Uitspraak
201709336/1/A1.
Datum uitspraak: 26 september 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
Vastgoed Beleggingscentrum B.V. (hierna: VBC), gevestigd te Heerlen,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg van 13 oktober 2017 in zaken nrs. 15/2403, 15/2410 en 15/3144 in het geding tussen:
VBC
en
het college van burgemeester en wethouders van Landgraaf.
Procesverloop
Bij besluit van 9 juni 2015 heeft het college geweigerd aan VBC een omgevingsvergunning te verlenen voor de bouw van negen seniorenappartementen en de aanleg van een inrit op de percelen Kerkplein 29 en 30 te Landgraaf.
Bij besluit van 2 december 2014 heeft het college geweigerd aan VBC een omgevingsvergunning te verlenen voor de bouw van vier seniorenappartementen en de aanleg van een inrit op de percelen Kerkplein 29 en 30.
Bij besluit van 23 juni 2015 heeft het college het door VBC tegen het besluit van 2 december 2014 gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij besluit van 15 september 2015 heeft het college geweigerd omgevingsvergunning te verlenen voor het verbouwen van een bestaand pand tot twee seniorenappartementen op het perceel Kerkplein 28.
Bij uitspraak van 13 oktober 2017 heeft de rechtbank de door VBC tegen de besluiten van 9 juni 2015 en 23 juni 2015 ingestelde beroepen ongegrond verklaard, het door VBC tegen het besluit van 15 september 2015 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en het college opgedragen een nieuw besluit te nemen op de aanvraag van VBC met inachtneming van de uitspraak. Deze uitspraak is bijgevoegd.
Tegen deze uitspraak heeft VBC hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
VBC en het college hebben nadere stukken ingediend.
Bij besluit van 19 juni 2018 heeft het college opnieuw geweigerd omgevingsvergunning te verlenen voor het verbouwen van een bestaand pand tot twee seniorenappartementen op het perceel Kerkplein 28.
VBC heeft te kennen gegeven zich niet te kunnen verenigen met het besluit van 19 juni 2018.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 5 juli 2018, waar VBC, vertegenwoordigd door [gemachtigde] en bijgestaan door mr. G.A.M. van de Wouw, advocaat te Noorbeek, en het college, vertegenwoordigd door mr. M. Costongs-Muris, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. De relevante planvoorschriften uit het bestemmingsplan "Schaesberg-Midden" zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
Besluit van 9 juni 2015 (negen appartementen)
2. Het bouwplan voorziet in de bouw van negen seniorenappartementen op het Kerkplein. Niet meer in geschil is dat het bouwplan in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Schaesberg-Midden", omdat het buiten de bebouwingsgrenzen zal worden gerealiseerd. Het college is niet bereid om omgevingsvergunning te verlenen voor het afwijken van het bestemmingsplan, omdat de toevoeging van acht woningen niet past in de ruimtelijke visie die het college voor de wijk Schaesberg heeft.
3. VBC betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd waarom het niet bereid is om een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan te verlenen. Hiertoe voert zij aan dat de rechtbank het besluit van 15 september 2015 waarbij het college heeft geweigerd om omgevingsvergunning te verlenen voor de bouw van twee seniorenappartementen op Kerkplein 28 onvoldoende gemotiveerd heeft geacht, omdat ingevolge het ter plaatse geldende bestemmingsplan in ieder geval drie (gestapelde) woningen rechtstreeks zijn toegestaan op dat perceel. Nu ingevolge het bestemmingsplan op de percelen Kerkplein 29 en 30 beduidend meer dan negen wooneenheden verspreid over drie bouwlagen zijn toegestaan, moet volgens VBC worden geconcludeerd dat het besluit van 9 juni 2015 evenmin op een toereikende motivering berust.
3.1. Ingevolge het ten tijde van het nemen van het besluit ter plaatse geldende bestemmingsplan "Schaesberg-Midden" rust op het perceel de bestemming "Woondoeleinden". Gelet op de daarbij op de plankaart aangegeven matrix, is op het perceel gestapelde bebouwing van maximaal drie bouwlagen toegestaan. De bebouwing dient binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Reeds omdat het bouwplan voor een klein gedeelte is gesitueerd buiten het bouwvlak, bestaat geen grond voor het oordeel dat ingevolge het bestemmingsplan negen woningen rechtstreeks zijn toegestaan ter plaatse van het te realiseren bouwplan. Het bouwplan is in zoverre dan ook niet vergelijkbaar met het bouwplan dat betrekking heeft op de bouw van twee seniorenappartementen op Kerkplein 28.
Het college heeft aan het besluit tot weigering om omgevingsvergunning te verlenen ten grondslag gelegd dat door de verwachte bevolkingsdaling op de middellange en lange termijn een overschot aan woningen is voorzien in Parkstad. Aangezien de ambitie van het gemeentebestuur voor de wijk Schaesberg gericht is op woningverdunning en niet op woningverdichting, is het bouwplan niet opgenomen in het regionaal woningmarktprogramma en past het evenmin in het Wijkontwikkelingsplan (hierna: WOP) voor de wijk Schaesberg. Gegeven deze motivering heeft de rechtbank terecht overwogen dat het college in redelijkheid de afweging heeft kunnen maken om de toevoeging van acht woningen niet mogelijk te maken.
Het betoog faalt.
Besluit op bezwaar van 23 juni 2015 (vier appartementen)
4. Dit bouwplan voorziet in de bouw van vier seniorenappartementen op de verdieping met een parkeervoorziening op maaiveldniveau op het Kerkplein. Het college heeft aan de weigering om omgevingsvergunning te verlenen ten grondslag gelegd dat het bouwplan niet voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Het college heeft zijn oordeel omtrent welstand gebaseerd op het welstandsadvies van de Commissie ruimtelijke kwaliteit en monumenten (hierna: de welstandscommissie) van 14 november 2014 en de in bezwaar gegeven aanvulling van 17 april 2015 die is gegeven naar aanleiding van de door VBC overgelegde second opinion van 2 april 2015 van [architect] van H2M architecten.
5. VBC betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bouwplan in strijd is met de redelijke eisen van welstand, heeft miskend dat het college zich in dit geval voor zijn oordeel omtrent welstand niet op de adviezen van de welstandscommissie heeft mogen baseren. Hiertoe voert zij aan dat in de door haar in de bezwaarprocedure overgelegde second opinion tot een gemotiveerd ander oordeel wordt gekomen, waar het college ten onrechte zonder inhoudelijke reactie aan voorbij is gegaan.
5.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 17 februari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:413), mag het college, hoewel het niet aan een welstandsadvies is gebonden en de verantwoordelijkheid voor welstandstoetsing bij hem berust, aan het advies in beginsel doorslaggevende betekenis toekennen. Tenzij het advies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het college dit niet - of niet zonder meer - aan zijn oordeel omtrent de welstand ten grondslag heeft mogen leggen, behoeft het overnemen van een welstandsadvies in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders indien de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies overlegt van een andere deskundig te achten persoon of instantie dan wel gemotiveerd aanvoert dat het welstandsadvies in strijd is met de volgens de welstandsnota geldende criteria.
5.2. Blijkens het advies van de welstandscommissie van 14 november 2014 is het bouwplan getoetst aan de in de Welstandsnota van april 2013 opgenomen welstandscriteria voor het gebied "Lint, gebied 2". In het advies is vermeld dat bij de beoordeling van het bouwplan voor de welstandscommissie leidend is of de voorziene bouwmassa in samenhang is ontworpen met de bestaande aanwezige stedenbouwkundige context. De bouwmassa van de bestaande omliggende bebouwing loopt volledig gesloten door tot op maaiveldniveau. Het bouwplan voorziet op maaiveldniveau in een alzijdig open en toegankelijke bouwlaag voor de parkeerplaatsen. Gelet hierop heeft de commissie geconcludeerd dat de bestaande ruimtelijke kwaliteit ontoelaatbaar wordt verstoord doordat de bouwmassa van het bouwplan niet is afgestemd op het stedenbouwkundig karakter van de omliggende bebouwing. Mede door de voorgestelde bouwmassa heeft de architectuur van het appartementencomplex volgens de welstandscommissie onvoldoende samenhang met de omliggende bebouwing en is de afstemming van de geleding, ritmiek en stijl van de verschillende bouwlagen onderling onvoldoende op elkaar afgestemd.
De door VBC in de bezwaarprocedure overgelegde second opinion van [architect] bevat een korte beschrijving van de situatie, een beschouwing met betrekking tot de stedenbouwkundige en architectonische inpassing van het bouwplan en een gemotiveerde conclusie dat het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand. In de second opinion is vermeld dat het gebied van het Kerkplein stedenbouwkundig gezien in twee werelden uiteenvalt omdat het driehoekig vorm gegeven binnenplein met solitaire woon- en winkelblokken met diverse doorgangen en doorzichten contrasteert met de strook winkelbebouwing aan de Hoofdstraat die wordt gekenmerkt door aaneengesloten massaopbouw. Volgens de second opinion vormt de open bebouwing op het binnenplein een samenhangend geheel en zal realisering van dit bouwplan de open kwaliteit van het gebied versterken en waarborgen, doordat de onderlaag gedeeltelijk zal worden open gelaten en de bestaande hoekverdraaiing ten opzichte van de Hoofdstraat wordt aangehouden. Het bestaande contrast met de winkelstrook aan de Hoofdstraat zal worden gehandhaafd waarmee het gebied volgens de second opinion wordt versterkt als een omarmd woongebied met de specifieke bebouwingskarakteristiek en samenhangende doorzichten vanuit de omringende straten.
Het naar aanleiding van de second opinion gegeven aanvullend welstandsadvies van 17 april 2015 luidt als volgt: "De commissie neemt kennis van de contra-expertise en hierover vindt een open dialoog plaats waardoor begrip ontstaat voor het afgegeven advies van de commissie. De commissie handhaaft haar eerder afgegeven advies van 14 november 2014. Tevens merkt de commissie op dat het niet mogelijk is om met geringe architectonische aanpassingen een haalbaar plan op te stellen."
Zoals het college ter zitting heeft bevestigd, bevat het aanvullend advies van 22 april 2015 geen reactie op de second opinion die, naar niet in geschil is, is opgesteld door een deskundige. De rechtbank heeft dan ook ten onrechte overwogen dat in de welstandsadviezen is gereageerd op de second opinion. Nu in het welstandsadvies niet is ingegaan op de gemotiveerde uiteenzetting in de second opinion over het stedenbouwkundig karakter van het gebied en de inpassing daarin van het bouwplan en evenmin is toegelicht waarom bij de welstandsadvisering is gerefereerd aan de strook winkelbebouwing en niet aan de open bebouwing op het binnenplein, heeft het college zijn standpunt dat het bouwplan niet voldoet aan de redelijke eisen van welstand niet mogen baseren op de welstandsadviezen van 14 november 2014 en 17 april 2015. Dit betekent dat het besluit op bezwaar van 23 juni 2015 in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) onvoldoende is gemotiveerd. Gelet hierop dient het besluit te worden vernietigd. De rechtbank heeft dat niet onderkend.
Het betoog slaagt.
Besluit van 15 september 2015 (twee appartementen)
6. Dit bouwplan voorziet in de verbouwing van een bestaand winkelpand tot twee seniorenappartementen op het perceel Kerkplein 28. Het college heeft aan de weigering om omgevingsvergunning te verlenen ten grondslag gelegd dat het bouwplan in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Schaesberg-Midden", omdat de gronden waarop het bouwplan is voorzien bestemd zijn voor gestapelde bebouwing (3 hoog). Het college is niet bereid om omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan te verlenen, omdat de toevoeging van twee woningen niet past in de ruimtelijke visie die het college voor de wijk Schaesberg heeft. Hierbij heeft het college in aanmerking genomen dat door de verwachte bevolkingsdaling op de middellange en lange termijn een overschot aan woningen is voorzien in Parkstad. Aangezien de ambitie van het gemeentebestuur voor de wijk Schaesberg gericht is op woningverdunning, is het bouwplan niet opgenomen in het regionaal woningmarktprogramma en past het evenmin in het Wijkontwikkelingsplan (hierna: WOP) voor de wijk Schaesberg, aldus het college.
De rechtbank heeft overwogen dat het in artikel 25 van de planvoorschriften opgenomen bouwovergangsrecht niet van toepassing is op het bouwplan. Omdat het bouwplan voorziet in de realisering van nieuwe woningen, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande bebouwing als bedoeld in artikel 25 van de planvoorschriften. De rechtbank heeft voorts overwogen dat de realisering van twee grondgebonden appartementen in strijd is met het bestemmingsplan, omdat op het perceel alleen gestapelde bebouwing is toegestaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college onvoldoende gemotiveerd waarom het niet bereid is om mee te werken aan realisering van het bouwplan. De aan de weigering ten grondslag liggende motivering dat toevoeging van twee woningen vanwege het woningoverschot ongewenst is, acht de rechtbank onvoldoende, omdat ingevolge het bestemmingsplan in ieder geval drie (gestapelde) woningen zijn toegestaan. De rechtbank heeft het besluit van 15 september 2015 tot weigering van de omgevingsvergunning vernietigd wegens strijd met artikel 3:46 van de Awb.
7. VBC betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Hiertoe voert zij aan dat het gebruik ten behoeve van wonen in overeenstemming is met de op het perceel rustende de bestemming "Woondoeleinden" en dat het bouwen onder het in artikel 25 van de planvoorschriften opgenomen bouwovergangsrecht valt, omdat het bestaande legaal aanwezige gebouw voor het merendeel en in essentie in stand blijft na realisering van het bouwplan.
7.1. Ingevolge het ten tijde van het nemen van het besluit ter plaatse geldende bestemmingsplan "Schaesberg-Midden" rust op het perceel de bestemming "Woondoeleinden". Niet in geschil is dat het gebruik van de gronden ten behoeve van wonen in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Het bouwplan voorziet in het verbouwen van een bestaande met vergunning gebouwde winkelruimte tot twee appartementen. De strijdigheid met het bestemmingsplan is er in gelegen dat het bouwplan, evenals het bestaande gebouw, niet voorziet in gestapelde bebouwing. Op grond van het in artikel 25 van de planvoorschriften neergelegde overgangsrecht voor bouwen is de voorziene verbouwing evenwel toegestaan. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de afwijking van het bestemmingsplan naar aard en omvang niet toeneemt, omdat het bestaande gebouw evenmin gestapelde bebouwing is, dat het gebouw niet wordt uitgebreid en dat door de verbouwing het gebruik weer in overeenstemming zal worden gebracht met de geldende woonbestemming. Dit betekent dat het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan. De rechtbank heeft het besluit van 15 september 2015, zij het op andere gronden, terecht vernietigd. Het betoog slaagt.
Conclusie ten aanzien van het hoger beroep
8. Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd voor zover daarbij het beroep tegen het besluit van 23 juni 2015 ongegrond is verklaard. De aangevallen uitspraak dient voor het overige te worden bevestigd, met verbetering van de gronden waarop deze rust. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 23 juni 2015 gegrond verklaren en dat besluit vernietigen wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Met het oog op een efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb te bepalen dat tegen het nieuw te nemen besluit op de tegen het besluit van 2 december 2014 gemaakte bezwaren van VBC slechts bij haar beroep kan worden ingesteld.
Het besluit 19 juni 2018 (twee appartementen)
9. Bij besluit van 19 juni 2018 heeft het college, gevolg gevend aan de aangevallen uitspraak, opnieuw beslist op de aanvraag van VBC om een omgevingsvergunning voor het verbouwen van de bestaande winkelruimte tot twee seniorenappartementen op het perceel Kerkplein 28. Het college heeft opnieuw geweigerd de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen. Daarbij heeft het college het bouwplan getoetst aan het inmiddels in werking getreden nieuwe bestemmingsplan "Schaesberg Centrum". Ingevolge dat bestemmingsplan is wonen op het perceel niet toegestaan.
Dit besluit wordt ingevolge artikel 6:19, eerste lid, van de Awb, gelezen in samenhang met artikel 6:24, eerste lid, van die wet, geacht eveneens onderwerp te zijn van het geding. Dit wil zeggen dat van de zijde van VBC van rechtswege een beroep tegen dit besluit is ontstaan, nu daarbij aan haar bezwaren niet is tegemoet gekomen.
10. VBC voert terecht aan dat het college het bouwplan heeft getoetst aan het verkeerde bestemmingsplan, nu ten tijde van de aanvraag het bestemmingsplan "Schaesberg-Midden" van toepassing was en het bouwplan in overeenstemming was met dat bestemmingsplan.
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van onder meer 4 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3348), dient bij het nemen van een besluit op bezwaar in beginsel het recht te worden toegepast, zoals dat op dat moment geldt. Bij wijze van uitzondering mag het college het ten tijde van het indienen van een aanvraag nog wel, maar ten tijde van het besluit daarop, dan wel ten tijde van de heroverweging in bezwaar daarvan, niet meer geldend bestemmingsplan toepassen, doch slechts indien ten tijde van het indienen van de aanvraag het desbetreffende bouwplan in overeenstemming was met het toen geldende bestemmingsplan en op dat moment geen voorbereidingsbesluit van kracht was, dan wel een ontwerp voor een nieuw bestemmingsplan ter inzage was gelegd, waarmee dat bouwplan in strijd was.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het bouwplan niet in strijd is met het ten tijde van de aanvraag van 14 oktober 2014 geldende bestemmingsplan "Schaesberg-Midden". Ten tijde van de aanvraag was evenmin een voorbereidingsbesluit van kracht, zodat reden bestaat voor een uitzondering op het uitgangspunt dat bij het nemen van een besluit op bezwaar het recht moet worden toegepast zoals dat op dat moment geldt. Dat betekent dat het college het bouwplan ten onrechte heeft getoetst aan het bestemmingsplan "Schaesberg Centrum". Het besluit tot weigering van de omgevingsvergunning van 19 juni 2018 rust derhalve niet op een toereikende motivering en dient om die reden te worden vernietigd.
Conclusie ten aanzien van het beroep
11. Het beroep van VBC tegen het besluit van 19 juni 2018 is gegrond. Dat besluit dient te worden vernietigd wegens strijd met artikel 3:46 van de Awb.
12. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Limburg van 13 oktober 2017 in zaken nrs. 15/2403, 15/2410 en 15/3144, voor zover daarbij het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Landgraaf van 23 juni 2015 ongegrond is verklaard;
III. bevestigt de aangevallen uitspraak voor het overige;
IV. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Landgraaf van 23 juni 2015, kenmerk B.15.1121, gegrond;
V. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Landgraaf van 23 juni 2015, kenmerk B.15.1121;
VI. bepaalt dat tegen het door het college van burgemeester en wethouders van Landgraaf te nemen nieuwe besluit op de tegen het besluit van 2 december 2014 gemaakte bezwaren slechts bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;
VII. verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Landgraaf van 19 juni 2018 gegrond;
VIII. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Landgraaf van 19 juni 2018, kenmerk 18.15043;
IX. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Landgraaf tot vergoeding van bij Vastgoed Beleggingscentrum B.V. in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1809,27 (zegge: achttienhonderdnegen euro en zevenentwintig cent), waarvan € 1753,50 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
X. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Landgraaf aan Vastgoed Beleggingscentrum B.V. het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 832,00 (zegge: achthonderdtweeëndertig euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. S.F.M. Wortmann, voorzitter, en mr. G.M.H. Hoogvliet en mr. J.Th. Drop, leden, in tegenwoordigheid van mr. G.J. Deen, griffier.
w.g. Wortmann w.g. Deen
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 26 september 2018
604. BIJLAGE
Bestemmingsplan "Schaesberg-Midden"
Artikel 10: Woondoeleinden
Lid A. Doeleindenomschrijving:
de op de plankaart als woondoeleinden aangegeven gronden zijn bestemd voor:
- woondoeleinden waarbij de op de plankaart aangegeven matrix in het linkervak het type bebouwing voor de aaneengesloten gronden als volgt aangeeft:
1=grondgebonden, vrijstaande
2=grondgebonden, twee aaneen of aaneengesloten,
3=gestapeld;
4=mijnkoloniewoningen;
- aan huis gebonden beroep;
- verkeersdoeleinden in de vorm van wegen, woonstraten, verblijfsgebieden, voetgangersgebieden, pleinen en fiets- en voetpaden;
- parkeervoorzieningen t.b.v. in/opritten gelegen voor garages/garageboxen;
- doeleinden van openbaar nut;
- groenvoorzieningen, inclusief speelvoorzieningen,
en tevens, voor zover op de plankaart nader aangeduid, voor:
- garageboxen;
- detailhandelsdoeleinden;
- horecadoeleinden niet zijnde discotheek/dancing, maar zijnde (eet)café, fast-foodvestiging of restaurant;
- kantoordoeleinden en praktijkruimten.
Artikel 25:
overgangsbepalingen met betrekking tot bebouwing.
Lid A. Bouwwerken welke ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan bestaan, dan wel nadien kunnen worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, welke in strijd zijn met het bestemmingsplan, mogen gedeeltelijk worden vernieuwd of gedeeltelijk worden veranderd, mits de afwijkingen van het plan, zowel naar de aard als naar de omvang, niet worden vergroot en behoudens onteigening krachtens de wet. Het is verboden om door middel van het systematisch gedeeltelijk vernieuwen of gedeeltelijk veranderen te komen tot gehele vernieuwing of gehele verandering. Dit lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp van dit plan, doch zijn gebouwd in strijd met het toen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.