Uitspraak
201803851/2/R6.
Datum uitspraak: 17 juli 2018
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak van de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op een verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening (artikel 8:81 van de Algemene wet bestuursrecht) in het geding tussen onder meer:
[verzoekster], wonend te Leiden,
en
de raad van de gemeente Leiden,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 15 maart 2018 heeft de raad het bestemmingsplan "Kanaalpark" vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft onder meer [verzoekster] beroep ingesteld. [verzoekster] heeft de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.
De voorzieningenrechter heeft het verzoek ter zitting behandeld op 3 juli 2018, waar [verzoekster], bijgestaan door [gemachtigde A], en de raad, vertegenwoordigd door T.A. Barkhuis, zijn verschenen. Voorts zijn daar de Leidse Vastgoed Maatschappij, vertegenwoordigd door [gemachtigde B], en Green Retail House B.V., vertegenwoordigd door L.C.J. Dekkers, advocaat te Amsterdam, als partij gehoord.
Buiten bezwaren van partijen zijn ter zitting nog stukken in het geding gebracht.
Overwegingen
Inleiding
1. Het oordeel van de voorzieningenrechter heeft een voorlopig karakter en is niet bindend in de bodemprocedure.
2. Het bestemmingsplan voorziet in een appartementencomplex aan Kanaalpark 147, een appartementencomplex aan Kanaalpark 159 en een gemengd woon- en woonzorgcomplex aan Kanaalpark 141. Verder voorziet het in een brugverbinding tussen het Kanaalpark en de naastgelegen studentencampus De Leidse Schans.
3. [verzoekster] woont op een paar meter afstand van het plangebied. Zij is het niet eens met de bouw van het appartementencomplex aan Kanaalpark 147, het appartementencomplex aan Kanaalpark 159 en de brugverbinding tussen het Kanaalpark en de Leidse Schans. Het verzoek strekt tot schorsing van de hierop betrekking hebbende plandelen - en derhalve niet tevens tegen het voorziene gemengde woon- en woonzorgcomplex aan Kanaalpark 141 - teneinde onomkeerbare gevolgen te voorkomen.
Spoedeisend belang
4. Ter zitting heeft de Leidse Vastgoed Maatschappij verklaard niet te willen wachten met de bouw van de appartementen. Gelet hierop heeft [verzoekster] een spoedeisend belang bij haar verzoek.
Plangrensbezwaar
5. [verzoekster] betoogt dat één plan had moeten worden vastgesteld voor de ontwikkeling van het Kanaalpark en De Leidse Schans, zodat de ruimtelijke gevolgen goed in onderlinge samenhang hadden kunnen worden bezien.
5.1. De raad komt beleidsruimte toe bij het bepalen van de begrenzingen van een bestemmingsplan. Deze ruimte strekt echter niet zo ver dat de raad een begrenzing kan vaststellen die in strijd moet worden geacht met een goede ruimtelijke ordening. In hetgeen [verzoekster] heeft aangevoerd bestaat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de vastgestelde planbegrenzing strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het mogelijk is de ruimtelijke gevolgen, ook in onderlinge samenhang te beoordelen met voor het Kanaalpark en De Leidse Schans afzonderlijk vast te stellen bestemmingsplannen. Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek van 2012, geactualiseerd in 2016, reeds een totaalvisie bevat voor het Kanaalpark en De Leidse Schans tezamen en dat de afzonderlijk vastgestelde bestemmingsplannen daarop voortborduren.
Rechtszekerheid
6. [verzoekster] betoogt dat het bestemmingsplan te korte tijd na de vaststelling van het bestemmingsplan Lammenschansdriehoek van 2012 is vastgesteld. Zij acht dit in strijd met de rechtszekerheid. Zij acht het tevens in strijd met de rechtszekerheid dat de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek van 2012 reeds in 2016 is vervangen door een nieuwe versie ervan.
6.1. De raad stelt dat eind 2012 de deadline naderde voor het actualiseren van bestemmingsplannen die ouder waren dan tien jaar. Voor de Lammenschansdriehoek gold destijds nog het "Uitbreidingsplan Cronestein" uit 1961, zodat actualisatie van het planologische regime op korte termijn wettelijk noodzakelijk was geworden. Al in 2009 werd de Lammenschansdriehoek in de Structuurvisie Leiden 2025 door de raad aangewezen als ontwikkellocatie voor een ‘nieuw gemengd stedelijk milieu’. De ontwikkeling van studentencampus De Leidse Schans vormde daarin een eerste stap. Voor de herontwikkeling van de rest van de Lammenschansdriehoek, waaronder het Kanaalpark, waren er in 2012, ten tijde van de economische crisis, echter nog geen bouwplannen voorhanden en hadden zich daarvoor ook nog geen ontwikkelaars gemeld. De gemeente had ter plaatse geen grondposities. Omdat de uitvoerbaarheid, zoals bedoeld in artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder f, van het Besluit ruimtelijke ordening daarmee niet had kunnen worden aangetoond, konden nieuwe ontwikkelingen in de Lammenschansdriehoek dan ook nog niet worden opgenomen in de actualisatie van het "Uitbreidingsplan Cronestein". In het bestemmingsplan "Lammenschansdriehoek" kon alleen rekening worden gehouden met de realisatie van studentencampus De Leidse Schans. Verder had het een conserverend karakter. Juist om te voorkomen dat bewoners van het gebied door die conserverende actualisatie van "Uitbreidingsplan Cronestein" de indruk zouden krijgen dat de al in 2009 geuite ambitie van de raad om de Lammenschansdriehoek te herontwikkelen tot een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied van de baan zou zijn, stelde de raad de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek vast en is in het bestemmingsplan "Lammenschansdriehoek" ook duidelijk toegelicht dat het doel van de vaststelling van dat bestemmingsplan slechts was om te kunnen voldoen aan de wettelijke actualiseringsplicht. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de raad reeds daarom in redelijkheid heeft kunnen besluiten om ongeveer 5,5 jaar na de vaststelling van het bestemmingsplan "Lammenschansdriehoek" een nieuw bestemmingsplan vast te stellen voor het Kanaalpark. Strijd met de rechtszekerheid doet zich naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet voor.
In de plantoelichting staat dat de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek in 2012 is vastgesteld door de Leidse gemeenteraad en dat deze in 2016 is geactualiseerd. De Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek is vastgesteld om de Lammenschansdriehoek in lijn met de Structuurvisie Leiden 2025 te kunnen herontwikkelen tot een gemengd, stedelijk woon- en werkgebied met een goede ontsluitingsstructuur, passende groenvoorzieningen en een adequate waterhuishouding. De Ontwikkelstrategie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie Leiden 2025, en doet in tegenstelling tot de structuurvisie uitspraken op het niveau van losse bouwblokken en straten, in plaats van een hele wijk. De raad heeft ter zitting toegelicht dat de Ontwikkelstrategie in 2016 is geactualiseerd, omdat het stedenbouwkundig ontwerp uit de Ontwikkelstrategie van 2012 niet uitvoerbaar bleek te zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de raad in redelijkheid heeft kunnen besluiten om in 2016 over te gaan tot de actualisering van de Ontwikkelstrategie en die actualisatie te betrekken in het bestemmingsplan. Naar zijn voorlopig oordeel is er in zoverre evenmin strijd aanwezig met de rechtszekerheid.
Woon- en leefklimaat
7. [verzoekster] betoogt dat in het bestemmingsplan te hoge bebouwing mogelijk wordt gemaakt aan Kanaalpark 147 en Kanaalpark 159. Zij voert aan dat haar uitzicht en privacy onaanvaardbaar worden aangetast. [verzoekster] wijst op het alternatief om aan de randen van het plangebied hogere bebouwing te realiseren, bijvoorbeeld ter plaatse van Kanaalpark 141.
7.1. Aan Kanaalpark 147 kan bebouwing worden opgericht tot 23,5 m. Aan Kanaalpark 159 kan bebouwing worden opgericht tot 30,5 m. Deze bebouwing kan worden opgericht op plekken waar in de bestaande situatie tot ongeveer 14 m is gebouwd. [verzoekster] woont op een afstand van ongeveer 50 m tot Kanaalpark 147 en 12 m tot Kanaalpark 159. Gelet hierop staat vast dat het uitzicht en de privacy van [verzoekster] zullen worden beïnvloed. De raad heeft zich naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter echter in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat terzake geen sprake zal zijn van een in het licht van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare aantasting van het uitzicht en privacy. Wat betreft de beïnvloeding van het uitzicht is van belang dat geen blijvend recht op vrij uitzicht bestaat. Daarbij komt dat het vrije uitzicht van [verzoekster] in zuidoostelijke richting op de Kanaalweg, het Rijn-Schiekanaal en het Polderpark Cronesteyn behouden blijft.
De raad moet bij de keuze van een bestemming een afweging maken van alle belangen die betrokken zijn bij de vaststelling van het plan. Daarbij heeft de raad beleidsruimte. De voor- en nadelen van alternatieven dienen in die afweging te worden meegenomen. In het verweerschrift staat dat de keuze om geen grotere bouwhoogte toe te staan ter plaatse van het perceel Kanaalpark 141 een gevolg is van de gemaakte belangenafweging: ook tegen de reeds bestemde hoogte van dat blok zijn zienswijzen ingediend, namelijk door bewoners van de naastgelegen Professorenwijk. De raad heeft zich naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat hogere bebouwing ter plaatse van het perceel Kanaalpark 141 geen optie is. Ten aanzien van het ter zitting door [verzoekster] naar voren gebrachte betoog dat ter plaatse van Kanaalpark 147 hoger zou moeten worden gebouwd, zodat de hoogte van de bebouwing aan Kanaalpark 159 naar beneden kan worden bijgesteld, wordt overwogen dat de raad heeft toegelicht dat dit vanwege het gekozen stedenbouwkundig ontwerp geen optie is. De voorzieningenrechter is naar zijn voorlopig oordeel van mening dat de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat hogere bebouwing ter plaatse van Kanaalpark 147 evenmin een optie is.
8. In hetgeen [verzoekster] heeft aangevoerd ziet de voorzieningenrechter voorts geen aanleiding voor het oordeel dat het plan leidt tot onaanvaardbare geluid-, geur-, licht- en (fijn)stofhinder.
Stedenbouwkundig ontwerp
9. [verzoekster] betoogt dat de hoge appartementengebouwen vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet in de omgeving passen.
9.1. De raad heeft ter zitting toegelicht dat het in Leiden vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet ongebruikelijk is hoge appartementengebouwen nabij lagere bebouwing, ook op afstanden zoals in het onderhavige geval aan de orde, te realiseren. Hij heeft erop gewezen dat Leiden een dichtbevolkte stad is en dat besloten is de woningopgaaf uitsluitend door inbreiding te realiseren. De raad heeft voorts toegelicht dat het stedenbouwkundig ontwerp voor het Kanaalpark inhoudt dat grote openbare ruimten worden afgesloten met hoogbouw. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft de raad het stedenbouwkundig ontwerp voldoende toegelicht en heeft de raad de voorziene appartementengebouwen niet als niet passend in de omgeving behoeven te achten.
Overlast
10. [verzoekster] voert aan dat één grote nieuwe wijk ontstaat door het toestaan van een nieuwe brugverbinding tussen de studentencampus De Leidse Schans en het Kanaalpark. Dit leidt volgens haar op den duur tot verpaupering, criminaliteit en onveiligheid in de wijk. Ook vreest [verzoekster] voor een onaanvaardbare verkeersdruk in het gebied.
10.1. De raad stelt dat het Kanaalpark ten tijde van de vaststelling van de Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek eind 2012 in een schrijnende staat verkeerde. Op dat moment stonden drie van de negen aanwezige kantoorgebouwen in het Kanaalpark leeg, werden twee panden tijdelijk gebruikt door een school in de buurt, en was van de overige vier kantoorpanden bekend dat zij binnen twee jaar leeg zouden komen te staan. Het toekomstperspectief van een volledig verlaten en totaal incourant kantorenpark was één van de aanleidingen om de Ontwikkelstrategie vast te stellen en daarmee aan te sturen op transformatie en herontwikkeling. Volgens de raad vormde juist de uitzichtloze leegstandssituatie een voedingsbodem voor verval en verpaupering. Het gebied laten zoals het was, was voor de raad geen optie. De noodzaak het Kanaalpark te transformeren en herontwikkelen vormt volgens de raad een kans het gebied te veranderen in een omgeving waaraan wél behoefte bestaat: een gemengd stedelijk woon- en werkmilieu. Het beeld dat het Kanaalpark als gevolg van de beoogde bouw- en herinrichtingsprojecten zal verworden tot een ‘verpauperd en onveilig gebied’ herkent de raad. Integendeel, het Kanaalpark is nu een gebied in verval, maar zal in de toekomst weer een levensvatbaar en gewild gebied zijn. De verkoop en verhuur van de nieuwbouwwoningen op de naastgelegen studentencampus en in de Alpha toren (tussen het Kanaalpark en het Bètaplein) laten zien dat woningen doorgaans nog geen maand in de verkoop staan en dat zich na opening van de inschrijvingstermijn op nieuwe huurwoningen telkens minimaal drie keer zoveel gegadigden inschrijven dan dat er huurwoningen beschikbaar zijn. Dit versterkt volgens de raad het beeld dat hij met de ingezette transformatie van de Lammenschansdriehoek de juiste weg is ingeslagen. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft de raad zich in redelijkheid op dit standpunt kunnen stellen.
Met betrekking tot de vrees van [verzoekster] voor een toename van de verkeersdruk in het gebied, wordt overwogen dat de raad zich ter zitting op het standpunt heeft gesteld dat hiervan geen sprake zal zijn, nu het gaat om een verbinding voor langzaam verkeer met een mogelijkheid voor hulpdiensten om bij een calamiteit van de route gebruik te maken. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is dit standpunt niet onjuist.
Conclusie
11. Gelet op het voorgaande bestaat aanleiding het verzoek om het treffen van een voorlopige voorziening af te wijzen.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
wijst het verzoek af.
Aldus vastgesteld door mr. J. Hoekstra, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. M. Priem, griffier.
w.g. Hoekstra w.g. Priem
voorzieningenrechter griffier
Uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2018
646.