Uitspraak
201600713/1/A2.
Datum uitspraak: 1 augustus 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant], wonend te Loon op Zand,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 18 december 2015 in zaak nr. 13/2878 in het geding tussen:
[appellant]
en
het college van burgemeester en wethouders van Tilburg.
Procesverloop
Bij besluit van 27 augustus 2012 heeft het college een aanvraag van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 22 maart 2013 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 18 december 2015 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 22 maart 2013 vernietigd, de tegemoetkoming in planschade vastgesteld op € 28.618,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 mei 2011, en bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 24 januari 2017, waar [appellant], bijgestaan door [gemachtigde] en vergezeld van mr. M. van der Made, en het college, vertegenwoordigd door mr. L.P.F. Warnier, vergezeld van mr. A.A.M. Bruggeman, zijn verschenen.
De Afdeling heeft het onderzoek na de zitting heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek. De StAB heeft op 13 december 2017 verslag (hierna: het nader verslag) uitgebracht van haar onderzoek. [appellant] heeft op 8 januari 2018 een zienswijze ingediend.
[appellant] heeft bij faxbericht van 5 oktober 2017 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens het overschrijden van de redelijke termijn. De Staat der Nederlanden (de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) heeft een reactie ingediend.
De Afdeling heeft het onderzoek gesloten. Met toestemming van partijen is afgezien van behandeling van de zaak op een nadere zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. [appellant] was vanaf 30 december 1980 tot 6 september 2011 eigenaar van de percelen plaatselijk bekend [locatie] [nummer A], [nummer B] en [nummer C] (hierna gezamenlijk: het perceel). Op het perceel, groot ongeveer 1.199 m2, staan een herenhuis en enkele bedrijfsgebouwen van een voormalig garagebedrijf. [appellant] heeft bij formulier met als datum 5 mei 2011 verzocht om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 21 augustus 2009 in werking getreden bestemmingsplan "Groeseind 2007" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), op grond waarvan op het perceel alleen grondgebonden woningen zijn toegestaan, terwijl daar voorheen, ingevolge het op 19 september 1985 onherroepelijk geworden bestemmingsplan "De Pastorieklamp" (hierna: het oude bestemmingsplan), gestapelde woonbebouwing was toegestaan. Volgens [appellant] lijdt hij ten gevolge van de planologische verandering schade, bestaande uit waardevermindering van het perceel, die hij bij de aanvraag heeft begroot op € 302.348,00.
2. Het college heeft het besluit van 27 augustus 2012 gebaseerd op een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van juli 2012. In dat SAOZ-advies is vermeld dat het bestaande perceel een waarde vertegenwoordigt van € 461.000,00. Sloop van de bestaande bebouwing en herontwikkeling van het perceel met gestapelde bebouwing, zoals het oude bestemmingsplan toestond, brengt minder op, zodat [appellant] door het vervallen van die bouwmogelijkheid geen planologisch nadeel lijdt, aldus het advies. Het college heeft dit besluit in bezwaar gehandhaafd.
[appellant] heeft bij de rechtbank een door Oranjewoud opgestelde ‘Second opinion planschade’ van 14 juni 2013 ingediend. Daarin is ervan uitgegaan dat onder het oude bestemmingsplan op het perceel gestapelde bebouwing in vier bouwlagen kon worden gerealiseerd, terwijl in het SAOZ-advies is uitgegaan van gestapelde bebouwing in drie bouwlagen. Volgens Oranjewoud lijdt [appellant] ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan een schade van € 585.200,00.
De uitspraak van de rechtbank
3. De rechtbank heeft met toepassing van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) de StAB benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek. In het StAB-verslag van 30 juni 2014 zijn voor de realisering van de planologische mogelijkheden op het perceel onder het oude en het nieuwe bestemmingsplan ieder twee varianten uitgewerkt. Volgens variant II onder het oude bestemmingsplan kan op het perceel, met behoud van de bestaande woning, een nieuw appartementengebouw van vier bouwlagen, met een grondoppervlak van maximaal 348 m2 en een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.345 m2, worden gerealiseerd. Daarbij is vermeld dat bij deze maximale planologische invulling het nieuwe appartementengebouw nagenoeg tegen de bestaande woning zou worden aangebouwd, hetgeen praktisch niet uitvoerbaar is. In deze variant is op het perceel tevens ruimte voor bedrijfsbebouwing of garages en bergingen met een oppervlakte van 279 m2. De StAB heeft mr. ing. H.C.J.M. Oldenkotte en mr. H.J.J.M. Oldenkotte, makelaars en taxateurs (hierna ook gezamenlijk en in enkelvoud: Oldenkotte), gevraagd de waarde van het perceel uitgaande van de maximale mogelijkheden ingevolge het oude bestemmingsplan, overeenkomstig de varianten I en II in het StAB-verslag, de waarde van het perceel uitgaande van de maximale planologische mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan, overeenkomstig de varianten III en IV in het StAB-verslag, en de waarde van het perceel in de bestaande staat te taxeren. Volgens het StAB-verslag blijkt uit deze taxaties dat het perceel onder het oude bestemmingsplan zijn hoogste waarde ontleende aan variant II, met een totale opbrengst van het perceel van € 513.618,00, en onder het nieuwe bestemmingsplan zijn hoogste waarde ontleent aan de bestaande situatie, met een waarde van het perceel van € 485.000,00. Aldus komt de StAB op een waardevermindering van het perceel ten gevolge van de planologische verandering van € 28.618,00.
De rechtbank heeft het StAB-verslag gevolgd. De rechtbank heeft overwogen dat de StAB in een nader verslag van 7 mei 2015 de kritiek op het StAB-verslag in een door [appellant] ingediende second opinion van Anteagroup, voorheen Oranjewoud, van 4 september 2014 en een door het college ingediende reactie van de SAOZ van 23 september 2014 heeft weerlegd. De rechtbank heeft zelf in de zaak voorziend de hoogte van de door [appellant] geleden planschade vastgesteld op € 28.618,00 en bepaald dat het college dit bedrag als tegemoetkoming in planschade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 mei 2011, aan [appellant] moet betalen.
Maatstaf
4. Een bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
Onafhankelijkheid taxateur
5. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte op het taxatierapport van Oldenkotte is afgegaan, omdat Oldenkotte regelmatig werkzaamheden voor de gemeente Tilburg verricht en daarom in deze zaak niet als onafhankelijk taxateur kan worden beschouwd. De rechtbank is er verder ten onrechte aan voorbij gegaan dat het taxatierapport niet door Oldenkotte is ondertekend en daarom geacht moet worden niet te bestaan, aldus [appellant].
5.1. [appellant] heeft het college in februari 2016 op basis van de Wet openbaarheid van bestuur gevraagd hem kopieën te verstrekken van alle facturen die de gemeente van het makelaars- en assurantiekantoor van Oldenkotte in de afgelopen vijf jaar heeft ontvangen. In reactie daarop heeft het college bij brief van 7 april 2016 kopieën van door Oldenkotte bij de gemeente ingediende facturen van 7 juli 2011, 26 mei 2015 en 21 september 2015 en tussentijdse rekeningen van 21 juli 2010 en 26 maart 2013 aan [appellant] gezonden. Ter zitting heeft het college toegelicht dat Oldenkotte in opdracht van de gemeente als taxateur woningen heeft getaxeerd.
Vaststaat dat Oldenkotte onafhankelijk is, omdat hij niet werkzaam is onder verantwoordelijkheid van de gemeenteraad of het college. Verder is hij niet betrokken geweest bij de totstandkoming van de planologische maatregel waarop de aanvraag betrekking heeft. Het college heeft voorts aannemelijk gemaakt dat het Oldenkotte steeds heeft ingeschakeld als onafhankelijk taxateur of adviseur. Daarbij komt dat Oldenkotte in deze zaak niet in opdracht van het college, maar in opdracht van de StAB in 2014 de waarde van het perceel van [appellant] heeft getaxeerd.
De enkele omstandigheid dat in het taxatierapport van Oldenkotte de handtekeningen van de taxateurs ontbreken betekent niet dat aan dat rapport geen betekenis toekomt. Daartoe is het volgende van belang. In het kader van het onderzoek van de StAB heeft Oldenkotte de taxaties verricht en het taxatierapport opgesteld. De StAB heeft op grond van die taxaties, die zij in haar verslag heeft vermeld, het planologisch nadeel van [appellant] bepaald en zij heeft het taxatierapport als bijlage bij haar verslag gevoegd. De rechtbank mocht er daarom van uitgaan dat het taxatierapport door Oldenkotte is opgesteld.
Het betoog faalt.
Waarde perceel
6. [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat aan de bepaling van de hoogte van de schade in het StAB-verslag van 30 juni 2014 dusdanige gebreken kleven dat de rechtbank het StAB-verslag op dit punt niet aan haar oordeelsvorming ten grondslag mocht leggen. De rechtbank heeft volgens hem onvoldoende belang gehecht aan de door hem overgelegde rapporten van Oranjewoud en de Anteagroup. Volgens [appellant] is in het taxatierapport van Oldenkotte, dat op dit punt ten grondslag ligt aan het StAB-verslag, bij de bepaling van de waarde van de bestaande bedrijfsbebouwing ten onrechte niet uitgegaan van de op grond van een bestaande huurovereenkomst feitelijk betaalde huurprijs van € 1.425,00 per maand. In het rapport van Anteagroup is op basis van deze huurprijs de waarde van de bedrijfsbebouwing bepaald op € 153.900,00, terwijl Oldenkotte die waarde ten onrechte heeft getaxeerd op € 200.000,00. Voorts heeft Oldenkotte de waarde van het perceel in de huidige staat ten onrechte bepaald op € 485.000,00, terwijl die waarde in rapporten van de SAOZ, Oranjewoud en Anteagroup is bepaald op € 461.000,00, aldus [appellant].
[appellant] voert voorts aan dat Oldenkotte de waarde van het perceel met inachtneming van de maximale planologische mogelijkheden op grond van het oude bestemmingsplan op een te laag bedrag heeft getaxeerd. Oldenkotte is bij variant II ten onrechte niet uitgegaan van de maximale bouwmogelijkheden van het oude bestemmingsplan zoals vermeld in het StAB-verslag, nu hij is uitgegaan van een appartementengebouw met een vloeroppervlak van 854 m2, terwijl volgens het StAB-verslag in die variant een appartementengebouw met een vloeroppervlak van 1.345 m2 op het perceel was toegestaan. Verder heeft Oldenkotte in variant II de woning op het perceel ten onrechte getaxeerd als één woning met een waarde van € 240.000,00, terwijl de koper van het perceel de woning heeft gesplitst en als twee woningen te koop heeft gezet met een gezamenlijke verkoopprijs van € 408.000,00. Voorts is Oldenkotte in die variant uitgegaan van een te hoge kostprijs van de te bouwen bergingen en heeft hij 63 m2 aan te verkopen vloeroppervlak van de te bouwen appartementen ten onrechte niet bij de verkoopopbrengst betrokken, aldus [appellant].
De waarde van het perceel in de bestaande toestand
6.1. In het taxatierapport van Oldenkotte is op de pagina’s 3 en 4 het volgende vermeld. Ten tijde van de peildatum 21 augustus 2009 was de markt moeilijk voor percelen als het perceel van [appellant]. Van het perceel van 1.199 m2 blijft ongeveer 1.155 m2 over, omdat ongeveer 44 m2 in de Goirkezijstraat ligt. Het perceel is op 6 september 2011 aan een nieuwe eigenaar geleverd voor € 450.000,00. Om de waarde te bepalen heeft Oldenkotte gezocht naar referentietransacties in het NVM-systeem. Het getaxeerde is een uniek object waarvoor geen of te ver verwijderde referentietransacties te vinden zijn. Oldenkotte heeft de grond onder en rondom het bestaande herenhuis op het perceel, met een oppervlakte van 250 m2, getaxeerd op een waarde van € 80.000,00 en het herenhuis, met een inhoud van 800 m3, getaxeerd op een waarde van 205.000,00. Hij heeft aldus de waarde van het pand in bestaande toestand op de peildatum bepaald op een waarde van € 285.000,00. Oldenkotte heeft de waarde op de peildatum van de bedrijfsbebouwing op het perceel getaxeerd op een bedrag van € 200.000,00. Daarbij is hij uitgegaan van een opstal met een oppervlakte van 600 m2 en ongeveer 950 m2 grond met een huurwaarde van € 22.000,00 per jaar. Op deze wijze heeft Oldenkotte de waarde van het perceel op de peildatum bepaald op een bedrag van (€ 285.000,00 + € 200.000,00 =) € 485.000,00. Volgens het taxatierapport is de lagere verkoopprijs van het perceel in 2011 het gevolg van een verslechtering van de markt sinds de peildatum voor zowel woonhuizen als bedrijfspanden.
[appellant] heeft deze motivering voor het verschil tussen de verkoopprijs in 2011 en de getaxeerde waarde van het perceel op de peildatum niet gemotiveerd weerlegd. Het SAOZ-advies van juli 2012 en de rapporten van Oranjewoud van 14 juni 2013 en 19 december 2013, waarnaar [appellant] in dit verband heeft verwezen, dateren van vóór het StAB-verslag van 30 juni 2014 en bevatten daarop derhalve geen kritiek. Deze stukken geven geen aanleiding tot twijfel aan de juistheid van het StAB-verslag. In het aan de second opinion van Anteagroup van 4 september 2014 ten grondslag gelegde taxatierapport, bijlage 5 bij de second opinion, is op pagina 3 vermeld dat voor de waarde van het perceel onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan, dat is de waarde van het perceel in de bestaande toestand, wordt aangesloten bij de taxatie van de SAOZ van € 461.000,00. De second opinion bevat derhalve geen eigen taxatie van de waarde van het perceel in de bestaande toestand op de peildatum. Dat Oldenkotte bij de taxatie van de bedrijfsbebouwing op het perceel niet is uitgegaan van de feitelijke huur daarvan van € 1.425,00 per maand, geeft geen aanleiding de juistheid van de taxatie van Oldenkotte te betwijfelen. Een feitelijke huurprijs hoeft immers niet gelijk te zijn aan de maximaal te realiseren huurprijs. Voorts bevat de second opinion van Anteagroup geen taxatie van de waarde van de op het perceel aanwezige bedrijfsbebouwing op de peildatum.
De waarde van het perceel na herontwikkeling volgens variant II
6.2. Niet in geschil is dat de in het StAB-verslag van 30 juni 2014 als variant II beschreven uitgangspunten voor herontwikkeling van het perceel leiden tot de hoogste waarde van het perceel onder het oude bestemmingsplan. In variant II wordt bij de bestaande woning een appartementengebouw van vier bouwlagen met 12 appartementen opgericht, waarbij de bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Hetgeen [appellant] over de andere varianten in het StAB-verslag heeft aangevoerd, behoeft daarom geen bespreking.
Hierna gaat de Afdeling in op de gronden die [appellant] heeft aangevoerd tegen de aan het StAB-verslag van 30 juni 2014 ten grondslag gelegde taxatie van Oldenkotte van de waarde van het perceel na herontwikkeling volgens variant II. Daarbij betrekt de Afdeling het nader StAB-verslag van 7 mei 2015, het nader verslag van de StAB van 13 december 2017 en de zienswijze van [appellant].
Maximale invulling en architect P. Vermeer
6.2.1. Volgens het StAB-verslag van 30 juni 2014 heeft het appartementengebouw in variant II een maximaal planologisch grondoppervlak van 348 m2 binnen het hoofdbebouwingsvlak van het oude bestemmingsplan en een bruto vloeroppervlak van 1.345 m2. Daarbij is vermeld dat een appartementengebouw met deze maten nagenoeg tegen de bestaande woning zou zijn aangebouwd, wat praktisch niet uitvoerbaar zal zijn. Volgens het taxatierapport is Oldenkotte bij zijn taxatie van variant II uitgegaan van een appartementengebouw met een grondoppervlak van 252 m2 binnen het hoofdbebouwingsvlak, een grondoppervlak inclusief de buiten dat hoofdbebouwingsvlak te realiseren bergingen en trappenhuizen van 375 m2 en een te verkopen vloeroppervlak van 854 m2.
In het nader verslag van de StAB van 13 december 2017 is het volgende vermeld. Het maximaal planologisch grondoppervlak is bepaald aan de hand van het hoofdbebouwingsoppervlak op de plankaart van het oude bestemmingsplan "Pastorieklamp". De oppervlakte van dat hoofdbebouwingsvlak bedroeg 498 m2. Na aftrek van de oppervlakte van de bestaande woning van 150 m2 resteert een oppervlakte van 348 m2 voor het appartementengebouw binnen het hoofdbebouwingsvlak. Een appartementengebouw met deze oppervlakte zou een fysieke eenheid vormen met de bestaande woning. Bij de waardebepaling moet een slag worden gemaakt van de maximale planologische bouwmogelijkheden naar een praktisch te realiseren appartementengebouw om de hoogste waarde van het perceel na herontwikkeling te kunnen bepalen. Bij de taxatie is het maximaal planologische oppervlak als uitgangspunt genomen en voorts gekeken naar een specifieke inrichting van het perceel, die de grootste opbrengst genereert. Daarbij is rekening gehouden met de realisering van 12 parkeerplaatsen op het perceel, die een oppervlakte van 300 m2 innemen, de vorm van het perceel en de omstandigheid dat afstand moet worden gehouden tot de bestaande woning, aldus het nader verslag.
Ter bepaling van de herontwikkeling en inrichting van het perceel met de hoogste waarde heeft Oldenkotte advies gevraagd aan architect P. Vermeer van Vermeer Architecten te Gilze. In het nader taxatierapport is hierover vermeld: "Taxateur heeft hiervoor ongeveer een dagdeel samen met de architect een idee van taxateur uitgewerkt." Bij het nader advies van de StAB is een brief van 28 november 2017 van architect Vermeer gevoegd, waarin informatie over zijn architectenbureau, enkele projecten waaraan dat bureau heeft gewerkt en een kort persoonlijk curriculum van Vermeer zijn vermeld. In een nader taxatierapport van mr. H.J.J.M. Oldenkotte van 8 december 2017 (hierna: het nader taxatierapport) is vermeld dat de taxatie van het perceel van [appellant] een ingewikkeld en moeilijk te visualiseren vraagstuk betrof en dat Oldenkotte in dergelijke gevallen vaker expertise van derden heeft ingeschakeld. Volgens het nader taxatierapport heeft de architect van de besproken inrichting van het perceel geen tekening gemaakt.
6.2.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, onder 4.6 (ECLI:NL:RVS:2016:2582), is bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd.
In deze maatstaf ligt besloten dat indien een planologisch regime verschillende mogelijkheden biedt om een perceel te ontwikkelen, een deskundige bij de bepaling van de waardevermindering moet uitgaan van de ontwikkeling die de hoogste marktwaarde van dat perceel vertegenwoordigt.
6.2.3. Het StAB-verslag van 30 juni 2014 voldoet aan deze maatstaf. In het StAB-verslag en het daarbij gevoegde taxatierapport van Oldenkotte zijn, uitgaande van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het oude bestemmingsplan, de uitgangspunten voor het bepalen van de hoogste waarde van het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan vermeld en Oldenkotte is van die uitgangspunten uitgegaan bij zijn taxatie van de waarde van het perceel volgens variant II. Volgens het nader taxatierapport heeft Oldenkotte daartoe een eigen idee over de ontwikkeling van het perceel doorgesproken met architect Vermeer. Oldenkotte mocht ter bepaling van de uitgangspunten van zijn taxatie gebruik maken van de expertise van architect Vermeer. Hoewel het beter zou zijn geweest als van de bespreking een verslag of een tekening was gemaakt en bij het StAB-verslag was gevoegd, maakt het ontbreken daarvan de taxatie van Oldenkotte niet onbruikbaar. Nu in het StAB-verslag de uitgangspunten van variant II zijn beschreven en in het taxatierapport van Oldenkotte de uitgangspunten voor de door hem uitgevoerde taxaties zijn vermeld, is [appellant] door het ontbreken van een tekening of een verslag van de bespreking met architect Vermeer niet in zijn belangen geschaad.
[appellant] heeft met de second opinion van Anteagroup van 4 september 2014 niet aannemelijk gemaakt dat de StAB bij het bepalen van de waardevermindering niet is uitgegaan van de hoogste marktwaarde van het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan. Anteagroup heeft haar taxatie ten onrechte alleen gebaseerd op de maximale bouwmogelijkheden van het oude bestemmingsplan, zonder in te gaan op de vraag of een redelijk denkend en handelend koper bereid zou zijn de in haar taxatie vermelde prijs te betalen voor een op grond van het oude bestemmingsplan vrijwel volgebouwd perceel, waarvan Anteagroup bij haar taxatie is uitgegaan. Uit de second opinion blijkt niet dat Anteagroup bij de taxatie van de waarde van het perceel volgens variant II is uitgegaan van de hoogste marktwaarde van het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan. [appellant] heeft ook anderszins niet aannemelijk gemaakt dat de StAB bij het bepalen van de waardevermindering niet is uitgegaan van de hoogste marktwaarde van het perceel onder het regime van het oude bestemmingsplan.
Waarde bestaande woning in variant II
6.2.4. Volgens het bij het StAB-verslag van 30 juni 2014 gevoegde taxatierapport van Oldenkotte heeft deze bij de taxatie van variant II de waarde van het bestaande herenhuis op het perceel getaxeerd op een bedrag van € 240.000,00. In het nader StAB-verslag van 7 mei 2015 is toegelicht dat dit bedrag lager is dan de taxatie van Oldenkotte van het herenhuis in de bestaande toestand, omdat in variant II het herenhuis op een perceel van 185 m2 is voorzien, terwijl in de bestaande toestand het herenhuis op een perceel van 250 m2 staat, en omdat in variant II is voorzien in een appartementengebouw achter het herenhuis, dat een waardedrukkend effect heeft.
6.2.5. [appellant] betoogt in zijn zienswijze met juistheid dat in het nader verslag van de StAB van 13 december 2017 en het daarbij gevoegde nader taxatierapport ten onrechte is vermeld dat het bestaande herenhuis op het perceel in appartementen is of wordt gesplitst. [appellant] stelt met juistheid dat hij heeft aangevoerd dat twee halfvrijstaande woningen in het pand te koop hebben gestaan en dat voor splitsing van een woning in twee halfvrijstaande woningen geen splitsingsakte met de daarbij komende kosten is vereist. Deze omissie in het nader verslag van de StAB van 13 december 2017 kan echter niet leiden tot het oordeel dat de rechtbank niet mocht afgaan op het StAB-verslag van 30 juni 2014, zoals dat nader is toegelicht in het nader StAB-verslag van 7 mei 2015.
6.2.6. Bij het nader verslag van de StAB van 13 december 2017 is een groot aantal overzichten van te koop staande en verkochte woningen aan hoofdzakelijk het Smitspad over de periode 2004-2017 gevoegd. Volgens het nader taxatierapport heeft Oldenkotte deze transacties bekeken om te komen tot de onder 6.2.4 vermelde waarde van het herenhuis. De Afdeling twijfelt aan de juistheid van deze vermelding in het nader taxatierapport. In de eerste plaats omdat uit geen van deze overzichten blijkt dat in de directe nabijheid van de te koop staande woning een appartementengebouw van vier bouwlagen of vergelijkbare bebouwing aanwezig is. De situering van de op de overzichten vermelde woningen verschilt zodanig van de situering van het herenhuis op het perceel in variant II, dat deze overzichten niet zonder meer bruikbaar zijn om de waarde van het herenhuis op het perceel in die variant te bepalen. Voorts heeft Oldenkotte zijn taxatierapport in 2014 opgesteld, zodat hij de bij het nader verslag gevoegde overzichten van na die datum niet bij het taxatierapport heeft kunnen betrekken.
6.2.7. [appellant] betoogt in het hoger beroepschrift dat de rechtbank ten onrechte geen betekenis heeft gehecht aan de in de second opinion van Anteagroup vermelde waarde van het herenhuis in variant II van € 380.000,00. [appellant] betoogt in de zienswijze dat in het nader verslag van de StAB van 13 december 2017 ten onrechte is vermeld dat het bedrag van € 380.000,00 is afgeleid van de totale vraagprijs van € 408.000,00 van de beide halfvrijstaande woningen in het herenhuis. [appellant] voert aan dat taxateur ing. F.P.J. van Lent het herenhuis op 11 april 2013 heeft getaxeerd op een bedrag van € 410.000,00 op de peildatum. Anteagroup heeft voor de splitsing van het herenhuis in twee halfvrijstaande woningen een bedrag van € 30.000,00 aangenomen en is uitgekomen op een waarde van het herenhuis in variant II van € 380.000,00. Volgens [appellant] bevestigt de latere gezamenlijke vraagprijs voor de twee halfvrijstaande woningen in het herenhuis slechts de juistheid van de taxatie van Van Lent.
Bij het nader verslag van de StAB zijn tevens twee overzichten gevoegd van de, van 9 januari 2012 tot en met 7 juni 2012, te koop staande halfvrijstaande woningen in het herenhuis op het perceel, waarbij de twee woningen zijn aangeduid met de adressen [locatie] [nummer A] en [locatie] [nummer B]. Volgens de overzichten is de halfvrijstaande woning [locatie] [nummer A] te koop gezet voor een vraagprijs van € 189.000,00 en de woning [locatie] [nummer B] voor een vraagprijs van € 219.000,00, welke bedragen opgeteld uitkomen op een bedrag van € 408.000,00. In de twee overzichten is verder bij beide halfvrijstaande woningen vermeld dat de halfvrijstaande woning op een perceel met een oppervlakte van 951 m2 staat. In de overzichten is niet vermeld dat vlak bij de halfvrijstaande woningen een appartementengebouw van vier bouwlagen zal worden opgericht.
Uit hetgeen [appellant] op dit punt aanvoert, blijkt niet dat Van Lent de realisering van een appartementengebouw van vier bouwlagen op het perceel bij zijn taxatie heeft betrokken en de waarde van het herenhuis met inachtneming van de uitgangspunten van variant II heeft getaxeerd. De taxatie van Van Lent komt, zoals [appellant] heeft aangevoerd, uit op een bedrag dat vrijwel overeenkomt met de gezamenlijke verkoopprijs van de twee halfvrijstaande woningen in het herenhuis. In die verkoopprijs is verdisconteerd dat de halfvrijstaande woningen ieder op een perceel met een oppervlakte van 951 m2 staan en is niet verdisconteerd dat nabij de woningen een appartementengebouw van vier bouwlagen wordt opgericht. Gezien het voorgaande kan de taxatie van Lent niet leiden tot het oordeel dat de taxatie van Oldenkotte van de waarde van het herenhuis binnen variant II onjuist is.
6.2.8. Het betoog van [appellant] dat Oldenkotte bij zijn taxatie van variant II ten onrechte 185 m2 grond aan het herenhuis heeft toegerekend, omdat volgens het oude bestemmingsplan de buitenruimte bij het herenhuis kleiner mag zijn, faalt. Dat volgens het oude bestemmingsplan bij een woning op de begane grond een buitenruimte aanwezig moest zijn met een oppervlakte van minimaal 15% van het bruto-vloeroppervlak van de woning, laat onverlet dat Oldenkotte in variant II aan het herenhuis een grotere buitenruimte kon toekennen. Zoals hiervoor is overwogen, is Oldenkotte bij de taxatie van de waarde van het perceel in variant II uitgegaan van herinrichting van het perceel met de hoogste waarde onder het oude bestemmingsplan. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat een kleinere buitenruimte bij het herenhuis dan 185 m2 leidt tot een hogere waarde van het perceel onder het oude bestemmingsplan, dan de waarde van het perceel in variant II die Oldenkotte heeft getaxeerd.
6.2.9. De conclusie is dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de taxatie van Oldenkotte van de waarde van het herenhuis in variant II op een bedrag van € 240.000,00 onjuist is.
Oppervlak appartementen onder schuine dak; bergingen
6.2.10. [appellant] betoogt voorts dat Oldenkotte bij de taxatie van variant II van een te kleine oppervlakte van de appartementen onder het schuine dak is uitgegaan, ten onrechte heeft aangenomen dat bij de appartementen bergingen moeten worden gerealiseerd en met een te hoge kostprijs voor de bouw van bergingen heeft gerekend. [appellant] heeft deze punten ook aangevoerd in zijn zienswijze op het StAB-verslag van 30 juni 2014. De rechtbank heeft geoordeeld dat de StAB deze kritiek van [appellant] in het nader StAB-verslag van 7 mei 2015 toereikend heeft weerlegd. In hetgeen [appellant] op deze punten in hoger beroep heeft aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding voor een ander oordeel.
Conclusie waarde perceel
6.3. De conclusie is dat [appellant] geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd op grond waarvan moet worden geoordeeld dat het StAB-verslag van 30 juni 2014, zoals toegelicht in het nader StAB-verslag van 7 mei 2015, zodanige gebreken bevat, dat de rechtbank niet op deze StAB-verslagen mocht afgaan.
De betogen falen.
Brief 7 mei 2008
7. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat hij zijn beroepsgrond over een toezegging van het college dat de bestaande bouwmogelijkheden op zijn perceel in het nieuwe bestemmingsplan zouden worden gehandhaafd, heeft ingetrokken. Hij voert aan dat het college hem bij brief van 7 mei 2008 heeft meegedeeld dat naar aanleiding van zijn zienswijze het voorontwerp bestemmingsplan "Groeseind 2007" zal worden aangepast in de zin dat de bestaande bouwmogelijkheden op het perceel worden gehandhaafd. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan "Groeseind 2007" echter gewijzigd vastgesteld, waardoor de mogelijkheid van gestapelde bebouwing op het perceel is vervallen. Volgens [appellant] heeft de koper van zijn perceel daarom in plaats van de eerder overeengekomen verkoopprijs van € 570.000,00 slechts € 450.000,00 voor het perceel betaald. De planologische verandering betekent voor hem dus een directe schadepost van € 120.000,00, aldus [appellant].
7.1. Dit betoog kan niet leiden tot het daarmee beoogde doel. Volgens de aantekeningen van de zitting bij de rechtbank heeft [appellant] op die zitting meegedeeld dat de toezegging van het college geen beroepsgrond is, maar moet worden gezien als inkleuring van de gang van zaken. Daargelaten dat de rechtbank deze mededeling als een intrekking heeft kunnen opvatten, moet bij de planvergelijking worden uitgegaan van in werking getreden bestemmingsplannen die in rechte onaantastbaar zijn. Aan de brief van het college van 7 mei 2008 komt daarom in deze procedure geen betekenis toe.
Proceskosten
8. [appellant] betoogt dat de rechtbank een te lage vergoeding voor proceskosten heeft vastgesteld. Hij voert aan dat de rechtbank een factuur van € 1.197,90 ten onrechte niet voor vergoeding in aanmerking heeft gebracht. [appellant] betoogt tevens dat de rechtbank bij de berekening van de vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, gezien de complexiteit en bewerkelijkheid van de zaak, ten onrechte wegingsfactor 1 en niet wegingsfactor 2 heeft toegepast. Tot slot betoogt hij dat de rechtbank ten onrechte geen vergoeding voor opgekomen proceskosten in de bezwaarfase heeft toegekend.
8.1. De rechtbank heeft op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht een proceskostenvergoeding toegekend voor de kosten van het opstellen van de second opinion door Oranjewoud en de second opinion door Anteagroup ten bedrage van € 2.468,40 onderscheidenlijk € 2.129,60. De factuur van Oranjewoud van 24 december 2013 voor een bedrag van € 1.197,90 betreft volgens de omschrijving op die factuur de kosten van "Planschadeadvisering [locatie] Tilburg". Niet is gebleken dat deze kosten zijn gemaakt voor het opstellen van een deskundigenrapport. Gelet op artikel 1, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht kon de rechtbank daarom voor deze kosten geen vergoeding toekennen. De rechtbank heeft voorts de zaak terecht niet zo complex en bewerkelijk geacht dat zij bij de berekening van de forfaitaire vergoeding voor de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand niet de wegingsfactor 1 heeft mogen toepassen.
8.2. [appellant] heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om een vergoeding van kosten op basis van artikel 6.5 van de Wro. Deze bepaling betreft een vergoeding voor de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand die de aanvrager heeft moeten maken vóór het besluit op zijn aanvraag om een tegemoetkoming in planschade. Nu dit verzoek in het bezwaarschrift is gedaan, begrijpt de Afdeling dat [appellant] met dat verzoek mede heeft beoogd om een vergoeding te vragen voor in de bezwaarfase opgekomen kosten.
De rechtbank heeft het besluit op bezwaar vernietigd, bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit en bij die uitspraak aan [appellant] een tegemoetkoming in de geleden planschade toegekend. De Afdeling houdt het ervoor dat de rechtbank aldus het besluit van het college van 27 augustus 2012, waarbij het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade was afgewezen, wegens een aan het college te wijten onrechtmatigheid heeft herroepen. De rechtbank had eveneens moeten begrijpen dat voormeld verzoek om vergoeding van kosten op basis van artikel 6.5 van de Wro mede betrekking had op opgekomen kosten in de bezwaarfase. De rechtbank heeft dan ook ten onrechte geen vergoedingen voor kosten als bedoeld in artikel 6.5 van de Wro en voor in bezwaar gemaakte kosten toegekend.
Het betoog slaagt.
Ingelaste beroepsgronden
9. [appellant] heeft verzocht hetgeen hij in bezwaar en beroep heeft aangevoerd als herhaald en ingelast te beschouwen. De rechtbank heeft deze gronden beoordeeld. [appellant] heeft in hoger beroep niet aangevoerd waarom deze beoordeling van de rechtbank onjuist is. De ingelaste beroepsgronden kunnen daarom niet leiden tot vernietiging van de rechtbankuitspraak.
Overschrijding redelijke termijn
10. Bij faxbericht van 5 oktober 2017 heeft [appellant] verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
10.1. Op 1 juli 2013 is de Wet nadeelcompensatie en schadevergoeding (hierna: Wns) bij onrechtmatige besluiten, voor zover betrekking hebbend op schadevergoeding, in werking getreden. Bij het ontbreken van een wettelijke regeling voor verzoeken om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, kan deze wet naar analogie daarop worden toegepast.
Uit het overgangsrecht bij de Wns volgt dat voor schade veroorzaakt door een besluit dat werd bekendgemaakt voor het tijdstip waarop de Wns in werking trad, het recht zoals dat voor dat tijdstip gold van toepassing blijft.
Nu het verzoek van [appellant] om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in dit geval betrekking heeft op de procedure naar aanleiding van een besluit dat voor 1 juli 2013 bekend is gemaakt, is hierop het recht van toepassing zoals dat gold vóór 1 juli 2013. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 25 september 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:1259).
10.2. De vraag of de redelijke termijn is overschreden wordt beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Daarbij zijn van betekenis de ingewikkeldheid van de zaak, de wijze waarop de zaak door het bestuursorgaan en de rechter is behandeld, het processuele gedrag van de betrokkene gedurende de hele procesgang en de aard van de maatregel en het daardoor getroffen belang van de betrokkene.
Op deze zaak is niet de gewijzigde rechtspraak, zoals die is neergelegd in de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:188), van toepassing, omdat het primaire besluit dateert van vóór 1 februari 2014. Op deze zaak worden de termijnen toegepast die de Afdeling vóór die uitspraak hanteerde. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 24 december 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BG8294), dient bij de beoordeling van de redelijke termijn de duur van de procedure als geheel in aanmerking te worden genomen. Voor zaken die uit een bezwaarschriftprocedure en twee rechterlijke instanties bestaan is in beginsel een totale lengte van de procedure van ten hoogste vijf jaar redelijk, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste één jaar mag duren, de behandeling van het beroep ten hoogste twee jaar mag duren en de behandeling van het hoger beroep ten hoogste twee jaar mag duren. Een relatief trage behandeling in bezwaar of beroep, kan worden gecompenseerd door een voortvarende behandeling in beroep of hoger beroep.
10.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, onder meer in de hiervoor vermelde uitspraak van 25 september 2013, vangt de redelijke termijn aan op het moment dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt.
Het college heeft het door [appellant] gemaakte bezwaar tegen het besluit van 27 augustus 2012 ontvangen op 4 oktober 2012. Dit betekent dat sinds de ontvangst van het bezwaarschrift ten tijde van deze uitspraak van de Afdeling vijf jaar en bijna 10 maanden zijn verstreken.
In dit geval geven de ingewikkeldheid van de zaak, het processuele gedrag van [appellant] gedurende de gehele procesgang en de behandeling van de zaak door het bestuursorgaan en de rechter geen aanleiding om een langere termijn gerechtvaardigd te achten. Dat de rechtbank en de Afdeling de StAB hebben gevraagd een onderzoek te doen en partijen daarop uitgebreid hebben gereageerd, betekent, anders dan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in zijn zienswijze van 24 juli 2018 heeft aangevoerd, op zichzelf niet dat de zaak ingewikkeld is. De minister van Justitie en Veiligheid heeft niet gereageerd. Dit betekent dat de procedure bijna 10 maanden te lang heeft geduurd. In aanmerking genomen dat het college binnen een jaar op het door [appellant] gemaakte bezwaar heeft beslist, moet deze overschrijding geheel worden toegerekend aan de behandeling van de zaak door de rechtbank en door de Afdeling. De rechtbank heeft over de behandeling van het beroep 2 jaar en ruim 7 maanden gedaan. De Afdeling heeft over de behandeling van het hoger beroep 2 jaar en ruim 7 maanden gedaan.
10.4. De Afdeling zal, uitgaande van een tarief van € 500,00 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, met overeenkomstige toepassing van artikel 8:73, eerste lid, van de Awb de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), veroordelen tot betaling van een bedrag van € 500,00 en de Staat der Nederlanden (de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) veroordelen tot betaling van een bedrag van € 500,00 aan [appellant], als vergoeding voor door hem geleden immateriële schade.
Slotsom
11. Het hoger beroep is gezien hetgeen onder 8.2 is overwogen gegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd voor zover daarbij geen vergoedingen voor kosten als bedoeld in artikel 6.5 van de Wro en voor in bezwaar gemaakte kosten zijn toegekend. De Afdeling zal, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, bepalen dat het college een vergoeding voor kosten op grond van artikel 6.5 van de Wro en in bezwaar aan [appellant] moet betalen. In verband hiermee overweegt de Afdeling het volgende.
Namens [appellant] heeft zijn rechtsbijstandverlener bij brief van 22 juni 2012 een reactie gegeven op het conceptadvies van de SAOZ van 27 april 2012. [appellant] heeft de kosten van deze verleende rechtsbijstand niet inzichtelijk gemaakt, ook niet in hoger beroep. De Afdeling zal daarom voor de vergoeding van deze kosten aansluiting zoeken bij het Besluit proceskosten bestuursrecht.
De hoogte van de vergoeding van de in bezwaar gemaakte kosten wordt bepaald aan de hand van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Volgens artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a, van dat Besluit en de daarbij behorende bijlage, onderdeel A5, komen van de in bezwaar gemaakte kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand alleen de kosten voor het opstellen van het bezwaarschrift en het verschijnen op de hoorzitting van de bezwaarcommissie voor een forfaitaire vergoeding in aanmerking.
12. Het college dient op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten in hoger beroep te worden veroordeeld.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 18 december 2015 in zaak nr. 13/2878, voor zover daarbij geen vergoedingen voor kosten als bedoeld in artikel 6.5 van de Wet ruimtelijke ordening en voor in bezwaar opgekomen kosten zijn toegekend;
III. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Tilburg tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van de aanvraag opgekomen kosten tot een bedrag van € 250,50 (zegge: tweehonderdvijftig euro en vijftig cent), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
IV. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Tilburg tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen kosten tot een bedrag van € 1.002,00 (zegge: duizendtwee euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
V. bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;
VI. veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) om aan [appellant] te betalen een vergoeding van € 500,00 (zegge: vijfhonderd euro);
VII. veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) om aan [appellant] te betalen een vergoeding van € 500,00 (zegge: vijfhonderd euro);
VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Tilburg tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.252,50 (zegge: twaalfhonderdtweeënvijftig euro en vijftig cent), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
IX. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Tilburg aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 251,00 (zegge: tweehonderdeenenvijftig euro) voor de behandeling van het hoger beroep vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. J.A. Hagen en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Oranje
voorzitter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 1 augustus 2018
507.