en dienstverlening, waar onder de oude situatie de bewoning kon worden uitgebreid door splitsing van de bestaande woning in kleinere wooneenheden.
Door de beperking van de gebruiksmogelijkheden als gevolg van de planologische wijziging heeft [appellant] nadeel geleden in de vorm van een waardedaling van zijn perceel van € 250.000,00 naar € 245.000,00, zijnde € 5.000,00. De SAOZ heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat een normaal maatschappelijk risico moet worden gehanteerd van 3% van de waarde van het object direct voorafgaand aan de planwijziging. Dat betekent dat € 7.500,00, zijnde 3% van € 250.000,00, voor rekening en risico van [appellant] moet blijven. Omdat dit drempelbedrag de waardedaling van € 5.000,00 te boven gaat, resteert er volgens de SAOZ geen voor vergoeding vatbaar bedrag. Voorts heeft de SAOZ zich op het standpunt gesteld dat, zou er een voor vergoeding vatbaar bedrag resteren, passieve risicoaanvaarding aan [appellant] zou moeten worden tegengeworpen. [appellant] heeft, toen duidelijk werd dat er een nieuw planologisch regime zou komen, de ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden in het oude bestemmingsplan niet benut. Daarmee heeft hij het risico op planschade passief aanvaard.
Bij het besluit van 4 april 2017 heeft het college, onder verwijzing naar een nader advies van de SAOZ van 20 september 2016, het besluit van 26 april 2016 gehandhaafd.
Hoger beroep van [appellant]
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade terecht heeft afgewezen. Daartoe voert hij aan dat het SAOZ-advies op cruciale punten tekortschiet. Voorts stelt hij zich op het standpunt dat de SAOZ niet meer kan worden gekwalificeerd als een onafhankelijk adviseur, omdat de SAOZ een positie krijgt toegedicht, die zich de facto uitstrekt over de gehele procedure en waardoor zij onderdeel wordt van het college. Voorts voert [appellant] aan dat het SAOZ-rapport een beëdigde taxatie ontbeert. De taxatie van de SAOZ is volgens [appellant] ook onbegrijpelijk, omdat elke omschrijving van de weergegeven prijzen van andere appartementen ontbreekt, zodat het college niet de benadering van de SAOZ, maar die van de door hem ingeschakelde makelaar had moeten volgen. Tot slot wijst [appellant] op de koopakte van 30 maart 2016, waarbij het pand is verkocht. De verkoopwaarde ondersteunt de waardering van zijn makelaar en hieruit kan volgens hem worden afgeleid dat de waarde van de bovenwoning tussen de € 130.000,00 en € 150.000,00 ligt en niet op de door de SAOZ toegekende waarde van € 245.000,00.
Onafhankelijkheid van de SAOZ
5.1. Indien in een advies van een door een bestuursorgaan geraadpleegde deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (uitspraak van 28 september 2016; ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 8.3).
De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de stelling van [appellant] dat de SAOZ in de gehele procedure het college van advies heeft gediend, niet kan leiden tot het oordeel dat de SAOZ daarom niet meer onafhankelijk is of de schijn van partijdigheid heeft gewekt. Anders dan [appellant] voorts stelt, is het taxatierapport door Marskamp uitgebracht in zijn hoedanigheid van gecertificeerd registertaxateur, ingeschreven in het register van VastgoedCert. Er bestaat dan ook geen grond voor het oordeel dat het college het planschadeadvies niet in redelijkheid aan het besluit ten grondslag heeft kunnen leggen omdat dit niet zou zijn uitgebracht door een als onafhankelijk te beschouwen deskundige.
Planologische vergelijking
5.2. Voor zover [appellant] heeft beoogd te betogen dat in de planologische vergelijking ten onrechte ‘één ruime woning op de verdiepingen’ onder het nieuwe regime wordt afgezet tegen ‘twee appartementen op de verdiepingen’ onder het oude planologische regime, kan dit betoog niet slagen. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat niet de feitelijke situatie van belang is, maar hetgeen op grond van het oude en nieuwe planologische regime maximaal kan worden gerealiseerd. Onder het oude planologische regime konden, zoals de rechtbank ook terecht heeft overwogen, op de verdiepingen twee appartementen worden gerealiseerd. In het nieuwe planologische regime zijn op grond van artikel 4.1, aanhef en onder f, van de planregels woningen en kamers voor kamerbewoning op de verdiepingen toegestaan met de beperking, zoals opgenomen in artikel 4.2.2, aanhef en onder c, van de planregels, dat het aantal woningen en kamers voor bewoning niet mag toenemen. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, was op de peildatum slechts één bovenwoning gerealiseerd, zodat onder het nieuwe planologische regime slechts één woning is toegestaan.
Taxatie
5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning op het perceel onder het oude planologische regime op de peildatum 6 augustus 2010 op € 250.000,00 moet worden gewaardeerd. Het geschil betreft de waarde van de woning op de peildatum onder het nieuwe planologische regime.
De SAOZ heeft de waarde van de woning, een bovenwoning van 140 m2 met dakterras, op de peildatum getaxeerd op € 245.000,00. Daarbij heeft de SAOZ gebruik gemaakt van meerdere referentieobjecten in de directe nabijheid van de woning die in meer of mindere mate als representatief moeten worden beschouwd voor de woning aan de [locatie] in Lichtenvoorde en inzicht geven in de marktwaarde van die woning, waarbij een correctie is toegepast naar de gemiddelde transactieprijs in het peiljaar 2010.
[appellant] heeft aangevoerd dat de woning onder het nieuwe planologische regime moet worden gewaardeerd op € 140.000,00. Aan die waardering heeft hij ten grondslag gelegd dat het gehele pand op het perceel - een horecagelegenheid met bovenwoning - in 2016 is verkocht voor € 460.000,00. Daarbij is de horecagelegenheid van het object in verhuurde staat verkocht, waarbij de huuropbrengst € 32.000,00 per jaar bedraagt. Volgens [appellant] dient de huuropbrengst met een factor 10 te worden vermenigvuldigd om de waarde van de horecagelegenheid te verkrijgen, zodat de waarde van de bovenwoning het verschil is tussen de verkoopprijs en de huuropbrengst over tien jaar. Daarmee bedraagt de taxatiewaarde van de bovenwoning volgens [appellant] € 140.000,00.
De Afdeling volgt de door [appellant] gestelde taxatiewaarde en de daaraan ten grondslag liggende berekening niet. Tussen de verkoopdatum van het pand in 2016 en de peildatum in 2010 ligt een periode van zes jaar. Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, kan de verkoopwaarde in 2016 reeds daarom geen referentie zijn voor de marktwaarde op de peildatum in 2010. Daarnaast heeft [appellant] op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat de huuropbrengst van de horecagelegenheid € 32.000,00 per jaar bedraagt en waarom een factor 10 moet worden gehanteerd voor de waardebepaling van de horecagelegenheid op de peildatum. Dat leidt ertoe dat de door [appellant] toegepaste berekeningswijze, waarbij de gestelde waarde van de horecagelegenheid op de totale verkoopprijs in mindering is gebracht, niet kan worden gevolgd om de taxatiewaarde van de bovenwoning te bepalen. Voorts valt niet uit te sluiten dat andere factoren, zoals de omstandigheid dat het pand met een horecagelegenheid in verhuurde staat is verkocht, van invloed zijn geweest op de totale verkoopprijs. Ook daarom kan de door [appellant] toegepaste berekeningswijze niet worden gevolgd. De slotsom is dat [appellant] met de door hem uitgevoerde berekening niet aannemelijk heeft gemaakt dat het door de SAOZ uitgevoerde onderzoek dan wel de uitkomst daarvan onjuist is.
Slotsom
5.4. Het betoog faalt.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Rijsdijk, griffier.
w.g. Scholten-Hinloopen w.g. Rijsdijk
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 10 oktober 2018
705.