Uitspraak
201701087/1/A2.
Datum uitspraak: 31 januari 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht in het geding tussen:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 december 2016 in zaak nr. 16/380 in het geding tussen:
[appellante]
en
het college van burgemeester en wethouders van Gooise Meren.
Procesverloop
Bij besluit van 28 april 2015 heeft het college een aanvraag van [appellante] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 10 december 2015 heeft het college het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 23 december 2016 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[appellante] heeft een nader stuk ingediend.
Het college heeft eveneens een nader stuk ingediend.
Met toestemming van partijen is afgezien van een behandeling van de zaak ter zitting.
Overwegingen
1. Op 27 juni 2006 heeft [appellante] de [locaties] te [plaats] (hierna: de percelen) gekocht. De percelen hadden krachtens het bestemmingsplan Het Spiegel van 25 juni 1982 (hierna: het oude bestemmingsplan) een bestemming voor bedrijven - garagebedrijven en opslagbedrijven. Op 21 mei 2014 heeft [appellante] het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade die zij stelt te hebben geleden in verband met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Het Spiegel - Prins Hendrikpark 2010 van 29 april 2010 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Volgens [appellante] heeft de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, waarin de percelen een bestemming voor gemengde doeleinden hebben gekregen, tot een beperking van de bebouwingsmogelijkheden van de percelen geleid.
Standpunt van het college
2. Aan het besluit van 28 april 2015 is een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van 25 maart 2015 ten grondslag gelegd. In dat advies is het volgende uiteengezet.
Naar aanleiding van de aanvraag is een vergelijking gemaakt tussen de mogelijkheden van de percelen onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan. Uit die vergelijking blijkt dat de bebouwingsmogelijkheden van de percelen zijn beperkt en dat daardoor een nadeel is ontstaan, maar dat de gebruiksmogelijkheden zijn uitgebreid en dat daardoor een voordeel is ontstaan dat het nadeel ruimschoots overstijgt, zodat de planologische verandering voor [appellante] niet heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit schade in de vorm van een waardevermindering van de percelen is voortgevloeid. Bovendien was de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de percelen voor [appellante] voorzienbaar op grond van de startnotitie Het Spiegel van 30 november 2005 (hierna: de startnotitie). Uit hoofdstuk 5 van de startnotitie blijkt van een concreet beleidsvoornemen tot het vastleggen van de maatvoering van de bestaande bebouwing.
3. In het besluit van 10 december 2015 heeft het college het besluit van 15 februari 2016 gehandhaafd.
Aangevallen uitspraak
4. Naar het oordeel van de rechtbank behelst de startnotitie een openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen. Uit bladzijde 51 van de startnotitie blijkt dat de toekomstige planologische situatie in overeenstemming wordt gebracht met de bestaande feitelijke situatie en dat wat betreft de percelen uitbreiding over de gehele hoogte van het hoofdgebouw in beginsel wordt uitgesloten. Gelet op de startnotitie diende [appellante] als redelijk denkende en handelende koper ten tijde van de aankoop van de percelen rekening te houden met de kans dat de door haar gewenste bouw van twee extra appartementen op de percelen in de toekomst niet langer mogelijk zou zijn. Dat in de startnotitie is vermeld dat uitzonderingen kunnen voorkomen als uitbreiding bijdraagt aan versterking van de karakteristieke waarden van het pand en de omgeving, maakt niet dat
[appellante] hieraan, zonder bij het college navraag te doen, de verwachting kon ontlenen dat de destijds bestaande uitbreidingsplannen zouden bijdragen aan die versterking. Daarbij betrekt de rechtbank dat in de startnotitie op bladzijde 3 over het doel en de context is vermeld dat op voorhand kan worden gesteld dat het nieuwe bestemmingsplan hoofdzakelijk consoliderend van aard zal zijn waarbij de bestaande situatie als uitgangspunt voor de regeling wordt genomen.
De slotsom is dat met de startnotitie voor [appellante] voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in voor haar ongunstige zin zou veranderen. Dit brengt mee dat, voor zover er al sprake zou zijn van een nadeliger planologische situatie die voor [appellante] tot schade zou leiden, die schade wegens voorzienbaarheid voor haar rekening dient te blijven. Het college heeft zich op goede gronden op het standpunt gesteld dat de gestelde planschade voorzienbaar was, zodat het college de aanvraag om een tegemoetkoming in die schade terecht heeft afgewezen, aldus de rechtbank.
Hoger beroep
5. [appellante] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank. Zij betoogt dat de rechtbank, door te verwijzen naar de uiteenzetting op bladzijde 51 van de startnotitie, over het hoofd heeft gezien dat die uiteenzetting betrekking heeft op onroerende zaken met een bestemming voor woondoeleinden, terwijl de percelen onder het regime van het oude bestemmingsplan een bestemming voor bedrijven hadden. Voor zover die uiteenzetting op de percelen van toepassing was, betoogt zij voorts dat uit die uiteenzetting blijkt van de mogelijkheid om, in het belang van het desbetreffende pand en de omgeving, een uitzondering op het beleidsvoornemen te maken. Verder betoogt zij dat ten tijde van de aankoop van de percelen duidelijk was dat de startnotitie veel fouten en onregelmatigheden bevatte en zou worden herzien.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1. De voorzienbaarheid van een planologische verandering dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat dat beleidsvoornemen een formele status heeft.
Om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.
Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard.
Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582).
5.2. De door de rechtbank overgenomen uiteenzetting op bladzijde 51 van de startnotitie heeft betrekking op onroerende zaken met een bestemming voor woondoeleinden. Uit de tekst valt niet af te leiden dat deze uiteenzetting ook van toepassing was op onroerende zaken met een bestemming voor bedrijven. Op onroerende zaken met een bestemming voor bedrijven, zoals de percelen, was de uiteenzetting op bladzijde 53 van de startnotitie van toepassing. Uit die uiteenzetting blijkt niet van een concreet beleidsvoornemen om de toekomstige planologische situatie op gronden met die bestemming in overeenstemming te brengen met de bestaande feitelijke maatvoering van de bebouwing. Dat op bladzijde 3 van de startnotitie is vermeld dat op voorhand kan worden gesteld dat het nieuwe bestemmingsplan hoofdzakelijk consoliderend van aard zal zijn, waarbij de bestaande situatie als uitgangspunt voor de regeling wordt genomen, leidt niet tot een ander oordeel, omdat dit onvoldoende concreet is om aan te nemen dat de planologische verslechtering op de percelen voor [appellante] voorzienbaar was.
5.3. De rechtbank heeft, gelet op het voorgaande, ten onrechte overwogen dat het college zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de gestelde planschade ten tijde van de aankoop van de percelen voor [appellante] voorzienbaar was. Dat laat onverlet dat de rechtbank, gelet op het volgende, het tegen het besluit van 10 december 2015 ingestelde beroep terecht ongegrond heeft verklaard.
5.4. Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologische regime na de inwerkingtreding van de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het onmiddellijk daaraan voorafgaande planologisch regime. In die vergelijking dient in beginsel te worden uitgegaan van het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime. Indien het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, bestaat aanleiding voor afwijking van dit uitgangspunt.
5.5. In het besluit van 28 april 2015, gelezen in samenhang met het daarin ingelaste advies van de SAOZ van 25 maart 2015, is inzichtelijk gemaakt dat het nadeel van de beperking van de bebouwingsmogelijkheden van de percelen niet opweegt tegen het voordeel van de uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden, zodat [appellante] per saldo niet in een verslechterde positie is komen te verkeren en geen planschade heeft geleden. In het besluit van 10 december 2015 heeft het college daaraan toegevoegd dat het nieuwe bestemmingsplan de door [appellante] gewenste functies, zoals burgerwoningen, nu juist mogelijk heeft gemaakt. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het college dit voordeel ten onrechte in de vergelijking tussen het oude en het nieuwe planologische regime heeft betrokken. Indien het college, naar [appellante] in beroep heeft aangevoerd, onder het oude bestemmingsplan gedoogtoestemming voor detailhandel en burgerwoningen heeft verleend, leidt dat niet tot een ander oordeel. In de vergelijking mag immers uitsluitend rekening worden gehouden met planconforme activiteiten en niet met activiteiten die in planologische zin niet zijn toegestaan.
Conclusie
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd met verbetering van de gronden waarop deze rust.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier.
w.g. Hagen w.g. Hazen
lid van de enkelvoudige kamer griffier
Uitgesproken in het openbaar op 31 januari 2018
452.