Uitspraak
201704474/1/A2.
Datum uitspraak: 31 januari 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Susteren, gemeente Echt-Susteren,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 25 april 2017 in zaak nr. 16/2698 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Echt-Susteren.
Procesverloop
Bij besluit van 15 februari 2016 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 13 juli 2016 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 25 april 2017 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Met toestemming van partijen is afgezien van een behandeling van de zaak ter zitting.
Overwegingen
1. [appellant] is eigenaar van de woning met bijbehorend perceel aan de [locatie] te Dieteren (hierna: de woning). Op 17 februari 2015 heeft hij het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade, bestaande uit een vermindering van de waarde van de woning, die hij heeft geleden door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Kern Dieteren 2013 van 16 mei 2013 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), waarbij het naast de woning gelegen Zilpad een verkeersbestemming heeft gekregen. Onder het oude planologische regime van het bestemmingsplan Kern Dieteren van 21 juli 1998 (hierna: het oude bestemmingsplan) was ter plaatse van het Zilpad een woonbestemming van toepassing. Volgens [appellant] heeft de planologische verandering onder meer geleid tot een sterke toename van verkeersbewegingen in de buurt van de woning.
Standpunt van het college
2. Het college heeft voor het op de aanvraag van [appellant] te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ).
In een advies van 8 februari 2016 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden ter plaatse van het Zilpad onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Uit deze vergelijking heeft de SAOZ de conclusie getrokken dat [appellant] in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren en dat daaruit ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op 8 augustus 2013 voor vergoeding vatbare schade is voortgevloeid in de vorm van waardevermindering van de woning van € 190.000,00 naar € 182.500,00. Volgens de SAOZ valt de schade binnen het normale maatschappelijke risico, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, zodat de schade voor rekening van [appellant] dient te worden gelaten. Verder heeft de SAOZ het standpunt ingenomen dat de planologische ontwikkeling voor [appellant] ten tijde van de aankoop van de woning op 20 september 1978 (hierna: de peildatum) voorzienbaar was en dat de schade ook om die reden voor zijn rekening dient te blijven. Ter toelichting van dat standpunt heeft de SAOZ uiteengezet dat het op de Zilstraat aansluitende deel van het Zilpad over een lengte van 60 m krachtens het bestemmingsplan Dieteren van 17 januari 1974 op de peildatum een bestemming voor wegen met of zonder trottoir had. Op de overige gronden van het Zilpad, dat wil zeggen verder dan 60 m vanaf de Zilstraat, was krachtens het Uitbreidingsplan aanwijzende de bestemming in hoofdzaken van 18 maart 1963 (hierna: het uitbreidingsplan) op de peildatum een bestemming voor agrarische doeleinden van toepassing. In het uitbreidingsplan was echter geen gebruiksregeling opgenomen die zich had verzet tegen het gebruik van de gronden in strijd met de daaraan gegeven bestemming. Bovendien was, gelet op de aanvullende werking van artikel 2.5.3 van de Bouwverordening, een verplichting tot het aanleggen van verbindingswegen ter ontsluiting/verbinding van toepassing. Nog afgezien van de feitelijke situatie, waarin sprake was van een fungeren van het pad als ontsluiting voor de achterliggende en zijdelings aangrenzende percelen, wordt [appellant] geacht bij de aankoop van de woning het risico op een planologische gebruiksfunctie van de gronden in kwestie voor verkeer te hebben aanvaard, aldus de SAOZ.
Het college heeft dit advies aan het besluit van 15 februari 2016 ten grondslag gelegd.
3. Naar aanleiding van het door [appellant] tegen het besluit van 15 februari 2016 gemaakte bezwaar heeft het college de SAOZ gevraagd om op de gronden van het bezwaarschrift te reageren. Bij aanvullend advies van 17 mei 2016 heeft de SAOZ dat gedaan. In dit aanvullend advies heeft de SAOZ onder meer vermeld dat uit de jurisprudentie blijkt dat voorzienbaarheid mede gestoeld kan worden op de ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak ter plaatse geldende planologische situatie.
Bij besluit van 13 juli 2016 heeft het college, met verwijzing naar een advies van de algemene kamer van de externe commissie bezwaarschriften van de gemeente Echt-Susteren van 7 juli 2016, het besluit van 15 februari 2016 gehandhaafd.
Aangevallen uitspraak
4. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval sprake van actieve risicoaanvaarding. Ter toelichting van dit oordeel heeft zij het volgende overwogen.
Het eerste deel van het Zilpad, bezien vanaf de Zilstraat, had op de peildatum een bestemming voor wegen met of zonder trottoir. Met deze bestemming diende [appellant] rekening te houden. Op het overige deel van het Zilpad rustte ingevolge het uitbreidingsplan een bestemming voor agrarische doeleinden. Ten tijde van de aankoop van de woning lag er al een deel van de huidige weg. Aan het uitbreidingsplan waren geen gebruiksvoorschriften verbonden die zich verzetten tegen het gebruik van de gronden in strijd met de bestemming. [appellant] wordt derhalve geacht bij de aankoop van de woning het risico op een planologische gebruiksfunctie voor verkeer te hebben aanvaard. Het was op grond van het uitbreidingsplan immers niet onmogelijk dat de weg werd doorgetrokken ter ontsluiting verder dan 60 m.
Hoger beroep
5. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank. Hij betoogt dat op de peildatum niet was voldaan aan het in de jurisprudentie gestelde vereiste van een ter openbare kennis gebracht beleidsdocument waaruit blijkt van een concreet voornemen van een daartoe bevoegd orgaan om de planologische situatie in het betrokken gebied te veranderen. Daartoe voert hij aan dat het uitbreidingsplan onvoldoende concreet was en dat de uiteindelijke invulling nog sterk kon wijzigen. Voorts voert hij aan dat er, gelet op het uitbreidingsplan en de daarin opgenomen hoofddoelenregeling, geen ruimte was voor het realiseren van openbare infrastructuur, maar slechts voor het oprichten van gebouwen, passend binnen de agrarische sfeer. Verder voert hij aan dat niet was te voorzien dat de agrarische bestemming in een verkeersbestemming zou worden gewijzigd.
Beoordeling
5.1. Niet in geschil is dat het eerste deel van het Zilpad, bezien vanaf de Zilstraat, op de peildatum een verkeersbestemming had en [appellant] met die bestemming rekening diende te houden. Het overige deel van het Zilpad had destijds ingevolge het uitbreidingsplan een bestemming voor agrarische doeleinden. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat aan het uitbreidingsplan geen gebruiksvoorschriften waren verbonden die zich verzetten tegen het gebruik van dat deel in strijd met de agrarische bestemming en dat er, gelet op de aanvullende werking van de Bouwverordening, bovendien een verplichting was tot het aanleggen van verbindingswegen ter ontsluiting/verbinding. [appellant] heeft dat standpunt niet, althans onvoldoende, want in te algemene bewoordingen en niet onderbouwd, weersproken. Derhalve dient het ervoor te worden gehouden dat het krachtens het op de peildatum voor het Zilpad toepasselijke planologische regime was toegestaan een weg aan te leggen met ten minste dezelfde omvang en functies als door het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is gemaakt. De door [appellant] bedoelde jurisprudentie is slechts van betekenis in de situatie waarin dat nog niet was toegestaan. Deze situatie doet zich hier echter niet voor.
Van een redelijk denkend en handelend koper van een onroerende zaak mag worden verwacht dat hij de bestaande planologische mogelijkheden in de omgeving betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de onroerende zaak. Voor zover [appellant] dat niet heeft gedaan, doet dat niet af aan de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande kans dat die mogelijkheden zouden worden benut, zodat de schade, bestaande uit een waardevermindering van de woning, voorzienbaar was en voor zijn rekening dient te worden gelaten. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 29 april 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:1375).
Het betoog faalt.
Conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Hagen w.g. Hazen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 31 januari 2018
452.